Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Содержание
  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры — какие риски и гарантии?
  2. Гарантии при заключении предварительного договора купли-продажи
  3. Риск заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости
  4. Нет гарантии получения квартиры
  5. Риск признания предварительного договора покупки квартиры незаключенным
  6. Риск нарваться на двойную продажу квартиры
  7. Риск для покупателя квартиры потерять деньги
  8. Новостройки все новостройки
  9. Схема мошенничества
  10. Как себя обезопасить
  11. Кто имеет право?
  12. Если имеет место злоупотребление
  13. Путаница в законах или пробелы в праве
  14. Предварительный договор купли продажи квартиры — какие риски, гарантии
  15. У потребителя возникают вполне резонные вопросы: “А насколько безопасно с правовой точки зрения заключать такие договоры?” 
  16. Если предварительный договор покупки квартиры в строящемся доме притворная сделка, то какую сделку она прикрывает?
  17. Срок действия предварительного договора купли продажи квартиры
  18. Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
  19. Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи
  20. Срок предварительного договора купли продажи
  21. Предварительный договор купли продажи квартиры
  22. Срок действия предварительного договора купли-продажи
  23. Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры
  24. Предварительный договор купли-продажи квартиры
  25. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: риски и нюансы подобного соглашения
  26. Вся правда о предварительном договоре купли-продажи
  27. Предварительный договор
  28. Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
  29. Предварительный договор купли-продажи квартиры 2017

Предварительный договор купли-продажи квартиры — какие риски и гарантии?

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Для чего заключается предварительный договор купли-продажи квартиры и что он собой представляет? Вообще в предварительном договоре стороны определяют предмет договора, договариваются об условиях купли-продажи и принимают обязательства заключить основной договор купли-продажи в течение срока, оговоренного в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Если условия сделки, оговоренные в предварительном договоре, еще не выполнены на данный момент, например, не все документы подготовлены или не вся требуемая сумма собрана, но стороны договорились вступить в сделку по выполнении этих условий, они заключают предварительный договор, фиксируя, таким образом, свое решение заключить сделку на требуемых условиях к определенному моменту.

Гарантии при заключении предварительного договора купли-продажи

Согласно требованию ГК РФ (п. п. 2,3 и 4 ст. 429), стороны, заключающие предварительный договор, должны четко определить объект продажи, то есть прописать квартиру, цену за нее и порядок совершения взаиморасчетов.

Также в предварительном договоре должно быть определено время, к наступлению которого стороны принимают на себя обязательства по заключению основного договора, и указываются условия основного договора, по которым при заключении предварительного договора стороны достигли соглашения.

Чем обеспечивается выполнение условий предварительного договора? Пункт 5 статьи 429 ГК РФ дает право одной стороне предварительного договора при уклонении другой стороны от заключения основного договора купли-продажи требовать заключения основного договора через суд.

Срок, установленный законом, для подачи в суд искового заявления о понуждении к заключению основного договора составляет 6 месяцев с момента неисполнения договорных обязательств по заключению основного договора.

Если суд примет положительное решение, в таком случае договор будет считаться заключенным на условиях, принятых в судебном решении с момента, когда судебное решение вступит в законную силу (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риск заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости

В этом вопросе есть две стороны: заключение предварительного договора на вторичном рынке недвижимости и на стадии строительства дома. В первом случае никаких рисков для обеих сторон нет.

При заключении предварительного договора, если срок заключения основного договора подошел, а стороны не направляют предложения заключить основной договор, то предварительный договор просто прекращает свое действие (см.

ГК РФ, п. 6 ст. 429).

В основном предварительные договоры на стадии строительства между застройщиком и покупателем заключаются в интересах застройщика, который таким образом пытается оградить себя от выполнения дополнительных обязательств, предусмотренных в законодательстве России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.).

Разберем, в чем здесь могут таиться возможные риски для покупателя:

Нет гарантии получения квартиры

Поскольку предварительный договор заключается не о покупке квартиры, а только о намерении заключить основной договор купли-продажи, то при оплате покупателем суммы по предварительному договору у него нет никаких гарантий получения квартиры, даже если она полностью оплачена.

А если покупатель подаст иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может подать встречный иск, в котором будет требовать признать заключенный предварительный договор незаключенным или недействительным.

Предварительный договор, заключенный с застройщиком, может быть признан судом договором участия в долевом строительстве. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Но для того, чтобы предварительный договор был признан договором долевого строительства, он, во-первых, должен содержать обязательные для таких договоров условия, и, во-вторых, застройщик, с которым вы заключаете договор, должен соответствовать обязательным требованиям к застройщикам (см. Обзор, утвержденный Президиумом Верховного Суда России 4 декабря 20123 г., (п. 9).

Риск признания предварительного договора покупки квартиры незаключенным

Законодательство требует четко указывать в предварительном договоре условия, позволяющие однозначно идентифицировать предмет договора и прочие существенные условия основного договора купли-продажи, такие как цена, площадь квартиры, этаж, количество комнат и др.

При заключении предварительного договора на этапе строительства многие существенные условия однозначно определить просто невозможно, то есть прийти к соглашению о том, чего еще нет, не получится. Уловка здесь в том, что при недостижении сторонами соглашений по всем без исключения существенным условиям договора договор считается незаключенным, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Риск нарваться на двойную продажу квартиры

Имейте в виду тот факт, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку покупатель по этому договору не получает права собственности на квартиру. Таким образом, при отсутствии совести у продавца он может заключить на одну квартиру несколько предварительных договоров, собрать со всех деньги, а основной договор заключить только с одним из них.

Риск для покупателя квартиры потерять деньги

Если недобросовестный застройщик срывает все сроки строительства, то на выплату им неустойки можно не надеяться, так как в предварительном договоре единственный оговариваемый срок – это срок заключения основного договора. Само строительство может превратиться в долгострой, и застройщик за это отвечать не будет.

Если же покупатель решит вернуть свои деньги, которые он уже уплатил, и обратится в суд с иском на возврат вложенных денег с выплатой неустойки в размере ставки рефинансирования, то в случае, если застройщик будет признан банкротом, деньги покупатель не вернет.

Таким образом, основное, что требуется знать при заключении предварительного договора на этапе строительства жилого многоквартирного дома – это то, что все финансовые расчеты и привлечение застройщиком денег покупателей на строительство могут быть только по договору участия в долевом строительстве, или через выпуск застройщиком жилищных сертификатов. Также привлечение денег на строительство возможно жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, действующими на основании федеральных законом о таких кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Источник: http://www.PapaJurist.ru/real-estate/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Новостройки все новостройки

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Какие риски таит в себе предварительный договор купли–продажи?

Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.

Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства. Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю. Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Схема мошенничества

Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.

Как себя обезопасить

Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:

  • Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
  • Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
  • Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.

Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин.

Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.

Кто имеет право?

Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.

При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной».

Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП. Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее.

Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет. Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

Если имеет место злоупотребление

Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.

В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена.

В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ.

Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Путаница в законах или пробелы в праве

Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа.

Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона». Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом. В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.

В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.

Совет!

Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.

В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.

Источник: http://37re.ru/publication/article/464/

Предварительный договор купли продажи квартиры — какие риски, гарантии

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Обращаемся к юристам за поддержкой для новоселов

Это может быть предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме или договор займа, по которому вместо возврата суммы займа застройщик передаст гражданину вожделенную квартиру, а может, застройщик предложит еще какую-нибудь пикантную юридическую конструкцию, вроде вступления в простое товарищество. 

У потребителя возникают вполне резонные вопросы: “А насколько безопасно с правовой точки зрения заключать такие договоры?” 

Давайте попробуем разобраться. В большинстве рассуждений на эту тему встречаются следующие мысли: суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. 

Основной договор купли-продажи, по которому дольщик станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется.

Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

 

Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой. 

Тогда давайте зададимся еще один вопросом: 

Если предварительный договор покупки квартиры в строящемся доме притворная сделка, то какую сделку она прикрывает?

На него у нас готов довольно внятный ответ, данный Верховным судом 4 декабря 2013 года в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Высшая судебная инстанция отметила следующее: 

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2.3 данной статьи.

В соответствии с частью 2.2 этой же статьи, лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. 

Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2 , вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года. 

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований и запретов привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: 

  • заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 
  • заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; 
  • заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 
  • заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; 
  • внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; 
  • заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; 
  • выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); 
  • заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность. 

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из вышеназванных сделок, совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. 

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Таким образом, предварительный договор при определенном упорстве дольщика может включать в себя гарантии, предусмотренные договором долевого участия, хотя, безусловно, в идеале нужно требовать от застройщика заключения именно договора долевого участия, но мы должны понимать, что в жизни идеальное встречается крайне редко, а обстоятельства вынуждают принимать неидеальное как данность и жить с ним. 

Поэтому если обстоятельства вынудили вас подписать предварительные договор с застройщиком, то рецепт, данный Верховным судом, поможет обрести дополнительную гарантию и чувство защищенности своих инвестиций.

Источник: https://legko.com/blog/p/kakovi-riski-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodagi-kvartiri

Срок действия предварительного договора купли продажи квартиры

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

  1. Первое условие – предмет соглашения. Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.
  2. Вторым условием является стоимость объекта, по которой предстоит заключение основного договора. Это условие должно быть понятно каждому.

    Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.

  3. Третье условие – срок заключения главной договоренности.

    С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая стоимость жилья на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.

При расторжении по причине несоблюдения оговоренных сроков, участник сделки, инициировавший расторжение, вправе взыскать неустойку и имеет возможность принудить второго участника заключить основную договоренность, но уже с привлечением судебных инстанций.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи

Если обе стороны сделки проигнорируют заключение основного договора, предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.

Аванс — определённая сумма денег, которая передаётся продавцу и учитывается при будущем внесении оплаты за продаваемый объект во время оформления основной сделки купли-продажи. Если аванс был передан, но обязательства не возникли или не были выполнены, продавец обязан вернуть все деньги покупателю в полном размере. Таким образом, аванс не является надёжной гарантией выполнения обязательств.

Срок предварительного договора купли продажи

Предварительный договор – это то подтверждение намерений сторон вступить в правовые отношения, которое определяет все обязанности лиц сделки купли-продажи, а также основные условия, по которым в будущем будет подписан основной документ передачи прав собственности.

Согласно с законами, указанными в Гражданском кодексе РФ, стороны сделки обязаны обговорить срок предварительного договора купли-продажи, а соответственно и срок, в течение которого они обязаны заключить сделку купли-продажи.

Если срок предварительного договора письменно не установлен, то по законам он имеет силу в течение года с момента подписания.

Если же к моменту истечения действия официального предварительного согласия одна из сторон не проявляет желание совершить куплю продажу, законодательно предусмотрена возможность решения данного вопроса с помощью судебного решения.

Это может стать основой заключения договора. Есть возможность подать заявление в суд об отказе второй стороны участвовать в сделке, исключительно не позднее полугода после истечения периода действия предварительного договора.

Еще почитать:  Может ли банк вернуть страховку по кредиту

Предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Срок действия предварительного договора купли-продажи

В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления.

Если с календарной датой и временем все понятно, то неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием неизбежности может быть независимость наступления события от воли сторон, т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для изменения такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть: весна, новый год, пасха, полнолуние и др.

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры

  • у листа пишется название документа — «Предварительный договор купли-продажи квартиры»;
  • Оформляется информация о документе, дата его заключения (цифрами и прописными буквами) и место заключения;
  • Наименование сторон, а именно паспортные данные продавца и покупателя. Если среди них есть юридическое лицо, то подробная информация о фирме, наименование, регистрационные номера, должность представителя и т. д.;
  • Далее идет описание предмета договора, вся информация о квартире;
  • Ниже полные расчеты, цена, имеющийся задаток, аванс, залог и т. д. Полная цена, график выплат, способы оплаты. Все эти условия оговариваются сторонами и оформляются в акте;
  • Описываются сроки предварительного акта и будущие сроки основного договора;
  • Права и обязанности как продавца, так и покупателя по условиям и требованиям этой сделки. Все неоформленные обязательства и права регулируются Законодательством РФ;
  • Заключительные или дополнительные условия или требования;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

В промежуточном соглашении стороны описывают свои обязательства, цену, сроки и главное — ответственность за нарушения условий.

Это помогает защитить себя от рисков и защитить интересы продавца и покупателя. Стороны будут застрахованы от недобросовестности или мошенничества.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

В любом случае, даже если обязательства по предварительному договору будут признаны прекращенными, или Вы не захотите получать право собственности на квартиру, то деньги, которые Вы заплатите по предварительному договору купли-продажи можно вернуть как неосновательное обогащение в порядке ст. 1102 ГК РФ (практически 100 % основание для иска в суд и его удовлетворения). Однако, в отличие от признания права собственности, ситуация может осложниться, если в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве.

Еще почитать:  Можно ли перевозить детей на переднем сидении

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: риски и нюансы подобного соглашения

  1. Первое условие – предмет соглашения. Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на продажу.

    Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.

  2. Вторым условием является стоимость объекта, по которой предстоит заключение основного договора.

    Это условие должно быть понятно каждому.

    Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.

  3. Третье условие – срок заключения главной договоренности.

    С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая стоимость жилья на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.

Если опустить детальное рассмотрение полной структуры документа, можно сказать, что в предварительной договоренности всегда должны быть четко указаны абсолютно все существующие условия заключаемой сделки. При несоблюдении или полном отсутствии предварительных соглашений сделка не будет считаться заключенной и не может иметь никакой юридической силы.

Вся правда о предварительном договоре купли-продажи

При заключении ПДКП необходимо помнить о нескольких простых правилах, которые позволят покупателю избежать проблем в дальнейшем. Во-первых, в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), в отношении которой в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи.

Во-вторых, обязательное условие – наличие в ПДКП стоимости вашего будущего жилья. При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи.

Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года. Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги.

Кроме того, в ПДКП можно указать ответственность продавца на случай, если основной договор не будет заключен в определенный срок.

ПДКП можно условно разделить на три вида. Первый – когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ).

Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства.

На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ или «предДДУ» — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики.

Совет!

Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя. Подписывать такой договор мы не рекомендуем.

27 Июн 2018      stopurist         75      

Источник: http://uristtop.ru/avto-i-zakon/srok-dejstviya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Предварительный договор

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.

Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры.

Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание!

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации.

Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Обратите внимание!

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Связанные вопросы

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>

» Предпринимателю » Предварительный договор купли-продажи квартиры 2017

Предварительный договор купли-продажи квартиры 2017

Вернуться назад на Договор купли-продажи 2017

Перед приобретением квартиры множество покупателей решает подписать с владельцем квадратных метров предварительный договор о покупке жилья. Несмотря на то, что подобный документ не означает переход прав на недвижимость к покупателю, он наделяет его преимущественным правом на покупку недвижимости.

Для чего заключают предварительный договор купли-продажи квартиры

Такой договор в народе еще называют «Соглашением о намерениях».

Документ имеет смысл подписывать в случае, когда какие-либо обстоятельства мешают прямо сейчас заключить сделку о приобретении желанной квартиры.

К таким обстоятельствам можно отнести:

• у продавца еще не готовы все документы для совершения сделки;
• у покупателя на данный момент нет всей суммы, необходимой для покупки недвижимости.

Иными словами, соглашение о намерениях – это один из эффективных способов защитить интересы всех участников этой сделки от недобросовестного отношения другой стороны.

Оформление и содержание

Договор о намерениях, как и любой другой документ, имеет обязательные пункты.

В нем обязательно должна быть указана такая информация:

1. ФИО обеих участников, обязательно указываются их паспортные данные. 2. Информация о расположении квартиры, которою вы планируете приобрести. 3. Информация о состоянии недвижимости (количество комнат, площадь). 4. Стоимость жилья. 5. Информация о деньгах. В соглашении необходимо указать сумму, которую покупатель передает продавцу в качестве аванса.

6. Срок совершения основной сделки.

Источник: https://frols.ru/predvaritelnyj-dogovor/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: