Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего лица — консультация юриста

Содержание
  1. Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком
  2. Пошаговая инструкция по продаже жилья несовершеннолетних
  3. Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности
  4. Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета
  5. Как продать квартиру без предоставления ребенку другого жилья
  6. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
  7. Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
  8. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: ипотека
  9. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: образец договора
  10. Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником — Про сад и дом
  11. Почему сделки такого рода опасны
  12. Возможные разновидности сделок
  13. Кто должен подавать заявку на разрешение в органы опеки и как это сделать
  14. Действия сторон после получения разрешения
  15. Частные случаи рисков
  16. Участие несовершеннолетнего ребенка в приватизации
  17. Продается квартира, ранее купленная за счет средств материнского капитала
  18. Сделки в сфере недвижимости: осторожно — дети!
  19. В каких сделках можно участвовать несовершеннолетним?
  20. Виды допустимых сделок
  21. Оформление
  22. Уплата налогов

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего лица - консультация юриста

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком существенным образом отличается от стандартных условий совершения таких сделок. Законодательство требует обязательного соблюдения прав детей в любых случаях распоряжения их имуществом.

Несовершеннолетние граждане могут выступать полноправными владельцами объектов недвижимости, однако реализация ими гражданских прав существенно ограничены недееспособностью. Все сделки по приобретению или отчуждению квартиры могут осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. пока ребенку не исполнилось 14 лет, все формальности за детей исполняют их законные представители (родители или опекуны);
  2. по достижении указанного возраста несовершеннолетние граждане могут участвовать в сделках с согласия родителей.

Пока ребенок не достиг возраста 14 лет, его подпись не требуется для совершения всех необходимых действий. С получением паспорта дети уже должны самостоятельно ставить подпись на юридически значимых документах, однако для этого в обязательном порядке потребуется согласие родителей.

Помимо указанных ограничений, для продажи собственного имущества детей потребуется обязательное согласие органов опеки и попечительства.

Указанные учреждения уполномочены на защиту прав и интересов несовершеннолетних граждан, в том числе при распоряжении недвижимым имуществом.

Без оформления такого документа сделка может быть признана недействительной, а проданный объект будет возвращен в собственность ребенка.

Согласие органов опеки на продажу жилого помещения потребуется при любой форме собственности ребенка – личной, долевой или совместной.

Пошаговая инструкция по продаже жилья несовершеннолетних

Пошаговая инструкция при отчуждении квартиры, принадлежащей ребенку, будет заключаться в следующих обязательных этапах:

  1. подготовка к совершению сделки и согласование ее условий между контрагентами;
  2. поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемой квартирой, для оформления в собственность ребенка (это потребуется для получения согласия органов опеки);
  3. подготовка и направление заявления в адрес органов опеки с приложением документов по обеим сделкам;
  4. рассмотрение и проверка документов органами опеки;
  5. оформление согласия на продажу жилья путем издания распорядительного акта главы местной власти;
  6. совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего;
  7. уведомление органа опеки о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление новой квартиры в собственность ребенка.

Таким образом, ключевым правилом продажи жилья, находящегося в собственности ребенка, будет являться одновременное приобретение новой квартиры, права на которую также получит ребенок.

На стадии согласования условий сделки покупатель обязательно получит информацию о наличии у ребенка права собственности. Более того, условие о согласовании продажи с органами опеки и попечительства будет проверяться при регистрации сделки в органах Росреестра.

Чтобы получить такой разрешительный документ, необходимо предоставить в распоряжение органа опеки следующие документы:

  • заявление с указанием личных данных родителей и ребенка;
  • свидетельство о браке и о рождении детей (либо паспорт ребенка);
  • общегражданские паспорта законных представителей (родителей);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
  • аналогичную документацию на новое жилое помещение, приобретаемое в собственность ребенка.

Для проверки документов органы опеки имеют право проводить любые мероприятий, в том числе беседы с членами семьи, выездные обследования по каждому из жилых помещений, составление актов осмотра. Для принятия решения о даче согласия потребуется установить соблюдение права ребенка при совершении сделки.

Интересы детей будут соблюдены, если:

  1. приобретаемая квартира будет равнозначна по стоимости;
  2. новое жилье будет не хуже предыдущего по своим техническим характеристикам;
  3. на ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости.

Установив такое соответствие, органы опеки оформляют заключение о возможности продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним гражданам. Одновременно выдвигается условие о приобретении в собственность детей новой квартиры с обязательным уведомлением органа опеки о такой сделке.

В постановлении главы местного органа власти будет указан срок, в течение которого должны состояться обе сделки, и направлено уведомление о получении ребенком права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки продажи в органах Росреестра.

Если все необходимые документы представлены в службу Росреестра, происходит переоформление права собственности на новых владельцев. Сделка покупки новой квартиры не потребует от родителей повторного разрешения, так как она охватывается содержанием оригинального согласия.

Как только ребенок получает право собственности на новый объект недвижимости, родители обязаны представить подтверждающие документы в орган опеки. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности

Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.

В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:

  • право постоянного проживания и пользования;
  • право регистрации по месту постоянного проживания.

Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.

Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:

  1. иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
  2. данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
  3. продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.

Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителями сначала необходимо перепрописать детей по новому адресу. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

  1. получить права на новый объект недвижимости, куда будет прописан ребенок, либо сразу оформить право собственности на него;
  2. получить разрешение местного органа опеки и попечительства на снятие ребенка с учета по месту жительства;
  3. обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органа опеки;
  4. оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительства несовершеннолетнего гражданина;
  5. зарегистрировать ребенка по новому месту проживания.

Для обращения в орган опеки необязательно представлять документы о продаже квартиры, в которой прописан ребенок. Однако необходимо подтвердить наличие у родителей ребенка иного жилого помещения, которое должно удовлетворять следующим требованиям:

  • пригодность для проживания – соответствие санитарным, гигиеническим и иным обязательным стандартам и нормативам;
  • соответствие ранее имевшимся условиям для проживания – аналогичный или больший метраж, наличие инженерно-технического оборудования и т.д.

Если органом опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует целям проживания, разрешение на выписку не будет оформлено, а родители не смогут продать свою квартиру.

Для такой проверки органы опеки имеют право обследовать жилищные условия граждан, в том числе по новому месту жительства. Если новое жилье располагается в другом населенном пункте, может быть направлен соответствующий межведомственный запрос на проведение необходимых мероприятий.

Как продать квартиру без предоставления ребенку другого жилья

Если сделки с квартирами происходят в рамках одного населенного пункта или региона страны, органы опеки имеют возможность непосредственно контролировать все действия родителей. Однако нередко осуществляется переезд на новое место жительства, которое расположено на другом конце страны или вообще на территории иностранного государства.

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры без предоставления ребенку другого жилья. Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки при одновременном оформлении на детей специализированного банковского счета, куда поступит его доля денежных средств, полученных от продажи недвижимости.

Открытие такого счета допускается при соблюдении следующих условий:

  • орган опеки дал предварительное согласие на подобный способ защиты прав ребенка при отчуждении недвижимости;
  • счет будет открыт родителями на имя несовершеннолетнего ребенка;
  • целевым назначением счета будет являться поступление и хранение денежных средств, полученных от продажи жилого помещения;
  • распоряжение средствами с указанного счета может осуществляться только с согласия органа опеки.

Условие об открытии счета для несовершеннолетнего ребенка будет указано в согласии органа опеки. Помимо этого, аналогичное положение будет необходимо включить в договор купли-продажи, а регистрация сделки будет возможна только после зачисления средств на счет ребенка.

Органы опеки и попечительства контролируют выполнение данного требования. Родителями ребенка необходимо уведомить орган опеки о продаже жилья и поступлении денежных средств на блокированный счет ребенка. Если такое требование не будет выполнено, по иску органа опеки сделка может быть признана недействительной, а на ребенка вновь будет оформлено право собственности на прежнее жилье.

На целевом счете в кредитном учреждении денежные средства хранятся до момента законного распоряжения. Такое распоряжение средствами специализированного блокированного счета может осуществляться на следующие цели:

  • по достижении ребенком возраста 18 лет – по его собственному усмотрению;
  • по разрешению органа опеки – на перечисление продавцу квартиры, если ребенку приобретено новое жилье;
  • по разрешению органа опеки – деньги выдаются родителям, если они подтвердят покупку нового объекта недвижимости в собственность ребенка.

Таким образом, практически каждое действие родителей при распоряжении жильем несовершеннолетних граждан будет осуществляться под контролем органов опеки. Если в результате незаконных сделок нарушаются права детей (они остаются без жилья или не получают средств за продажу квартиры) к ответственности могут быть привлечены не только родители, но должностные лица органов опеки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего лица - консультация юриста

Согласно действующему закону, до достижения совершеннолетнего возраста, дети не имеют права водить машину и другие транспортные средства, брать в банках кредиты, посещать «взрослые» места. Но вот что касается недвижимой собственности, то в этом случае законодательство полностью на стороне ребенка, и возраст здесь не играет никакой роли.

До наступления совершеннолетия прописанные дети являются полноценными собственниками квартиры или другого жилья. Даже если малышу не исполнился годик, при продаже недвижимости от него потребуется разрешение на выписку и ведение других дел. Наше руководство поможет вам сориентироваться и правильно оформить сделку продажи жилья, если в нем прописаны дети.

Сложность продажи жилья, собственником которого является ребенок, именно в сборе дополнительных документов.

Прежде всего, для этих целей вам необходимо взять нотариально заверенное письменное разрешение родителей или опекунов ребенка.

А также органы опеки и попечительства не должны возражать относительно этой сделки, т. к. их основная функция – не допустить нарушения прав несовершеннолетнего.

Перед началом сбора бумаг потребуется разрешить еще одну задачу. В продаваемом жилье у ребенка была своя доля, поэтому крайне важно одновременно с продажей одной недвижимости заняться куплей другой, в которой подростку будет выделена часть площади, не меньшая предыдущей.

Что может выступать в качестве альтернативы доли?

Приведем пример. Продается двухкомнатная квартира площадью 50 кв. метров, оцененная в 1 млн. руб. Законодательно ее владельцами являются мать и ее малышка в равных частях.

Значит, при приобретении новой недвижимой собственности, маленькой дочке должна принадлежать такая же равноценная часть (25 кв. метров и больше, и по стоимости не менее 0,5 млн. рублей). Расположение жилья также имеет большое значение. ООП могут не разрешить переезд несовершеннолетней из областного центра в провинциальный город.

Если новое жилье после продажи недвижимости не требуется, то на малышку оформляют положенную по закону долю в уже имеющейся квартире. Обязательно компенсируют разницу в цене, а денежные средства ложатся на именной счет ребенка, воспользоваться которыми он сможет по достижении 18 лет.

Сбор справок

Подготовку всех бумаг можно начинать только после консультаций со служащими органов опеки и попечительства, юристами. Важно уже иметь от ООП предварительное разрешение на сделку.

Вам нужно собрать:

  • заявление от двух родителей (попечителей/опекунов) о согласии проведения купли-продажи;
  • согласие самого несовершеннолетнего на получение доли в новом жилье (если он старше 14 лет, иногда, 10 лет);
  • лицевые счета и их копии с двух мест (продажи, покупки);
  • документы на два жилья (продаваемое, приобретаемое) с доказательствами права собственности на них;
  • справки из налоговых органов об отсутствии долга на оба недвижимых объекта;
  • справки из БТИ об оценочной стоимости этих помещений;
  • план дома (экспликация);
  • выписка из домовой книги (2 шт.);
  • справка об отсутствии долгов за коммуналку (2 шт.);
  • свидетельства о рождении подростков и паспорта взрослых (родителей/опекунов).

Собирать справки лучше заранее, т. к. многие из них будут готовы в течение нескольких дней. Предоставить все необходимые бумаги нужно в оригинале и копиях. Так как на вынесение решения уйдет немало времени, об этом и возможных заминках процедуры, вам необходимо сообщить потенциальному покупателю.

Государственные органы опеки и попечительства, при выдаче постановления о разрешении сделки, обязывают обратившегося в конкретные сроки приобрести новую недвижимость и определить там долю для подростка. Длительность процедуры надежно защищает его от неправомерных действий опекунов в отношении жилья.

Многих людей интересует вопрос: не противоречит ли законодательной базе процедура продажи жилья, где находится несовершеннолетний собственник?

Нет, такая процедура с недвижимостью не запрещается, но обязательно строгое соблюдение основных условий:

  • при выписке ребенок должен получить аналогичное по качеству и площади жилье или долю в нем, как было до продажи;
  • важно иметь разрешение на сделку от ООП, если даже это будет не продажа жилья, а временная передача во владение отдельным лицам или одному человеку.

С 2008 года в законодательную базу внесена корректировка. Согласно ей, если несовершеннолетний не признан собственником жилья (полноправным или частичным), но проживает в нем, согласие на сделку специалистов ООП не нужно. Если он владеет хотя бы малой долей недвижимости, разрешение ООП необходимо.

Основные условия сделки

Прежде всего, согласие на отчуждение недвижимой собственности нужно получить у прописанного в помещении ребенка, как одного из владельцев жилья.

По закону, дееспособными признаются дети после 14-ти лет, они могут самостоятельно принимать решение, давать официальное согласие или запрет, без участия ООП.

Несовершеннолетние старше 14-ти лет прикладывают к пакету справок, который готовится на комиссию ООП, заявление о согласии выписаться из жилья и продать его в дальнейшем.

Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Чтобы по вашему вопросу комиссия органов опеки приняла правильное решение, необходимо собрать пакет бумаг (обращаться надо по месту проживания):

  • Заявление, в котором вы ходатайствуете о разрешении продажи недвижимости (обязательны подписи обоих супругов), с аргументацией необходимости сделки и гарантией обеспечения достойных условий проживания (покупка улучшенного варианта или одинакового по цене);
  • Разрешение несовершеннолетнего в письменном виде (при достижении им 14-ти лет);
  • Выписка из домовой книги объекта продажи (оригинал);
  • Свидетельство о рождении подростка (оригинал и копия);
  • Правовой документ на жилье (о праве собственности, договор сделки купли-продажи, дарственная и др.);
  • Кадастровый план (экспликация) объекта недвижимости;
  • Справка из БТИ относительно оценки жилья;
  • Справка из налоговой инспекции.

При отсутствии одного из родителей, который не подписал прошение, ООП потребует еще один дополнительный документ:

  • подтверждающий, что он пропал без вести;
  • свидетельство о смерти;
  • согласие этого родителя, нотариально заверенное, на продажу жилья и др.

Как дополнительный бонус для комиссии – увидеть документацию на новое жилье, подтверждающую жилищные условия (при их отсутствии может пригодиться соглашение на сделку или договор о намерениях). Если же продается жилье, где проживает несовершеннолетний собственник, то письменное согласие ООП на продажу обязательно.

Этот перечень самый мизерный. Работники муниципалитетов могут дополнительно затребовать: документацию по приобретаемой недвижимости, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, другие справки и бумаги. Делается это с целью проверки родителей на порядочность.

Принятие и оформление решения органами опеки

Вы подаете пакет бумаг в ООП. Комиссия их тщательно проверяет, есть вероятность того, что у вас запросят дополнительные сведения. Перед началом поиска новых документов, проконсультируйтесь у местного юриста.

За справками придется обращаться в различные госорганы. Обычно в документах отсутствует подпись главы администрации муниципалитета, участвующего в подготовке постановления на разрешение сделки.

На оформление решения ООП может уйти до двух недель и более. Продолжительность принятия ответа зависит от полноты комплекта бумаг, серьезности ситуации и скорости подготовки дополнительных заявок.

Когда у вас на руках окажется разрешение на сделку купли-продажи жилья, тогда на законных основаниях вы обязаны подать его в Федеральную регистрационную службу. Без нее регистрация перехода права собственности к новому хозяину не состоится.

Договор купли-продажи жилья, собственник которого не достиг совершеннолетия

При продаже недвижимости, все дольщики обязаны подписать договор сделки. Бывают случаи, когда по возрасту некоторые из них считаются недееспособными, как, например, до 14-ти лет подростки не наделены правом подписи в любых документах. Их интересы представляют родители, попечители, опекуны.

С 14-18 лет подопечные самостоятельно участвуют в процедуре купли-продажи и расписываются под официальными документами. Для доказательства своих прав, им необходимо представить свидетельство о рождении либо паспорт.

Одна из статей ГК РФ ввела ограничение на сделки с жильем при участии подростков, которое надо знать всем. Опекуны/попечители и другие близкие родственники получили запрет на осуществление процедур купли-продажи/обмена (кроме дарения или передачи в наследство) со своими несовершеннолетними подопечными.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: ипотека

При выдаче ипотеки, банк руководствуется основным условием – платежеспособностью заемщиков. Не разделяя людей на «с детьми» и «без детей», банкиры добросовестно проверяют доходы клиентов.

Если семья продает свое жилье, а затем из полученных денег со сделки внесет первоначальный взнос под ипотеку, нет никаких проблем.

Тем более что подросток живет здесь как член семьи, прописан, то совершить куплю-продажу, передачу имущества в залог не составляет никакого труда.

Иное дело, когда собственником жилья или его доли выступает несовершеннолетний. Вот тогда вы столкнетесь с очередными трудностями.

Защита детей

Финансовая сделка с участием подростков проблемная, т. к. в ней задействованы интересы банка и госоргана опеки и попечительства. Чтобы продать жилище, доля которого принадлежит ребенку, согласно ГК РФ, нужно иметь разрешение от ООП. Как известно, права подростков защищают отделы райадминистрации или же другие подразделения органов МСУ.

С целью положительного ответа, необходимо подготовить перечень документов:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельства о рождении подростков;
  • документы о праве собственности на обе квартиры (продаваемую, покупаемую);
  • справки из БТИ относительно оценки квартир, кадастровые паспорта.

Разрешение на ведение купли-продажи дает лично 14-летний подросток. Иногда дополнительный пакет документов может оказаться увесистей, чем для основной процедуры. Бывают моменты, когда и после этого ООП отказывают в проведении процедуры купли-продажи.

Госслужащие органов опеки рассуждают, что переезд с хорошего жилья на большее по размерам, но взятое под залог у банка, можно рассматривать как ухудшение жизненных условий несовершеннолетнего.

Чиновники не могут допустить, чтобы, в случае дефолта, ребенок оказался без крыши над головой. Но, чаще всего, они дают согласие на проведение сделки, хотя маленький риск присутствует, зато семья будет жить в просторной квартире.

Разрешения, которые выдают госслужащие, бывают различными:

  • Подросток получит новую долю недвижимости только тогда, когда ипотека будет погашена. Это более удобный способ, т. к. банк быстрее выдает ипотечный кредит;
  • Ребенок получит свою долю собственности сразу же, как только будет заключен договор сделки. Этот способ наиболее распространенный.

Банковские учреждения против таких условий

Второй вариант разрешения создает конфликтную ситуацию с банком, который отказывается брать в залог квартиру, если в ней одним из владельцев является ребенок.

Осторожное поведение кредитных организаций обусловлено еще тем, что при дефолте продать недвижимость банковского клиента с долей подростка будет трудно. Поэтому из схемы залога исключают жилье, собственником которого является ребенок. Так, под залог берут другую недвижимость, если она есть в этой семье. Либо же используют потребительский заем как доплату при обмене жилищ.

Но этот вид займа более дорогой по сравнению с жилищным и намного меньше ипотечного (18-22 процента годовых на фоне 12-14).  Возможен еще один вариант. При немалых площадях и цене жилья его можно продать, а взамен приобрести небольшое помещение, зарегистрированное на подростка.

Полученная разница и будет первичным взносом за ипотеку. Но тогда доля подростка не сократится. Сдавая в аренду новую недвижимость, частично покрывают отдельные затраты по ипотеке.

Подростку достается по наследству «своя» доля в другом помещении (доме или квартире), например, от старенькой бабушки. Госслужащие ООП разрешат ведение процедуры продажи жилища, если родные оформят дарственную на часть в своем жилье. Тогда можно получить ипотеку под залог новой недвижимости, где подросток не будет ее владельцем.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: образец договора

Пример договора можно скачать здесь.

При ведении процедуры купли-продажи, запомните основные правила. Покупатель обязан:

  • убедиться в наличии документа о согласии ООП на сделку, и лишь затем провести регистрацию договора;
  • тщательно изучить бумаги во избежание оговорок и невыполненных требований.

Чтобы процедура состоялась правильно, строго соблюдайте все условия действующего законодательства.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником — Про сад и дом

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего лица - консультация юриста

О том, что покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, может обернуться для покупателя чередой различных проблем – вплоть до аннулирования осуществленной сделки в судебном порядке – не знает, наверное, только ленивый.

Однако это далеко не значит, что от квартир, где лицо до 18 лет является единоличным или долевым собственником, следует “бежать, как от огня”. Достаточно просто следовать нашим рекомендациям.

Почему сделки такого рода опасны

Наличие определенного количества рисков для покупателя обусловлено тем, что несовершеннолетние не обладают полной гражданской дееспособностью.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за малолетних (то есть лиц, не достигших возраста 14-ти лет), сделки обязаны совершать их родители (от имени самих малолетних и в их интересах).

Совет!

А вот несовершеннолетние, находящиеся в возрасте от 14 до 18 лет, могут уже самостоятельно продавать квартиры и другие объекты недвижимости, но исключительно с письменного согласия своих родителей, усыновителей или иного рода законных представителей.

Поскольку лица до 18 лет являются наиболее незащищенными категориями с точки зрения права, суды, в спорных моментах, обычно встают на сторону несовершеннолетнего.

Возможные разновидности сделок

Итак, сделка может совершаться:

  1. с малолетним (от имени его законных представителей);
  2. или с лицом от 14 до 18 лет (в таком случае, сделку совершает сам несовершеннолетний, но ее должны одобрить родители).

Кроме этого, гражданин до 18 лет может:

  • быть собственником отчуждаемого имущества (или единоличным, или иметь там долю) – согласие органов опеки не требуется, если собственник – несовершеннолетний от 14 до 18 (об этом не сказано в ст. 26 ГК РФ), кроме случаев, установленных законом (см. ниже), а если собственник – до 14 лет, то требуется в обязательном порядке (аб. 2 ч. 1 ст. 28, ч. 2 ст. 37 ГК РФ);
  • или же не быть собственником (то есть быть просто “прописанным”) – разрешение от органов опеки требуется только в случаях, которые установлены законом (вне зависимости от возраста несовершеннолетнего).

Кто должен подавать заявку на разрешение в органы опеки и как это сделать

Согласие органов опеки выдается в порядке, предусмотренным ст. 21 ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года “Об опеке…” (далее – ФЗ № 48).

Чтобы получить разрешение, опекун, попечитель, родитель или иной законный представитель несовершеннолетнего обязаны обратиться в органы опеки (ст. 6 ФЗ № 48) с письменным ходатайством о выдаче (бланк можно получить непосредственно в органах опеки).

Обращаем внимание, что этой процедурой покупатель заняться не сможет, так как у него нет соответствующих правомочий. Делать это нужно продавцу квартиры.

Для выдачи разрешения в обязательном порядке несовершеннолетнему должна быть куплена иная жилплощадь с аналогичными характеристиками. В противном случае, согласие опекой дано не будет (из-за ухудшения условий проживания гражданина, не достигшего 18 лет).

Приложить к заявлению следует:

  1. паспорт родителя;
  2. свидетельство о рождении ребенка (если он – малолетний) или же паспорт несовершеннолетнего (если ему – от 14 до 18 лет);
  3. правоустанавливающая документация на продаваемый объект недвижимости;
  4. правоустанавливающая документация на покупаемый взамен объект недвижимости;
  5. технические, кадастровые паспорта на обе квартиры;
  6. также на обе квартиры – выписки из домовой книги и из лицевого счета об оплате жилищно-коммунальных услуг;
  7. реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо покупки взамен жилья на его счет будут зачислены деньги).

Выдача разрешения (или отказ в его выдаче) должны быть предоставлены органами опеки не позднее 15 дней со дня подачи заявления. В случае отказа в нем должны содержаться мотивы принятия такого решения.

Отказ может быть обжалован в судебном порядке, однако вряд ли покупатель будет ждать столь долго.

Действия сторон после получения разрешения

В согласии органы опеки пропишут – какие условия сделки должны быть соблюдены, чтобы права ребенка не были нарушены.

Проконтролировать соблюдение этих предписаний в интересах, прежде всего, самого покупателя недвижимости.

Примерные требования выглядят так:

  • если продается доля ребенка, к примеру, 1/3, значит, должна быть приобретена в собственность доля в другой квартире, не меньше этой 1/3 (по площади);
  • момент продажи доли в одной квартире и покупки в другой должны полностью совпадать по времени, то есть осуществляться “день в день”.

Самое главное требование – стоимость имущества несовершеннолетнего не должна уменьшиться в результате всех этих сделок по купле-продаже.

Другая ситуация – покупатель приобретает жилье, однако несовершеннолетних-“дольщиков” там нет. Зато у ребенка есть прописка, то есть постоянная регистрация по месту жительства.

В данном случае согласие от опеки потребуется только в единственном случае, установленным в ч. 4 ст. 292 ГК РФ. Там сказано, что согласие обязательно при отчуждении квартиры, в которой проживают несовершеннолетние лица:

  1. или оставшиеся без попечения родителей;
  2. или находящиеся под опекой или попечительством.

Однако есть и другая проблема. Дело в том, что после совершения сделки ребенок может остаться “вписанным”. Особенно такое часто случается, если ребенку – от 14 до 18 лет (так как, в соответствии с ч. 2 ст. 20 ГК РФ, только малолетние обязаны быть прописаны вместе со своими родителями, старше этого возраста – не обязательно по адресу прописки родителей).

Как правило, стороны указывают в ДКП – в течение какого срока бывший собственник и все члены его семьи обязаны сняться с регистрационного учета. Однако это требование далеко не всегда исполняется.

В таком случае, следует попытаться выписать ребенка в судебном порядке. На основании ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать всяких нарушений его права собственности, даже если такие нарушения и не связаны с лишением владения.

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности влечет за собой потерю права пользования жильем бывшим собственником и всеми членами его семьи (кроме случаев, установленных законом). Именно на этих нормах закона и следует основываться, защищая свои права в судебном порядке.

Частные случаи рисков

Покупателю, помимо разрешения от опеки, если оно требуется, следует проверить еще ряд некоторых нюансов.

Участие несовершеннолетнего ребенка в приватизации

При проверке договора о приватизации покупаемого жилья приобретатель обязан проверить – был ли включен ребенок в число долевых собственников.

Если, согласно сведениям из домовой книги, несовершеннолетний имел прописку на момент приватизации, но не был включен в число собственников, и при всем этом отсутствует разрешение от органов опеки относительно такого отказа, от покупки недвижимости лучше отказаться.

Также не стоит покупать жилье, если ребенок был выписан за полгода или меньший срок до оформления договора приватизации. По исковому заявлению заинтересованных лиц судебный орган может вынести решение об отмене сделки купли-продажи, расценив выписку ребенка как сознательное ущемление его прав и ухудшение имущественного положения.

Продается квартира, ранее купленная за счет средств материнского капитала

На основании ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 года “О дополнительных…”, жилье, купленное за счет средств маткапитала, должно быть оформлено в общедолевую собственность:

  • жены;
  • мужа;
  • всех детей (1-го, 2-го, 3-го и любого последующего).

При этом сам размер долей определяется по соглашению сторон.

В пп. “г” п.

8 Правил направления…, утвержденных Постановлением Правительства № 862 от 12 декабря 2007 года “О Правилах…” сказано, что, совместно с заявлением о распоряжении денежными средствами, подаваемым в ПФР, предоставляется также и письменное обязательство лица-владельца сертификата оформить не позднее полугода после перечисления ПФР денежных средств продавцу недвижимости (а в случае с ипотекой – не позднее полугода после снятия обременения с жилья) жилье в общедолевую собственность.

Соответственно, если это сделано не было, для уже нынешнего покупателя существуют повышенные риски, ведь отсутствие долей у детей – веское основание для признания судом сделки не соответствующей закону.

Иск может быть предъявлен при обнаружении факта несоблюдения закона:

  1. самими детьми, достигшими возраста 18 лет;
  2. законными представителями детей, не достигших 18;
  3. прокуратурой;
  4. Пенсионным фондом;
  5. органами опеки и попечительства;
  6. родственниками ребенка;
  7. иными заинтересованными лицами.

Примечательно, что проверить факт выдачи или невыдачи материнского капитала практически невозможно (если только о нем не сказано в предыдущем ДКП или в ипотечном договоре). Существует вероятность, что ПФР ответит на запрос покупателя об этом, но она слишком мала.

Проверить возможный факт выдачи маткапитала можно самостоятельно. Например, посмотреть в паспорт продавца – там должны быть отметки о детях до 14 лет (п.

5 Положения…, утвержденного Постановлением Правительства № 828 от 8 июля 1997 года).

Если таковых двое и им меньше 11-12 лет, скорее всего, на маткапитал было право (так как он выдается тем, у кого родился второй ребенок после 2007 года). А вот использовался он или нет – об этом могут сказать только в ПФР.

Итак, при приобретении жилплощади, в которой прописан или имеет долю несовершеннолетний гражданин, необходимо комплексно проанализировать все риски. Если есть сомнения, от сделки лучше отказаться.

Прочтите также: Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка

© 2018, Expert. Все права защищены.

Сделки в сфере недвижимости: осторожно — дети!

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего лица - консультация юриста

Согласно действующему российскому законодательству лицами, не достигшими совершеннолетия, считаются граждане в возрасте до восемнадцати лет. А Гражданский кодекс разделяет их на две категории: малолетние или граждане РФ в возрасте до четырнадцати лет, и несовершеннолетние или лица в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Вторая категория наделена большими полномочиями в сфере сделок с недвижимым имуществом.

 Лица, достигшие четырнадцати лет, могут самостоятельно подписывать документы, но их действия должны быть согласованы с родителями (опекунами или усыновителями).

А для граждан, находящихся в возрасте младше четырнадцати лет, права на самостоятельное подписание договоров не предусмотрено законодательством. Вместо них должны подписываться родители или другие лица, воспитывающие и содержащие этого ребёнка.

В каких сделках можно участвовать несовершеннолетним?

Чтобы избежать возможных проблем, необходимо знать основные правила и порядок заключения подобных сделок.

Законодательство даёт право любому гражданину на владение недвижимым имуществом. Касается это и детей в любом возрасте — они могут становиться владельцами или совладельцами домов и квартир. Конечно, сделки, проводимые с их участием, требует более продолжительного времени на оформление. Также требуются дополнительные документы (ими расширяется стандартный пакет документов).

Малолетние и несовершеннолетние лица могут участвовать в продаже или приобретении жилья, а также других видов недвижимого имущества.

Участвовать в сделках эти категории граждан могут, если у них имеется право собственности — они являются полноправными хозяевами или владеют частью жилья (его долей). Разрешённые для них виды сделок — это:

  • продажа третьим лицам;
  • передача недвижимого имущества в качестве дара;
  • обмен жилой площади (при обязательном улучшении условий проживания для ребёнка!);
  • передача имеющихся во владении квадратных метров по договору аренды;
  • оформление в залог (обычно это делается для получения ипотечных средств);
  • оформление отказа от имеющегося во владении недвижимого имущества (или от приватизации);
  • разделение имеющегося жилья или выделение из него доли в натуре.

Если один из родителей не живёт с ребёнком, второму родителю необходимо документально доказать, что уехавший супруг или супруга больше не общается с этим несовершеннолетним гражданином. При наличии такого подтверждения будет достаточно разрешения только одного из родителей, с которым по факту живёт ребёнок.

Из общего правила есть свои исключения. Разрешения родителей, опекунов, усыновителей, а в отдельных случаях и органов опеки, не требуется для лиц, достигших шестнадцати лет:

  • и состоящих в браке (создавших отдельную семью);
  • или официально устроившихся на работу.

Виды допустимых сделок

Продажа или обмен — наиболее распространённые сделки, в которых принимают участие и дети.

Но при этом следует учитывать, что одного родительского согласия на продажу или обмен будет недостаточно и сделка будет признана недействительной (ничтожной)! Родители или другие лица, несущие за ребёнка ответственность, обязаны связаться с инспектором из органов опеки и объяснить, с какой целью и почему заключается данная сделка. Этот специалист рассмотрит все основания и даст своё письменное согласие либо откажет в удовлетворении просьбы (всё зависит от конкретного случая!).

Если идёт речь об уменьшении имеющихся квадратных метров, крайне важно правильно обосновать инспектору необходимость смены квартиры. Например, мать может пояснить, что новая квартира размещается в престижном районе, а не на окраине города, и что рядом с домом расположена хорошая школа.

То же правило касается любых сделок. При любых обстоятельствах не должны ущемляться права детей! В противном случае органы опеки откажут в выдаче письменного разрешения.

Следует также не забывать о двух важных особенностях:

  • Если сделка была незаконной и привела к ущемлению прав ребёнка, оспорить её через суд можно даже спустя много лет. Рано или поздно справедливость восторжествует, а виновные в нарушениях будут наказаны.
  • Разрешение органов опеки получается только для несовершеннолетних владельцев или совладельцев недвижимого имущества. Для обычного жильца никаких согласований с органами опеки перед оформлением сделки проводить не требуется.

Приобретение жилья любым способом будет также проводиться с учётом интересов детей.

Если мать решила использовать для покупки хотя бы часть материнского капитала, она обязана выделить детям долю (сделать их совладельцами). Выполнение этого правила самым тщательным образом контролируется надзорными органами. А любые нарушения грозят наложением штрафа.

Также следует не забывать о том, что продавать ребёнку жильё ближайшие родственники не могут. Для этого существуют другие механизмы. Например, передача в качестве наследства. Часть квартиры можно завещать либо ребёнок станет её совладельцем в установленном законодательством порядке (после смерти владельца).

Передача недвижимости в дар — оптимальный способ передачи прав на квадратные метры. При этом даритель может быть на 100% уверен в том, что никто не сможет оспорить договор и лишить ребёнка жилья.

При проведении приватизации детей автоматически включают в долю. Если этого по какой-либо причине не сделали опекуны или родители, ставший взрослым ребёнок может оспорить законность приватизации через судебные органы.

Оформление

Для проведения сделки, в которой будут участвовать дети, необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

После получения письменного разрешения сделка проводится по стандартной процедуре. Ребёнок может самостоятельно подписывать договор с согласия родителей либо за него подписываются законные представители (родители, усыновители, опекуны).

На завершающем этапе проводится стандартная регистрация в государственном реестре. При этом в подписании участвует представитель ребёнка или он сам (если достиг возраста в 14 лет).

Список требующихся документов в этом случае обширен и формируется, в том числе, из письменного согласия родителей и разрешения, выданного органами опеки. В каждом конкретном случае лучше уточнить полный перечень документов у нотариуса или юриста.

Уплата налогов

Любой владелец или совладелец недвижимого имущества обязан по закону уплатить налог. Не являются исключением и дети. Но так как они не имеют отдельного источника доходов и работы, ответственность за них несут родители или опекуны.

Они должны выплатить все причитающиеся налоги за своих детей. Квитанция для оплаты выписывается на собственника, то есть, ребёнка. Но оплату квитанции осуществляют законные представители малолетнего или несовершеннолетнего ребёнка. Исключения представляют ситуации, когда дети работают или вступили в брак. В этом случае они сами отвечают за уплату налога.

Уклонение от уплаты будет считаться нарушением положений Налогового кодекса, который в подобных случаях не делает различий между взрослыми и несовершеннолетними гражданами.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-66-30.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-36-67.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: