Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: порядок

Содержание
  1. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
  2. Причины отличия
  3. Какие существуют способы?
  4. Уменьшение стоимости через комиссию
  5. Уменьшение стоимости через суд
  6. Услуга независимых экспертов
  7. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
  8. Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельных участков
  9. Подведомственность делопроизводств по оспариванию кадастровой стоимости
  10. Как добиться снижения кадастровой стоимости земельного участка с наименьшими финансовыми потерями
  11. Что такое кадастровая стоимость участка?
  12. Как изменить кадастровую стоимость?
  13. Порядок оспаривания через комиссию
  14. Действия комиссии
  15. Процедура оспаривания кадастровой стоимости через суд
  16. Элементы искового заявления об оспаривании стоимости
  17. Прилагаемые к иску документы
  18. Судебное рассмотрение дела
  19. Судебная практика обжалования кадастровой стоимости
  20. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2018 году — порядок, оценка, физическим лицом
  21. Общие моменты
  22. Что нужно знать
  23. Назначение процедуры
  24. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка
  25. Требования к истцу
  26. Основания для экспертизы участка
  27. Алгоритм оспаривания стоимости земли
  28. Пакет документов
  29. Порядок рассмотрения заявления
  30. Порядок оспаривания кадастровой стоимости участков земли
  31. Причины несовпадения рыночной и кадастровой стоимости участков земли
  32. Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: порядок
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: порядок

Абсолютно каждый объект недвижимости, квартира это или земельный участок, подлежит кадастровой оценке. Зачастую она завышается, потому как рассчитывается по усредненным и обобщенным показателям. Но нужно учитывать, что именно от кадастровой оценки впоследствии зависят налоги. Как же в таком случае оспорить кадастровую стоимость?

Наш специалист свяжется с Вами в течение 15 минут в рабочие дни с 09:00 до 19:00

Причины отличия

Причин, по которым рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться, несколько:

  • Неточность сведений. Тот человек, кто оценивает стоимость участка, опирается не на цену сделки, а на среднюю стоимость в регионе. Следовательно, при таком неправильном расчете кадастровой стоимости цена может получиться завышенной.
  • Обобщение. Как правило, при оценивании участка во внимание не берутся различные особенности, такие как удаленность от транспортных путей сообщения, отсутствие коммуникаций и т.д. — все оценивается по общему стандарту, что может стать причиной неправильной оценки.
  • Неправильное отнесение участка к категории того или иного вида разрешенного использования. Каждый участок или недвижимость имеет свое так называемое предназначение, каждое из которых может получить разную кадастровую оценку.

Какие существуют способы?

Итак, необходимость оспаривания определяется при помощи оценочных организаций, которые раз в пять лет могут провести повторное оценивание. В зависимости от региона и населенного пункта устанавливается новая кадастровая стоимость по цене.

Причинами для установления новой и пересмотра старой кадастровой стоимости могут стать несовпадение с настоящими сведениями и установление рыночной стоимости земельного участка, а затем его сравнение с кадастровой.

Оспорить кадастровую стоимость земли можно двумя способами: через обращение в комиссию и через суд.

Уменьшение стоимости через комиссию

Комиссия, рассматривающая споры по изменению кадастровой стоимости, формируется через Росреестр в каждом регионе России. Как уже было сказано, эта процедура может быть проведена спустя пять лет после последнего внесения стоимости в базу данных.

Для обращения в комиссию необходимо заполнить заявку и заявление, что можно сделать на официальном сайте Росреестра.

Такой способ снижения стоимости проходит без вашего непосредственного участия, однако стоит учитывать, что комиссия не допускает снижения стоимости ниже 30%.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость участка через комиссию, потребуются следующие документы:

  • Документы на землю, заверенные нотариусом (свидетельство о праве собственности);
  • Отчет и экспертиза оценщика, т.е. независимого эксперта. В них должна быть указана рыночная стоимость, которая отличается от кадастровой;
  • Кадастровая справка о стоимости участка или недвижимости, получить которую можно через Росреестр.
  • Личное присутствие гражданина при работе комиссии не нужно. Без предъявленных документов обращение рассматриваться не будет. Решение будет вынесено в течение месяца: либо изменение кадастровой стоимости, либо отказ.

Уменьшение стоимости через суд

Для юридических лиц обращение к комиссии Росреестра до суда является обязательным, частным же позволено напрямую обращаться в суд.

Дела о снижении кадастровой стоимости земельного участка рассматриваются в областном, краевом и федеральном суде.

Обратиться туда необходимо не позднее чем через пять лет после внесения стоимости участка в базу или же за три месяца со дня, когда гражданин узнал о неправильной оценке и тем самым нарушении своих прав.

К заявлению в суд должны быть приложены:

  • Копии документов, определяющих право собственности;
  • Копию отчета и экспертизы независимого оценщика;
  • Государственная пошлина, 300 рублей РФ – для частных лиц, 3000 рублей РФ – для юридических лиц.
  • Справку о настоящей кадастровой стоимости участка или недвижимости.

Услуга независимых экспертов

Рассмотрение такого дела в суде является одним из непростых. Однако стоит учитывать, что при обращении в вышестоящие органы необходима оценка независимых экспертов, в чем вам может помочь наша фирма «Атлант Оценка».

Мы работаем уже более пятнадцати лет и помогаем экономить до 70% налога на землю и платежам по государственной аренде. Процедура оспаривания кадастровой стоимости благодаря нам проводится в оперативном порядке.

Поскольку мы представляем весь спектр необходимых услуг (при необходимости может быть привлечение иных специалистов и экспертов), вам не придется обращаться в другие компании.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: порядок
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: порядок

За кадастровую стоимость недвижимого имущества отвечает государство. Определение величины кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на ту категорию финансовых вопросов, которая неотделима от оценки недвижимости.

Как показала практика, кадастровая стоимость имущественных объектов часто бывает завышенной.

К данному факту крайне негативно относятся арендаторы и собственники недвижимого имущества, желающие знать настоящую стоимость, с которой должен быть установлен правильный размер налога на землю, определена реальный выкупной размер земельного участка, рассчитана арендная плата, правильно сформулирован размер налога на недвижимое имущество.

В правильно рассчитанной кадастровой стоимости больше других заинтересованы собственники недвижимости, так как впоследствии им предстоит платить налог на принадлежащую им недвижимость. Поэтому, вполне понятно желание получить адекватную стоимость дома или квартиры.

Нельзя не сказать и об обратной стороне проблемы, тех момента, когда завышенная кадастровая стоимость оказывается выгодной собственнику недвижимости.

Этот момент правило наступает во время разбирательств в судебных инстанциях, касающихся прав на заявленную недвижимость.

Иными словами, всё что касается законности установления прав на определение кадастровой стоимости будет интересно тем, кто непосредственно заинтересован в результатах данного процесса.

К таким личностям относятся:

  • Собственники и арендаторы наделов земли;
  • Собственники квартир;
  • Собственники нежилых строений, разного рода сооружений и готовых домостроений;
  • Арендаторы выше перечисленных зданий.

Чаще других кадастровую оценку спешат оспорить владельцы земельных наделов. Данный вопрос на сегодняшний день считается актуальным и требует более детального изучения.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельных участков

В современном обществе оспаривание кадастровой оценки земельного надела – один из наиболее востребованных вопросов, требующих участия специалистов.

Важна юридическая грамотность человека, занимающегося данным вопросом, внимательно следящего за дополнениями, появлениями изменений в законодательстве.

Стоит отметить, что судебные инстанции общей юрисдикции с недавних пор получили право на самостоятельное определение кадастровой цены на недвижимость.

Но стоит признать, что в судебные инстанции обратиться не каждому представляется возможным.

Причиной тому, правила досудебного порядка, способствующие разрешению спора, без которых невозможно передачи делопроизводства в судебные инстанции.

Собственник/арендатор недвижимости, права которого были ущемлены, первым делом должен обратиться в специальную комиссию под организацией Росреестра, после чего может рассчитывать на передачу делопроизводства в судебные органы.

Также нельзя забывать ряд нюансов, мешающих юристам действовать уверенно. В данном вопросе речь идёт о недостаточном понимании новых законодательных норм, требующих участия специальных комиссий.

Иными словами, для того, чтобы получить право на изменение кадастровой цены на недвижимость в досудебном порядке, следует приложить немало усилий.

Несоблюдение законом и новых требований выступает основанием для судьи, принявшего решение об отказе дальнейшего рассмотрения делопроизводства.

Не исключены ситуации, когда предоставленная специалистами информация об заявленных объектах недвижимости, после перепроверки которая оказывается недостоверной. Чаще всего неправильно определяется тип разрешительного использования.

В подобных ситуациях компания вправе потребовать пересмотра кадастровой оценки принадлежащего им участка земли. В решении подобных споров немаловажную роль также играет удельный показатель заявленных показателей по кадастровой цене.

Подведомственность делопроизводств по оспариванию кадастровой стоимости

Правила подведомственности дел, касающиеся вопросов оспаривания кадастровой цены организациями до последнего времени должны были рассматриваться в арбитраже. Согласно дополнений в новом законе, установленная кадастровая цена сегодня может быть оспорена в суде, правда нет определённых уточнений: в какой именно суд следует обращаться.

Юристы в своём большинстве уверены в неточности формулировки новоиспечённой ст. 24.18 ч. 1 ФЗ №135. Более того, на основании закона 142-ФЗ появился определённый ряд дополнений в гражданском и правовом кодексе нашего государства. Новые поправки направлены в помощь по определению подсудности требований, касающихся данного вопроса.

Совет!

На официальных сайтах тех или иных судебных инстанций сегодня можно встретить информацию об отмене рассматривания проблем, касающихся оспаривания стоимости кадастра на объекты недвижимости, в частности земельные наделы.

Плюс к этому, также имеется информация, что председателем ВС РФ был отослан ряд писем в арбитраж, в содержании которых отмечается, что все вопросы, касающиеся споров по установлению кадастровой оценки теперь не будут ими рассматриваться.

Как добиться снижения кадастровой стоимости земельного участка с наименьшими финансовыми потерями

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: порядок

Самый эффективный способ сэкономить при покупках — их не осуществлять. Но это не входит в арсенал методов успешного инвестора. Тем более — инвестора, формирующего личный (семейный) капитал и будущие поступления от него.

Поэтому покупаем, но с умом: узнаём текущую стоимость, определяем, как её можно снизить, снижаем и заслуженно радуемся полученному эффекту.

Ниже пойдёт речь о том, где узнать и как снизить кадастровую (официальную) стоимость земли, и зачем это нужно.

Что такое кадастровая стоимость участка?

Это цена земли, определённая по итогам государственной кадастровой оценки в зависимости от месторасположения участка и цели его назначения.

Кадастровая оценка производится не менее раза в пять лет на основе решения региональных органов власти или местного самоуправления. Её рассчитывают независимые оценщики, выбранные по конкурсу государственными или муниципальными органами. Оценке подлежат земельные участки, указанные в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Туда же заносится и их кадастровая стоимость.

Для чего гражданам нужно знать кадастровую стоимость земли?

Она «участвует»:

  • при расчёте земельного налога;
  • при назначении арендной платы в отношении земель государственного и муниципального фонда;
  • при продаже арендуемой государственной или муниципальной земли собственнику объектов строительства, находящихся на территории продаваемого участка.

Её можно узнать бесплатно:

  • с помощью сервисов интернет-сайта Росреестра;
  • через запрос в многофункциональном центре;
  • по почте.

Подробнее о том, как узнать кадастровую стоимость земельного участка, читайте в предыдущей статье. А если вам нужно узнать о процессе постановки земельного участка на кадастровый учёт, пройдите вот сюда. В зависимости от способа получения сведения формируются on-line или не дольше пяти рабочих дней.

Как изменить кадастровую стоимость?

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, если есть уверенность, что она завышена? При наличии подобных подозрений, её можно оспорить, что при успешном результате приведёт к снижению суммы налога, платы за аренду и цены покупки земли.

Основанием для принятия к рассмотрению госорганами этой стоимости будет:

  • недостоверная информация об участке, на основе которой была определена кадастровая стоимость;
  • меньшая чем в кадастре, рыночная стоимость земли, установленная на день расчёта кадастровой.

Для того чтобы обжаловать стоимость по кадастру, нужно обратиться в комиссию по рассмотрению споров об итогах определения кадастровой стоимости при территориальных органах Росреестра (комиссия) или сразу в суд.

Порядок оспаривания через комиссию

Вам нужно представить в комиссию следующий перечень документов:

  1. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Его образец можно распечатать с интернет-сайта Росреестра. В нём указываются ФИО и место жительства заявителя; адрес и кадастровый номер участка; права заявителя, связанные с этим участком; основание пересмотра указанной в кадастре стоимости.
  2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка. Как уже было сказано, эту стоимость можно узнать разными способами, в том числе через сервисы сайта Росреестра, однако не все они могут давать юридически значимые документы (например, при получении информации через публичную кадастровую карту). Об этом указано при описании сервиса на сайте.
  3. Копия документа, доказывающего права заявителя на участок, заверенная нотариусом.
  4. Документ, подтверждающий наличие ошибки, если заявление вносится из-за неправильных сведений об участке. Информацию, использованную при оценке кадастровой стоимости, нужно запросить у заказчика работ (в случае регулярного проведения оценки раз в пятилетку) и в органах Росреестра (если она проводилась при постановке земли на кадастровый учёт). Перечень органов-заказчиков и способ расчёта кадастровой стоимости можно узнать в Росреестре.
    Запрошенные сведения об участке предоставляются заявителю не позднее семи дней (не включая выходные) со дня получения обращения.
  5. Отчёт об оценке этой стоимости на бумаге и электронном носителе, если заявление связано с определением рыночной стоимости земли.
  6. Положительное заключение одного или нескольких участников саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, в которую входит специалист, написавший отчёт из пункта 5, если указанная в этом пункте рыночная стоимость отклоняется от кадастровой больше, чем на 30%.
    В положительном заключении должно указано, что он соответствует: законодательным нормам об оценочной деятельности и положениям правил и стандартов этой СРО (в случаях утверждённых Министерством экономического развития РФ и в порядке, установленном для работы комиссии).

Заключение оценщика предоставляется в бумажном и электронном варианте.

Действия комиссии

Внесённое заявление рассматривается членами комиссии не дольше 30 дней с даты получения.

При этом она направляет уведомление о получении такого заявления и дате заседания в орган местного самоуправления, на чьей территории находится оспариваемый участок, и заявителю. Последний имеет право участвовать в заседании по рассмотрению своего вопроса.

Для формирования решения она может запрашивать необходимую информацию у всех лиц и организаций, представивших по этому участку какие-либо сведения или документы.

По итогам работы комиссия может решить пересмотреть стоимость участка или отклонить заявление (если сведения об участке признаны достоверными, или в иных в случаях и правилах работы комиссии).

Принятое решение она сообщает заявителю и органу местного самоуправления не более чем через неделю, а в течение 10 дней (не включая выходные) направляет решение и кадастровую стоимость в территориальный орган ФГБУ «ФКП Росреестра», которое ведёт кадастровый учёт. Затем ещё не более 10 рабочих дней результаты вносятся в ГКН.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости через суд

Используется в трёх случаях:

  1. Если комиссия приняла решение не пересматривать кадастровую стоимость.
  2. Если она не рассмотрела заявление в утверждённый срок (30 дней).
  3. Если заявитель обратился за пересмотром стоимости земли сразу в суд.

Элементы искового заявления об оспаривании стоимости

  • Требование заявителя (утверждение рыночной стоимости участка или пересмотр кадастровой в результате применения при её расчёте неправильных сведений; оспаривание итогов заседания или бездействия комиссии).
  • Название суда, куда подаётся заявление.
  • ФИО, дата и место рождения, адрес, контактные данные истца и/или его законного представителя.
  • Название, адрес, контактные данные ответчика. По случаям установления рыночной стоимости — это региональный орган власти или местного самоуправления, утвердивший итоги оценки, и Росреестр.

    В случае неправильных сведений при оценке — Росреестр. По делам о пересмотре решения или оценке действий комиссии — сама комиссия и территориальный орган Росреестра, при котором она создана.

  • Какие интересы, свободы и права заявителя нарушены или могут быть нарушены.

  • Сведения, подтверждающие и раскрывающие его требования.
  • Итоги обращения в комиссию (если оно было), дата и номер её оспариваемого решения.

    При оспаривании действий или бездействия комиссии, нужно их описать, а также указать нормативные акты и положения, которые были нарушены в результате работы комиссии.

  • Список приложенных к иску документов.
  • Прилагаемые к иску документы

    • Копии заявления и прилагаемых комплектов документов по числу участников судебного заседания (в том числе ответчиков, экспертов) либо уведомления о предоставлении им иска с приложениями.
    • Кадастровая справка о кадастровой стоимости земли и дата, когда она была рассчитана.
    • Заверенная нотариусом копия документа о правах истца на рассматриваемый земельный участок.
    • Если пересмотр стоимости обусловлен неправильными данными об участке — документы, подтверждающие неверную информацию.
    • Если заявление вносится в связи с установлением рыночной стоимости — электронный и бумажный отчёт о её определении и положительное заключение экспертов о соответствии экспертизы кадастровой стоимости установленным требованиям.
    • Решение комиссии (если было заседание).
    • Документ об оплате госпошлины;
    • Если иск подаёт представитель истца — нотариально удостоверенная доверенность и документ о высшем юридическом образовании представителя.
    • При необходимости другие материалы и документы, связанные с заявлением и рассматриваемым делом.

    Комиссия рассматривает заявление в срок до 30 дней.

    Когда и куда подавать судебный иск

    Документы подаются в суд на территории государственного и муниципального органа — заказчика работ по установлению кадастровой стоимости или органа, её определившего.

    Сроки:

    • не позднее пяти лет со дня указания в ГКН оспариваемых итогов расчёта кадастровой стоимости;
    • не более трёх месяцев со дня обнаружения истцом нарушения своих прав и интересов (если оспаривается работа комиссии).

    Многих землевладельцев интересует вопрос, что гласит закон о кадастре об отмене результатов межевания земельного участка. Исчерпывающий ответ есть на нашем ресурсе.
    Если вы не знаете, кто делает межевание земельного участка, загляните сюда. Обратите внимание, что обращаться нужно к профессионалам. Это в ваших же интересах!

    Судебное рассмотрение дела

    Заявление об изменении стоимости участка рассматривается не более двух месяцев, об оспаривании работы комиссии — одного месяца.

    В ходе судебного заседания истец должен доказать неправильность сведений, учтённых при расчёте кадастровой стоимости, или размер рыночной — в случае необходимости её учёта вместо кадастровой.

    В последнем случае до подачи заявления, истцу надо организовать рыночную оценку стоимости участка. Положительным моментом здесь является то, что он может сам выбрать оценщика и обговорить с ним все аспекты процесса оценки. Отрицательный фактор — расходы на оценку не будут взысканы с ответчика как судебные издержки.

    Выходом может являться проведение экспертизы для установления рыночной стоимости земли на основании судебного определения. Для этого нужно заявить специальное ходатайство и представить суду перечень экспертных учреждений, которые могут провести эту оценку.

    В случае проведения оценки земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости на основании судебного определения, расходы, которые будут возложены на истца, подлежат взысканию с ответчика на общих основаниях.

    Судебная практика обжалования кадастровой стоимости

    Многие юристы отмечают, что суды намного чаще принимают сторону истца при рассмотрении дел о снижении кадастровой стоимости, а кадастровые органы не совсем активно защищают свои интересы.

    В частности, по мнению судей, одной из причин установления рыночной стоимости вместо кадастровой и удовлетворения требований истца является расчёт кадастровой стоимости методом массовой оценки, не учитывающей уникальные характеристики и особенности конкретного участка.

    По итогам рассмотрения арбитражные суды, как правило, устанавливают начало применения новой стоимости с даты расчёта его оспариваемой кадастровой («задним числом»).

    Суды общей юрисдикции — с даты вступления решения суда в законную силу.

    Практически единственной причиной отказа в рассмотрении судом дел об изменении стоимости участка является нарушение сроков подачи иска, прежде всего — с момента обнаружения истцом факта нарушения своих прав и интересов (3 месяца).

    Исходя из сказанного, рекомендуется начать оспаривание кадастровой стоимости участка с подачи заявления в комиссию, так как при этом:

    • не нужно платить госпошлину;
    • меньше сроки рассмотрения и перечень необходимых документов;
    • остаётся возможность пересмотра решения комиссии в суде.

    Оптимально, если интересы заявителя будет представлять юрист, имеющий обширную положительную практику в разрешении данных споров. В этом случае вероятность благополучного завершения дела будет выше.

    Удачи!

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.

    Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2018 году — порядок, оценка, физическим лицом

    Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: порядок

    Данные кадастровой базы используются в большинстве операций с земельными ресурсами. Но чересчур завышенная оценка приумножает траты владельца.

    Как опротестовать в 2018 году кадастровые сведения об участке земли? К важнейшим параметрам земли как объекта недвижимости относится кадастровая стоимость.

    От зафиксированного значения зависят суммы налогов и иные расходы собственника.

    Если оценка оказалась завышенной, по мнению владельца, то в его интересах ее уменьшить поскорее. Как кадастровая стоимость участка земли оспаривается в 2018 году?

    Общие моменты

    Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости учреждается в результате государственной оценки. Сумма по кадастру примерно соответствует рыночной цене объекта, но иногда показатель оказывается завышенным или заниженным.

    Такая разница обусловлена тем, что применяется метод массовой оценки. А вот специфические характеристики конкретного вида имущества особо не учитываются.

    Значение кадастровой стоимости для собственника важно потому, что от этой суммы зависит величина выплачиваемого налога.

    На основании этой оценки высчитывается арендная ставка, величина госпошлины при оформлении сделок с землей и т.д.

    Несогласные с кадастровым расчетом собственники могут оспорить его через обращение в Росреестр или судебные органы.

    Вопрос оспаривания стоимости земли по кадастру стал особо актуальным после вступления в силу ФЗ № 237.

    Обсуждение нового норматива в СМИ и Интернете сводилось к мораторию на переоценку стоимости земель. Так возможно ли оспаривать кадастровую стоимость земель в 2018 году и как это сделать?

    Что нужно знать

    Кадастровой стоимостью объекта называется его цена в публичном эквиваленте. Фактически это усредненная цена, по которой можно продать имущество на рынке.

    Расчет значения кадастровой стоимости в отношении земли осуществляется на основании удельного показателя стоимости и точной площади участка, посредством перемножения составляющих.

    До 2018 года действовал порядок кадастровой оценки, предполагающий привлечение независимых специалистов (ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности»).

    Изначально утверждалось местными органами власти решение касательно проведения оценки. Затем при взаимодействии с Росреестром организовывались публичные торги.

    В них участвовали организации, обладающие лицензией на исполнение оценочной деятельности. С победителем торгов подписывался договор о массовой оценке участков.

    При исчислении стоимостного показателя учитывались (и учитываются сейчас) такие параметры, как:

    • категория земель;
    • средняя стоимость на схожие участки по рынку;
    • месторасположение;
    • уровень благоустроенности земли.

    Рассчитанные значения кадастровой стоимости утверждались и вносились в базу кадастрового учета. Установленное значение цены не менялось до проведения следующей оценки.

    Назначение процедуры

    Определение правильной кадастровой стоимости, прежде всего, необходимо в целях справедливого налогообложения.

    Расчет земельного налога осуществляется исходя из цены конкретного участка. Поэтому государством утвержден пятилетний период переоценки земель.

    Это позволяет актуализировать цену земли, поскольку заниженная стоимость ведет к недополучение налоговых платежей.

    Также без знания кадастровой стоимости не обойтись при аренде или выкупе земли у государства. В подобных ситуациях размер арендной платы или выкупной цены исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости.

    Но нужно ли собственнику участка оспаривать уже утвержденную оценку участка? Безусловно, поскольку именно собственник оплачивает все расходы, связанные с пользованием землей и ее содержанием.

    Преувеличенная кадастровая стоимость вряд ли будет оспариваться госорганами, поскольку убытков она не несет, а переоценка потребует дополнительных затрат.

    А вот собственнику при завышенной цене участка по кадастру придется платить больше налогов.

    Когда земля арендуется или планируется ее выкуп, завышенная оценка может значительно увеличить расходы потенциального владельца. И все же желания самого собственника крайне мало для изменения оценки.

    Вполне понятно, что уменьшение стоимости несет выгоду владельцу земли. Для оспаривания цены по кадастру потребуются веские основания и убедительные доказательства.

    Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

    Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: порядок

    Согласно действующему законодательству, стоимость недвижимости оценивается специалистом, назначаемым по решению органов местного самоуправления или главы субъекта, и может быть пересмотрена не раньше, чем через 2 года для городских агломераций и от 5 лет в регионах. В случае если результаты оценки ущемляют права собственников, законом предусмотрено оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Как изменить данные ЕГРНИ?

    Требования к истцу

    Возможность пересмотра стоимости земельного участка определяется на этапе подачи заявления.

    Анализ первичного пакета документов даёт основания для отказа в проведении оценочной экспертизы, если не соблюдены требования к объекту спора и заявителю.

    Согласно Федеральному закону № 135 от 1998 года, переоценка кадастровой стоимости недвижимости назначается органами власти по результатам рассмотрения заявления от физического или юридического лица, являющегося:

    1. Бывшим собственником. Размер налога на землю за остаточный период владения зависит от даты выхода из собственности и стоимости объекта недвижимости, указанной в росреестре. Когда участок переоценён, уплата налога ущемляет права бывшего собственника согласно пунктам 1, 2 статьи 24.18 настоящего закона и может быть изменена органами муниципальной власти в досудебный период, если срок давности предыдущей оценки достиг 5 лет (двух в Москве и Санкт-Петербурге). Дело о перерасчёте земельных отчислений актуального до конца года утраты права собственности. Рассмотрение искового заявления в срочном порядке производит арбитраж или суд общей юрисдикции.
    2. Арендатором земельного участка или расположенного на нём объекта жилого или промышленного назначения, если арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли. Процедура подачи иска и необходимый пакет документов индивидуальны для каждого случая. Список требований разделяют на 2 категории: для муниципальных и частных собственников земли.
    3. Лицом, обладающим исключительными правами на выкуп/аренду муниципального участка или земель государственных предприятий, если сумма сделки определяется кадастровой стоимостью участка. Оспаривание в суде возможно, если присутствуют доказательства переоценки участка.

    Основания для экспертизы участка

    Автоматизация досудебного делопроизводства и снижение издержек на переоценку земельных участков со стоимостью, близкой к рыночной, привели к появлению механизма массового рассмотрения споров о завышенной кадастровой стоимости недвижимости.

    ФЗ 135 устанавливает жёсткие требования, несоответствие которым ведёт к отклонению иска до рассмотрения в суде. По статистике, самостоятельно опротестовать стоимость земли удаётся при расхождении в 30−50% процентов.

    Причины подачи заявления:

    1. Документально подтверждённое несоответствие характеристик земельного участка, используемых при оценке, реальным данным. Сюда относятся: некорректные данные о местоположении, площади и назначении объекта, стоимости инфраструктуры и другие.
    2. Завышение рыночной стоимости объекта с неучтёнными индивидуальными особенностями. Данные кадастровой карты в крупных регионах заполняются по данным массовой экспертизы. Так, эффективная площадь участка может не соответствовать реальной при сложном рельефе, конфигурации размещённых объектов (включая природные), частичном или полном износе (например, деградация почвы земель сельхозназначения).

    Чтобы обжаловать недвижимость, находящуюся в аренде у собственника физлица, требуется письменное согласие последнего на проведение повторной оценочной экспертизы. После подачи заявления на оспаривание кадастровой стоимости земли в МФЦ или муниципалитет производят проверку предоставленных документов на соответствие требованиям ФЗ о недвижимости.

    Если на этом этапе не удалось однозначно опровергнуть предоставленные улики, назначается независимая оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости с учётом индивидуальных особенностей, подтверждённых документально.

    Алгоритм оспаривания стоимости земли

    Повысить вероятность положительного решения о переоценке участка и занесении изменений в кадастровый реестр поможет максимально полный пакет документов, собранный в текущем квартале (часть справок имеет ограниченный период действия), соблюдение сроков подачи заявления и содействие представителям Росреестра при проведении экспертизы (оформление дополнительных бумаг по запросу, своевременное освобождение участка для анализа ландшафта и сферы пользования).

    Сопровождением дела о пересмотре стоимости земли может заниматься квалифицированный юрист по вашей доверенности. Если потребуется оспаривание решения комиссии в суде, знание законов будет основным преимуществом заявителя. По статистике, самостоятельное обжалование оказывается успешным меньше чем в 10% случаев.

    Пакет документов

    Состав приложения к заявлению на пересмотр стоимости определяется формой собственности и статусом заявителя. Так, физическим и юридическим лицам необходимо предоставить:

    1. Выписку о текущей стоимости земли (кадастровую справку).
    2. Копию документа, подтверждающего право собственности и аренды, заверенную нотариусом.
    3. Отчёт об оценке участка с приложением (документами, подтверждающими несоответствие).
    4. Заявление на повторную экспертизу участка с согласием собственника.

    Чтобы оспорить сумму аренды или выкупа муниципальной или государственной земли, дополнительно потребуется:

    1. Документ, подтверждающий внесение недостоверных сведений в кадастр недвижимости (необходим для тех случаев, когда предметом оспаривания выступают требования о внесении корректных данных).
    2. Выписка из ЕГРН с указанием результатов кадастровой оценки, которые выступают предметом оспаривания.

    Порядок рассмотрения заявления

    Первичное рассмотрение дела о кадастровой оценке земельного участка производит комиссия при Росреестре. Оспаривание решения комиссии возможно в суде общей юрисдикции либо Арбитражном суде, а обжалование итогов заседания — в Верховном Суде Российской Федерации. Порядок рассмотрения дела о переоценке земли:

    1. В комиссию направляется заявление и актуальный пакет документов. В течение 7 дней приходит ответ о статусе принятия. Заявление может быть возвращено, если собраны не все документы или часть справок просрочена.

    Порядок оспаривания кадастровой стоимости участков земли

    Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: порядок

    / Земля

    Кадастровая стоимость участка земли выступает расчетной величиной, отражающей ценность соответствующей земли при существующем использовании участка.

    Кадастровая стоимость используется при начислении собственнику участка обязательного земельного налога, вычислении платы за аренду земли, выкупной стоимости участка при его покупке из государственной либо муниципальной собственности. Кроме того, кадастровая земельная стоимость может потребоваться и в иных случаях, регламентированных российским законодательством.

    Согласно земельному праву, каждый участок земли подлежит кадастровой оценке, проводимой не реже, чем каждые 5 лет, и утверждаемой постановлением муниципалитетов о кадастровой стоимости.

    С 2013 года многие землевладельцы и арендаторы участков земли столкнулись с многократным повышением кадастровой стоимости их земли.

    В отдельных случаях даже оказалось, что кадастровая стоимость некоторых участков земли совсем не соответствует их реальной рыночной цене, и даже значительно превышает ее.

    Выход из такой ситуации, предлагаемый российским законодательством – оспаривание кадастровой стоимости участка, занесенной в сведения государственного кадастра.

    Многие собственники земли заняли сейчас выжидательную позицию и не торопятся с оспариванием вновь установленной кадастровой стоимости, которая иногда существенно превышает реально существующую рыночную цену участка земли.

    Однако землевладельцам не стоит забывать, что пока в Росреестре не изменится занесенная кадастровая стоимость, налогоплательщики обязаны платить земельный налог в соответствии с вновь установленными показателями, которые стали выше в несколько раз.

    Сегодня есть и такие землевладельцы, которые в декларациях ставят старые показатели и продолжают платить по-старому. Но и это не выход: налоговые органы, имеющие доступ к сведениям Росреестра, легко исправят неверную декларацию и доначислят не только неуплаченную сумму земельного налога, но и дополнительно взыщут пени.

    Причины несовпадения рыночной и кадастровой стоимости участков земли

    Многие собственники земли задаются вопросом, почему же кадастровая стоимость превышает рыночную цену земли. Причины такого несовпадения, как показала практика, состоят в следующем:

    1. Может произойти неправильное отнесение участка земли к тому либо иному виду его разрешенного использования, а стоимостная разница между различными видами разрешенного использования земли может отличаться буквально в десятки раз.
    2. Может сказаться неточность информативных сведений, используемых при кадастровой оценке. Специалист, проводящий оценку стоимости различных участков земли, ориентируется на информацию о цене существующих на рынке соответствующего региона предложений из открытых источников, а не на действительную цену сделки. Следовательно, чем выше ваши соседи-землевладельцы просят за свои земельные участки, тем выше будет оценена и кадастровая стоимость вашей земли. В будущем в открытых источниках могут появиться и более дешевые предложения на землю, но после проведенной оценки это уже не отразится на величине показателей кадастровой стоимости.
    3. Возможны погрешности оценки из-за обобщения. Так, при вычислении кадастровой стоимости участков земли, как правило, применяется метод «общей» оценки, в результате которого нередко происходит игнорирование разных индивидуальных особенностей конкретного участка земли. Тем не менее, на рынке недвижимости различные индивидуальные характеристики участков зачастую весьма значительно влияют на их реальную рыночную стоимость. Такими индивидуальными факторами, понижающими реальную стоимость земли, к примеру, могут выступать сложная транспортная доступность участка, его гидрологические особенности, не совсем благоприятная правовая история, отсутствие необходимых коммуникаций и другие факторы. Конечно, при проведении оценки земельной кадастровой стоимости, согласно правилам, должны оцениваться рыночные предложения на аналогичную по размерам и индивидуальным характеристикам землю. Однако, на практике, учесть все возможные факторы оказывается не всегда реально, тем более, учитывая тот объем работ, который должны были проделать оценщики при расчете кадастровой стоимости всех участков земли на российской территории.

    Как оспорить кадастровую стоимость земли?

    Законодателем закреплено, что при проведении оценки кадастровой стоимости земельных участков, специалисты исходили из 3 пункта 66 статьи российского Земельного кодекса (данное положение действует с 22.10.2010 года). Указанная статья устанавливает, что кадастровая стоимость участков земли устанавливается равной их рыночной стоимости.

    Соответственно, главными аргументами собственника земли при оспаривании кадастровой стоимости, занесенной в данные государственного кадастра, могут стать конкретные доказательства того, что рыночная стоимость соответствующего участка значительно отличается от того значения, которое было внесено в сведения Росреестра. Основным доказательством вышеуказанного факта выступает проведенная специализированной оценочной компанией по поручению землевладельца собственная рыночная оценка.

    Рассмотрение споров о полученных в ходе оценки показателей кадастровой стоимости регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ», а конкретно 24.19 статьей названного нормативного документа.

    Совет!

    Там одним из оснований оспаривания сведений кадастра, касающихся проведенной оценки стоимости земли, названо установление в отношении участка земли либо иного объекта недвижимости его реальной рыночной цены.

    Причем рыночная стоимость соответствующего участка земли должна определяться на дату, по состоянию на которую ранее установили его кадастровую стоимость.

    Законодатель допускает и административный, и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости участков земли.

    Однако обращение в административном порядке возможно лишь в шестимесячный период после момента фиксации в Росреестре кадастровой стоимости земли. Если этот срок землевладельцем не пропущен, он вправе подать в территориальный филиал Федеральной кадастровой палаты российского Росреестра соответствующее заявление об оспаривании земельной кадастровой стоимости.

    Если же вышеуказанный полугодовой срок пропущен либо кадастровая палата вынесла по каким-то причинам отказ в понижении кадастровой стоимости участка земли, для оспаривания землевладельцу потребуется обращаться в суд.

    Для этого необходимо подготовить иск, требующий признать кадастровую земельную стоимость соответствующего участка тождественной его рыночной стоимости. В рассматриваемом случае ответчиком будет выступать кадастровая палата.

    Разумеется, собственнику земли, заявляющему исковое требование, также придется предоставить достаточные доказательства того, что ранее проведенная оценка кадастровой стоимости не соответствует действительности. Для этого, прежде всего, ему необходимо будет предварительно заказать проведение независимыми оценщиками определения рыночной стоимости участка земли.

    Стоит учесть, что проводить подобные оценки вправе только специализированные оценочные компании, специалисты которых имеют соответствующее разрешение. Заказывать оценку рыночной земельной стоимости необходимо на дату осуществления кадастровой оценки.

    Оценочная компания, осуществившая необходимое исследование рынка земли, в обязательном порядке выдает по результатам своей оценки экспертное заключение. Именно это заключение землевладелец и должен представить судье (или сотрудникам кадастровой палаты) при оспаривании кадастровой стоимости своего участка земли.

    При отсутствии у заявителя, пытающегося оспорить сведения кадастровой оценки, такого экспертного заключения, составленного по всем нормативным правилам, любые отчеты оценщиков и заявления самого собственника участка не могут считаться судом либо российскими кадастровыми органами достаточными доказательствами установления реальной рыночной цены данного участка земли.

    К иску (либо к заявлению в органы кадастра) землевладелец должен приложить документацию:

    • копию кадастрового паспорта соответствующего объекта недвижимости;
    • копию своего правоустанавливающего документа на землю;
    • экспертное заключение о проведенной оценке (разумеется, положительное).

    При судебном оспаривании кадастровых сведения, касающихся стоимости участка земли, истцу-землевладельцу также потребуется оплатить госпошлину и приложить к вышеперечисленной документации соответствующую платежную квитанцию.

    Если суд в порядке проведенного судопроизводства установил, что рыночная стоимость участка земли, указанного в исковом требовании, не соответствует сведениям российского государственного кадастра, он выносит соответствующее решение в пользу истца-землевладельца.

    Данное решение судьи должно стать основанием для внесения органами кадастрового учета установленных изменений в сведения Росреестра с момента вступления в силу соответствующего судебного акта.

    В частности, сотрудники кадастровой палаты должны занести определенную судом стоимость соответствующей земли в качестве новой земельной кадастровой стоимости в данные государственного кадастра недвижимости.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: