Проверка квартиры на юридическую «чистоту» при покупке квартиры, признание сделки купли-продажи недействительной

Содержание
  1. Проверка квартиры на юридическую
  2. Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры
  3. Выписка из домовой книги
  4. Справка из ЕГРП
  5. План помещения из БТИ
  6. Покупка на первичном рынке
  7. Страхование сделки
  8. Признание сделки купли-продажи недействительной
  9. Отмена сделки после регистрации
  10. Сроки оформления сделки
  11. Проверка юридической чистоты покупки квартиры: советы и рекомендации
  12. Документы собственника жилья
  13. Документы, подтверждающие право собственности
  14. Визит в ЖЭК
  15. Запрос в Единый реестр судебных решений
  16. Проверка предыдущих сделок с этой квартирой
  17. Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?
  18. Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая проверка юридической чистоты сделки
  19. Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой
  20. Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция
  21. Право собственности
  22. Другие документы, которые нужно проверить
  23. Проверка квартиры по БТИ
  24. «Пробивка» продавца
  25. Проверка прав третьих лиц
  26. Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности
  27. Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?
  28. Не доверять – проверять
  29. Первый этап – проверка прав на квартиру и документов
  30. Второй этап – проверка истории жилой площади
  31. Третий этап – проверка на качество
  32. Четвертый этап – проверка «на вшивость»
  33. Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав
  34. Советы перед покупкой квартиры
  35. Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры и признание такой сделки недействительной
  36. Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры
  37. Выписка из домовой книги
  38. Справка из ЕГРП
  39. План помещения из БТИ
  40. Покупка на первичном рынке
  41. Страхование сделки
  42. Признание сделки купли-продажи недействительной
  43. Отмена сделки после регистрации
  44. Сроки оформления сделки

Проверка квартиры на юридическую

Проверка квартиры на юридическую

Покупка квартиры – важный шаг. Часто его совершение доверяют риэлтерским компаниям и агентствам, которые дают гарантию, что сделка будет проведена правильно и не вызовет никаких проблем у покупателя в дальнейшем.

Агенты проверяют «чистоту» квартиры и выявляют возможные риски для своего клиента, если он приобретет ее.

Если же Вы планируете действовать самостоятельно, Вам следует ознакомиться с процедурой проверки квартиры, задуматься о страховании сделки и узнать обо всех подводных камнях, которые скрывает процедура купли-продажи.

Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры

Как это ни прискорбно, но при покупке квартиры на вторичном рынке очень часто можно натолкнуться на мошенников.

Поэтому кроме проверки правоустанавливающих документов, а также бумаг, являющихся основанием для выдачи свидетельства о праве (завещание, дарственная, купчая и пр.

), следует затребовать еще две справки: выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Если хозяева получили права на квартиру до 1998 года, может потребоваться обращение в БТИ, поскольку ЕГРП в те времена еще не существовало.

Совет!

О том, возможно ли не платить достаточно высокую цену за проверку юридической чистоты квартиры при покупке, мы расскажем далее, и как сделать ее самостоятельно.

О том, чем чревата покупка квартир без проверки на «чистоту», вы узнаете из следующего видео:

Выписка из домовой книги

Что дает данный документ? В домовой книге отражаются сведения обо всех когда-либо зарегистрированных по адресу данной квартиры гражданах. Получив выписку, Вы можете узнать, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, старики или прочие недееспособные граждане. Также, там будут отражены сведения о лицах, временно выписанных на службу, учебу или по причине тюремного заключения.

Если не проверить все эти данные, можно столкнуться с весьма неприятной ситуацией: после покупки квартиры придет гражданин, имеющий право в ней проживать, и потребует признания сделки недействительной.

Кроме того, следует обращать внимание на факт проведения приватизации. Лица, отказавшиеся от своей доли в праве на жилье, могут, тем не менее, проживать в нем пожизненно.

Еще один нюанс – первые приватизации в начале 90-х годов проводились без включения в круг собственников несовершеннолетних детей. По закону, такой ребенок, став взрослым, может потребовать выделения своей доли, и, соответственно, расторжения сделки.

Справка из ЕГРП

Все сделки с квартирой, начиная с 1998 года, регистрируются. С 2003 года регистрации подлежит переход прав собственности.

Таким образом, получив справку из ЕГРП, Вы узнаете, как часто, когда и кому переходили права собственности на квартиру.

 Если в регистрационной палате нет сведений по данной квартире, значит, после приватизации с ней не совершалось никаких сделок, так что, можно не волноваться.

Внимательно следует отнестись к истории квартиры, которую много и часто перепродавали. Вполне возможно, что заключаемые сделки были незаконными, или же в помещении есть значительные дефекты.

Вызывает подозрение, если основанием для права собственности является завещание на имя владельца от человека, не приходящегося ему родственником. Вполне возможно, что получен данный документ был незаконным путем, и после совершения сделки купли-продажи квартиры появятся настоящие наследники и попробуют ее оспорить, что также можно.

Тщательно проверяйте квартиру, полученную в результате дарения. Часто мошенники обманывают граждан (особенно пожилых), заставляя их отписать жилье на постороннего человека, после чего быстро продают такую недвижимость.

План помещения из БТИ

Еще один момент – незаконная перепланировка. Если, осмотрев предложенный план квартиры, Вы обнаружите несоответствие в расположении комнат, требуйте от продавца регистрации данных изменений и занесения их в план. В противном случае, Вам придется заниматься этим после покупки и тратить на эту процедуру собственные средства.

Нужна ли проверка чистоты сделки при покупке квартиры на первичном рынке, мы расскажем далее.

Покупка на первичном рынке

Когда совершается покупка новой квартиры, о предыдущих собственниках речь не идет. Однако возникают другие нюансы.

Если жилье приобретается от застройщика на правах долевого участия (214-ФЗ), волноваться не о чем. Однако когда в сделке задействован посредник, нужно быть начеку.

 Необходимо перепроверить законность сделки между застройщиком и посредником, иначе может оказаться, что Вы заплатите деньги, а квартиру застройщик заберет из-за невыполнения посредником взятых на себя обязательств.

О том, стоит ли произвести страхование сделки купли-продажи квартиры, мы расскажем далее.

Еще больше полезной информации по вопросу юридической проверки квартиры на «чистоту» содержится в следующем видео:

Страхование сделки

Если даже после проверки квартиры на чистоту у Вас остаются сомнения, застрахуйте сделку купли-продажи. В случае признания сделки недействительной, страховая компания не только возместит Вам сумму, потраченную на покупку квартиры, но и компенсирует судебные издержки. Особенно актуально страхование, когда приобретается еще не достроенное жилье.

Стоимость страхования сделки купли-продажи квартиры зависит от цены жилья, поскольку именно на данную сумму умножается установленный компанией тариф (как правило, он составляет 0,3%). Чем выше риски, тем больше ставка.

Максимальная сумма компенсации прописывается в договоре страхования. Выдача средств осуществляется только по решению суда. Во внимание берется стоимость жилья на момент вынесения данного решения.

Далее мы расскажем о том, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной.

Признание сделки купли-продажи недействительной

В каких же случаях возникает угроза признания проведенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Приведем основные моменты:

  • Сделка была совершена недееспособным лицом;
  • Договор купли-продажи дома или квартиры заключил один из супругов без согласия второго, в то время как квартира является их общей собственностью;
  • Купчая была подписана продавцом не по доброй воле, а под влиянием угроз. Условия, при этом, для продавца убыточные;
  • Подпись в купчей ставил гражданин, неадекватно расценивающий свои действия (психически нездоровый, например);
  • Нарушение норм законодательства (например, заложенная квартира была продана без уведомления залогодержателя).

Итак, сделка признается недействительной в результате своей ничтожности или через оспаривание ее в суде.

  • Ничтожной является сделка, в основе которой заложено нарушение законодательства. Например, в качестве продавца выступал малолетний гражданин или лицо, воспользовавшееся поддельной доверенностью. Сделка признается недействительной, как только факт нарушения закона обнаружен.
  • Оспаривание подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с целью доказательства неправомерности сделки ввиду нарушения их законных прав на данную недвижимость и предоставления тому неопровержимых доказательств. Например, наследник, который не успел вступить в наследство, поскольку не знал о смерти наследодателя, может обратиться в суд и оспорить сделку, совершенную другим наследником, зарегистрировавшим право собственности на себя (если позволяет срок давности).

О том, можно ли отменить нотариальную сделку купли-продажи квартиры после регистрации, вы узнаете далее.

Отмена сделки после регистрации

Договор купли-продажи можно расторгнуть, а сделку отменить даже после проведения регистрации перехода прав в двух случаях:

  • Покупатель так и не перевел продавцу деньги за квартиру;
  • Продавец или прочие жильцы отказываются выписаться и выехать из квартиры.

Мы уже рассказывали ранее о том, сколько стоит оформление сделки купли-продажи квартиры, и далее читайте о том, каков срок ее регистрации.

Об особенностях изменения и расторжения сделки купли-продажи недвижимости вы узнаете из следующего видеосюжета:

Сроки оформления сделки

Регистрация перехода прав на квартиру производится за две недели, если пакет бумаг подавался в регистрационную палату. Обратившись в многофункциональный цент, свидетельство о праве можно получить уже через неделю.

Если же надобно очень срочно оформить сделку, подайте в Росреестр дополнительно такие бумаги:

  • Заявление на имя начальника регпалаты, отражающее просьбу об ускорении процесса регистрации;
  • Доказательства (например, билет на имя продавца на самолет на ближайшие дни и т.п.).

Заявление подается секретарю. Не лишним будет убедиться, что его зарегистрируют и передадут начальнику.

Проверка юридической чистоты покупки квартиры: советы и рекомендации

Проверка квартиры на юридическую

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски.

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки купли-продажи жилья, а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Документы, подтверждающие право собственности

  1. Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.
  2. Договор, который подтверждает права на квартиру: купли-продажи, договор мены или дарения, ренты или приватизации, или же свидетельство о праве на наследство.
  3. Если квартира продается по доверенности, продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.
  4. В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск, что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Совет!

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена.

Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска.

Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

  1. Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
  2. Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.
  3. Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
  4. Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства.

    В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.

  5. Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены.

    В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.

  6. Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.

  7. Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
  8. Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.
  9. Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство. Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.
  10. Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
  11. Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности.

    Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.

  12. В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической.

    Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.

  13. Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.

  14. Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
  15. Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая проверка юридической чистоты сделки

Проверка квартиры на юридическую

admin_miel

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен.

Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки.

Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться.

Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг.

В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

«Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке.

Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру.

Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Истории из жизни

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости.

Юрист из  компании МИЭЛЬ Чистые Пруды  посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье.

Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «МИЭЛЬ Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

______________________

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Проверка квартиры на юридическую

Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры.

При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов.

В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

Не доверять – проверять

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

  1. количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
  2. есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
  3. проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
  4. права других лиц на квартиру;
  5. наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
  6. проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
  7. информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
  8. данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку – для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Первый этап – проверка прав на квартиру и документов

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло.

Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность.

Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах.

Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно.

Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Второй этап – проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет.

Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно.

Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Третий этап – проверка на качество

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки.

Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания.

Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.

Четвертый этап – проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию.

Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом.

Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения.

Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах.

Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

Советы перед покупкой квартиры

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

  1. Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.
  2. Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами.

    Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами – в полном объеме.

  3. Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.

  4. Квартира, приобретенная в браке, — это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества. Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.
  5. Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы – повод задуматься и начать осторожничать. Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры и признание такой сделки недействительной

Проверка квартиры на юридическую

Покупка квартиры – важный шаг. Часто его совершение доверяют риэлтерским компаниям и агентствам, которые дают гарантию, что сделка будет проведена правильно и не вызовет никаких проблем у покупателя в дальнейшем.

Агенты проверяют «чистоту» квартиры и выявляют возможные риски для своего клиента, если он приобретет ее.

Если же Вы планируете действовать самостоятельно, Вам следует ознакомиться с процедурой проверки квартиры, задуматься о страховании сделки и узнать обо всех подводных камнях, которые скрывает процедура купли-продажи.

Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры

Как это ни прискорбно, но при покупке квартиры на вторичном рынке очень часто можно натолкнуться на мошенников.

Поэтому кроме проверки правоустанавливающих документов, а также бумаг, являющихся основанием для выдачи свидетельства о праве (завещание, дарственная, купчая и пр.

), следует затребовать еще две справки: выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Если хозяева получили права на квартиру до 1998 года, может потребоваться обращение в БТИ, поскольку ЕГРП в те времена еще не существовало.

Совет!

О том, возможно ли не платить достаточно высокую цену за проверку юридической чистоты квартиры при покупке, мы расскажем далее, и как сделать ее самостоятельно.

О том, чем чревата покупка квартир без проверки на «чистоту», вы узнаете из следующего видео:

Выписка из домовой книги

Что дает данный документ? В домовой книге отражаются сведения обо всех когда-либо зарегистрированных по адресу данной квартиры гражданах. Получив выписку, Вы можете узнать, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, старики или прочие недееспособные граждане. Также, там будут отражены сведения о лицах, временно выписанных на службу, учебу или по причине тюремного заключения.

Если не проверить все эти данные, можно столкнуться с весьма неприятной ситуацией: после покупки квартиры придет гражданин, имеющий право в ней проживать, и потребует признания сделки недействительной.

Кроме того, следует обращать внимание на факт проведения приватизации. Лица, отказавшиеся от своей доли в праве на жилье, могут, тем не менее, проживать в нем пожизненно.

Еще один нюанс – первые приватизации в начале 90-х годов проводились без включения в круг собственников несовершеннолетних детей. По закону, такой ребенок, став взрослым, может потребовать выделения своей доли, и, соответственно, расторжения сделки.

Справка из ЕГРП

Все сделки с квартирой, начиная с 1998 года, регистрируются. С 2003 года регистрации подлежит переход прав собственности.

Таким образом, получив справку из ЕГРП, Вы узнаете, как часто, когда и кому переходили права собственности на квартиру.

 Если в регистрационной палате нет сведений по данной квартире, значит, после приватизации с ней не совершалось никаких сделок, так что, можно не волноваться.

Внимательно следует отнестись к истории квартиры, которую много и часто перепродавали. Вполне возможно, что заключаемые сделки были незаконными, или же в помещении есть значительные дефекты.

Вызывает подозрение, если основанием для права собственности является завещание на имя владельца от человека, не приходящегося ему родственником. Вполне возможно, что получен данный документ был незаконным путем, и после совершения сделки купли-продажи квартиры появятся настоящие наследники и попробуют ее оспорить, что также можно.

Тщательно проверяйте квартиру, полученную в результате дарения. Часто мошенники обманывают граждан (особенно пожилых), заставляя их отписать жилье на постороннего человека, после чего быстро продают такую недвижимость.

План помещения из БТИ

Еще один момент – незаконная перепланировка. Если, осмотрев предложенный план квартиры, Вы обнаружите несоответствие в расположении комнат, требуйте от продавца регистрации данных изменений и занесения их в план. В противном случае, Вам придется заниматься этим после покупки и тратить на эту процедуру собственные средства.

Нужна ли проверка чистоты сделки при покупке квартиры на первичном рынке, мы расскажем далее.

Покупка на первичном рынке

Когда совершается покупка новой квартиры, о предыдущих собственниках речь не идет. Однако возникают другие нюансы.

Если жилье приобретается от застройщика на правах долевого участия (214-ФЗ), волноваться не о чем. Однако когда в сделке задействован посредник, нужно быть начеку.

 Необходимо перепроверить законность сделки между застройщиком и посредником, иначе может оказаться, что Вы заплатите деньги, а квартиру застройщик заберет из-за невыполнения посредником взятых на себя обязательств.

О том, стоит ли произвести страхование сделки купли-продажи квартиры, мы расскажем далее.

Еще больше полезной информации по вопросу юридической проверки квартиры на «чистоту» содержится в следующем видео:

Страхование сделки

Если даже после проверки квартиры на чистоту у Вас остаются сомнения, застрахуйте сделку купли-продажи. В случае признания сделки недействительной, страховая компания не только возместит Вам сумму, потраченную на покупку квартиры, но и компенсирует судебные издержки. Особенно актуально страхование, когда приобретается еще не достроенное жилье.

Стоимость страхования сделки купли-продажи квартиры зависит от цены жилья, поскольку именно на данную сумму умножается установленный компанией тариф (как правило, он составляет 0,3%). Чем выше риски, тем больше ставка.

Коэффициент несколько снижается, если оплата производится за весь период действия полиса (от 1 до 10 лет).

Максимальная сумма компенсации прописывается в договоре страхования. Выдача средств осуществляется только по решению суда. Во внимание берется стоимость жилья на момент вынесения данного решения.

Далее мы расскажем о том, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной.

Признание сделки купли-продажи недействительной

В каких же случаях возникает угроза признания проведенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Приведем основные моменты:

  • Сделка была совершена недееспособным лицом;
  • Договор купли-продажи дома или квартиры заключил один из супругов без согласия второго, в то время как квартира является их общей собственностью;
  • Купчая была подписана продавцом не по доброй воле, а под влиянием угроз. Условия, при этом, для продавца убыточные;
  • Подпись в купчей ставил гражданин, неадекватно расценивающий свои действия (психически нездоровый, например);
  • Нарушение норм законодательства (например, заложенная квартира была продана без уведомления залогодержателя).

Итак, сделка признается недействительной в результате своей ничтожности или через оспаривание ее в суде.

  • Ничтожной является сделка, в основе которой заложено нарушение законодательства. Например, в качестве продавца выступал малолетний гражданин или лицо, воспользовавшееся поддельной доверенностью. Сделка признается недействительной, как только факт нарушения закона обнаружен.
  • Оспаривание подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с целью доказательства неправомерности сделки ввиду нарушения их законных прав на данную недвижимость и предоставления тому неопровержимых доказательств. Например, наследник, который не успел вступить в наследство, поскольку не знал о смерти наследодателя, может обратиться в суд и оспорить сделку, совершенную другим наследником, зарегистрировавшим право собственности на себя (если позволяет срок давности).

О том, можно ли отменить нотариальную сделку купли-продажи квартиры после регистрации, вы узнаете далее.

Отмена сделки после регистрации

Договор купли-продажи можно расторгнуть, а сделку отменить даже после проведения регистрации перехода прав в двух случаях:

  • Покупатель так и не перевел продавцу деньги за квартиру;
  • Продавец или прочие жильцы отказываются выписаться и выехать из квартиры.

Мы уже рассказывали ранее о том, сколько стоит оформление сделки купли-продажи квартиры, и далее читайте о том, каков срок ее регистрации.

Об особенностях изменения и расторжения сделки купли-продажи недвижимости вы узнаете из следующего видеосюжета:

Сроки оформления сделки

Регистрация перехода прав на квартиру производится за две недели, если пакет бумаг подавался в регистрационную палату. Обратившись в многофункциональный цент, свидетельство о праве можно получить уже через неделю.

Если же надобно очень срочно оформить сделку, подайте в Росреестр дополнительно такие бумаги:

  • Заявление на имя начальника регпалаты, отражающее просьбу об ускорении процесса регистрации;
  • Доказательства (например, билет на имя продавца на самолет на ближайшие дни и т.п.).

Заявление подается секретарю. Не лишним будет убедиться, что его зарегистрируют и передадут начальнику.

Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры и признание такой сделки недействительной

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: