Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан

Содержание
  1. Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2019 году
  2. Что такое переуступка
  3. Переуступка ипотечного жилья
  4. Особенности оформления сделки
  5. Плюсы и минусы переуступки
  6. Как снизить риски
  7. Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска
  8. О переуступке квартиры в двух словах
  9. Термины
  10. Спрос зависит от количества свободных квартир
  11. Чего опасаются покупатели: распространенные риски
  12. Налоги
  13. Покупка жилья по переуступке прав — опасно или нет?
  14. Держим ухо востро
  15. Если у вас или у продавца ипотека
  16. Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
  17. До оформления сделки по переуступке
  18. 1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика
  19. Что необходимо сделать Покупателю
  20. Продажа квартиры по переуступке прав собственности — как продать, долевого участия, в строящемся доме, налоги, ипотечной, в построенном доме
  21. Что это такое?
  22. Причины сделки
  23. Продажа квартиры по переуступке прав собственности
  24. Долевое участие
  25. В строящемся доме
  26. В построенном доме
  27. Ипотека
  28. Пошаговая инструкция
  29. Заключение договора цессии
  30. Образец
  31. Оформление задним числом
  32. Основные риски
  33. Нужно ли платить налог?
  34. Как продать квартиру по переуступке прав?
  35. Понятие переуступки прав на жилье в строящемся доме
  36. Порядок продажи
  37. Необходимые документы
  38. Возможные риски

Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2019 году

Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2019 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Прежде всего стоит узнать, что это такое – переуступка прав на жилплощадь. Некоторые ошибочно думают, что человек переуступает право собственности, но это не так. В результате совершенной сделки к другому гражданину переходит право потребовать жилье.

Сначала оно возникает у того, кто первым вступил в правоотношения с застройщиком. Регулируются эти сделки ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора.

Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора о долевом участии в строительстве (ДДУ)

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Скачать договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией.

Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг.

Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Покупка жилья по переуступке прав — опасно или нет?

Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан

Мои знакомые уже второй месяц не могут купить квартиру в новостройке. Нет,  проблема не в том, что они чересчур разборчивы.

Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав.

Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться?

Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», — отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Держим ухо востро

Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю — уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Мария Литинецкая приводит такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы – 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

Совет!

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег.

Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным).

По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика.

Поэтому покупателю, по словам Натальи Шаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) — нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости. Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья.

Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки.

Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка. После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб.

, а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб.

закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки», — уточняет детали Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

https://www.youtube.com/watch?v=if8m-nFvmRk

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй — переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права.  Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости — сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.

Яна Ягур

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан
Статья обновлена: 30 октября 2018 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

Продажа квартиры по переуступке прав собственности — как продать, долевого участия, в строящемся доме, налоги, ипотечной, в построенном доме

Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан

Существует определенный ряд требований к квартирам, которые могут принимать участие в подобного рода сделках. Как правило, это новые квартиры и здания, ранее не бывавшие в эксплуатации.

Они могут быть еще недостроенными или только законченными, но еще не сданными.

Продажа жилых зданий такого типа может осуществляться только при наличии документа о собственности у застройщика или инвестора.

Что это такое?

Переуступка прав собственности на недвижимость – это фактически передача права владения другому лицу в то время, когда сам дом или квартира еще не достроены или не сданы.

Долевщики, которые ранее уже вложили свои средства в эту застройку, имеют на руках договора, что и являются главным документом для оформления договора о переуступке прав собственности.

Они фактически отказываются от своего владения недвижимостью, уступая его другому лицу, а именно будущему жителю и хозяину квартиры.

Причины сделки

Инвесторы, которые ранее уже вложили денежные средства в какую-либо застройку, не хотят ждать, а сразу же начинают искать покупателей для их недвижимости.

По закону с момента введения здания в эксплуатацию до момента оформления акта о собственности на недвижимость может пройти более месяца.

Поэтому после окончания стройки, застройщики или инвесторы имеют на руках всего лишь договора, подтверждающего участие в долевом строительстве, не дающего прав собственности.

Тут вступает в силу договор о продаже по переуступке собственности, который выгоден в первую очередь не для самого покупателя, а для этого же инвестора.

Он избегает бумажной волокиты и больше не вынужден находиться в «подвешенном» состоянии.

Продажа квартиры по переуступке прав собственности

Продажа квартир по уступке прав владения на нее выполняется обычно по цене несколько ниже за действительную, ведь квартиры с готовым свидетельством (на оформление которого нужно время) будут стоить куда дороже, но строители все же предпочитают продавать в 25% случаев по переуступке.

Это объясняется не желанием ожидать, а необходимостью скорее продать квартиру или дом:

  • получив прибыль;
  • окупив вложения, хоть и потеряв небольшую часть общей суммы.

Долевое участие

Как говорилось ранее, долевое участие в строительстве дома предоставляет возможность контроля над ценой на недвижимость.

При оформлении договора по переуступке прав собственности на недвижимость процедура выгодна в первую очередь для долевого участника строительства.

В строящемся доме

В строящийся дом долевой участник вкладывает средства для их дальнейшего возврата и получения прибыли.

В строящемся доме застройщик или долевщик не имеет права собственности на дом, поэтому все, что у него есть, – это документ о долевом вложении.

Продать квартиру без права собственности он не сможет, поэтому единственный остающийся вариант, – это продажа по договору переуступки права собственности.

В построенном доме

Варианты развития событий для долевщика в построенном доме существуют разные:

  • он имеет право продать квартиру по переуступке и ДДУ, не дожидаясь оформления документа о праве собственности, потеряв некоторый процент от возможной суммы продажи квартиры;
  • с другой стороны, можно дождаться документов и продать квартиру «полноценно».

Стоит отметить, что банки не против продажи квартир по переуступке, они принимают такие сделки.

Ипотека

Купить квартиру по переуступке в ипотеку тоже реально, банки идут на встречу клиентам. При этом будет выплачиваться не полностью реальная стоимость квартиры, а несколько меньшая сумма, что также выгодно для покупателя квартиры.

Он фактически:

  • покупает не саму квартиру;
  • а перекупает право собственности на нее, а затем уже получает документы о владении квартирой.

При этом в собственность переходят и долги бывшего «хозяина», то есть инвестора. Вот почему стоит очень внимательно и детально подходить к выбору застройщиков и проверять их.

В некоторых случаях оформление договора по переуступке права собственности считается недействительным, а иногда и вовсе случается так, что после оформления такого договора до окончания стройки, объект продажи не отвечает нормам строительства и допускается к эксплуатации.

При покупке квартиры в ипотеку надо быть еще более внимательным, чтобы банк не вносил никаких изменений в ваш договор.

Пошаговая инструкция

Стоит более детально изучить процесс оформления и правила договора по переуступке.

Как же все таки продать квартиру по переуступке прав собственности долевого участия, а также как выгодно ее купить, чтобы не остаться обманутым?

Заключение договора цессии

Купля-продажа квартиры может состояться по одному из вариантов:

  1. Продажа по предварительному договору купли-продажи.
  2. Продажа квартиры по переуступке прав собственности долевого участия.

Второй вариант является более безопасным, но и тут необходимо иметь предосторожность, ведь если долевщик не полностью выплатил свою долю, то кредитная задолженность может перейти и к покупателю.

Договоры по ДДУ (договоры долевого участия) обязательно должны пройти государственную регистрацию, только так они будут считаться действительными.

Заключение договора цессии по ЖСК (жилищно-строительному комплексу) достаточно усложненный вариант, но и он возможен. Для этого одного члена ЖСК необходимо выписать, приняв при этом нового члена, то есть нового владельца квартиры. Этот процесс может значительно затянуться.

Для оформления такой сделки продавцу необходимо:

  • написать заявление на имя главы кооператива;
  • получить разрешение на продажу пая.

Тогда все данные на возможного покупателя передаются кооперативу и при условии согласия кооператива, он становится новым членом ЖСК.

Образец

Для наглядного изучения основного договора по переуступке прав на жилье, стоит ознакомиться с образцом оформления документа.

Образец договора переуступки прав собственности на квартиру можно скачать здесь.

Оформление задним числом

В случае, если инвестор еще не получил права собственности на жилье, а нередко с момента окончания стройки до их получения проходит и больше года, он имеет возможность подписать документы о переоформлении с изменением даты.

Если же переуступка прав осуществляется по ДДУ, то инвестор должен договориться с застройщиком об изменении даты передачи.

Затем если застройщик с реальным покупателем оформляют договоренность, они могут поменять дату заключения главного договора, пока он еще не прошел государственную регистрацию.

Основные риски

Основными рисками для покупателя при оформлении ДДУ, как говорилось ранее, являются следующие:

  1. Оформление договора до введения жилища в эксплуатацию. В таком случае строительный комитет может обнаружить нарушения и не разрешить использование дома. Деньги сгорят.
  2.  Кредиты при оформлении переуступки прав собственности на недвижимость переходят непосредственно к покупателю, если инвестор имел задолженности. Стоит проверять кредитную историю и наличие долгов у продавца.
  3. Если банк-кредитор еще не принял решения о продаже квартиры в кредит, а оформление акта о передаче уже было осуществлено, то сделка может быть признана недействительной. Стоит всегда дожидаться решения банковского учреждения.
  4. Нельзя оформлять и предварительные договора до оформления основного ДДУ, ведь известны случая продажи квартиры сразу нескольким людям по предварительным сделкам.

Во избежание таких проблем стоит тщательно проверять застройщика.

Нужно ли платить налог?

Налоги по ДДУ платить нужно и размер суммы налога для россиян составляет по закону 13%, для иностранцев – 30%.

Существует две лазейки в законе для уменьшения этой суммы:

  1. Налоговый вычет. Продавец имеет право сделать стоимость квартиры ниже по переуступке на 1 миллион рублей.
  2. Сократить сумму продажи НДФЛ, то есть покупателю нужно будет заплатить только разницу между ценой и доходом продавца.

Продажа квартиры по переуступке – это удобный вариант, который поможет сэкономить деньги, но никогда нельзя забывать о внимательности и быть на чеку всегда, только тогда вам непременно удастся уберечь себя от обмана.

Как продать квартиру по переуступке прав?

Продажа квартиры по переуступке прав собственности дом не сдан

Участие в долевом строительстве позволяет стать владельцем недвижимости по сниженной цене и расплачиваться за квартиру постепенно, внося платежи в течение срока постройки.

Длительность процесса приобретения готового жилья, невозможность заселиться в квартиру и оформить права собственности на квадратные метры до сдачи дома в эксплуатацию, желание получить прибыль от увеличения стоимости жилплощади по мере готовности объекта – эти и другие мотивы служат основанием для заключения договора переуступки.

Понятие переуступки прав на жилье в строящемся доме

Процедура переуступки происходит в соответствии со ст.388-390 ГК РФ и возможна в течение всего периода строительства. С момента приемки объекта госкомиссией до оформления жильцами права собственности на квартиры проходит продолжительный срок (до года), в течение которого сделки с недвижимостью невозможны.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Граждане для приобретения квадратных метров заключают договор долевого участия, в ряде случаев – предварительное соглашение купли-продажи.

Переуступка прав на квартиру подразумевает переоформление за установленную плату документа, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья.

Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).

Если переуступка происходит на основании предварительного договора, подписанного с застройщиком на начальной стадии строительства, то за цедентом сохраняется право требования (ст.

307 ГК РФ), которое не подлежит передаче третьему лицу.

Когда продавец, заключивший ДДУ, не полностью выплатил стоимость жилья, сумма долга и обязанность оплаты передается по переуступке вместе с правом владения жилплощадью (ст.11 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).

До сдачи дома в эксплуатацию договора цессии на одну и ту же квартиру могут заключаться несколько раз.

Если первичный документ заверялся нотариально, то все последующие письменные соглашения по переуступке подлежат нотариальному засвидетельствованию (п.1 ст.389 ГК РФ).

Порядок продажи

До начала оформления бумаг продавцу надлежит сделать следующее:

  1. Уведомить компанию-застройщика о передаче прав на недвижимость, получить письменное разрешение на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые со строительными фирмами договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст.382 ГК РФ).
  2. Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
  3. Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного брака), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
  4. Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.

Покупатель для подписания договора по переуступке предоставляет стандартный перечень документов.

Правильно поручить составление письменного соглашения юристу, имеющему опыт в проведении сделок цессии, и уделить внимание:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.
  • характеристике объекта недвижимости;
  • типу договора, на основании которого производится переуступка;
  • наличию согласия застройщика;
  • порядку взаиморасчётов;
  • правам и обязанностям сторон, передаваемым по данному соглашению.

Передача денежных средств в качестве оговоренной платы за приобретение прав на недвижимость происходит с помощью банковской ячейки, из которой продавец после исполнения обязательств по договору вправе забрать помещенные туда покупателем деньги.

Договора долевого участия подлежат обязательной госрегистрации, на основании чего соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (ст.161, п.2 ст.389 ГК РФ). Сделка облагается налогом, который оплачивает продавец в размере 13% от полученной прибыли за вычетом собственных затрат на приобретение жилплощади (ст.208, 224 НК РФ).

Если разница в цене покупки и продажи квадратных метров равна нулю, это не избавляет цедента от обязанности своевременной подачи декларации в налоговые органы, чтобы избежать штрафа (ст.119 НК РФ).

Необходимые документы

Помимо указанных справок и согласий, которые продавец получает на предварительном этапе, для подписания и регистрации соглашения по переуступке прав предоставляются паспорта участников сделки, кредитный договор (при наличии ипотеки) и договор с компанией-застройщиком (долевого участия или предварительный о купле-продаже).

Цедент вместе с заключённым между ними письменным соглашением передает покупателю:

  • свой договор ДУ и все предыдущие, полученные от прежних владельцев прав на квартиру;
  • квитанции, чеки и прочие документальные подтверждения выплат за время, прошедшее с заключения первого договора с застройщиком;
  • официальную переписку со строительной фирмой, которая велась в процессе возведения объекта недвижимости;
  • согласие стройкомпании и банка на переуступку;
  • акт приема-передачи вышеуказанных бумаг.

Возможные риски

Избежать нарушений при оформлении цессии, дающих право в судебном порядке признать сделку недействительной, поможет соблюдение правил ст.390 ГК РФ. На стадии переговоров с покупателем продавцу следует убедиться:

  • в возможности переуступки прав (нет ли запрещающего пункта в предварительном договоре купли-продажи или ДДУ, заключённом с застройщиком);
  • в наличии согласия полномочного представителя строительной компании, поскольку отсутствие документально предусмотренного уведомления фирмы о смене собственника грозит возмещением убытков, причиненных самовольной переуступкой (п.4 ст.382 ГК РФ).

Повторная переуступка одним и тем же продавцом делает последующие сделки недействительными, право переходит к цессионарию, первым заключившему сделку.

Неисполнение цедентом обязанностей позволяет покупателю обратиться в суд с требованием компенсации расходов и нанесенного ущерба (п.3,4 ст.390 ГК РФ). Честность продавца позволит избежать судебных разбирательств и денежных трат на выплаты потерпевшей стороне.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: