Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2018 году

Содержание
  1. Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2018 году
  2. Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду
  3. Возможные риски
  4. Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?
  5. Сколько можно заработать?
  6. Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре
  7. Как выбирать квартиру?
  8. Минимальный бюджет для покупки в разных городах
  9. Риски
  10. Выводы 
  11. Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом. Фото | Финансы и инвестиции
  12. Рантье с ипотекой
  13. Депозит или квартира
  14. Покупка квартиры под сдачу: все нюансы
  15. Какую выгоднее всего квартиру сдавать в аренду?
  16. Важно ли территориальное расположение новостройки?
  17. Что выбрать: квартиру или апартаменты?
  18. Что лучше: сделать ремонт самостоятельно или сразу купить квартиру с отделкой?
  19. Может быть лучше сдать в аренду «голые стены», чтобы получить ремонт?
  20. Как обставить жилье с минимальным ущербом бюджету?
  21. Как можно определить адекватную ставку аренды?
  22. Сколько лет будет окупаться квартира за счет аренды в новостройке?
  23. Может ли заработок от сдачи в аренду покрыть размер взносов по ипотеке?
  24. Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье
  25. Выгодно ли сдавать жилье
  26. Где и какое выгодно покупать жилье
  27. Сдавать ли квартиру в аренду: список лучших городов для заработка на аренде — Территория инвестирования
  28. Как заработать на аренде. Суть стратегии
  29. Выгодно ли сдавать в аренду в Москве и других городах
  30. Как заработать на недвижимости

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2018 году

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2018 году

На первый взгляд сдача имущества в аренду может показаться выгодной. Стоимость квартир в мегаполисах настолько крупная, а сама арендная плата такая маленькая, что вложенные средства оправдываются только спустя десятилетия.

Этого времени будет достаточно только в том случае, если хозяину удастся найти хороших клиентов, и миновать риски.

Наличие в собственности недвижимости выступает гарантией сохранности инвестиций. На неё не окажет влияние инфляция, по той причине, что цена имущества поднимается пропорционально её росту.

Немало владельцев принимает решение о продажи имущества. Однако прежде затрагивается вопрос реализации и сохранении денег, полученных с продажи.

Конечно, если иные цели в формировании бизнеса либо покупки иной дорогостоящей квартиры отсутствуют, тогда продажа может обернуться только ущербом, который может выражаться в следующем:

  • в формате инфляции;
  • если собственник вкладывался в банк, тогда он получит незначительный процент;
  • приобретение жилья, без которого сложно обойтись;
  • рисков, которые связаны с вопросами сохранности финансов.

Держать жильё пустым также не выгодно, поскольку его владельцу всё равно придётся вносить оплату за коммунальные услуги, эксплуатацию имущества и иные затраты, связанные с содержанием. Подобные нюансы сподвигают большинство хозяев пустующих квартир на передачу его в аренду.

Здесь у собственников появляется масса положительных сторон:

  • квартира всегда находится под присмотром нанимателей;
  • выручка от сделки позволяет оплатить расходы на содержание имущества, и получить дополнительный доход;
  • при возникновении чрезвычайных ситуаций, квартиросъёмщики предпримут первые меры по их устранению;
  • имущество, в котором будут находиться наниматели, будет избавлено от посягательства знакомых и родственников.

Чтобы сдавать квартиру на законных основаниях, регистрироваться в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя нет необходимости.

Налог будет рассчитываться исходя из суммы арендной платы, которая обозначается в соглашении. Процентная ставка в таком случае поднимается не выше 13% от фактической суммы дохода.

Редко этот размер может увеличиваться до 17 процентов, но повышение касается только тех, чей доход от аренды увеличен до десяти МРОТ.

Большая выгода в аренде квартиры  даётся тем, кто получил её по наследству. После подписания соглашения, его уже невозможно исправить.

Главное, чтобы в договоре присутствовали следующие пункты:

  • сумма и время перечисления платы за аренду;
  • процент разрешённого применения арендуемой квартиры;
  • вопросы касательно внесению оплаты за коммунальные услуги;
  • порядок анализа состояния имущества хозяином;
  • процесс возмещения доставленного собственнику ущерба.

Хорошо, если перед заключением договора, участники соглашения смогу провести предварительную беседу с профессиональным юристом.

Здесь нужно отметить, что если квартиросъёмщик решит провести в квартире ремонтные работы, то конечный результат всё равно будет принадлежать собственнику. Все строительные мероприятия разрешается проводить исключительно с согласия хозяина.

Хорошо, если оно будет составлено в письменной форме, дабы избежать в будущем возможных недоразумений. Если же хозяин квартиры ответит твёрдым отказом, нанимателю придётся смириться с его решением.

Как расторгнуть договор аренды квартиры, описывается в этой статье.

Добиться выгоды можно только при правильном подходе к делу, при этом сама прибыль может увеличиваться до максимальной суммы. Результат во многом зависит от письменного договора, в котором должны описываться все условия и правила эксплуатации территории имущества.

Если говорить о вселении и выселении из имущества, то эти мероприятия проводятся при помощи составления акта приёма-передачи квартиры.

В нём основной упор делается на следующие данные:

  • показатели жилья;
  • её косметическое и техническое наполнение;
  • состояние сантехнических комплектующих;
  • расположение мебели и её состояние.

В текстовой части документа могут вписываться все данные, которые могут показаться полезными арендодателю, если они помогают ему регламентировать отношения с нанимателями.

В этот список может включаться запрет на осуществление регистрации, субаренды, и иные недопустимые на взгляд собственника действия. При таких условиях между участниками будет сохраняться договорённость, а сам хозяин регламентирует договорные отношения на свой взгляд. 

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

В совершенстве, даже если человек купит жильё по ипотечной программе, и дальше будет сдавать его, он сможет заработать на аренде большие деньги. Полученную выручку он может отдавать кредитору в качестве погашения финансовых обязательств перед банком.

Полностью расплатиться по ипотеке ему удастся приблизительно через 10-20 лет. В результате, квартира появится у него практически даром. Однако эта идея кажется заманчивой только в теории.

Российское законодательство не запрещает гражданам совершать подобные действия, но здесь важно внимательное изучение договора с банком. В нём не должно быть запретов на аренду иным лицам.

Однако даже самые лояльные условия банка не смогут принести никакой прибыли. Это если ещё не обращать внимание на всевозможные затруднения с поиском нанимателей, его неаккуратным обращением с чужими вещами в квартире, затраты на дополнительные ремонтные работы и прочее.

Следовательно, брать квартиру в ипотеку, чтобы после сдавать её в аренду считается не прибыльным мероприятием. 

Доходность бизнеса в таком случае в среднем составляет 4-7% годовых. Расчёты говорят, что гораздо выгоднее купить две недорогие одно- либо двухкомнатные квартиры в известных для аренды городских районах, или там, где ощущается недостаток предложений.

Капиталовложение такого плана окупится намного быстрее, в сравнении с покупкой одной, но дорогостоящей квартиры.

Желательно сразу определиться с тем, кому именно будет сдаваться квартира. Так, если говорить об иммигрантах, студентах и трудящихся вахтой, то для них размеры и качество жилья редко выходят на первый план.

Когда же жильё планируется давать на пользование семьям с детьми, то здесь действуют совершенно иные законы.

В последнем случае квартира не может иметь только одну комнату. Она должна оборудоваться стиральной машиной и другими бытовыми приборами. Хорошо если рядом будут располагаться детские сады  и школы. 

Возможные риски

Что касается острых углов, которые являются скорее недостатком в решении данного вопроса, то здесь можно выделить несколько нюансов:

  • собственник квартиры может столкнуться с недобросовестными нанимателями либо гражданами с мошенническими наклонностями;
  • квартиросъёмщики могут потребовать обязательной регистрации по месту проживания;
  • если на момент проживания в арендуемой квартире у нанимателей родится ребёнок, тогда с их выпиской у собственника могут возникнуть огромные проблемы;
  • новые жильцы могут незаконно пересдать квартиру другим людям, и получать за сделку свой доход;
  • если люди будут неаккуратно пользоваться арендуемым имуществом, хозяин может понести значительные убытки;
  • противозаконные действия жильцов могут привести к неприятным инцидентам хозяина с представителями судебной власти.

Этот список далеко не полон, поскольку у владельца может возникнуть масса иных неприятностей. Например, если новые жильцы устроят потоп в квартире, из-за чего соседнему имуществу будут причинены ощутимые убытки.

Хорошо, если сделка будет оформлена грамотно, поскольку ему удастся взыскать с виновника необходимую сумму в полном объёме.

Если же у арендодателя не имеется договора, скорее всего восстанавливать имущество соседей собственнику придётся за счёт личного бюджета. 

Похожие проблемы могут появляться в следствии неисправности сантехнических приборов. Тогда собственнику будет сложно что-либо доказать, поэтому в ремонт придётся вкладывать свои деньги.

Совет!

Избежать этого получится только в том случае, если не будет доказана вина ЖЭКа, обслуживающего строение, специалистов, которые занимались установкой труб и т.д. Здесь владелец может заранее обезопасить себя, если застрахует гражданскую ответственность. Данная процедура также нуждается в дополнительных денежных вложениях.

Как сдать квартиру в аренду через агентство, читайте здесь.

Оформление договора аренды земельного участка рассматривается на этой странице.

Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2018 году

Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как правильно выбирать инвестиционные квартиры.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.  

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв.

м) – они составляют 70-80% предложений на рынке.

«Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

  • Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
  • Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
  • Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
  • Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
  • Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Минимальный бюджет для покупки в разных городах

Город Площадь Стоимость
Москва 34 кв. м 3,6 млн руб.
Санкт-Петербург 30 кв. м 1,8 млн руб.
Екатеринбург 28 кв. м 2,2 млн руб.
Краснодар 25 кв. м 0,5 млн руб.
Казань 34 кв. м 1,7 млн руб.

Источник: Яндекс.Недвижимость (квартиры в новостройках)

Риски

Опрошенные Сравни.ру эксперты главным риском от сдачи квартиры в аренду назвали порчу имущества. Защититься от этого можно с помощью договора аренды, где арендатор берёт на себя ответственность по возмещению ущерба в случае его возникновения.

«В договоре нужно прописать сроки аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, возможность изменения стоимости найма, порядок посещений квартиры собственником, условия досрочного расторжения договора, штрафные санкции за порчу имущества и т.д.

Также к договору стоит приложить подробную опись имущества с указанием существующих дефектов, чтобы в случае порчи мебели или отделки между собственником и арендатором не возникло конфликтов», – рекомендует Мария Жукова из «Миэль-Аренда».

Ещё не лишним будет взять обеспечительный депозит в размере ежемесячного платежа и застраховать имущество квартиры (стоимость полиса 1-5 тыс. руб. в год).

Уплата налогов снижает риски. «По сути, 90% квартир сдаются в аренду без последующей уплаты налогов.

В первую очередь это грозит тем, что в случае конфликта с арендатором и при судебных разбирательствах, вам будет начислен штраф за уход от налогов», – предупреждает Мария Литинецкая из «Метриум Групп».

Владелец недвижимости должен подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля (за прошлый год), а заплатить 13% от заработанного – до 15 июля.

Выводы 

  1. На вложениях в недвижимость можно заработать меньше уровня инфляции.
  2. Этот вид бизнеса идеален для получения дополнительного дохода к пенсии.
  3. Если свободных денег много, то выгодно купить 2-3 небольших квартиры эконом-класса и сдавать их. Получаемого дохода хватит, чтобы не работать.
  4. Чем больше вложений в квартиру, тем меньше доходность.
  5. Сдаваемую квартиру лучше застраховать, с арендатором – заключить договор, а с дохода – честно платить налоги. 

Максим Глазков

Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом. Фото | Финансы и инвестиции

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2018 году

«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.

Рантье с ипотекой

Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.

Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.

Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.

«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.

В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.

Депозит или квартира

В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.

«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.

Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она.

Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт).

Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.

Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.

Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.

Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.

Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен.

«Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

2016 2017 2018
Ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)* 7,04% годовых 6,69% годовых 6,56% годовых
Средний бюджет покупки 2-к квартиры комфорт-класса в новостройке в Москве** 8,1 млн рублей 8,6 млн рублей 9,4 млн рублей
Доходность от размещения на депозите такой же суммы в месяц 47 520 рублей 47 945 рублей 51 386 рублей
Средняя ставка аренды 2-к квартиры в Москве (новый фонд, комфорт-класс) 46 000 рублей 48 000 рублей 51 500 рублей

*По 30 крупнейшим банкам, данные ЦБ РФ **Данные bnMAP.pro

Покупка квартиры под сдачу: все нюансы

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2018 году

Квартиру в новых домах на этапе котлована возможно купить по самой минимальной цене. В то же время, если недвижимость приобретается, чтобы сдавать ее в аренду, то оценивать необходимо сразу ее стоимость и возможную упущенную выгоду. Сегодня средняя цена на аренду квартиры с одной комнатой площадью 40 кв. м.

, например, в Москве равняется 35 тысяч руб. в месяц. В случае, когда новостройка в начале строительства, до ее введения в строй придется подождать 2-2,5 года. За это время вы могли бы получить порядка 1 млн. руб. платежей за аренду. При выборе жилого комплекса на этапе строительства необходимо учитывать этот нюанс.

Сможет ли рост цен проекта покрыть в период строительства возможный доход от сдачи в найм за тот же срок? В наши дни, когда темпы роста стоимости недвижимости, которая есть на первичном рынке, низки, покупка квартиры, чтобы сдавать ее в аренду, в готовом, близком к этому состоянию доме оказаться может более выгодной.

Какую выгоднее всего квартиру сдавать в аренду?

Сегодня наиболее ходовой товар – однокомнатные квартиры. На их долю в массовом сегменте приходится порядка 40% спроса. Порядка четверти всех арендаторов предпочитает жить в «двушках». На эти типы квартир будет приходиться 2/3 всего спроса на рынке.

Востребованность «тянет» вверх ставки: быстрее всего растет плата за аренду однокомнатных квартир, далее идут объекты, имеющие две комнаты. Потому при приобретении квартиры, чтобы сдавать ее в аренду, нужно выбирать между данными двумя вариантами. Нужно также учитывать необходимость проведения ремонта в новостройке.

При этом, в одно- или двухкомнатном жилье финансовые, временные затраты окажутся ниже.

Важно ли территориальное расположение новостройки?

Сегодня расположение жилья – один из важнейших критериев, что влияет на величину ставок аренды и на скорость сдачи недвижимости в найм.

Подавляющее большинство арендаторов объекты выбирают, исходя из их близости к станции метро, наземному транспорту.

Потому, выбирая новостройку для приобретения жилья, чтобы потом его сдавать в аренду, стоит учесть транспортную доступность. Когда она хорошая, вероятно, дороже можно будет сдать квартиру.

Стоит помнить о том, что на цене жилья в новостройках расположение вблизи к метро сказывается существенно. Если целью является получение высокого ежемесячного дохода, то станция линии подземки рядом — ключевое требование.

Если владелец квартиры хочет «отбить» затраты на приобретение жилья за счет аренды, выгоднее может быть приобретение довольно дешевого жилья где-то в отдаленном районе.

Причина — стоимость аренды не имеет пропорциональной зависимости от того, сколько стоит недвижимость. Например, квартиру в доме в «старой» Москве, но за МКАДом, возможно найти за 2,68 млн. рублей, а потом сдать в месяц за 20 тыс. руб.

Тогда жилье окупится примерно за 10 лет. Если купить квартиру в новостройке рядом с метро, тогда средний срок возврата вложенных инвестиций дольше примерно в полтора раза.

Что выбрать: квартиру или апартаменты?

Стартовые цены на жилье в Москве находятся сегодня на очень низком уровне. Вы можете приобрести апартаменты по-прежнему на выгодных условиях. Порог входа низкий, а арендная стоимость апартаментов будет такой же, как квартир. Соответственно, вы сможете вернуть вложения быстрее.

Многие апартаментные комплексы сегодня «заточены» под арендный рынок. В них возможно приобрести недвижимость с отделкой, с меблировкой, с возможностью потом передать функции по сдаче в найм своей управляющей компании. Жилая площадь, которая находится в статусе квартиры, интересна окажется особенно тем, кто намерен на нее сам переехать или переселить своих родственников.

Что лучше: сделать ремонт самостоятельно или сразу купить квартиру с отделкой?

Ремонт жилья в новостройке, пусть минимальный, отнимает деньги, время. Простой жилья — упущенная выгода. За каждый месяц проводимого ремонта будет недополучен предполагаемый доход.

Потому сначала нужно обратить свое внимание на новостройки с отделкой, что позволит сразу начать сдавать жилье после получения ключей, оформления права собственности.

Там же, где ремонт проводится застройщиком, вероятность ведения шумных отделочных работ в соседних квартирах сведена к минимуму.

Может быть лучше сдать в аренду «голые стены», чтобы получить ремонт?

Сдача жилья без отделки в новых домах за символическую плату, в обмен на проведение ремонта очень распространена на рынке сегодня. На практике этот вариант для вас может обернуться головной болью.

Часто последствием «бартерных отношений», заключаемых арендодателем со съемщиком будет растянувшийся на долгий срок довольно сомнительный ремонт. На предложения часто будут откликаться небольшие бригады ремонтников, приезжающих из стран так называемого ближнего зарубежья.

Используя квартиру в качестве общежития, они будут параллельно заниматься другими объектами за «реальные» доходы. «По месту жительства» вестись работы будут «спустя рукава», так как финансового интереса тут нет.

Как обставить жилье с минимальным ущербом бюджету?

Не нужно обставлять квартиру старой мебелью, что хранится за ненадобностью на даче. Важное преимущество квартир для аренды в новых домах – новизна. Потому стоит приобрести недорогую, но новую, качественную мебель.

Идеально здесь подойдет продукция известного шведского производителя. Чтобы лишнего случайно не купить, есть смысл выставить квартиру с уведомлением, что все самое необходимое будет куплено под нанимателя.

Есть вероятность, что на подобное объявление внимание обратит арендатор, уже имеющий свою мебель, и как раз ищущий пустую квартиру.

Как можно определить адекватную ставку аренды?

У арендаторов, арендодателей расходятся и существенно представления о справедливой арендной ставке. Потому определить степень такой адекватности довольно сложно.

Чтобы узнать стоимость аренды адекватную рынку, что позволит не продешевить и не затянуть время экспозиции до настоящей бесконечности, начать нужно с выяснения существующей усредненной ставки в районе. Это вам позволит приблизительно сориентироваться в существующей на рынке ситуации.

Совет!

Затем посмотрите, есть ли на территории новые жилые комплексы аналогичного класса, какой стоимости предлагаются в них объекты. Это дает возможность вам понять, насколько выше средних рыночных показателей будут сдаваться квартиры в новостройках. Знание этой разницы существенно упростит задачу.

Однако самый лучший вариант – пригласить на осмотр профессионального оценщика. Будет это не очень дорого, но позволит определить в арендной ставке положительные, отрицательные параметры квартиры.

Сколько лет будет окупаться квартира за счет аренды в новостройке?

Точные цифры всегда будут зависеть от многих критериев. Если оперировать усредненными показателями, расчет выглядит так: по оценке профессионалов «Метриум Групп», квартира с одной комнатой в новостройке в «старой» Москве сегодня стоит в среднем 6,29 млн. руб.

Усредненная же ставка в «однушках» аналогичного класса, без учета расположения и площади – 33 тыс. руб. в месяц. Не учитывая изменение уровня ставки аренды, весь срок возврата средств будет составлять порядка 16 лет.

Выполняя индексацию на 5%, можно будет сократить данный период на срок до 12 лет.

Сроки могут существенно различаться, завися от класса вашей новостройки. Например, в элитном сегменте арендовать квартиру с одной комнатой можно за 130 тыс. руб. в месяц, усредненная же стоимость такой квартиры в новостройке составляет 30,73 млн. руб. Значит, она окупится в срок до 20 лет (не учитывая индексацию).

Может ли заработок от сдачи в аренду покрыть размер взносов по ипотеке?

Говоря о территории «старой» Москвы, жилых домах на финальной их стадии строительства, вблизи метро, вероятно, нет. Сегодня самая доступная однокомнатная квартира в уже готовом доме рядом с вестибюлем станции подземки будет стоить 7,92 млн. руб.

Учитывая среднюю процентную ставку, средний срок кредитования (это 12,68% в год и на 15 лет), с первоначальным платежом в 20% от общей стоимости недвижимости, ежемесячный взнос будет равен 78,8 тыс. руб. Усредненная же ставка аренды квартир с одной комнатой здесь равняется 33,7 тыс. руб. за месяц.

Даже если учитывать качественные характеристики квартиры, сдаваемой в аренду – новое жилье с хорошей инфраструктурой, планировкой, ремонтом, сдать в аренду ее более чем за 60 тыс. руб. за месяц не удастся.

Говорить же об окупаемости квартиры, взятой в ипотеку, арендой возможно лишь в том случае, если первоначальный взнос достигает половину и даже более стоимости квартиры.

Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2018 году

Жилая недвижимость – один из самых популярных источников для капиталовложения.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве составляет от 4,5 % до 7% годовых, окупаемость – от 8 до 15 лет, в зависимости от класса жилья.

Но, как заявляют некоторые эксперты, в скором времени ситуация может кардинально измениться и покупать жилье для сдачи в аренду будет не выгодно. Так ли это на самом деле?

Иметь квартиру в Москве и сдавать ее приезжим – мечта многих жителей России. Именно поэтому, поднакопив достаточное количество средств, большинство предпочитает вкладывать их в квадратные метры. Бытует ошибочное мнение, что доходов от сдачи жилой недвижимости хватит на безбедную старость даже детям и внукам. На самом же деле все гораздо сложнее.

Выгодно ли сдавать жилье

Перед тем, как вложить деньги в тот или иной проект, специалисты рекомендуют первоначально высчитать доходность.

Только после этого можно будет понять, стоит ли покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Итак, для начала посчитайте, во сколько полностью обойдется вам недвижимость.

Речь идет не только о стоимости объекта, но и различных дополнительных тратах (госпошлины, налоги, комиссии и т.д.).

Далее высчитываем коэффициент валового дохода: годовую арендную плату делим на общую стоимость имущества и умножаем на сто процентов. К примеру, квартира обошлась в итоге в 7 миллионов рублей, сдавать вы ее сможете за 35 тысяч рублей (420 тысяч рублей в год). Уравнение выглядит так:

(420000/7000000) х100 = 6

Таким образом, доходность составляет 6 % без учёта расходов. На первый взгляд кажется, что это выгоднее, чем вкладывать деньги под проценты в банк.

Но следует понимать, что жильцы могут неожиданно съехать и придется искать новых квартирантов, на что уйдет не один месяц. Также может понадобиться понадобится обновить ремонт, купить новую мебель и технику взамен старой и испорченной.

И не забывайте про 13 % подоходного налога физлица, а также налог на имущество (0,1-0,3%).

Следующий шаг – посчитать окупаемость. Разделите стоимость имущества на годовую арендную плату: в нашем случае 7000000 рублей на 420000 рублей. Выходит, что на возврат вложенных средств у вас уйдет 16 лет и 6 месяцев без учёта дополнительных расходов.

Считается, что если последний показатель не на много превышает пятнадцать лет, покупать квартиру для сдачи в аренду выгодно. Если срок окупаемости больше двадцати лет, лучше рассмотреть другой вариант для инвестирования. Двадцать пять и более – убыточный проект.

С другой стороны, жилье всегда будет в цене. Вложив 7 миллионов рублей, через пять-десять лет недвижимость можно будет продать за 8-10 миллионов рублей. Это с учетом того, что в стране не будет серьезных проблем с экономикой и рынок недвижимости серьезно не просядет.

«Но не все вкладывают деньги для получения прибыли. К примеру, имея собственное жилье, можно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее (но только с разрешения банка), чтобы быстрее выплатить долг. Отличный вариант для тех, кто живет с родственниками или покупает недвижимость для своих детей», – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Где и какое выгодно покупать жилье

Эксперты утверждают, что Москва – не самый лучший город для вложения в квадратные метры. И это несмотря на то, что арендная плата здесь самая высокая по России.

Согласно полученным данным, средняя доходность по столице составляет 4,8% годовых, окупаемость – 20 лет. Самые малодоходные квартиры находятся в старых домах, расположенных в спальных районах.

Выгоднее покупать недвижимость в новостройках в Новой Москве (доходность – семь процентов, окупаемость – тринадцать лет).

Тем же, кто решил купить жилую недвижимость для сдачи в аренду, следует рассматривать объекты в домах экономкласса, расположенных не более чем в 10-15 минутах ходьбы от метро или станции электричек. Если это вторичное жилье, там уже будет какой-никакой ремонт. Многие продают квартиры с техникой и мебелью, включив все это добро в первоначальную стоимость.

«Важно определиться с целевой аудиторией. Ошибка многих потенциальных арендодателей – покупка квартиры «под себя», т.к. в том районе и той планировки, которая нравится им. Какой бы шикарный вид из окна не открывался и дизайнерский ремонт не был, жилья не снимут, если оно находится далеко от метро или станции.

Идеальный вариант – в пределах Третьего транспортного кольца, в непосредственной близости от бизнес-центров и деловых комплексов. Подмосковье лучше не рассматривать, т.к. приезжие сразу стремятся снять что-нибудь подороже, но в столице. Что касается площади и количества комнат, то следует брать «однушки» до 35 кв.м. и «двушки» до 50 кв. м.

», – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Стоит ли рассматривать эксклюзивное жилье под аренду? Лофты, мансарды и т.п. варианты пользуются популярностью среди обеспеченных иностранных гостей. Но стоит ли овчинка выделки? Средняя цена двухкомнатного лофта в Москве – 35 млн. рублей. Сдавать можно за 120 тысяч рублей в месяц. Итого, доходность – 4 %, сроки окупаемости – 25 лет. Основная проблема в данном случае – найти арендатора.

Если речь идет о студентах или трудовых мигрантах, им не важен ремонт. Главное – наличие кровати, стиральной машины, посуды. За кондиционер и посудомоечную посуду они вряд ли будут согласны платить дополнительно по 2-3 тысячи рублей в месяц. Семейные пары с детьми рассматривают обычно двухкомнатные квартиры, расположенные в непосредственной близости от детских садов или школ.

Квартирантам обычно все равно, вторичное это жилье или первичное. Арендная стоимость зависит не от возраста дома, а, как было сказано выше, от местоположения и наличия развитой инфраструктуры. Разница для будущего арендодателя в том, что «вторичку» можно будет сдавать сразу, а «первичка» на нулевом этапе строительства стоит на 20-30 % дешевле.

Сдавать ли квартиру в аренду: список лучших городов для заработка на аренде — Территория инвестирования

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в 2018 году
Инвестиции в новостройки, Управление недвижимостью

Аналитики назвали самые доходные для рантье города России: по их данным, в большинстве крупных населенных пунктов собственники однокомнатных квартир могут рассчитывать на относительно безбедное существование.

С учетом того, что такая недвижимость по стратегии Николая Мрочковского делится на 2 студии и сдается по той же цене, что и однокомнатная квартира, можно сделать вывод: жители 68 городов России в состоянии обеспечить себя за счет стратегии инвестирования в новостройки.

Как заработать на аренде. Суть стратегии

Суть стратегии Николая Мрочковского заключается в том, чтобы приобрести квартиру в новостройке (желательно в ипотеку), разделить ее на 2 автономные студии и сдавать каждую по цене чуть ниже однокомнатной. На выходе погашаем ссуду за счет арендаторов, а когда долг будет закрыт, всю прибыль забираем себе. Эту схему вложения в недвижимость без денег реализовали уже сотни частных инвесторов по всей России.

Выгодно ли сдавать в аренду в Москве и других городах

Для того чтобы получать доход, превышающий прожиточный минимум, жителям Санкт-Петербурга, Сочи, Севастополя и Симферополя достаточно сдавать даже одну комнату. В 44 городах на относительно безбедное существование могут рассчитывать собственники хотя бы 1 из студий в однокомнатной квартире, разделенной на две части. Естественно, для этого нужно грамотно подбирать арендаторов.

В 20 городах прожить без работы можно, сдавая в аренду 2 студии, сделанные из одних апартаментов. Меньше всего в этом смысле повезло жителям Мурманска. Чтобы получить доход, превышающий прожиточный минимум, им необходимо сделать 3 студии из 2-комнатной квартиры.

Ищите свой город в списке проанализированных субъектов и смотрите, какой объект вам нужен, чтобы стать рантье и жить за счет аренды.

№ГородПрожиточный минимум, тыс. руб./мес.Какого объекта достаточно
1 Москва 18,5 1 студия
2 Якутск 15,5 2 студии из однокомнатной квартиры
3 Сургут 13,2 2 студии из однокомнатной квартиры
4 Московская область 12,9 1 студия
5 Мурманск 12,8 3 студии из двухкомнатной квартиры
6 Хабаровск 12,8 1 студия
7 Архангельск 12,4 2 студии из однокомнатной квартиры
8 Владивосток 11,8 1 студия
9 Красноярск 11,7 1 студия
10 Санкт-Петербург 10,9 Комната
11 Новосибирск 10,3 1 студия
12 Смоленск 10,3 2 студии из однокомнатной квартиры
13 Томск 10,3 1 студия
14 Вологда 10,1 2 студии из однокомнатной квартиры
15 Череповец 10,1 2 студии из однокомнатной квартиры
16 Краснодар 10 1 студия
17 Сочи 10 Комната
18 Екатеринбург 9,9 1 студия
19 Нижний Тагил 9,9 2 студии из однокомнатной квартиры
20 Тюмень 9,9 1 студия
21 Иркутск 9,8 1 студия
22 Симферополь 9,7 Комната
23 Пермь 9,7 1 студия
24 Тверь 9,6 1 студия
25 Чита 9,6 1 студия
26 Иваново 9,6 2 студии из однокомнатной квартиры
27 Владимир 9,6 1 студия
28 Магнитогорск 9,5 2 студии из однокомнатной квартиры
29 Челябинск 9,5 1 студия
30 Самара 9,5 1 студия
31 Тольятти 9,5 1 студия
32 Севастополь 9,5 Комната
33 Ростов-на-Дону 9,4 1 студия
34 Улан-Удэ 9,4 2 студии из однокомнатной квартиры
35 Калининград 9,4 1 студия
36 Калуга 9,3 1 студия
37 Нижний Новгород 9,2 1 студия
38 Ярославль 9,2 1 студия
39 Волгоград 9,1 1 студия
40 Волжский 9,1 2 студии из однокомнатной квартиры
41 Барнаул 9,1 1 студия
42 Тула 9,1 1 студия
43 Курган 9 2 студии из однокомнатной квартиры
44 Кемерово 9 1 студия
45 Новокузнецк 9 2 студии из однокомнатной квартиры
46 Брянск 9 1 студия
47 Киров 9 2 студии из однокомнатной квартиры
48 Ленинградская область 9 1 студия
49 Орел 8,9 2 студии из однокомнатной квартиры
50 Ульяновск 8,9 1 студия
51 Ижевск 8,7 2 студии из однокомнатной квартиры
52 Уфа 8,7 1 студия
53 Омск 8,6 1 студия
54 Рязань 8,6 1 студия
55 Владикавказ 8,6 1 студия
56 Липецк 8,5 1 студия
57 Махачкала 8,5 1 студия
58 Астрахань 8,4 1 студия
59 Чебоксары 8,4 2 студии из однокомнатной квартиры
60 Саратов 8,3 1 студия
61 Белгород 8,3 1 студия
62 Курск 8,3 2 студии из однокомнатной квартиры
63 Оренбург 8,2 1 студия
64 Саранск 8,2 2 студии из однокомнатной квартиры
65 Казань 8,1 1 студия
66 Набережные Челны 8,1 1 студия
67 Пенза 8 2 студии из однокомнатной квартиры
68 Ставрополь 7,9 1 студия
69 Воронеж 7.5 1 студия

Как заработать на недвижимости

Если просто купить квартиру и сдавать ее в аренду, доходность будет невысокой. В Москве и Санкт-Петербурге соотношение стоимости аренды за год и дохода с аренды составляет 3-4%, в других городах соотношение может быть 5-6%.

И это при самом хорошем раскладе — если квартиранты живут постоянно, платят арендную плату и не причиняют ущерба имуществу. На практике обычно уровень доходности получается еще ниже.

Стратегия Николая Мрочковского позволяет существенно повысить доходность с каждой квартиры за счет деления ее на студии.

Совет!

Даже если квартира приобретается в ипотеку с нулевым первоначальным взносом, арендная ставка за 2 студии будет выше, чем ежемесячный платеж по ипотеке. То есть владелец квартиры будет выплачивать ипотеку за счет арендаторов и получит дополнительный пассивный доход.

Принципы инвестирования
в новостройки

Получите пошаговый видео-хит Николая Мрочковского из 6 уроков

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: