Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Содержание
  1. Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам ЖКХ — в 2018 году, в ипотеку
  2. Плата за услуги ЖКХ
  3. Что в нее входит?
  4. Законодательство
  5. Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам
  6. В ипотеку
  7. Кто должен выплачивать долг?
  8. Что делать?
  9. Справка о состоянии задолженности
  10. Уведомление управляющей компании о смене собственника
  11. Можно ли купить или продать квартиру с долгом по коммунальным платежам
  12. Обязанности по уплате
  13. Как узнать о долгах ЖКХ?
  14. Последствия задолженности для должника
  15. Процесс продажи
  16. Что входит в долги по ЖКХ?
  17. Как покупать квартиру с долгом
  18. Если управляющая компания требует долг с нового собственника
  19. Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами
  20. Продавец с долгами
  21. Неоплаченные услуги
  22. Подтверждение
  23. Тревожный звонок
  24. Продавец-банкрот
  25. Разбирательства
  26. Меры безопасности
  27. Основания
  28. Права покупателя
  29. Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам: особенности сделки
  30. Предоплата на погашение долга
  31. Последствия
  32. Оформление договора купли-продажи
  33. Отражение пункта о задолженности
  34. Необходимые документы
  35. Письменное согласие на переуступку задолженности
  36. Уведомление управляющей компании
  37. Несколько слов об аресте имущества
  38. Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?
  39. Как узнать о задолженности
  40. Обязанности об уплате квартплаты
  41. Продажа квартиры с долгами
  42. Продажа квартиры, если она неприватизированная
  43. Как правильно оформить?
  44. Важные нюансы

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам ЖКХ — в 2018 году, в ипотеку

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Не всегда собственник квартиры при заключении сделки купли-продажи скажет о том, что висит немаленький долг по коммунальным платежам.

Такая информация скрывается в надежде, что и покупатель ничего не станет выяснять и задолженность перейдет к нему. Все это легко проверить.

Вооружитесь знаниями, которые позволят вам избежать неприятных ситуаций и отстоять свои права в случае предъявления требований по погашению сумм при покупке квартиры с долгами по коммунальным платежам в 2018 году.

Плата за услуги ЖКХ

Утвержден список коммунальных услуг, за которые население должно вносить плату, Приказом Росстата от 23 июля 2009 года № 147 (пункт 35).

Что в нее входит?

Перечислим услуги ЖКХ (часть 2 статья 154 ЖК РФ), которые предоставляются гражданам и должны оплачиваться в государственные структуры:

  • содержание дома и проведение ремонтных работ;
  • взносы на проведение капитального ремонта;
  • холодное и горячее водоснабжение;
  • водоотведение;
  • электричество;
  • газ;
  • отопление.

Законодательство

Как только гражданин получает право собственности на жилую недвижимость, он обязан вносить оплату, как за помещение, так и за услуги жилищно-коммунального хозяйства (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ, пункт 1 статьи 131 ГК России).

Согласно законодательству, гражданином должна вноситься оплата своевременно и в полном объеме.

Обязанность оплачивать коммунальные услуги может возникнуть:

  • у нанимателей жилой недвижимости по договорам социального найма с того дня, когда такой документ составлен;
  • у арендаторов жилья, что относится к государственному или муниципальному жилищному фонду со дня, когда документ подписано;
  • у нанимателей жилого здания по договорам найма помещений из жилищного и муниципального фонда с того времени, как составлено документа;
  • у членов жилищных кооперативов с того времени, когда объект предоставлен гражданину.

Согласно Жилищному кодексу, до того, как объект будет заселен, затраты на его содержание и перечисление сумм по коммунальным услугам осуществляются органами государственных властей и местным самоуправлением или уполномоченным лицом от их имени.

При покупке жилья с долгами стоит опираться на статью 210 ГК РФ, статью 391 ГК РФ.

В договоре о покупке недвижимости не оговаривается, что переход права собственности – это основание для смены отношений с третьим лицом.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Если продавец имеет долг по услугам ЖКХ, то желательно в договоре покупки-продажи и акте о приеме-передаче отразить, что такой долг не будет передан покупателю. Это позволит избежать лишних проблем.

В ипотеку

Банки не запрашивают справок о наличии долгов по коммунальным услугам, ведь долг не переходит вместе с правом собственности на квартиру.

Проблемы могут возникнуть в другом – при регистрации договора о покупке жилья, так как регистрационная палата запросит документ об отсутствии долга.

Кто должен выплачивать долг?

В соответствии с нормативными документами, за новым владельцем не остается обязанности погашать долг предыдущего собственника. Об этом говорится в статье 210 ГК РФ.

То есть, обязательство по оплате коммунальных услуг за приобретенное помещение возникает после заключения договора и регистрации прав собственности.

А значит, если новому владельцу будут выдвинуты требования по погашению задолженности предшествующего собственника, они будут являться неправомерными.

К исключениям стоит отнести взнос на проведение капитального ремонта. Если к новому жильцу переходит право собственности на жилой объект, то переходит и обязательство оплачивать расходы на ремонт (пункт 3 статьи 158 ЖК РФ).

Обязанность по уплате коммунальных услуг может переводиться на покупателя только в случае заключения сделки о переводе задолженностей.

Новый владелец должен сам изъявить такое желание, иначе сделка не может быть осуществлена (пункт 1 – 2 статьи 391 ГК РФ).

Покупатель может также не разбираться в нормативных документах и взять на себя бремя по уплате чужого долга, о чем в дальнейшем пожалеет.

Что делать?

В независимости от ситуации (покупается жилье или уже куплено, платится задолженность покупателем или продавцом), способ погашения сумм будет одинаковым.

Как же стоит поступить?

Справка о состоянии задолженности

При реализации своего жилья продавцом должна предоставляться справка о том, что все услуги оплачены.

Покупателю необходимо уделить особое внимание:

  • произведена ли оплата за расчетный период на момент, когда переходит право собственности;
  • предоставлены ли справки, что подтвердят факт оплаты всех услуг;
  • при наличии в помещении индивидуальных приборов учета покупателем должны быть предоставлены акты о снятии контрольных показателей с такого оборудования.

Сначала узнайте сумму долга по коммунальным услугам. Если вы еще не купили недвижимость, то попросите подготовить такие сведения продавца.

Если получите отказ, то отправляйтесь сами за справкой о наличии долга. Ее выдадут в ТСЖ, в управляющей компании или жилищном кооперативе по вашему требованию.

Если такие инстанции стали управлять домом после регистрации продавцом прав собственности, то справку берут от компаний, что были ответственны за предоставление коммунальных услуг.

В случае отсутствия долга представитель инстанции выдаст соответствующий документ, подтверждающий это.

Если вы не желаете отправляться за справкой в ЖЭК, то можете обратиться в банковское учреждение, в котором погашаются задолженности по услугам ЖКХ. Вам нужно назвать оператору адрес квартиры, после чего получите необходимую информацию.

Здесь можно скачать образец справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Уведомление управляющей компании о смене собственника

Следующий шаг – уведомление ТСЖ или ЖК о смене владельца объекта недвижимости. Оно должно составляться письменно.

Пишется заявление на имя руководства предприятия. Стоит вписать просьбу открыть новый счет для оплаты за коммунальные услуги.

Передается такой документ одним из трех способов:

  • лично должностному лицу;
  • отправляется по почте заказным письмом;
  • отправляется через интернет-ресурс.

Если услуги предоставляются разными компаниями, оплата производится также на разные счета – заявление должно быть подано в каждую инстанцию. К примеру, вода оплачивается Водоканалу, электричество – Энергосбыту и т. п.

В течение месяца (или меньше) вам дадут ответ на заявление. Если он будет положительным, то стоит взять у бухгалтера выписку из вашего лицевого счета и справку о том, что нет задолженностей.

Если вам отказано, то можно обратиться в инспекцию по жилищным вопросам, представив пакет собранной документации.

Чтобы подтвердить, что жилье передано третьему лицу, необходимо приложить ксерокопию:

  • договора о покупке помещения;
  • свидетельства о прохождении регистрации.

Но с этим не нужно спешить. Перед походом в ЖК предупредите предыдущего собственника, что вы будете платить сумму долга, если будет желание самостоятельно решить вопрос. Бывает, что продавец все же погашает начисленные суммы сам.

Часто люди из-за своей невнимательности и не подкованности в юридических вопросах покупают жилье со вторичного рынка с огромным долгом по коммунальным платежам.

Затем, скрепя зубами, погашают чужие задолженности. Чтобы вас не постигла такая участь, стоит разобраться с законодательными актами.

Постарайтесь не осуществлять покупку квартиры с долгами по коммунальным платежам. Но даже если так уж получилось, и объект приобретен, знайте, что обязать вас платить долг никто не имеет права.

Можно ли купить или продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

За период проживания иногда накапливаются неоплаченные долги по оплате за коммунальные услуги. Собственник неприватизированной квартиры, попадая в ситуацию, когда требуется продажа этой недвижимости, изыскивает способы и какие-то лазейки, чтобы сделка совершилась. А можно ли вообще продать квартиру с коммунальными долгами?

Важно! Со своей стороны покупатель, не знакомый с тонкостями жилищного законодательства, не желает связываться с приобретением квартиры, за которой, якобы, числится долг.

Однако интересы покупателя в таком случае все же защищены. Продавцу очень проблематично будет собрать все необходимые документы для осуществления продажи.

Покупатель, по сути, нечем не рискует – кредиты по квартплате закрепляется не за жилым помещением, а за конкретным физическим лицом (собственником жилплощади).

Обязанности по уплате

ЖК РФ особенно указывает на то, что обязательства по уплате коммунальных и прочих услуг целиком и полностью лежат на хозяине, либо нанимателе жилого помещения.

Платить за жилое помещение нужно регулярно и полностью. Срок оплаты обычно устанавливается – до 10 числа каждого месяца, который следует за отчетным.

Иногда управляющие компании в договорах указывают свою собственную дату обязательной оплаты.

Важно! Если покупатель получил вместе с собственностью долги предыдущего хозяина, нет законных оснований взыскать их с покупателя. Новый собственник будет оплачивать свои собственные квитанции и прочие услуги исключительно со вступления в собственность на данное жилье.

Управляющие компании идут на хитрость, пытаясь внушить покупателям квартиры, что все долги перешли за конкретной квартирой. Отказ от их притязаний можно обосновать, ссылаясь на 153 статью ЖК РФ – обязательства по оплате возникают лишь при установлении права собственности.

Как узнать о долгах ЖКХ?

Сложность заключается в том, что по закону продавец не должен в обязательном порядке собирать документы на продажу по определенному списку. Спорность заключается в том, что покупатель, по ГК РФ, на момент сделки должен быть осведомлен обо всех существенных условиях данной сделки.

Поэтому та сделка, в которой фигурировали долги по ЖКХ, может быть в любой момент оспорена покупателем.

Покупателю нужно обязательно проанализировать ситуацию и узнать все о возможных долгах, которые не оплатил бывший владелец.

Причем, это можно сделать как до сделки, так и после нее:

  • самый простой вариант – лично обратиться к поставщикам услуг: ЖЭК или управляющую компанию, энергосбытовую компанию, Ростелеком и узнать, существуют ли какие-либо непогашенные долги по данной квартире. Надо узнать, кто их будет оплачивать, если при покупке поменяют владельца жилплощади.
  • обращение в рассчетно-кассовый центр. Плохо то, что они предоставляют объединенные сведения.
  • порталы по информированию жильцов – это относительно недавнее изобретение, создаваемое управляющими компаниями. На таких порталах свою информацию оставляют банки и прочие учреждения.
  • Сбербанк оказывает услугу по обнаружению задолженностей.
  • по Московскому региону действует специальный портал центра координации. На нем можно найти общую и частичную информацию. С помощью же функции «Справка» можно узнать обо всех долгах за любую квартиру в области.

Последствия задолженности для должника

Если человек в течение длительного времени не оплачивал услуги, предоставленные коммунальным хозяйством, это влечет за собой неприятные последствия. К ним относятся:

  • обложение пеней всей суммы общей задолженности по коммуналке, которая долго не выплачивалась;
  • временное прекращение предоставления услуг;
  • полное прекращение предоставления услуг;
  • составление судебных исков, что влечет за собой опись имущества должника;
  • выселение (возможно лишь в том случае, если жилье не приватизировано);
  • проблема с продажей жилого помещения, по которому числятся долги – то есть отсутствие возможности продать жилье выгодному покупателю.

Процесс продажи

Осуществить сделку купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам возможно на законных основаниях, для этого необходимо:

  • в добровольном порядке ознакомить потенциального покупателя с имеющимся долгом.
  • договориться, что продавец оплатит всю задолженность в полном объеме из средств аванса, внесенного покупателем. Для подтверждения договоренности обязательно составляется письменное соглашение.
  • написать, что покупатель лично оплатит долг, при условии, что продавец сделает скидку в оговоренном размере.
  • если же обе стороны не пришли к общей договоренности, то долг автоматически следует за прежним владельцем квартиры.

Необходимо в точности знать, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. К какому бы компромиссу не пришли обе стороны, это обязательно надо зафиксировано в договоре купли-продажи жилого помещения.

То есть, если задолженность не переходит покупателю, то к договору прилагается справка о наличии конкретного долга, за который ответственен продавец.

Это поможет впоследствии покупателю ответить на требования УК о переходе квартиры.

Совет!

Важно! Собственник квартиры должен знать, что если у него существует долг по оплате ЖКХ, то он может числиться за ним в течение 3 лет. Затем происходит его списание. Поэтому фактически он должен оплачивать лишь долги трехлетней давности – остальное с него требовать просто не имеют права.

Если на жилплощадь наложен арест, то собственник не имеет законного права ее продавать или заключать другие сделки.

Сделка купли-продажи квартиры с долгом не опасна, однако, иметь на руках грамотно составленные документальные подтверждения нужно.

Для того чтобы продать квартиру с имеющимися долгами, потребуются следующие документы:

  1. Паспорт. Если действия осуществляет посредник, то необходима нотариально заверенная доверенность от продавца.
  2. Документ, который подтверждает владения жилплощадью.
  3. Договор купли-продажи (когда квартира покупалась), договор дарения или наследования.
  4. Кадастровый документ (только тогда, когда в квартире проводились какие-либо перепланировки с увеличением ее площади).
  5. Письмо с дозволением попечительства (когда регистрацию на данной площади имеет несовершеннолетний ребенок).
  6. Согласие каждого лица, зарегистрированного на данной площади.
  7. Выписка из домовой книги, свидетельствующая об отсутствии или наличии долгов ЖКХ.

Что входит в долги по ЖКХ?

Перед тем, как продать квартиру с долгами по коммунальному платежу, нужно погасить все долги. К обязательным платежам относятся:

  • начисления за капитальный ремонт дома.
  • взносы, направляемые на содержание помещений и территорий общего пользования: лестничные клетки, двор, подвалы, коммуникации.
  • электроэнергия.
  • отопление.
  • газоснабжение.

Немаленькие задолженности, по большей части, возникают потому, что, по закону, поставщики ресурсов не вправе полностью отрезать поставки отопления и холодной воды в квартиру. Этот факт и дает возможность людям собирать огромные долговые суммы по услугам ЖКХ.

Как покупать квартиру с долгом

Если все же случилась покупка квартиры с долгами по ЖКХ, и нет в договоре о купле-продаже необходимых гарантий, то обязательно нужно:

  • найти способ взять справку о состоянии образовавшейся задолженности. Для этого нужно либо потребовать ее у прежнего владельца, либо взять самостоятельно в ЖКХ и там задать все необходимые вопросы.
  • сообщить ЖЕКу о том, кто является новым собственником жилья.
  • поставить в известность прежнего владельца, что он не заплатив долги, продал квартиру. Надо сказать, что у него имеется обязательство в определенной сумме за конкретно указанный период, выплачивать которое он обязан.

Несмотря на предстоящие проблемы, закон в данном случае на стороне покупателя.

Если управляющая компания требует долг с нового собственника

Такая практика достаточно распространена, когда поменяется владелец. Почему-то многие думают, что проще всего требовать погашение задолженности с нового владельца жилой площади.

Здесь новому собственнику бояться нечего: правильно составленный договор купли-продажи защитит его от этих посягательств.

Поэтому, не стоит опасаться угрозы судебного разбирательства, которым могут пугать представители УК.

В том случае, если квитанции с долгом продолжают упорно поступать на новых владельцев недвижимости, просто нужно необходимо предпринять некоторые шаги.

После проведенной сделки покупатель должен в самые ближайшие сроки уведомить ЖЭК или УК о смене собственника. Это нужно сделать по той причине, чтоб осуществилась замена лицевого счета, на который будут начисляться платежи за предоставление услуг ЖКХ уже на нового собственника.

Важно! Заявление о смене собственника пишется от руки в произвольной форме и относится в УК лично или отправляется заказным письмом по почте. Если поставщиками услуг несут ответственность несколько разных компаний, то уведомить нужно каждую в отдельности.

Требования выплатить долги прежних хозяев жилья незаконны и расцениваются, как вымогательство, если человек купил квартиру и платит все вовремя. Наказание за эти действия отражены в статье 163 УК РФ. Также не обязан новый владелец недвижимости и распространять сведения о прежнем владельце (новый адрес проживания бывшего хозяина и др.)

Сама по себе покупка квартиры с долгами по ЖКХ не так страшна, необходимо лишь знать свои права и иметь возможность документально подтвердить их.

Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

7 Ноября 2018

Мария Мягкова
Источник: РБК-Недвижимость 06.11.2018Источник фотографии

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами

Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги

Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение

Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок

Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот

В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства

Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности

Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания

Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя

Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам: особенности сделки

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не предполагает ограничений.

Счета приходят на конкретное лицо, которое пользовалось услугами, а не на саму недвижимость, поэтому при смене владельца долг на него не переходит.

Но стороны могут договориться об оплате задолженности за счет аванса, путем оформления предварительного договора. Также может быть оформлена переуступка долга покупателю при наличии письменного согласия его и УК.

Квартиры с задолженностью по коммунальным платежам на рынке недвижимости сегодня не редкость. Наличие такой задолженности не налагает на объект недвижимого имущества обременение, препятствующее заключению договора купли-продажи. Исключение составляет лишь ситуация, когда квартира находится под арестом.

Предоплата на погашение долга

Когда собственник продает такую квартиру, то нередко не сообщает о наличии долга по коммунальным платежам, так как это способно привести к отказу от сделки. Однако непредставление существенной информации о продаваемой недвижимости может стать основанием для прекращения действия договора. Покупатель имеет право расторгнуть его в судебном порядке.

О наличии долга необходимо уведомлять заранее и решать вопрос о порядке его погашения с покупателем. Это можно сделать как за счет авансового платежа продавцом, так и покупателем за счет уменьшения стоимости объекта на соответствующую сумму.

В первом случае сторонам необходимо оформить предварительный договор с указанием обязанности продавца погасить задолженность за счет полученного им аванса. Данный документ, как и основной договор, стоит оформлять у нотариуса. Факт передачи денежных средств может быть зафиксирован в тексте самого документа или оформлен отдельной распиской, также нотариально заверенной.

В предварительном договоре должно быть указано, что авансовые средства продавец обязан потратить на погашение задолженности по коммунальным платежам и именно за ту квартиру, продажа которой оформляется. После она должна быть продана гражданину, выплатившему аванс за данный объект недвижимого имущества.

Совет!

Если обязанность погасить задолженность возлагается на покупателя, стороны должны оформить переуступку долга согласно ст. 389, 391 ГК РФ. Соответствующий пункт вносится в текст договора купли-продажи по согласию обеих сторон. Также для этого потребуется согласие управляющей компании как кредитора.

Исключением является только задолженность за капитальный ремонт. Согласно ст. 158 ЖК РФ, она передается новому владельцу в случае смены собственника квартиры, так как этот счет закрепляется за объектом.

Последствия

Задолженность по коммунальным платежам закрепляется не за объектом недвижимого имущества, а за его собственником. Передача права собственности на квартиру другому лицу не является основанием для предоставления ему обязанности погашения имеющейся задолженности. Может ли покупатель стать должником? Подробная информация в данном видео:

Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность внесения платы за коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности. Данный гражданин должен оплачивать только услуги, полученные им, а не те, которые были у другого собственника.

Таблица 1. Последствия для сторон сделки купли-продажи квартиры с задолженностью

Переуступка долга не оформлялась Оформлена переуступка обязанности погашения долга
Продавец Сохраняется обязанность погашения долга даже после продажи квартиры. Управляющая компания имеет право обратиться в суд для взыскания положенной суммы С бывшего собственника объекта снимается обязанность уплаты имеющейся задолженности
Покупатель Не несет ответственности по задолженности предыдущего собственника. Оплачивает квартплату, начисленную с момента гос. регистрации перехода права собственности Новый владелец принимает на себя обязанность погасить долги за коммунальные услуги

После смены собственника объекта недвижимого имущества покупатель обязан уведомить о данном факте управляющую компанию. Для этого ему необходимо предоставить копию договора купли-продажи и выписку из Росреестра.

Требование управляющей компании оплаты задолженности от нового владельца, если переуступка не была оформлена, является незаконным. После уведомления ее о смене собственника любые действия, направленные на взыскание долга с покупателя, расцениваются как вымогательство. По данному факту виновные лица могут быть привлечены к ответственности по ст. 163 УК РФ.

Оформление договора купли-продажи

Покупка квартиры с задолженностью за коммунальные платежи мало отличается от аналогичной процедуры без отягощений. Договор составляется в двух экземплярах и должен отражать основные обстоятельства совершения сделки:

  • информация о сторонах, их паспортные данные;
  • объект договора купли-продажи и его основные характеристики;
  • общая стоимость квартиры;
  • размер аванса или залога, который будет вноситься покупателем, если такая договоренность присутствует;
  • порядок осуществления расчетов по договору и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, даты;
  • процедура приема квартиры, составление акта;
  • взаимные права и обязанности продавца и покупателя;
  • основания для расторжения договора и порядок осуществления данной процедуры;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • дата вступления договора в силу;
  • реквизиты сторон и их подписи.

Если долг остается на продавце, то вопрос его уплаты решается или в предварительном договоре, или не отмечается в договоре купли-продажи совсем. В таком случае оформляется обычный документ.

Скачать договор купли-продажи квартиры без обременений.

Отражение пункта о задолженности

Наличие задолженности по ЖКХ платежам и ее размер отмечаются отдельным пунктом в части, касающейся характеристик объекта. Вопросы об оплате данной задолженности регулируются в разделе обязанностей сторон в зависимости от того, на кого возлагается их погашение.

Если оплачивать задолженность будет покупатель, в связи с чем он получает скидку, то в договоре данный пункт отмечается отдельно. В разделе стоимости квартиры указывается ее полная цена без скидки.

Это связано с тем, что в случае расторжения договора покупателю будут возвращены все средства, уплаченные им за объект и коммунальную задолженность.

Скидка отмечается отдельным пунктом, в котором указываются ее размер и порядок предоставления. Вместе с этим пунктом в разделе обязанностей покупателя должны отметить то, что он принимает на себя обязанность погашения имеющейся задолженности, и ее размер.

Необходимые документы

Помимо договора купли-продажи для оформления передачи права собственности на объект недвижимого имущества, необходимо подготовить пакет документов. В него входят:

  • копии и оригиналы паспортов сторон сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на данный объект недвижимого имущества;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • документ, подтверждающий наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги, оформляемая в ЖЭК или УК;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • доп. соглашение о порядке погашения имеющейся задолженности, если оно было оформлено сторонами;
  • квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки в размере 2 тыс. рублей;
  • акты приема-передачи объекта недвижимого имущества, а также средств в уплату его стоимости.

С документами стороны обращаются в Росреестр, где подают заявление на регистрацию передачи права собственности на квартиру. После этого новый владелец обращается в управляющую компанию для погашения задолженности, если он принял это обязательство. Если нет, то он оформляет лицевой счет на свое имя и платит по новым счетам.

Письменное согласие на переуступку задолженности

Переуступка задолженности возможна только в случае наличия письменного согласия второй стороны на принятие данных обязательств. Оно может быть оформлено как часть договора купли-продажи или в виде отдельного документа. Однако перед его написанием необходимо получить согласие на переуступку долга от УК.

Для этого следует поставить в известность УК о предполагаемой смене владельца объекта недвижимого имущества. С получением согласия проблем не возникает, так как УК заинтересована в скорейшем получении денежных средств. А если задолженность останется за предыдущим владельцем, она будет вынуждена обращаться в суд и разыскивать его для взыскания долга.

После получения одобрения УК покупатель составляет письменное согласие на переуступку долга. Установленного бланка данный документ не имеет и составляется в свободной форме с указанием:

  • своих данных и данных продавца квартиры;
  • на основании каких документов производится переуступка задолженности;
  • за какой объект покупатель должен погасить задолженность по коммунальным платежам;
  • общий размер долга.

При оформлении письменного согласия покупатель должен указать, что переуступка производится в связи с договором купли-продажи и вступает в силу после его подписания.

Уведомление управляющей компании

После совершения сделки и смены собственника недвижимого имущества новый владелец обязан уведомить об этом факте УК. С этой целью им оформляется заявление, в котором указывается, на основании какого документа произошла передача права собственности. Вместе с заявлением покупатель предоставляет копию договора купли-продажи, а также оригинал и копию выписки из ЕГРН.

Если покупатель не был уведомлен о наличии задолженности, он имеет право написать заявление с просьбой оформить новый лицевой счет на свое имя. Вся задолженность в данном случае сохраняется на лицевом счете, оформленном на бывшего владельца. Покупателю будут приходить счета с момента приобретения им права собственности на данный объект недвижимости.

Чтобы избежать проблем, заявление оформляется в двух экземплярах, и один остается у нового собственника. На нем лицо, принимающее документы, должно указать свою должность и ФИО, а также поставить дату приема и подпись. Это заявление станет доказательством уведомления УК о смене собственника.

Все действия, направленные на взыскание задолженности предыдущего собственника, начиная с этого дня являются незаконными. Отключение квартиры от услуг, за которые образовался долг, также недопустимо, так как это является элементом воздействия на неплательщика, а новый собственник таковым не является.

Несколько слов об аресте имущества

Если на квартиру наложен арест из-за имеющейся задолженности, то продать квартиру будет проблематично. Этот вопрос потребуется согласовывать с исполнительной службой. Она может дать согласие на проведение сделки при условии, что продавец погасит всю сумму задолженности за счет вырученных средств.

Также вариантом решения проблемы может стать погашение долга за счет авансового платежа. После внесения необходимой суммы собственнику объекта недвижимого имущества нужно обратиться в исполнительную службу для снятия ареста.

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупка недвижимости – это большой риск как для покупателя, так и для продавца, потому как не всегда попадаются честные люди, которым стоит доверять.

При продаже квартиры, или её покупке, к примеру, стоит обращать внимание на многие вещи, даже на такие мелочи, как поведение и манеры человека.

Мошенник всегда будет во взволнованном состоянии, странно себя вести и, скорее всего, выдаст себя.

В любом случае нужно проверять все документы. Когда производится покупка квартиры, стоит поговорить с соседями, знают ли они вообще владельца? К тому же стоит обратиться и в управляющую компанию дома, чтобы убедиться, в том, что никаких долгов нет и собственник все выплатил.

Как узнать о задолженности

Если вы не хотите купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, то стоит проверить собственника на факт их наличия. Не всегда, даже очень доброжелательный и честный продавец, может на деле являться таковым. За добрыми намерениями, может скрываться совершенно иное. Поэтому при покупке квартиры нужно действовать осторожно.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Или звоните нам по телефону (круглосуточно).

Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 455-00-57 Москва и Московская область

Как же быть, если продавец умалчивает о долгах по коммунальным услугам? Факт задолженности можно проверить несколькими способами, один из простых: обратится в управляющую компанию (УК). В этом случае покупателю предоставят специальную выписку, в которой будут указаны все задолженности по квартплате. На ее основании можно потребовать снизить цену на недвижимость.

Второй вариант получить выписку – обратиться в отделение банка, с которым сотрудничает управляющая компания, который принимает платежи за коммунальные услуги. Для этого придется составить заявку, в которой будет указан адрес дома, а также номер квартиры, по которой требуется предоставить информацию.

Правильный способ узнать о задолженностях – попросить продавца взять справку из УК ЖКХ, которая будет подтверждать их отсутствие.

Обязанности об уплате квартплаты

Обязанность об уплате счета за коммунальные услуги закреплена на уровне Жилищного Кодекса РФ. Причем делать это необходимо полноценно и своевременно. Платеж выполняет сам собственник либо арендатор жилья не позднее 10 числа каждого месяца, в том случае если нет дополнительных договоренностей с УК.

Если человек купил квартиру с долгами, то он не обязан их оплачивать, в соответствии все с тем же самым ЖК, потому как эта обязанность вступает в силу только с момента подписания договора купли-продажи.

Новый владелец никаким образом не должен разбираться с задолженностью по коммуналке предыдущего хозяина недвижимости.

Оплачиваются коммунальные услуги только с того момента, как будет зарегистрировано право собственности.

Получается, что новый владелец может не переживать по этому поводу. Все долги будут взыматься с предыдущего собственника в соответствии с предусмотренными законодательством действиями.

При всем этом законом не запрещается продать квартиру с долгом по квартплате, несмотря на заблуждения многих граждан. Это никак не нарушает требования и не является мошенничеством со стороны продавца.

Продажа квартиры с долгами

Многих все же тревожит вопрос “Возможно ли продать квартиру с долгами по коммунальным услугам”?  Юристы утверждают, что это возможно. Все потому, что долг закреплен не за квартирой, а за ее собственником. То есть за человеком.

Соответственно новый владелец не будет иметь никакого отношения к долгам предыдущего хозяина. Часто, управляющая компания ведет себя неправильно в таких ситуациях и требуют выплатить долги у новых жильцов. Это незаконно, хотя сотрудники организации могут действовать решительно.

В таком случае стоит подавать в суд.

Но перед тем, как продать квартиру с долгами, нужно разобраться, чем это может быть чревато для обоих сторон, совершающих сделку. Так как многие покупатели не разбираются в законодательстве, они при малейшем подозрении стараются отказаться от варианта и найти другой, ведь услуги адвокатов достаточно дорогие. Поэтому покупатель, узнавший о долге скорее всего быстро «пропадет».

Как же стоит продавать квартиру с имеющимися долгами по квартплате? Действовать стоит также, как при обычной продаже, но при этом заранее уведомить покупателя о том, что имеются долги. Чтобы не возникло недоразумений стоит объяснить, что это никак не повлияет на сделку и долг останется на продавце. При этом стоит как можно раньше его оплатить.

Продажа квартиры, если она неприватизированная

Но многих интересует и такой вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?». По действующему законодательству нельзя. Если квартира не была приватизирована, то она по праву принадлежит государству и сделать с ней ничего нельзя. Есть несколько вариантов развития событий:

  • Обратиться в агентства, которые подскажут, как продать неприватизированную квартиру “быстро” и “просто”. Это дорогой способ.
  • Попросить покупателя внести необходимое количество денег для приватизации и погашения долгов. В таком случае придется составлять нотариально заверенные договора об обязательствах.

В таком случае её сначала приватизируют, а уже после заключают договор о продаже. Долг за коммунальные услуги также можно погасить в любое время, но чем раньше – тем лучше, тянуть не стоит из-за начисляющийся пени. Поэтому вопрос “можно ли продавать квартиру с долгами”, можно считать закрытым.

Как правильно оформить?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нисколько не рискованное дело в том случае, когда собственник готов, а также имеет возможность погасить долг. Оформление происходит таким же образом, как и при обычной продаже квартиры, за исключением некоторых особенностей:

  • Составляется обычный договор-купли продажи.
  • В нем отражается информация о том, что задолженность будет погашена предыдущим владельцем.
  • Либо в другом случае долги переносятся на нового собственника, по договоренности о возмещении.

В силу он вступит только с момента его подписания. Для оформления потребуется также стандартный пакет документов:

  • Паспорт или его копия (Возможны другие документы, подтверждающие личность).
  • Договор купли-продажи.
  • Технический и кадастровый паспорта объекта.
  • Выписки из Регистрационной палаты и из УК, об отсутствии долгов (или факта их наличия, если производится продажа квартиры с долгом)

В случае, когда собственников несколько, необходимо присутствие каждого из них, только в таком случае можно будет продать квартиру.

Важные нюансы

Исходя из статьи стало понятно, как нужно продавать квартиру с долгом по коммунальным платежам. Но при этом есть еще пара нюансов, на которые стоит обратить внимание:

  • Долг числится 36 месяцев за владельцем. Далее он автоматически списывается.
  • Если наложен судебный арест, то сделать с квартирой ничего не получится.
  • Новый владелец не отвечает за долги предыдущего.
  • Если собственник не платил за капитальный ремонт, то долги автоматически переходят на нового владельца. Информация об этом прописана в 158 статье ЖК РФ.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: