Залог права аренды земельного участка

Содержание
  1. Сдать в ипотеку право аренды земельного участка: как провести сделку и что скажет закон?
  2. Законодательство
  3. Что такое ипотека права аренды земельного участка?
  4. Особенности передачи права аренды земельного участка в залог
  5. Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка
  6. Предложение от Сбербанка
  7. Предложение от ВТБ Банка Москвы
  8. Предложение от Райффайзен Банка
  9. Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?
  10. Залог права аренды земельного участка
  11. Что такое залог права аренды земельного участка
  12. Можно ли передать в залог право аренды земельного участка
  13. Алгоритм оформления в залог арендных прав
  14. Получение предварительного согласия от банка на заключение ипотечного договора
  15. Заключение договора ипотеки прав аренды земли
  16. Государственная регистрация ипотеки
  17. Договор ипотеки права аренды земельного участка
  18. Залог права аренды земельного участка в 2018 — что это такое, со множественностью лиц, без согласия собственника
  19. Что это такое
  20. Порядок оформления
  21. Какие нужны документы
  22. Заключение договора и его образец
  23. Его регистрация
  24. Согласие на передачу
  25. Залог права аренды земли со множественностью лиц
  26. Муниципальной собственности
  27. Без согласия собственника
  28. Дополнительные нюансы
  29. Что такое залог права аренды земельного участка?
  30. Что представляет собой залог арендного права на землю?
  31. Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?
  32. Специфика передачи права на недвижимое имущество в ипотечный займ

Сдать в ипотеку право аренды земельного участка: как провести сделку и что скажет закон?

Залог права аренды земельного участка

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности. Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Пункт 1 статьи 62 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) говорит, что предметом договора ипотеки может быть земельный участок только, если такая земля не исключена из оборота или не ограничена в обороте в соответствии с российским законодательством.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

Особенности передачи права аренды земельного участка в залог

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю.

Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.
Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.

Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.

Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.

Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.

Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка

Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости. Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

  • Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
  • В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
  • При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
  • Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Предложение от Сбербанка

Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.

Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

Условия предложения:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
  • Кредитная ставка — 14,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).

Предложение от ВТБ Банка Москвы

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Предложение от Райффайзен Банка

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?

Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
  • Наименование арендодателя по арендному договору;
  • Срок аренды по соглашению об аренде;
  • Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
  • Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.

Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Залог права аренды земельного участка

Залог права аренды земельного участка

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью и стать полноправными владельцами участков земли и загородных домов. Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков. Одним из таких продуктов и стала ипотека под залог права аренды земли.

Такой залог может являться самостоятельным предметом для строительства или покупки жилого дома, участка или же выступать в качестве дополнения при необходимости увеличить предложенный банком кредитный лимит или при предоставлении в качестве залога дома, построенного на арендованной земле.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Что такое залог права аренды земельного участка

Почему это называется ипотекой? В классическом понимании ипотека предполагает передачу определенной недвижимости (квартиры, дома, гаража, участка земли) собственником в качестве залогового обеспечения.

Такой залог служит для банка гарантией того, что заемщик погасит взятые на себя кредитные обязательства, а при невозможности это сделать финансовая организация наложит взыскание на залог и реализует его для погашения задолженности.

При этом действующая редакция Земельного кодекса допускает передачу в залог не только участков земли, но и прав/обязанностей в рамках заключенного арендного договора. Такие права могут выступать не только залогом по ипотеке, но и вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданский кодекс (ст.336) позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права (каким является право аренды).

ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог. При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

Исходя из вышеизложенного залог права аренды земельного участка можно определить как ипотечный договор, который закладывает имущественные права в качестве гарантии возврата кредитных средств залогодержателю (банку-кредитору).

Можно ли передать в залог право аренды земельного участка

Арендные права на участок земли могут являться залогом при выполнении требований Земельного и Гражданского кодексов, а также ФЗ об ипотеке. Передача имущественных прав в залог допускается в том случае, если они не противоречат условиям договора, желанию собственника или нормативно-правовым актам.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

В каких случаях может возникнуть потребность передать в залог арендные права? Таких ситуаций может быть несколько:

  • При необходимости получить ипотеку на приобретение недвижимости. Нередко такой вид залога используется при покупке жилья в доме на этапе строительства. После того как заемщик получит квартиру по акту от застройщика именно она станет новым залогом.
  • При желании заемщика взять кредит на строительство дома на арендованном участке земли. Обычно право аренды выступает предметом залога только до момента строительства дома, после чего в ипотеку передается само новое жилье.
  • При потребности получить в банке заемные средства на любые цели и необходимости предоставить обеспечение.

Предоставление в аренду арендных прав редко выступает в качестве самостоятельного предмета залога.

Обычно необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость в собственности, возведенную на арендованной земле.

В такой ситуации оформить в ипотеку дом запрещается отдельно от земли, на которой он построен. Принцип единства земли и недвижимости на ней закладывается в Земельном и Гражданском кодексе.

В чем особенности передачи имущественных прав в ипотеку? Всю ответственность по арендному договору продолжает нести первоначальный арендатор. Права и обязанности не переходят к залогодержателю или другому лицу.

К предмету залога применяются общие правила об ипотеке. Если заемщик прекратит исполнять взятые на себя кредитные обязательства, банк накладывает взыскание на предмет залога и реализует его. При этом банки как залогодержатели должны будут заключать не договор купли-продажи, а договор уступки прав по договору аренды.

В качестве собственника арендованной земли может выступать как частное лицо, так и государство/муниципальные образования. Но ФЗ -102 не допускает передачу в залог прав на аренду государственной и муниципальной земли, если она предназначена не для жилищного строительства или комплексного освоения.

Так, например, если земля выделялась под эксплуатацию коммерческой недвижимости, то она не может выступать залогом. Ипотека участков в госсобственности запрещается в том случае, если участки выступают предметом залога самостоятельно без расположенной на них недвижимости, изъяты или ограничены в обороте.

Передать в ипотеку арендные права можно только при условии законности всех построек на участке и их оформлении по нормам российского права.

Оформление ипотеки имущественных прав в свою очередь не будет служить основанием для аннулирования арендного договора и не потребует заключения сторонами нового соглашения.

Совет!

Если речь идет о долевом праве аренды участка, то здесь судебная практика неоднозначна. В этом случае могут возникнуть сложности, связанные с регулированием порядка пользования каждым арендатором своей долей. Поэтому суды нередко признавали сделки по передаче в ипотеку части участка недействительными.

Передача арендных прав в качестве предмета залога имеет свои особенности, среди которых можно выделить как преимущества подобного рода сделок, так и недостатки. К преимуществам можно отнести такие моменты:

  • Получить ипотечный кредит можно заемщикам, у которых нет в собственности иного ликвидного обеспечения в качестве залога.
  • Не нужно искать дополнительные средства для покупки участка земли, можно получить заемные средства в статусе арендатора.
  • Если арендные права передаются в качестве залога вместе со строением на этой земле, то наличие такого договора с банком не препятствует арендатору выкупить землю под недвижимость в свою собственность.

По этому вопросу уже сложилась судебная практика в пользу заемщика. Сами банки обычно не препятствуют такой сделке. Ведь им даже выгоднее, что земля станет собственностью заемщика.

В числе недостатков ипотеки прав аренды земли отметим:

  • Такие кредиты обычно выдаются на относительно короткие сроки, которые ограничены периодом действия договора аренды. Например, если договор аренды заключен на пять лет, то заемщик должен будет погасить основной долг и начисленные проценты в течение пятилетнего периода. Тогда как при классическом ипотечном кредитовании сроки могут достигать 25-30 лет, что дает возможность сделать ежемесячные транши в банк менее болезненными для семейного бюджета.
  • Под залог арендных прав выдаются относительно небольшие кредиты, которые ограничены 50-70% величины арендной платы. Нередко заемщикам требуется нести дополнительные затраты, связанные с выездом оценщика на участок для определения его ликвидности.
  • В отличие от европейского и американского рынка подобные ипотечные продукты предлагают в России небольшое число банков, что ограничивает выбор заемщика и зачастую заставляют его воспользоваться не самым выгодным финансовым продуктом. Связано это с тем, что достаточно сложно дать объективную оценку стоимости прав аренды и банки предпочитают не связываться с подобного рода обеспечением. Ведь никто не может гарантировать им, что они смогут покрыть все свои расходы на выдачу займа в случае реализации предмета залога или вообще найти покупателя на него.
  • Арендные права обычно выступают менее ликвидным объектом залога, нежели недвижимость, поэтому такие займы выдаются под более высокий процент. Банки, выдавая ипотеку в данном случае несут дополнительные риски (в частности, что собственник досрочно откажется от исполнения договора) и закладывают их в процентную ставку.

В большинстве случаев заемщику потребуется получить предварительное согласие от собственника земли на залог арендных прав. Если собственником земли является частное лицо или компания, то такое согласие обязательно. Когда владельцем выступает государство или муниципальные власти, а договор аренды подписан на длительный срок (более чем на 5 лет), то получение согласия не обязательно.

В последнем случае достаточно отправить уведомление о намерении заключить подобного рода сделку местным властям.

Договором аренды может быть предусмотрен прямой запрет на передачу прав в качестве залога. Тогда как собственник земли может сам решать как распоряжаться своими владениями и в любой момент предоставить их в качестве залога.
3 Порядок оформления передачи в залог права аренды ЗУ

При передаче в залог арендных прав участвуют две стороны: арендатор и залогодержатель. Участие в такой сделке третьей стороны-собственника земли требуется только на предварительном этапе.

Алгоритм оформления в залог арендных прав

Нужно ли получать согласие от собственника или достаточно просто оповестить его об этом? Данный вопрос имеет принципиальное значение, так как несоблюдение всех формальностей может привести к аннулированию сделки.

Арендатор обязан уведомить собственника о своем желании заключить ипотечный договор. Земельный кодекс (ст.22) позволяет не дожидаться ему получения согласия при условии направления соответствующего письменного уведомления о сделке. Желательно, чтобы у арендатора осталось на руках подтверждение факта передачи уведомления.

Согласие не нужно при одновременной передаче в залог здания и права аренды участка, на котором оно расположено.

Не получать согласие у государственных или муниципальных властей допускается при условии заключения договора на срок более чем пять лет. Соответственно, если аренда менее длительная, то согласие собственника обязательно.

В некоторых случаях власти могут отказать в предоставлении участка в залог. Например, если не полностью внесена предусмотренная договором арендная плата, на участке есть неузаконенные постройки, неоднократном нарушении условий аренды и пр.

Если договором аренды предусмотрен иной порядок получения согласия, то стороны должны руководствоваться именно договором, а не требованиям Земельного кодекса.

Получение предварительного согласия от банка на заключение ипотечного договора

На этом этапе производится предварительная оценка ликвидности арендного договора и комплексный анализ платежеспособности заемщика на основе представленной документации.

Заключение договора ипотеки прав аренды земли

Если условия, предложенные банком, устраивают заемщика, а его кандидатура удовлетворяет требованиям финансовой организации, то стороны заключают ипотечный договор в простой письменной форме. К числу дополнительных документов, запрашиваемых банком, можно отнести арендный договор, согласие собственника (уведомление с его подписью), подтверждение целевого использования земли.

Государственная регистрация ипотеки

Ипотечный договор по требованиям российского законодательства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Нередко до этого момента банк устанавливает повышенную ставку по ипотеке. При отсутствии такой регистрации договор признается недействительным и до прохождения процедуры в Росреестре он не имеет юридической силы.

Договор ипотеки права аренды земельного участка

Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.

В договоре об ипотеке необходимо прописать следующие моменты:

  • стороны сделки;
  • предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
  • оценка его рыночной стоимости;
  • предмет сделки или ее существо;
  • ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
  • величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
  • права и обязанности арендатора и залогодержателя;
  • ответственность сторон;
  • порядок обращения взыскания на предмет залога;
  • прочие аспекты.

Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Залог права аренды земельного участка в 2018 — что это такое, со множественностью лиц, без согласия собственника

Залог права аренды земельного участка

Многие граждане РФ, благодаря такому банковскому продукту, как ипотека, сумели приобрести в собственность хорошие квартиры, частные дома или же земельные участки для индивидуального строительства.

Представленный кредитный продукт позволил в кратчайшие сроки приобретать самые различные объекты недвижимости, в результате чего спрос на ипотечное кредитование возрос в разы.

По российским законам, предметом залога по ипотеке может стать не только недвижимость, но также и арендное право.

ЗК РФ гласит о единстве судьбы участка земли и находящимся на нем имуществом. В этом и заключается основная специфика правовой регламентации отношений по земельным территориям в гражданско-правовом обороте.

Основополагающие принципы залога недвижимости описываются в главном правовом регуляторе об ипотеке – 102-м Федеральном Законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Особенности ипотеки участков земли раскрываются в Главе 11 ФЗ № 102. Так, на основании ч. 1 ст. 62 вышеуказанного закона, по ипотечному контракту могут быть заложены земельные территории, если таковые не были исключены из гражданского оборота или не были ограничены в нем.

В этой же статье говорится о том, что предметом ипотеки могут быть и арендные права. Для этого необходимо, чтобы гражданин или юридическое лицо заключили арендный контракт с собственником земли.

Чтобы арендные права стали предметом ипотечного кредитования, необходимо одновременное выполнение нижеуказанных условий:

  • права передаются в залог в течение срока действия арендного соглашения;
  • собственник участка земли дал свое согласие на осуществление соответствующих действий.

Здесь же упоминается и о возможности заложить арендное право на земельную территорию, находящуюся во владении у государства или муниципалитета.

Необходимо, чтобы выполнялись вышеуказанные условия (согласие муниципалитета или государства, а также наличие действующего арендного контракта).

Важно! Если срок договора с администрацией более 5 лет, то согласие от муниципалитета не нужно (аб. 2 ч. 1.1. ст. 62 ФЗ № 102).

Нормативными положениями ст. 62 также указано на возможность залога арендных прав на участки, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Так, в силу ч. 2 ст. 62 ФЗ № 102, ипотека может быть установлена только на ту часть участка, которая принадлежит заемщику, и только, если соответствующая доля была выделена в натуре.

Что это такое

Под ипотекой понимается передача определенного объекта недвижимости в залог банку в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств.

Ипотечный кредит представляет собой выдаваемые банком денежные средства, которые заемщик обязан погасить в сроки, обусловленные договором сторон. Если погашение не будет произведено, кредитная организация имеет право обратить взыскание на предмет залога.

Залогом могут выступать как объекты завершенного строительства (жилые дома, квартиры в многоквартирных готовых или строящихся домах), так и земельные участки.

ГК РФ, в частности, ст. 336, допускает передачу в залог не только имущества, но и вещных прав, одним из которых и является право аренды участка.

Некоторые имущественные права нельзя заложить – например, право требования, непосредственно связанного с личностью кредитора, право требования взыскания алиментов и др.

Исходя из вышесказанного, залог арендного права – это ипотечное соглашение, по которому закладываются имущественные права в качестве гарантии осуществления возврата заемных средств банку.

Как оформить договор аренды склада, описывается в этой статье.

102-ФЗ позволяет передавать в залог арендное право при условии действия арендного соглашения на момент передачи и согласия собственника земельной территории.

В то же время, ч. 5 ст. 22 ЗК РФ гласит об отсутствии необходимости истребования согласия от арендодателя. Необходимо лишь уведомить его о залоге.

При этом перевод прав и обязанностей арендатора может произойти не только путем залога – допускается вносить арендное право в качестве вложения в уставный капитал товарищества или общества, к примеру.

Так какой же законодательный акт имеет приоритет – ЗК РФ или Закон об ипотеке?

Аб. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ гласит о том, что нормативные положения гражданского права, содержащиеся в других нормативных документах, должны соответствовать ГК.

Однако ГК в ряде случаев указывает, что другими нормативными документами могут быть установлены частные нюансы по тому или иному вопросу.

Совет!

Ч. 2 ст. 1 ЗК РФ гласит о том, что Федеральными Законами могут быть урегулированы вопросы земельного законодательства, при этом они не должны противоречить ЗК РФ.

Судя по всему, лишь суд сможет решить споры, связанные с необходимостью или отсутствием необходимости истребования согласия от собственника земли.

Арендодатель может защитить себя, зная о такой законодательной недоработке, просто прописав в арендном соглашении пункт об обязательном истребовании согласия на залог права аренды. В таком случае, удастся избежать многих проблем, в том числе, и судебных разбирательств.

Порядок оформления

Оформление в залог арендного права в отношении земельной территории можно произвести следующим образом:

  1. Получение арендатором разрешения от собственника на залог прав.

Лучше всего взять согласие, несмотря на то, что ЗК РФ допускает и не делать этого. Велик риск, что сделку в таком случае признают недействительной.

  1. Получить предварительное одобрение от банка-кредитора на заключение ипотечного соглашения.

На данном этапе осуществляется оценка ликвидности арендного соглашения, а также анализ кредитоспособности банковского клиента на основании представленной документации.

  1. Заключение соглашения об ипотеке прав аренды земельной территории.

Если условия ипотечного продукта устраивают клиента, и его кандидатура полностью соответствует требованиям банка, стороны заключают контракт в простой письменной форме.

Согласно российскому законодательству, ипотека подлежит обязательной регистрации в органах Регпалаты. До этого момента юридической силы подписанное соглашение не имеет.

Какие нужны документы

Чтобы осуществить залог права аренды, потребуется следующая документация:

  • договор аренды с собственником земли;
  • общегражданский паспорт.

Для рассмотрения ипотечной заявки в банк нужно подать:

  • паспорт;
  • справка, подтверждающая уровень доходов (2-НДФЛ или по форме банка);
  • копия трудовой книжки;
  • дополнительный документ, удостоверяющий личность:
    • водительские права;
    • удостоверение военнослужащего;
    • военный билет;
    • СНИЛС;
    • свидетельство ИНН.

Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре, потребуются:

  • ипотечный договор с банком;
  • совместное заявление сторон;
  • закладная (при необходимости).

Заключение договора и его образец

Договор залога земельного участка составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения.

Соглашение – это единый документ, одинаковый для обеих сторон сделки. Стороны могут сделать несколько экземпляров (как минимум 3 – для Росреестра, для залогодателя и залогодержателя).

Чтобы договор прошел государственную регистрацию, его нужно составить с учетом всех законодательных требований.

То есть в тексте документа должны присутствовать следующие существенные условия:

  • наименования сторон, заключивших сделку;
  • предмет ипотечного кредитования – наименование и место нахождения;
  • оценка объекта залога;
  • сущность, размер и срок выполнения обязательства (не более срока аренды);
  • условия взыскания залогового имущества;
  • отсылка на правоустанавливающий документ по земельному участку и арендный контракт;
  • права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
  • ответственность сторон в случае неисполнения взятых на себя обязательств;
  • другие нюансы.

В большинстве случаев, банки имеют собственную форму ипотечного договора и не позволяют вносить в нее изменения.

С образцом договора можно ознакомиться по этой ссылке.

Его регистрация

На основании ст. 19 ФЗ № 102, ипотечный договор в обязательном порядке регистрируется в ЕГРН в порядке, который установлен 102-ФЗ и 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

В силу ч. 1 ст. 20 ФЗ № 102, госрегистрация залога осуществляется на основании совместного заявления сторон.

Ипотека считается действительной с момента ее государственной регистрации, то есть возникновение, изменение и прекращение прав по договору осуществляются с момента внесения/исключения соответствующей записи из ЕГРН.

Согласие на передачу

Итак, ст. 62 ФЗ № 102 гласит о необходимости истребования согласия собственника участка земли на передачу в залог. В то же время, ст. 22 ЗК РФ утверждает, что достаточно уведомить собственника – причем от его согласия/несогласия ничего, по сути, не зависит.

Из анализа судебной практики следует, что суды чаще всего руководствуются требованиями специального законодательства – в данном случае, 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, считая его нормы более правильными.

Таким образом, наилучшим решением будет взять согласие от собственника, иначе сделку с большой долей вероятности признают недействительной в судебном порядке.

Залог права аренды земли со множественностью лиц

Стороны арендного контракта по умолчанию – это арендатор и арендодатель. Однако допустимо его заключение и с условием о наличии нескольких лиц.

Такое соглашение может быть заключено, если:

  • если на неделимой земельной территории находится здание, в котором помещениями владеют одни граждане – на праве собственности, другие – оперативного управления, при этом арендный контракт заключается с условием согласия контрагентов на вступление в этот договор иных владельцев помещений;
  • если помещения, находящиеся на неделимой земельной территории, принадлежат нескольким лицам на праве собственности.

При наличии нескольких арендаторов обязательство по договору может носить:

  • солидарный;
  • или долевой характер.

Солидарное обязательство возникает, если соарендаторы используют земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. В ином случае, обязательство является долевым.

На основании Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 года, при установлении размера обязательства каждого из совместных арендаторов нужно исходить из площади помещения, принадлежащего каждому из совместных арендаторов.

Ч. 2 ст. 62 ФЗ № 102 устанавливает, что при наличии общей собственности на земельные территории, ипотека может быть установлена только на участок, выделенный в натуральном эквиваленте из долевой или совместной собственности.

Таким образом, при наличии нескольких арендаторов ипотечный договор заключается только в отношении земельного участка, выделенного в натуре.

Муниципальной собственности

В отношении залога арендных прав на муниципальные участки установлено другое правило. Так, ч. 9 ст. 22 ЗК РФ регламентирует, что если срок аренды муниципальных земель превышает 5 лет, арендатор обладает возможностью на передачу своих прав третьему лицу, при этом согласия от арендодателя истребовать не обязательно.

Достаточно направить в орган местного самоуправления уведомление в письменном виде.

Без согласия собственника

Без согласия правообладателя можно передать в залог только территории:

  • которые находятся в ведении у органа местной администрации или страны;
  • и полученные в аренду сроком более 5 лет.

В остальных случаях, законодательство расходится – ЗК РФ утверждает об отсутствии необходимости брать согласие, Закон об ипотеке, наоборот, предписывает его обязательность.

Рекомендуется, чтобы арендодатель разрешил залог права аренды – в противном случае, сделку могут аннулировать в судебном порядке.

Дополнительные нюансы

К ним относится:

  1. Сдать в залог арендное право можно, и многие банки принимают такой предмет залога, однако нужно учитывать, что представленная разновидность обеспечения не самая ликвидная для кредитной организации. Отсюда следуют и не самые выгодные условия кредитования по представленному виду ипотеки.
  2. При ипотеке арендного права больше рискует банк, чем сам залогодатель.
  3. Заложить арендное право доли можно только, если он выделен в натуре.
  4. В силу ст. 64.1. Закона об ипотеке, если земельная территория была приобретена на кредитные средства банка и была взята в аренду, появляется ипотека в силу закона на арендное право. Иное может быть предусмотрено арендным контрактом.

Итак, залог арендных прав на земельную территорию – не слишком распространенная практика.

Наиболее незащищенными в данной ситуации остаются банки, залогодатель практически не несет каких-либо рисков. Обязательным является взятие согласия от арендодателя – в противном случае, сделку могут признать незаконной.

Аренда холодильного склада рассматривается тут.

Про договор аренды нежилого помещения между физическими лицами в 2018 рассказывается по ссылке.

Что такое залог права аренды земельного участка?

Залог права аренды земельного участка

Залог права аренды земельного участка — это ипотека, которая предоставляет человеку, возможно, купить недвижимость, передав под залог не имущество, а арендные права.

За последнее время спрос на ипотечное кредитование заметно вырос.

Это предоставило возможность многим людям стать владельцами квартир и полноправными собственниками земельных участков и частных домов, коттеджей.

Огромное количество конкурентов на рынке кредитно-финансовых услуг заставило банковские структуры разработать множество различных программ, которые помогли значительно расширить клиентскую базу. Одной из них стал ипотечный кредит, выдаваемый под обеспечение арендного права на участок земли.

Залог может стать независимым объектом для застройки и приобретения дома, земли, либо быть дополнением в случае нужды в увеличении кредитной линии. Кроме того, предметом залогового обеспечения может выступить дом, созданный на арендованной территории.

Что представляет собой залог арендного права на землю?

Ипотечный займ представляет собой передачу конкретного недвижимого имущества собственником под залоговое обеспечение. Этот залог гарантирует кредитору, что клиент вернет кредит вовремя, а в случае его финансовой несостоятельности, банк сможет направить взыскание долга на заложенную недвижимость, реализовав ее на торгах с целью закрытия кредита. 

ЗК РФ разрешает передачу под обеспечение не только участков земли, но и прав в пределах договора на аренду. Эти права могут выступить и в роли залога по ипотечному займу, и в качестве вложения нанимателя в устав.

Важно! Согласно ГК РФ в роли залогового обеспечения могут выступать не только ценные вещи, но и права на другое имущество, например, право на аренду.

В Федеральном Законе №102 четко прописано, что наниматель имеет возможность передачи прав по договору под залоговое обеспечение. Для этого необходимо получить заблаговременно согласие владельца. При этом окончание срока ипотечного кредита будет завершено датой окончания арендного договора.

Согласно всему вышеперечисленному, залог арендного права на участок определяется с помощью договора на ипотеку, который может определить право на имущество в качестве обеспечения возврата долга для финансово-кредитной организации.

Скачать образец договора залога на право аренды земельного участка

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?

Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.

Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:

  • При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
  • При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
  • При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.

Важно! Передача в лизинг арендных прав в редких случаях может стать независимым предметом залогового обеспечения.

Как правило, необходимость заключить договор залога права аренды земельного участка появляется у тех клиентов банка, кто представил в роли залогового обеспечения недвижимое имущество, находящееся у них во владении и созданное на арендованной территории.

В этой ситуации взять ипотечный займ на приобретение частного коттеджа или иного здания отдельно от территории, на которой они построены, запрещено действующим законодательством. Единство участка и дома на нем четко прописано в ЗК и ГК РФ.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Специфика передачи права на недвижимое имущество в ипотечный займ

Все обязательства по договору лизинга лежат на первичном нанимателе. Обязанности и права не могут переходить к кредитору или иному лицу.

К залоговому обеспечению применяются общие принципы и условия по ипотечному займу. В том случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит, то банк будет вправе направить взыскание на залоговое обеспечение и продать его на торгах. При этом банковское учреждение обязано заключить договор цессии на арендные права.

Владельцем арендованной территории может стать физлицо или муниципалитет. Однако согласно ФЗ №102 передача в залог арендных прав госземли и муниципальных участков не может быть допущена, если они не предназначаются для застройки жилыми комплексами.

К примеру, если территория была выделена под пользование торговой недвижимости, то она не может стать залогом.

Запрещено оформлять ипотечный займ на участки, находящиеся в государственной собственности, если они являются самостоятельным предметом залогового имущества без дома, расположенного на нем, конфискованы или имеют ограничения в правах.

Получение ипотечного займа на арендные права не может стать причиной для расторжения договора лизинга, и не требует составления еще одного документа.

В случае, когда речь заходит об арендном праве на долевую часть территории, то в этой ситуации все неоднозначно. Это может доставить трудности, которые будут связаны с регламентированием порядка эксплуатации каждым нанимателем собственной доли. Именно по этой причине суды часто признают такие сделки недействительными.

Передача арендных прав обладает своей спецификой, которая имеет плюсы и минусы. Среди них можно выделить следующие преимущества:

  1. Взять ипотеку может заемщик, не имеющий во владении никакого быстрореализуемого обеспечения под залогом.
  2. Нет необходимости отправляться на поиск денежных средств для приобретения земли, поскольку можно взять ипотечный займ, имея статус нанимателя.
  3. Если арендные права переданы под обеспечение вместе с недвижимым имуществом, находящемся на этой территории, то наличие этого договора с банковской организацией не закрывает возможность нанимателю выкупить участок под недвижимое имущество для личного владения.

Этот вопрос уже неоднократно рассматривался в суде. Чаще всего суд принимал сторону заемщика. Сами банковские учреждения, как правило, не препятствуют заключению подобного соглашения, поскольку им так будет гораздо выгоднее, ведь участок перейдет во владение заемщика.

К недостаткам ипотечного кредитования арендных прав на территорию стоит отнести:

  1. Такие ипотеки могут быть выданы только на небольшой срок, ограниченный по времени действия арендного договора. К примеру, если договор на лизинг составлен на 60 месяцев, то человек обязан в течение этого срока полностью закрыть кредит. Тогда, как при стандартной ипотеке сроки могут варьироваться в пределах 20-30 лет. Это позволяет сделать все взносы по кредиту менее проблемными для бюджета семьи. 
  2. Под залоговое обеспечение арендных прав могут выдаваться в займ небольшие суммы, которые, как правило, составляют от 50 до 70% от размера арендной платы. Довольно часто людям приходится нести дополнительные финансовые затраты, связанные непосредственно с выездом на место оценщика, который определит ликвидность территории.
  3. По сравнению с рынком Европы и Америки такие кредитные продукты предлагаются в нашей стране только некоторыми банковскими учреждениями. Это значительно ограничивает возможности заемщика, и приводит его к тому, что он берет ипотечный займ по невыгодным для него условиям с финансовой стороны. Прежде всего, это связано с тем, что довольно трудно сразу объективно определить вероятную стоимость арендных прав. По этой причине многие банковские структуры отдают предпочтение не брать на себя ответственность и не принимать такой вариант обеспечения, поскольку у них нет гарантии покрытия всех затрат на выдачу займа в случае продажи залога.
  4. Арендные права на конкретную территорию, как правило, обладают меньшей ликвидностью, нежели сама недвижимость. Именно поэтому такая ипотека если выдается, то под, гораздо более высокую процентную ставку. Банковские учреждения, выдавая ипотечный займ, в этой ситуации рискуют, закладывая свой риск, тем самым, в увеличение процента.

Практически во всех случаях заемщику необходимо заранее получить согласие от владельца территории на залог арендных прав. Если владелец участка – физлицо либо юрлицо, то его согласие обязательно.

Если же собственником является госорган или муниципалитет, то договор на аренду территории может быть продлен на более продолжительное время. В таком случае согласие запрашивать не требуется.

Для этого достаточно отправить извещение о желании взять ипотечный займ под залог арендных прав территории в администрацию.

Договор лизинга может предусматривать пункт, который включает в себя запрет на переуступку арендных прав под залоговое обеспечение, в то время, когда владелец участка может сам решить, каким образом он будет распоряжаться своим имуществом.

Для передачи арендных прав в залог необходимы два участника: наниматель и залогодержатель. Участвовать в соглашении третьим лицам можно исключительно на промежуточном этапе.

Таким образом, залоговое обеспечение арендных прав на территорию – один из видов ипотечного займа, который предусматривает предоставление банковской структуре в качестве залогового обеспечения непосредственно право лизинга, а не само имущество.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: