Переуступка права аренды земельного участка

Содержание
  1. Переуступка прав по договору аренды земельного участка: что необходимо знать при оформлении?
  2. Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?
  3. Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?
  4. Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки
  5. Как заключается договор переуступки прав аренды?
  6. Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами
  7. Перечень документов, необходимых для оформления сделки
  8. Какие «подводные камни» могут встретиться?
  9. Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2018 году
  10. Когда выгодна подобная процедура
  11. Нормы Гражданского кодекса и других нормативных актов
  12. Необходимые условия
  13. Как оформить 
  14. Муниципальные земли или под ИЖС
  15. Между физическими, юридическими лицами или на другого человека
  16. Какие нужны документы
  17. Составление договора переуступки права аренды земельного участка
  18. Регистрация
  19. Госпошлина
  20. Причины отказа
  21. Возможно ли расторжение
  22. Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС в 2018 — цена, риски
  23. Особенности
  24. Как оформить
  25. Необходимые документы
  26. Цена
  27. Риски переуступки прав аренды земельного участка под ИЖС
  28. Переуступка права аренды земельного участка
  29. Понятие переуступки прав
  30. Законодательное регулирование
  31. Как происходит процедура переуступки
  32. Необходимые документы
  33. Заключение сделки
  34. Сроки и стоимость
  35. Особенности договора для физических лиц
  36. Подводные камни

Переуступка прав по договору аренды земельного участка: что необходимо знать при оформлении?

Переуступка права аренды земельного участка

Использование земельного участка не всегда оказывается таким же легким, как оно казалось при оформлении аренды на него.

И в этом случае арендатор вправе отказаться от своей возможности использовать участок и уступить ее третьему лицу, которое ранее в договоре не участвовало.

Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?

Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.

Что же подразумевается под такой возможностью и как оформить уступку права аренды?

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить такое понятие, как аренда участка.

Статьи 15 (п.2), 22 (п.8), 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют аренду как получение права использования по целевому назначению того или иного имущественного объекта без права последующего распоряжения им.

То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.

Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя.

Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка.

Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.

При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.

Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?

Так как вопросы аренды земельных участков являются достаточно сложными, то необходимо иметь представление о том, каким законодательством осуществляется регулирование таких сделок.

Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

К таким положениям будут относиться следующие:

  • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
  • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
  • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.

Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки

Как и любая другая сделка, переуступка аренды (передача прав по договору аренды земельного участка) подразумевает под собой определенные требования, которые обязательно должны быть соблюдены для признания ее законной и исключения спорных моментов в будущем.

Условия, которые обязательно должны быть выполнены при заключении договора, сформулированы действующим гражданским законодательством и включают в себя следующие аспекты:

  • Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
  • Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
  • В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
  • Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.

В качестве основных требований к заключаемой сделке необходимо выделить такие:

  • Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
  • При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
  • В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.

При соблюдении этих требований непосредственно к самой сделке она будет признана законной и может проходить регистрацию в органах Росреестра (в случае, если заключение договора осуществляется сроком более чем на 1 календарный год).

Как заключается договор переуступки прав аренды?

Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спорных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.

Этапы заключения договора будут выглядеть следующим образом:

  1. На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных характеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
  2. Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Так как договор переуступки прав аренды земельного участка может быть заключен как с юридическими, так и с физическими лицами, необходимо учитывать тот факт, что в осуществлении этого процесса будет присутствовать несколько различий в оформлении непосредственно самого документа.

Основное различие будет заключаться в перечне дополнительных документов, которые будет необходимо предоставить в качестве сопровождающих бумаг при подписании договора.

Кроме того, различия будут и в сроках подписания и проверки законности заключения такого договора (в случае с юридическими лицами этот срок будет больше, чем с физическими, в виду необходимости дополнительной проверки предоставленных документов).

В остальном процедура будет проходить абсолютно одинаково как для физических, так и для юридических лиц.

Перечень документов, необходимых для оформления сделки

Так как переуступка прав в соответствии с действующим законодательством считается сделкой (только относится она к категории так называемых «виртуальных», то есть таких, в которых объект обладает только виртуальными характеристиками, так как материальными может распоряжаться только правообладатель), то для придания ей статуса законного договора необходимо подготовить определенный пакет документов, которые позволят грамотно ее зарегистрировать.

В такой пакет будут входить:

  • Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
  • Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
  • Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
  • Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
  • Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.

Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.

Для физических лиц к такому перечню будут относиться:

  • Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
  • Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).

Для юридических лиц список дополнительных документов является несколько более широким и состоит из:

  • Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
  • Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
  • Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
  • Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.

После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.

Какие «подводные камни» могут встретиться?

К таким нюансам будет относиться:

  • Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
  • В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
  • Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
  • Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
  • Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.

Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

Переуступка прав аренды на земельный участок — процедура, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако эта процедура часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2018 году

Переуступка права аренды земельного участка

Часто встречаются такие ситуации, когда люди берут в аренду участок земли, но у них меняются планы. Что делать с арендой, когда участок уже не нужен, а вносить за него деньги нужно регулярно. Расторжение договора может доставить массу проблем. В таком случае на помощь приходит переуступка права аренды земельного участка третьему лицу.

Может быть переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС или для ведения сельскохозяйственных работ. Эти виды имеют свои особенности и различия друг от друга в процедуре оформления. В каком порядке проводится переуступка права аренды?

Под арендой в законодательстве понимается вид юридических отношений, который имеет свои особенности. В первую очередь они заключаются в том, что арендатор имеет право переуступать участок третьим лицам. Сама процедура подразумевает соблюдения множества нюансов.

Переуступка права – это передача всех полномочий и обязанностей по аренде участка на возмездной основе. Соглашение о переуступке подписывается между физическими и юридическими лицами. Юридическая компания может взять в аренду у физ.лица участок для коммерческого использования.

Сроки переуступки прописываются в договоре, важно, чтобы они не превышали срока аренды. Кроме того, если аренда предоставляется сроком до пяти лет, необходимо согласие собственника на оформление переуступки. При более длительном периоде аренды собственника уведомляют о предстоящем подписании договора.

Не все участки можно оформить по переуступке аренды. В документах может быть прописан пункт, по которому передача прав на аренду имущества невозможна. В таком случае сделка не будет признана законной.

Образец договора аренды земли:

Когда выгодна подобная процедура

Обстоятельства могут поменяться у любого человека совершенно неожиданно. Случается, когда гражданин взял участок в аренду, но вынужден переехать и в использовании земли больше не нуждается.

Можно попробовать расторгнуть договор, но ни один арендодатель не пойдет на это добровольно. Чаще всего такие вопросы приходится решать через суд. В суде необходимо будет предоставить серьезные основания для прекращения договора. Кроме того, ему придется заплатить неустойку.

Самым лучшим выходом их данной ситуации является оформление переуступки права аренды участка на третье лицо.

Нормы Гражданского кодекса и других нормативных актов

Все сделки, касающиеся земельных участков, прописываются в Земельном кодексе РФ. В статье 22 утверждены все права и обязанности арендатора.

Статья 22. Аренда земельных участков

В том числе там прописан пункт, по которому арендатор имеет право переуступить аренду участка на другого человека с целью:

Арендная плата за участок должна быть установлена в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса. Если участок берется в аренду у государства, ставки и сроки устанавливаются на уровне местной власти. Отношения арендатора и арендодателя, права и обязанности сторон закреплены в ГК РФ.

Статья 65. Платность использования земли

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Необходимые условия

Переуступка права по аренде земельного участка требуют обязательного соблюдения определенных требований:

  • Арендуемую землю нельзя использовать не по назначению. Например, если она предназначена для сельскохозяйственных работ, то ее можно использовать только в этих целях.
  • Если на арендованном участке планируется строительство какого-либо объекта, необходимо обязательно получить разрешение от владельца.
  • Арендованную землю можно передать в субаренду частично, но только с согласия собственника.
  • Основные характеристики объекта должны оставаться неизменными. Участок должен сохранить свой первоначальный вид.

Новый арендатор принимает на себя все обязательства по сохранности объекта и своевременному внесению арендной платы. При нарушении этих условий соглашение будет расторгнуто в одностороннем порядке.

Чтобы избежать разногласий, рекомендуется согласовывать все действия непосредственно с собственником, даже если это не предусмотрено законом.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Как оформить 

По закону существует два способа использования арендованной земли:

В случае с использованием земель для сельскохозяйственных нужд сделка считается выгодной для физических лиц. Земля в дальнейшем может быть продана. Переуступка права под ИЖС невозможна между физическими лицами.

Дом, который построен на участке, становится собственностью владельца земли. Поэтому переуступка права возможна только при аренде земли у государства. В дальнейшем можно провести приватизацию надела, чтобы пользоваться им в полной мере.

Муниципальные земли или под ИЖС

Передача прав аренды на земельный участок под индивидуальное строительство возможна только в отношении тех земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. Кроме того, арендный срок должен быть не меньше, чем пять лет.

Передача участков под жилищное строительство невозможна при следующих условиях:

  • если это не предусмотрено в договоре.
  • существует задолженность по данному наделу.
  • на территории участка расположены строения, которые возведены незаконно и не отвечают требованиям строительных норм.

Переуступка права аренды муниципального земельного участка оформляется в виде соглашения. Этот документ подлежит обязательной регистрации. Если речь идет об субаренде, то в соглашении будут участвовать три стороны. В таком случае готовится два экземпляра соглашения.

Переоформление права производится в земельном комитете местной Администрации.

Для оформления процедуры понадобится предоставить следующие документы:

  • для физических лиц паспорт, для юридических ЕГРП и ЕГРЮЛ;
  • кадастровый паспорт надела;
  • план участка, у него должен быть определенный масштаб 1:500;
  • документы, подтверждающие регистрацию объекта в налоговом органе;
  • договор аренды;
  • заверенная копия свидетельства о регистрации права на землю.

Договор должен составляться в письменном виде и заверяться нотариусом. В соглашении должны быть проставлены подписи всех сторон, если одной из них является юридическое лицо, должна быть поставлена печать. Чтобы договор имел юридическую силу, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Образец заявления о выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Между физическими, юридическими лицами или на другого человека

Договор может быть подписан как с юридическими, так и с физическими лицами. Существуют определенные особенности при оформлении документов. Основное различие между этими двумя категориями заключается в предоставлении дополнительных документов.

Для оформления переуступки с юридической компанией потребуется предоставить:

  • заявление от будущего арендодателя о переуступке права;
  • нотариально заверенный первичный договор аренды (на его основании будет оформляться переуступка);
  • оригинал и заверенная копия кадастрового плана;
  • квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию перехода права;
  • договор переуступки права, составленный в двух экземплярах.

Физические лица должны предоставить к этим документам дополнительно:

  • паспорт;
  • согласие супруги или супруга на осуществление сделки, оно должно быть заверено нотариально.

Юридическим лицам в качестве дополнительных документов необходимо предоставить:

  • копии учредительных документов;
  • свидетельство о присвоении номера налогоплательщика – ИНН;
  • оригинал выписки из ЕГРЮЛ;
  • доверенности на представителей, которые могут подписывать договор.

После того, как все документы пройдут проверку, договор проходит регистрацию в Росреестре.

Образец оформленного нотариально согласия

Какие нужны документы

Передача права аренды земельного участка считается виртуальной сделкой. Материальными сторонами может заниматься только собственник участка.

Для того, чтобы сделка приобрела законный характер, необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление о переуступке;
  • копия договора аренды на земельный участок, на основании которого будет оформлена переуступка;
  • оригинал кадастрового паспорта;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • договор о переуступке права в трех экземплярах.

Далее вся документация проходит проверку, затем они проходят регистрацию в Росреестре.

Образец ИНН гражданина РФ

Составление договора переуступки права аренды земельного участка

Соглашение должно составляться по всем правилам сделок в письменном виде. Самое главное – его содержание не должно противоречить предварительному договору аренды.

В тексте должны быть обязательно указаны:

  1. Реквизиты сторон сделки.
  2. Дата оформления переуступки.
  3. Сведения об участке.
  4. Сроки, они не должны превышать сроки по договору аренды.
  5. Арендная плата, которая должна равняться плате за аренду по основному договору.
  6. Условия расторжения сделки.

Договор может быть заверен нотариально, но такого обязательного требования не существует.

Образец паспорта гражданина РФ

Регистрация

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Предварительно стороны должны оплатить госпошлину. Регистрация не производится, если договор оформляется менее чем на один год с физическим лицом.

Для проведения регистрации необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • если выступает вместо заявителя третье лицо, потребуется нотариальная доверенность;
  • документы, подтверждающие право на землю;
  • бумаги о том, что вопрос переуступки согласован с земельным комитетом;
  • договор о переуступке, подписанный двумя сторонами;
  • согласие супруга или супруги на распоряжение участком;
  • согласие владельца участка;
  • если имущество было передано в залог, потребуется предъявить согласие залогодержателя.

Юридические лица должны предоставить учредительные документы.

Образец заявления о выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Госпошлина

Регистрация права собственности производится только после оплаты госпошлины. По состоянию на 2018 год для физических лиц она составляет 2000 рублей. Юридические лица должны оплатить пошлину в размере 22 000 рублей.

Причины отказа

Возможна ли переуступка права всегда?

Нет, существует случаи, когда провести ее невозможно:

  • если в договоре аренды не прописана возможность оформления переуступки права или владелец наложил запрет;
  • земельный участок предназначен для ведения сельского хозяйства, а на нем планируется возведение постройки;
  • если на участке возведены незаконные постройки;
  • земля находится под арестом;
  • существует долг за аренду на данном объекте.

В этих случаях в регистрации переуступки будет отказано.

Возможно ли расторжение

Договор переуступки права на аренду земельного участка может быть расторгнут, если стороной не выполняются в полном объеме обязательства. Пошаговая процедура расторжения предполагает обращение в судебные инстанции.

Зная, как переуступить аренду земельного участка, многие граждане решат вопрос с ненужными землями, которые были взяты у них в аренду, но не используются ими по назначению Чтобы избежать лишних затрат на выплату арендной платы, любой арендатор может оформить переуступку прав.

Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС в 2018 — цена, риски

Переуступка права аренды земельного участка

Возвести загородный дом для круглогодичного проживания можно как на купленной земле с торгов или муниципалитета, так и на арендованной земле.

Аренда земли под индивидуальное строительство может быть разного типа, в зависимости о категории граждан и вида использования земельных наделов:

 На бесплатной основе могут выделяться участки гражданам, профессия которых очень востребована на селе  педагогам или медицинским сотрудникам. Но в каждом конкретном районе могут быть свои списки граждан, которым бесплатно выделяется земля под ИСЖ
 С аукционов  земля будет передана тому, кто предложит большую за аренду цену. Подобные правоотношения обычно используют для нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения, которые передаются под строительство жилых домов, но сроки заключения договора аренды жесткие – выигравший торги обязан в течение 20 дней оформить договор
 Без аукциона  Подобные арендные земельные правоотношения предполагают в будущем выкуп земли, поэтому они получили наибольшее распространение

Как и любые другие права, так и право аренды конкретного участка, можно передать по договору переуступки, что это такое и как правильно оформить договор поговорим в нашей статье.

Особенности

Если первоначальному арендатору земля выделена под индивидуальное строительство, то в будущем планы могут измениться, и как таковое взведение дома уже невозможно финансово осуществить.

Поэтому владелец арендного права можно по возмездной сделке их переуступить третьему лицу. Тогда он будет заниматься строительством,  оформлять все разрешения на подключение коммуникаций и пр.

Но основное право останется у первоначальной стороны по сделке, то есть он будет только извлекать из этого процесса пассивную прибыль.

Но обычно аренда земли оформляется на определенный срок, по истечении которого ее или необходимо будет выкупить, или вернуть ее первоначальному владельцу, то есть местной администрации.

Но в любом случае истинного собственника земли необходимо информировать о смене лица по арендному договору, хотя все права и обязанности по уплате стоимости аренды останутся у первоначально заключившего договор гражданина.

Правовыми актами предусмотрены обстоятельства, когда возможна передача своих арендных прав другому лицу:

  • арендатор построил на участке дом, который он собирается реализовать;
  • аренда земли уже не нужна, но по условиям соглашения расторгнуть договор досрочно запрещено;
  • владелец решил заключить договор с новым лицом в качестве арендатора;
  • наниматель земли потерял свой источник стабильного дохода, а на переоформление арендных отношений с владельцем участка нет свободного времени.

Главным требованием к заключению договора переуступки прав аренды является обязательное сохранение всех установленных первоначальным договором правоотношений без изменений. Чтобы правильно оформить новые арендные права следует действовать в таком прядке:

Первоначальным участником арендных отношений согласовывается с владельцем переоформление прав на третье лицо. Это требование обязательно, если срок договора превышает 5 лет, причем согласование оформляется в письменном виде.

В нем содержаться сведения следующего порядка:

  • полная информация обо всех сторонах по переуступке арендных прав;
  • кадастровые и технические сведения о передаваемом участке;
  • реквизиты сторон по переуступке прав;
  • дата получения соглашения и подпись представителя владельца участка.

Если срок аренды менее пяти лет, то направляют простое уведомление о переуступке прав на третье лицо.

Риски покупки квартиры по переуступке рассматриваются на этой странице.

Обычно арендные договоры на выделение земли под ИСЖ переоформляют в случае приобретения здания, построенного на ней.

Но в этом случае первоначально оформленные правоотношения, применимые к этому участку не останавливаются, а только все права и обязанности будет исполнять новая сторона, купившая возведенное строение.

Регламентация всех правовых основ заложена в Земельном Кодексе в ст. 22, 35 по которым предусмотрено право передачи обязательство по договору на третье лицо.

Акты, предусматривающие правила заключения и оформления договора переуступки земельного надела под ИСЖ содержаться в Гражданском Законодательстве в ст. ст. 421, 607, 615 и 264.

А если договор оформлен налицо, состоящее в законном браке, то и положениями СК РФ о распоряжении общим имуществом. Налоговое обложение на проведение сделки регламентируется ст. 25.3 Кодекса.

Как оформить

Для оформления договора по переуступке прав аренды, стороны должны пройти несколько этапов:

  • письменно известить владельца участка о намерение передать свои права на третье лицо, получить его согласие на переоформление;
  • собрать необходимый пакет документации и обговорить детали перехода прав на арендуемый участок;
  • обратиться в Росреестр для оформления перехода права использования участка на правах аренды у органов местной власти;
  • через 14 дней получить выписку о прохождении перерегистрации прав.

Владелец участка имеет право на досрочное расторжение ранее достигнутых соглашений по аренде конкретного участка, если таковое заранее включено в основной договор.

После того, как пройдет регистрация перехода прав, первый арендатор освобождается от возможности как-либо использовать и строение, и землю под ним, эти права перейдут ко второму арендатору, с кем заключен договор переуступки.

Подать заявление о передаче прав на другое лицо можно разными путями:

  • при личном посещении многофункционального центра по месту жительства одной из сторон сделки со всей документацией;
  • через единый портал Росреестра, с загрузкой ксерокопий всех необходимых документов для внесения сведений о переходе прав;
  • или через отправку заказного почтового отправления в адрес регистрирующего органа.

В стандартное соглашение о переуступке арендных прав должны входить такие сведения:

  1. Сведения о личных документах сторон по сделке или полные реквизиты юридического лица.
  2. Место и дата совершения сделки.
  3. Порядок перехода прав на арендуемый участок, способы расчета и дата внесения платежей, предусмотренные штрафные санкции за нарушение условий договорных обязательств.
  4. Способы решения возможных споров и разногласий.
  5. Правовая ответственность и обязанности всех участников сделки.
  6. Срок действия соглашения и возможные дополнительные пункты на усмотрение участников соглашения.

Если остался долг от прежнего арендатора, то сведения о погашении или взаимных расчетов оговариваются в отдельном соглашении к основному договору по переуступке прав аренды.

Важно! Передать другому лицу можно только те права и обязанности, которыми наделен первый арендатор, повышение цены или изменения условия использования подвластны другому типу договорных правоотношений, то есть субподряду!

Случаи, когда невозможно передать свои права арендатора:

  • когда это прямо запрещено основным арендным договором с владельцем земельного надела;
  • когда жилой комплекс возведен на землях сельхозназначения;
  • когда дом построен без разрешительной документации и не введен в эксплуатацию;
  • в случае судебных разбирательств в отношении арендованного надела, или наложение обременений на него компетентными органами.

Необходимые документы

Как и для совершения любой другой сделки, так и к переоформлению договора на право аренды земельного участка, следует приложить необходимые для этого юридического действия документы:

  • первоначальное соглашение о выделении муниципальными властями земельного надела под ИСЖ на правах аренды с указанием окончательного срока договора;
  • кадастровые документы с установленной рыночной стоимостью объекта прав на недвижимость, с разметкой точных границ и привязкой к плану местности;
  • технические документы на участок – план прохождения коммуникационных наземных и подземных линий, возведенные постройки с параметрами их площади и техническими характеристиками;
  • выписка из единого реестра прав на недвижимые объекты, подтверждающая отсутствие наложенных обременений и ограничений на использование, банковского залога или судебного ареста недвижимости;
  • если в сделке участвуют юридические лица, то необходима нотариально заверенная копия учредительских документов, для физических потребуются оригиналы и ксерокопии общегражданских паспортов;
  • письменное согласие истинного владельца земельного надела на передачу третьим лицам прав аренды;
  • финансовые сведения сторон по сделке – корреспондентские и личные банковские счета, куда будут переводиться средства за пользование земельным наделом.

Цена

Кроме основной заранее оговоренной платы за пользование арендованной землей, сторонам по сделке придется уплатить государственную пошлину за оформление перехода прав на третье лицо. Для граждан она составляет 2 тыс. рублей, для юридических лиц 22 тысячи.

Риски переуступки прав аренды земельного участка под ИЖС

В большинстве случаев сделка совершается с целью использования в личных целях возведенного строения, например, проживания или сдачи жилого помещения в наем. Но если здание или сооружение построено без обязательно разрешительной документации, то по судебному решению его могут полностью снести.

Скорее всего, прежний арендатор знал об этих событиях, но не сделал предупреждения при оформлении соглашений по переуступке прав, но запросил вперед внести предоплату за весь период использования земли.

В итоге можно остаться и без средств, и без способа их заработать на сдаче жилого строения, построенного на арендованной земле.

Но страшнее всего другая ситуация – когда истинный владелец изымает из оборота выделенные земли, а компенсировать стоимость имущества просто не собирается, ссылаясь на их незаконную постройку.

Можно конечно обратиться в суд за защитой своих имущественных прав, но процедура это длительная, и не всегда может окончиться успехом для истца.

Что такое договор переуступки права на квартиру, читайте здесь.

Про переуступка прав аренды нежилого помещения узнайте в этой статье.

Переуступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка

Существует множество ситуаций, в которых арендатору земельного участка больше невыгодно пользоваться таким участком (или нет возможности). В таких случаях он может передать право аренды третьему лицу и избавиться от обязанностей по содержанию надела, заработав при этом деньги. Такая процедура называется переуступкой прав.

Понятие переуступки прав

Под переуступкой прав аренды земельного надела понимается передача арендатором прав пользования таким наделом вместе с сопутствующими обязанностями по его содержанию третьему лицу.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Переуступка может потребоваться в следующих случаях:

  • Надел был арендован для строительства жилья, а у арендатора нет для этого средств;
  • Организованный сельскохозяйственный бизнес не приносит арендатору дохода;
  • Происходит отчуждение недвижимости на участке;
  • У арендатора изменились планы и обстоятельства.

В описанных ситуациях расторгнуть арендное соглашение раньше окончания его срока не выгодно, так как придётся платить значительную неустойку владельцу, а при переуступке прав новому арендатору перейдут все обязанности по уплате регулярных платежей арендодателю и по содержанию надела.

Кроме того, соглашение о передаче прав может предусматривать выплату бывшему арендодателю разовой суммы за передачу прав.

Законодательное регулирование

Переуступка арендных прав на землю регулируется статьёй 615 Гражданского кодекса РФ, в которой обозначена принципиальная возможность совершения такой процедуры арендатором, а описание особенностей переуступки применительно к земельным участкам, взятым в аренду, приводится в ст. 22 Земельного кодекса.

В отличие от субаренды, для переуступки прав не требуется согласия арендодателя-владельца участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ), но его необходимо известить в письменном виде.

Важно учесть, что по факту заключения сделки по переуступке ответственность перед владельцем участка начинает нести исключительно новый арендатор, а предыдущий землепользователь исключается из правоотношений аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Как происходит процедура переуступки

Для передачи прав необходимо заключить соглашение, сторонами которого будут выступать действующий и будущий арендатор надела земли. Предметом соглашения является собственно право аренды, аспекты которого описаны в первичном договоре с собственником земли.

В общем случае для организации переуступки прав аренды предусмотрен следующий порядок действий:

  • Действующий арендатор осуществляет поиск нового арендатора;
  • Будущий арендатор выезжает на участок и оценивает его;
  • Стороны обговаривают условия сделки, и обозначаю цену;
  • Происходит сбор документов;
  • Составляется текст соглашения о переуступке и подписывается сторонами;
  • Осуществляется регистрация договора переуступки;
  • Осуществляется передача земельного надела и сопутствующей документации новому арендатору.

Для регистрации сделки стороны должны обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ, представив необходимые документы и два экземпляра соглашения о переуступке, заверенные нотариально.

Передача осуществляется одновременно с подписанием акта приёма-передачи участка на месте, после чего новый арендатор полностью вступает в свои права.

Необходимые документы

Для заключения соглашения о переуступке арендных прав потребуются следующие документы:

  • Копии паспортов сторон;
  • Кадастровый документ на участок;
  • Справка о наличии обременений;
  • Заверенная копия первичного договора аренды;
  • Справка об уведомлении собственника;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Наличие обременений на участок можно проверить в ЕГРП, также важно согласие супруга для состоящих в браке арендаторов, когда участок был выделен не частному лицу, а семье.

Уведомление о переуступке необходимо составить в письменном виде в двух экземплярах, один из которых оставляется у собственника надела, а другой с его подписью нужно представить в Росреестр.

Если переуступка осуществляется между юридическими лицами, им потребуются дополнительные бумаги:

  • Свидетельство и регистрации организации в налоговом органе;
  • Копия ИНН;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Акт приёма-передачи документов.

Передаточный акт составляется при наличии на участке недвижимости, оборудования и иных активов, которые переходят по договору к новому арендатору в пользование.

Заключение сделки

После осмотра участка и сбора всех необходимых бумаг сторонами составляется договор о переуступке. Его можно оформить как приложение к действующему арендному соглашению или составить как отдельный договор.

В тексте соглашения о переуступке должны быть отображены следующие сведения:

  • ФИО и паспортные данные сторон;
  • Предмет переуступки (участок) и его местонахождение;
  • Кадастровый номер надела;
  • Наличие обременений;
  • Категория земли и виды разрешённого пользования (в т.ч. ограничения);
  • Возможность строительства;
  • Качественные характеристики почвы;
  • Сведения о нахождении участка в обороте (для государственных земель)
  • Цена переуступки;
  • Права и обязанности каждой стороны по передаче прав;
  • Ответственность сторон;
  • Срок действия.

Новый арендатор не может использовать участок дольше срока, определённого первичным договором аренды.

Важно помнить, что стороны не могут изменять условия первичного договора аренды иначе, как по решению суда.

Переуступку прав на земельные наделы, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности, можно осуществлять только в том случае, если основной договор аренды заключен на срок, превышающий пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Сроки и стоимость

Сроки передачи прав зависят от сторон сделки. Передача прав между физическими лицами начинает действовать с момента государственной регистрации сделки по переуступке (3-5 дней). Оформление сделки для юридических лиц включает приём передачу участка и переход прав на недвижимое имущество и оборудование в его границах. Обычно это занимает от 7 до 14 дней.

Размер госпошлины составит:

  • Для физических лиц – 2000 рублей;
  • Для юридических – 22000 рублей.

Сумма делится поровну на всех участников сделки. Если одним из участников сделки является физическим лицом, а с другой стороны выступает государственный собственник, то надлежит уплатить также 2000 рублей, а если сторонами являются физическое и юридическое лицо, то физическое уплачивает 2000 рублей со своей стороны, а юридическое – 22000 рублей.

Цена права переуступки определяется исключительно сторонами исходя из привлекательности участка для нового арендатора, а также желания предыдущего землепользователя сложить с себя обязанности по содержанию надела.

Особенности договора для физических лиц

Между физическими лицами обычно не заключается отдельного соглашения, а происходит оформление приложения к действующему договору.

Важно учесть, что если участок был предоставлен физическому лицу от администрации на льготных условиях, то такое лицо не может осуществлять его передачу третьим лицам на тех же условиях.

Совет!

Передача прав от льготника может происходить только по согласованию с администрацией.

В общем случае заключение договора между физическими лицами отличается только следующими моментами:

  • Суммой госпошлины;
  • Перечнем прилагаемых документов;
  • Необходимостью согласия супруга.

Если участок пустой, то вместо акта приёма-передачи новый арендатор может просто поставить в приложении к договору подпись в отдельном разделе о принятии участка.

Подводные камни

На передачу прав аренды существует ряд ограничений. В частности, арендатор не может переуступить свои права, если он является резидентом (землепользователем) в специальной экономической зоне, свободной от налогообложения.

Важно учесть, что также не подлежат передаче, согласно п. 5.1 ст. 22 ЗК РФ, следующие участки:

  • Предоставленные для постройки социального жилья;
  • Предоставленные в безвозмездную аренду нуждающимся;
  • Предоставленные в аренду с заключением трудового соглашения.

Вид разрешённого землепользования на переуступаемой земле также нельзя менять (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). Например, нельзя переуступить права на сельскохозяйственную землю подрядчику по строительству многоквартирного дома.

Следует помнить, что расторжение договора аренды (в том числе переуступленного), заключённого сроком на 5 лет и более, возможно только по решению суда.

Это может происходить в случаях когда имеет место особенно безответственное отношение к земельным ресурсам.

Несмотря на то, что для переуступки прав аренды согласия владельца участка не требуется, он может воспрепятствовать такой переуступке, если в первичном договоре будет указан соответствующий пункт.

Если арендатор допускает переуступку своих прав в будущем с высокой вероятностью, ему нужно проследить за отсутствием в договоре запрета на такую переуступку.

Итак, переуступка прав по договору аренды земли подразумевает полный переход прав и обязанностей, указанных в изначальном договоре, к новому арендатору. Переуступка позволяет арендатору избавиться от обременения обязанностями по содержанию надела, а новому арендатору – избежать временных затрат на длительное согласование, особенно при переуступке прав на государственные земли.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: