Можно ли оспорить продажу квартиры? Юридическая консультация.

Содержание
  1. Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  2. Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры
  3. Оспаривается ли купля продажа дома
  4. Как оспорить договор купли-продажи квартиры?
  5. Можно ли оспорить куплю продажу квартиры
  6. Признать договор купли-продажи квартиры недействительным
  7. Бесплатная юридическая консультация по жилищным вопросам
  8. Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков?
  9. Можно ли оспорить сделку
  10. Можно ли оспорить генеральную доверенность на продажу квартиры?
  11. Как аннулировать сделки совершенные по генеральной доверенности
  12. Оспорить куплю-продажу квартиры по доверенности
  13. Квартиру продают по доверенности
  14. Можно ли оспорить продажу квартиры по генеральной доверенности
  15. Как оспорить договор (сделку) купли-продажи квартиры или дома
  16. Почему сделка может быть признана недействительной?
  17. Ничтожные сделки и их виды
  18. Причины оспаривания договоров купли-продажи
  19. Расторжение договора купли продажи
  20. На что обратить внимание перед подачей иска в суд
  21. можно ли оспорить продажу подаренной квартиры
  22. Лучше завещать или подарить квартиру и можно ли продать подаренную?
  23. Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры?
  24. Можно ли оспорить продажу квартиры?
  25. Можно ли оспорить продажу подаренной квартиры
  26. Подарить хуже завещать: как расставить знаки препинания самому
  27. Проблема Можно ли оспортиь договор дарения? Бесплатная
  28. Родители подарили квартиру одному сыну
  29. Свидетельство о собственности оспорить — возможно ли?
  30. Оспаривание договора купли-продажи недвижимости
  31. Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?
  32. Как доказать недействительность сделки?
  33. Обращение в суд
  34. Необходимые документы
  35. Образец искового заявления
  36. Срок исковой давности
  37. Судебная практика
  38. Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры
  39. Основания для отмены сделки
  40. Сроки давности
  41.  Чем подтвердить недействительность сделки
  42. Куда обращаться с иском для отмены сделки
  43. Разбирательство в суде

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

Можно ли оспорить продажу квартиры? Юридическая консультация.

Моя семья с 1986 года живет в Москве. Мать получила квартиру, а когда развелась с отцом, то загадочным образом продала её.

Мне было 9 лет, сестре 17. Никакого обмена не было, мать просто прописала в квартиру других людей, а сама как-то выписалась.

Значительную роль играет то, кому принадлежит квартира в настоящее время и как она была передана в пользование третьим лицам или продана.

Так, если квартира не была приватизирована вашими родителями, то соответственно на момент продажи матерью она принадлежала городу, поэтому сделка купли-продажи имела лишь формальное значение и была проведена незаконно.

Здравствуйте, подскажите, можно ли оспорить договор купли-продажи. Год назад купила у своей бабушки квартиру, есть психиатрическое освидетельствование, доверенность на имя её дочери ( моей мамы).

Сама бабушка не ходит (84 года).

Деньги в сумме 1800000 переданы, есть расписка. А тут на тебе, верните, квартиру говорит!

Как себя обезопасить в данной ситуации. 1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры

У cделки с недвижимостью. как и у многого другого в жизни, есть обратная сторона.

Это значит, что практически любую сделку можно не только заключить, но и расторгнуть.

И сфера недвижимости в этом вопросе вовсе не является исключением. Если затронуты чьи-то интересы, то подобная сделка может быть признана ничтожной, или оспорить сделку купли-продажи квартиры можно в рамках судебной инстанции.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно.

Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Оспаривается ли купля продажа дома

Необходимо подчеркнуть тот немаловажный факт, что от того, насколько юридически грамотно оформлен договор купли-продажи, во многом будет зависеть его дальнейшая судьба.

Если договор составлен непрофессионально, на авось, то становится совершенно очевидным, что его можно будет в судебном порядке оспорить, признать противоречивым, кабальным или даже ничтожным (то есть, недействительным, абсолютно не имеющим законной силы).

А в определении рыночной стоимости недвижимости ошибки случаются чаще.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры?

Основным способом обезопасить свои интересы – сотрудничество с нотариусом.

В данном случае, нотариус произведет проверку всех предоставленных документов на юридическую чистоту.

Также будет правильно создан сам документ – договор, в соответствии со всеми нормами и стандартами законодательной базы.

Судебная практика показывает, что как правило, сделки, проведенные посредством нотариального удостоверения, крайне редко оспариваются.

Можно ли оспорить куплю продажу квартиры

Законодательством не воспрещается осуществлять расторжение договора по обоюдному соглашению сторон. Форма расторжения любой сделки должна полностью соответствовать изначальной форме ее заключения.

В нашем варианте, договор купли-продажи подлежит письменному оформлению, значит, и процедура его расторжения должна проходить также. Посещение потенциальным покупателем объекта недвижимости в сопровождении риэлтора («просмотр») — непременный этап при любой сделке.

Признать договор купли-продажи квартиры недействительным

Существует большое количество решений судов, принятых судьями за многие годы.

Причем, смена законодательства в разные годы рождает и новые позиции суда по, казалось бы, схожим условиям. Причем, практика решений по договорам долевого участия в строительстве, договорам купли-продажи вторичного жилья, купли-продажи квартир в многоквартирных домах на землях ИЖС (это вообще, ужас), крайне различна.

Бесплатная юридическая консультация по жилищным вопросам

Во все времена жилищный вопрос являлся для человека одним из самых актуальных, потому что «без крыши над головой» невозможно само нормальное существование человека.

И, как и в любой сфере нашей жизни, в области жилищных отношений зачастую возникают проблемные ситуации и связанные в связи с ними споры.

Очень часто жилищные споры доставляют людям психологический дискомфорт и вызывают целую гамму отрицательных эмоций, так как обычно они возникают между близкими людьми и зачастую проживающих на одной жилплощади.

/ Таможенное право / Можно ли оспорить продажу квартиры по генеральной доверенности

Однако даже если в сделке нет ничего подозрительного, в будущем все равно могут быть проблемы.

Суд, конечно, далеко не всегда принимает сторону продавца, и в законе есть понятие «добросовестный покупатель» (это тот, кто честно заплатил за квартиру, не знал и не мог знать о мошенничестве), но это не снижает риска остаться без денег и без жилья.

К тому же, каково бы ни было решение, суд это всегда нервы, время и лишние затраты, так зачем изначально обрекать себя на проблемы? Поэтому лучше не покупать квартиры, реализуемые по доверенности.

В своей адвокатской практике Елена Жданова сталкивалась со множеством сюжетов, и, по ее наблюдениям, прежде всего мошенники стараются заполучить документы на квартиру и паспорт продавца, например, вместо собственника привести к нотариусу лицо на него похожее либо оформить доверенность на сбор документов и продажу квартиры по поддельному паспорту.

Если же собственник квартиры не стоит на учете, то даже при свидетельских показаниях, заверяющих, что он был пьян, шансы сохранить квартиру у покупателя довольно высокие.

Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков?

Есть примеры, когда мошенники не подделывали паспорт, не искали нечестных нотариусов, а лишь вошли в доверие к собственникам квартир и убедили их продать жилье, выписав доверенность.

При этом жертвами мошенников могут стать не только пьяницы или недееспособные, но и по своей неопытности, неграмотности и доверчивости вполне вменяемые граждане. В группу риска попадают пенсионеры, одинокие люди, люди с низким уровнем образования.

Их оставляют без жилплощади и денег, вынуждая судиться с покупателями. Мошенниками могут оказаться и сами собственники жилья: они выписывают доверенность, а после совершения сделки отказываются от нее, заявляя, что она поддельная.

Некоторые люди, заведомо идущие на обман, могут даже по-другому расписаться в доверенности. Конечно, существует почерковедческая экспертиза, но уличить мошенника непросто.

Можно ли оспорить сделку

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – здесь);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Можно ли оспорить генеральную доверенность на продажу квартиры?

Как только нашелся покупатель (а находится он в подобных случаях, как правило, быстро, так как цена специально слегка занижается) и сделка была зарегистрирована, откуда ни возьмись появился первый собственник и заявил, что доверенность он отозвал, про продажу ничего не знает, и просит вернуть ему квартиру. Все бы ничего, но в договоре купли-продажи была указана не полная стоимость квартиры, а 990 тыс. руб. (покупателю объяснили, что если указать сумму до 1 млн руб., не придется платить налоги), поэтому в самом лучшем случае при признании сделки недействительной покупатель может рассчитывать на возврат именно этой суммы, а не реальной стоимости квартиры, которая примерно на 3 млн руб. выше. Сергей Смирнов, руководитель биржи недвижимости «АгентОН»Ипотечные банки такие сделки не допускают, потому что они легко могут быть оспорены в суде.

Как, например, в таком случае.

Как аннулировать сделки совершенные по генеральной доверенности

Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

  • Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
  • Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
  • Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
  • Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Оспорить куплю-продажу квартиры по доверенности

Важно

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность.

Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон. На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Квартиру продают по доверенности

ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.

  • Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  • Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  • Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего.

А через некоторое время бывший собственник оспорил сделку, аргументируя тем, что, выдавая доверенность, он желал обменять квартиру, а не продать. Покупателю в подобных ситуациях очень непросто сохранить жилье или получить обратно свои деньги.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATEК нам поступали сомнительные предложения по продаже квартир по доверенности.

Например, начальник хотел продать недвижимость сотрудницы, причем, как выяснилось, умершей, а один мужчина — квартиру товарища на Кутузовском проспекте, причем товарищ проживал в Воронеже. В таких ситуациях мы вежливо отказывались от сотрудничества, так как репутация дороже.

Можно ли оспорить продажу квартиры по генеральной доверенности

Внимание

Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСНПокупателям стоит насторожиться, если между датой выдачи доверенности и предполагаемой датой сделки пройдет больше года, если доверитель — пожилой человек или слишком юн, либо когда доверенное лицо препятствует общению с собственником.

Проектная декларация на рекламируемом сайтеЗастройщик: Проект МичуринскийТолько в апреле выгодные условия.Развитая инфраструктура.Подземный паркинг.Старт продаж! Рассрочка 0%. м. Раменки.от 166 тыс./кв.

м Узнать телефон Валерия Косенкова, руководитель отделения «Смоленское» компании «Азбука Жилья»Недавно мы столкнулись с такой ситуацией.

Один из мошенников – собственник жилья — выписывает другому «чистую» доверенность на продажу квартиры. Недвижимость продается подставному лицу и через какое-то время опять выставляется на продажу, но уже новым собственником.

Как оспорить договор (сделку) купли-продажи квартиры или дома

Можно ли оспорить продажу квартиры? Юридическая консультация.

Людей, которые не мечтают о собственном жилье, не существует. Повзрослев, каждый из нас приходит к пониманию того, что пришло время свить свое укромное гнездышко, куда будет приятно возвращаться домой после трудового дня, принимать гостей и проводить время с семьей. Покупка квартиры – это не всегда простая и легкая сделка.

Иногда возникают ситуации, когда по каким-то причинам стороны принимают решение все отменить, и «отыграть ситуацию назад».

Как можно оспорить зарегистрированный в Росреестре и вступивший в законную силу договор купли-продажи? О том, как себя вести в случае возникновения непредвиденных обстоятельств должен знать каждый покупатель и продавец перед заключением соглашения.

Почему сделка может быть признана недействительной?

Практика показывает, что около 15% сделок, связанных с продажей недвижимости, впоследствии оспариваются в суде.

Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.

Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:

  • — наличие противоречий с действующими законодательными актами;
  • — ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
  • — выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
  • — заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
  • — подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
  • — мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.

ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.

Ничтожные сделки и их виды

В соответствии с действующим законодательством РФ, ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. В Гражданском кодексе России перечислены соглашения, которые можно считать таковыми. К ним относятся соглашения:

  1. нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
  2. противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
  3. заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
  4. заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст. 172 ГК РФ);
  5. фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
  6. связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).

Причины оспаривания договоров купли-продажи

Даже если при оформлении договора были исключены все моменты, позволяющие признать соглашение ничтожным, сделка может быть оспорена в судебном порядке, и признана недействительной. Закон позволяет обратиться в суд с таким исковым заявлением в таких случаях, если продажа была осуществлена:

  • — без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;
  • — несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;
  • — лицом, признанным в судебном порядке недееспособным;
  • — под влиянием (введение в заблуждение, угроза, обман, стечение неблагоприятных обстоятельств).
Не обойтись без подачи иска и в том случае, если после заключения договора купли-продажи квартиры выяснилось, что на жилплощадь имеют право другие наследники бывшего владельца или в результате его подписания были нарушены права несовершеннолетних.

Избежать возникновения подобных ситуаций можно достаточно просто. Подготовку договора следует доверить опытному юристу, а подписывать документ необходимо в присутствии нотариуса, который не только разъяснит права и обязанности сторон, но и проверит их дееспособность, убедится в отсутствии принуждения или других обстоятельств, которые в результате могут привести покупателя и продавца в суд.

Расторжение договора купли продажи

В случае, когда соглашение признается судебным органом недействительным в результате его оспаривания или ничтожности, стороны возвращаются в исходное состояние. Расторгнут договор может быть в случае:

  1. судом, при подаче иска покупателем или продавцом;
  2. по согласию сторон.

Порядок проведения процедуры подробно описан в граве 29 ГК РФ. Закон позволяет участникам процесса требовать назад не только то, что было передано после подписания договора (денежные средства и имущество), но и разные виды компенсации ущерба, например затраты, связанные с подачей иска.

На что обратить внимание перед подачей иска в суд

Подача подобных исковых заявлений требует тщательной предварительной подготовки. Суд принимает во внимание только факты, подтвержденные доказательствами, поэтому подготовку к процессу следует доверить специалисту, имеющему опыт участия в подобных разбирательствах и знающему, как оспаривается сделка купли — продажи квартиры.

Правильно подготовленное исковое заявление и собранные веские доказательства помогут быстро разрешить возникшую проблему, в противном случае судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а в некоторых случаях годы.

можно ли оспорить продажу подаренной квартиры

Можно ли оспорить продажу квартиры? Юридическая консультация.

Посетители юридической консультации задали более 10000 вопросов по теме «. можно ли оспорить». В среднем ответ на вопрос появляется через 15 минут, а на -вопрос мы даём гарантию минимум двух ответов, которые начнут поступать уже в течение 5 минут!

Здравствуйте. Скажите при продаже квартиры между родственниками по договору купли продажи можно ли в договоре прописать что в течении пяти лет после покупки приобретатель не имеет права продавать эту 30.

Лучше завещать или подарить квартиру и можно ли продать подаренную?

Практически в каждой семье, владеющей какой-либо недвижимостью, в определенный момент возникает вопрос, как ее передать младшему поколению.

Что лучше сделать: оформить на детей или внуков завещание, составить договор дарения или прибегнуть к фиктивной продаже.

Обычно собственников волнует, что будет выгоднее наследникам с точки зрения налогообложения, возможностей распоряжаться имуществом впоследствии и прав на него их будущих (или уже имеющихся) супругов.

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры?

1 ответ. Москва Просмотрен 671 раз. Задан 2011-10-15 12:26:41 +0400 в тематике «Гражданское право» Возможно ли в будущем оспорить сделку купли/продажи квартиры? — Возможно ли в будущем оспорить сделку купли/продажи квартиры. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 287 раз. Задан 2012-12-28 13:55:12 +0400 в тематике «Недвижимость» Ответьте. в течении какого времени можно оспорить договор купли продажи? — Ответьте.

Можно ли оспорить продажу квартиры?

Моя семья с 1986 года живет в Москве. Мать получила квартиру, а когда развелась с отцом, то загадочным образом продала её. Мне было 9 лет, сестре 17. Никакого обмена не было, мать просто прописала в квартиру других людей, а сама как-то выписалась.

Я остался без жилья. Можно ли в настоящее время оспорить продажу квартиры и вернуть себе жильё? Знаю точно, что квитанции из ЖКХ приходят на имя матери до настоящего времени.

Можно ли оспорить продажу подаренной квартиры

Договор купли-продажи квартиры является возможным оспорить в случае, если в результате данной сделки пострадали интересы какой-либо стороны. При этом расторгнуть сделку можно, обратившись в суд.

Согласно решению суда, продавец получает обратно квартиру, а покупатель свои средства. Однако весь этот процесс очень затратный по времени, более того, покупатель может понести материальные потери.

Причиной для оспаривания сделок по продаже квартиры может стать отказ в регистрации прав собственности покупателя, к примеру, в результате появления претендентов на квартиру со стороны продавца, о которых не было известно на момент заключения сделки, а теперь они предъявили свои права на имущество.

Подарить хуже завещать: как расставить знаки препинания самому

Как правильнее поступить: подарить нажитую собственным непосильным трудом квартиру, дом или другое недвижимое имущество или же оставить по завещанию? Как обезопасить себя от возможности остаться без крыши над головой, попытавшись помочь решить квартирный вопрос кому-то из близких? Об особенностях договоров дарения и завещания читателям «Гомельских ведомостей» рассказала заместитель начальника главного управления юстиции Гомельского облисполкома Маргарита Жорова.

Проблема Можно ли оспортиь договор дарения? Бесплатная

Дарение обладает как плюсами, так минусами, которые необходимо тщательно взвесить перед принятием решения о заключении договора. — Основные причины оспаривания дарения – это внутрисемейные конфликты, когда, например, после смерти родителей дети обнаруживают, что квартира была подарена кому-то одному из детей, а другие остались без наследства.

Наиболее частыми основаниями для отмены или оспаривания договора дарения являются совершение сделки под влиянием угроз или обмана, либо непонимание дарителем своих действий при заключении договора.

Родители подарили квартиру одному сыну

Собственники жилого помещения вправе распорядиться своим личным имуществом по своему усмотрению, в том числе подарить его любому лицу, даже не являющемуся им родственником.

В случае недееспособности хотя бы одной из сторон сделки договор дарения признается ничтожным. Такие же последствия наступают в случае совершения сделки лицом, ограниченным в дееспособности, без участия своего попечителя.

Свидетельство о собственности оспорить — возможно ли?

Предыстория: девушка продала квартиру, при покупке другую квартиру оформили на ее мать. Никаких расписок о передаче денег нет. Теперь ее мать размышляет о продаже квартиры, планируя потратить вырученные деньги по собственному усмотрению. Продажа и покупка была в августе 2014г.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Можно ли оспорить продажу квартиры? Юридическая консультация.

19:32, 26 октября 2016 25   0   5789

Встречаются ситуации, когда уже после заключения договора купли-продажи одна из сторон считает, что условия сделки исполнены неверно.В результате этого договор подлежит расторжению.

Но как быть, если документ уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал полноправным собственником жилья, а продавец получил денежные средства? Как доказать недействительность сделки и восстановить справедливость?

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Единственным уполномоченным органом, который вправе оспаривать договоры купли-продажи недвижимости является суд.

С исковым заявлением, касающимся подобного вопроса, может обратиться как одна из сторон договора, так и третьи заинтересованные лица, представители региональных властей или прокуратура. В свое время ГК РФ (ст.

173-179) определяет возможность граждан расторгнуть зарегистрированные отношения и признать сделку недействительной в следующих случаях:

  • если она была проведена без наличия согласия заинтересованных лиц или органов власти;
  • если она совершалась от имени несовершеннолетнего гражданина без согласия родителей или опекунов;
  • если ее участником являлось лицо, признанное в законном порядке недееспособным;
  • если ее участником являлось лицо, находившееся на момент совершения в неадекватном состоянии (в алкогольном или наркотическом опьянении и т. п.);
  • если в процессе ее проведения один из участников был введен в заблуждение (специальная ошибка в договоре и т. п.);
  • если ее конечный результат получен под влиянием угроз, обмана, насилия или стал причиной тяжелого положения (кабальные сделки).

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы доказать любое из оснований недействительности зарегистрированного договора купли-продажи, необходимо предъявить в судебные инстанции серьезную доказательную базу. Ей могут выступать:

  • официальные документы;
  • свидетельские показания;
  • фотоснимки;
  • видео и аудиозаписи;
  • заключения независимых экспертов.

Каждая причина расторжения договорных отношений по причине их незаконности должна подкрепляться соответствующим пунктом нормативного акта.

Обращение в суд

Когда гражданин или уполномоченный орган понимает, что существует основание для оспаривания сделки купли-продажи недвижимости, то он должен обратиться в региональный суд по месту нахождения с соответствующим исковым заявлением.

Если же предполагается, что в сделке замешены мошенники, то параллельно с иском, необходимо подать заявление в полицию.

Суд — единственная инстанция, имеющая законное право признавать недействительность правовых операций с последующим внесением изменений в Росреестр.

Необходимые документы

При обращении в суд заявитель должен подкрепить к иску ряд разносторонних документов:

  • копию паспорта;
  • платежный документ, с отметкой об оплате госпошлины;
  • документы, фиксирующие проведение сделки: договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности;
  • иные правоустанавливающие документы (договор дарения и т. п.) в зависимости от основания подачи иска;
  • документы, отражающие недействительность проведенной процедуры.

Образец искового заявления

Исковое заявление, подаваемое для рассмотрения дела недействительности гражданской сделки по покупке или реализации недвижимости, должно отражать следующие сведения:

  • технические и адресные данные на оспариваемый объект недвижимости;
  • одно или несколько оснований, по которым должна быть отменена государственная регистрация сделки со ссылками на статьи закона;
  • перечень лиц, которые являлись свидетелями совершения сделки, а также готовых в суде подтвердить основания ее недействительности;
  • просьба о признании правовой процедуры недействительной;
  • требования к удовлетворению иска, в большинстве случаев просят восстановить все в исходное положение;
  • список прилагаемых документов.

При желании в иск можно добавить условие о возмещении судебных издержек и оплате морального вреда.

Ниже представлен образец искового заявления:

Скачать образец искового заявления

Срок исковой давности

При определении срока исковой давности важно правильно различать обстоятельства сделки, по которым она может быть признана:

  1. Оспоримой, совершению которой предшествовало несоблюдение каких-либо условий.
  2. Ничтожной, которая совершена с нарушениями закона.

В первом случае, срок исковой давности установлен законом в размере одного календарного года. Во втором – договор может быть признан ничтожным в течение трех лет с даты его заключения.

Кроме того, лица, не являющиеся участниками договорных отношений, могут обратиться с иском об их расторжении в течение трех лет с момента, как узнали о недействительности сделки. Также в исключительных случаях, при предъявлении веских доказательств, суд может продлить срок исковой давности, но не более чем на 10 лет.

Судебная практика

В современной судебной практике дела, касающейся недействительности сделок купли-продажи являются довольно редкими, хотя 10-15 лет назад такие иски были распространены. Объясняется это тем, что:

  1. Росреестр ведет контроль сделок с участием несовершеннолетних собственников, тем самым защищая их права, поэтому не будет проводить регистрацию без наличия разрешения органов опеки.
  2. Современный риэлтерский рынок характеризуется высокой прозрачностью, а потому большинство его участников – крупные компании.
  3. С введением в практику определения добросовестного приобретателя, покупатели получили высокую степень защищенности в правовых сделках с недвижимостью, если их регистрируют в Росреестре и в договоре указана реальная продажная цена.

Тем не менее оспоримые сделки не полностью исчезли из судебных разбирательств. Наиболее частыми причинами признания недействительности договорных отношений по поводу купли-продажи квартиры в современных судебных инстанциях становятся:

  • появление родственников после итогов договора ренты;
  • появление законных наследников, о которых продавец не знал или умышленно скрывал;
  • нарушение прав несовершеннолетних граждан при приватизации до 1994 года;
  • заключение договорных отношений с лицом, находящимся на психоневрологическом или наркологическом учете, при условии того, что на тот момент освидетельствования не проводилось.

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Иванов подает в суд иск о признании сделки продажи квартиры его братом недействительной. В качестве основания Иванов приводит аргумент того, что 10 лет назад эта квартира принадлежала их отцу. Год назад отец умер и не оставил завещания.

В связи с тем, что он длительное время проживал в другом городе и не общался с отцом, о его кончине он не знал, а брат его не оповестил. По истечении 6 месяцев после смерти отца брат вступил в наследство, не упомянув о втором законном наследнике, а еще через три месяца квартиру продал.

Районный суд в отношении искового заявления гражданина Иванова вынес положительное решение так как:

  1. Согласно статье 63 ГК РФ, оба брата являются наследниками первой очереди, а потому имеют равные права на вступление в наследство.
  2. В связи с тем, что гражданин Иванов доказал свою неоповещённость о смерти наследодателя, в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка попадает в разряд ничтожных.

При оспаривании сделок купли-продажи важно помнить о таком понятии, как двухсторонняя реституция.

Реституция означает обязанность обоих сторон договора, после признания его судом недействительным, вернуть все в исходное положение.

Иными словами, покупатель должен вернуть недвижимость продавцу, а продавец обязан вернуть покупателю оплаченные им средства. Важным моментом является то, что деньги возвращаются в размере стоимости, указанной в договоре.

Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры

Можно ли оспорить продажу квартиры? Юридическая консультация.

Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

Основания для отмены сделки

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

  • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
  • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
  • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
  • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
  • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и  бывшие), несовершеннолетние дети.

Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

Сроки давности

С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

  • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
  • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
  • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

 Чем подтвердить недействительность сделки

Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

  • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
  • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
  • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
  • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

Куда обращаться с иском для отмены сделки

Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

Документ должен включать в себя следующие данные:

  • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
  • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
  • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
  • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
  • Просьбу об установлении недействительности сделки.
  • Предложения по последствиям удовлетворения иска.

Последнее очень важно сформулировать грамотно.

Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

Разбирательство в суде

Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик  имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения  необходимых изменений  в ЕГРП.

Совет!

В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: