Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Содержание
  1. Какая ответственность застройщика за просрочку по дду в 214 фз
  2. Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства
  3. Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком
  4. В чем заключается ответственность застройщика по договору долевого участия?
  5. Чаво: неустойка по 214-фз за нарушение срока передачи квартиры по дду
  6. Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?
  7. Получение неустойки за просрочку по 214 фз
  8. Какая ответственность застройщика за просрочку по дду в 214 ap
  9. Какая ответственность застройщика за просрочку по дду в 214 фз
  10. Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком
  11. В чем заключается ответственность застройщика по договору долевого участия?
  12. Чаво: неустойка по 214-фз за нарушение срока передачи квартиры по дду
  13. Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?
  14. Получение неустойки за просрочку по 214 фз
  15. Какая ответственность застройщика за просрочку по дду в 214 ap
  16. Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства сколько леь
  17. Передача квартиры по договору долевого участия
  18. Что такое дду?
  19. Основные права и обязанности сторон долевого участия
  20. Какие права и обязанности имеет участник долевого строительства?
  21. Долевое строительство: что нужно знать? закон о долевом строительстве
  22. С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте
  23. Какие введены изменения в долевом строительстве с 2018 года?
  24. Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?
  25. Ответственность застройщика по законодательству
  26. В соответствии с фз № 214 в случае если дольщик обнаружит не соответствие объекта, недоделки, сроки сдачи, то он может предъявлять требования к застройщику:
  27. Гражданский кодекс РФ статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ
  28. Гражданский кодекс РФ статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда
  29. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 Гражданского кодекса, составляет пять лет. Гражданский кодекс РФ статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы
  30. Уголовная ответственность застройщика серьезнее, чем административная и гражданская – срок страшнее неустойки?
  31. Административная ответственность застройщика
  32. Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки
  33.  Уголовная ответственность застройщика

Какая ответственность застройщика за просрочку по дду в 214 фз

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?
Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Такая неустойка либо уплачивается добровольно, либо взыскивается в судебном порядке.

  • В случае неисполнения обязательства по передаче квартиры с превышением предельного срока сдачи более чем на 2 месяца, участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае исполнитель обязан будет возвратить все уплаченные дольщиком средства, вместе с процентами за их использование в течение 20 рабочих дней.
  • При наличии обстоятельств, свидетельствующих об очевидном несоблюдении застройщиком сроков сдачи квартиры, участник вправе расторгнуть договор в судебном порядке (пп. 1 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214).

Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства

Вывод о том, что срок передачи квартиры, установленный в договоре долевого участия, подлежит исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан без учета Закона № 214-ФЗ. Это обман. Так, в силу ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать квартиру не позднее предусмотренного договором срока.

Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома Претензия о нарушении сроков сдачи квартиры является документом, направленным на досудебное получение от застройщика суммы неустойки, пени, а также причиненных дольщику вследствие нарушения сроков убытков.

Претензия направляется по адресу регистрации организации исполнителя почтовым отправлением с уведомлением о получении или передается в канцелярию организации лично, с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре претензии. Претензия может быть направлена застройщику как до, так и после подписания передаточного акта (передачи квартиры).

Однако, с целью избегания недопонимания и более продуктивного взыскания средств, целесообразно подавать ее после передачи застройщиком квартиры.

В чем заключается ответственность застройщика по договору долевого участия?

Участники правоотношений: дольщик, застройщик. Договор долевого участия (ДДУ), заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (ФЗ № 214-ФЗ) предполагает для Застройщика повышенную ответственность за нарушение условий договора. Ответственность повышается если участником долевого строительства является физическое лицо (Дольщик).

Так, одним из видов ответственности в данных правоотношениях являются штрафные санкции, которые можно предъявить Застройщику при просрочке в сдаче объекта строительства.

Подробная и понятная статья о том, что можно взыскать с Застройщика на сайте пошаговых инструкций KakiePrava.Ru. Какие бы условия о штрафных санкциях за просрочку передачи объекта строительства не предусматривал ДДУ, данные условия закреплены законодательством.

Чаво: неустойка по 214-фз за нарушение срока передачи квартиры по дду

Он решается двумя способами в зависимости от того, когда выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Я специально назвал предыдущий пример классическим, поскольку он встречается в большинстве случаев и какую-либо сложность в себе не несет. Сроки передачи квартиры четко установлены – либо не позднее конкретной даты, либо не позднее конкретного квартала определенного года.

То есть объект можно строить годами и при этом не нести какой-либо ответственности.

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Внимание ФЗ «О защите прав потребителей».

  • Требование дольщика об уплате неустойки, а также иные требования при их наличии (о возмещении ущерба, морального вреда и т.д.).
  • Указание на предельный срок ответа на претензию (например, 10 дней), а также указание на применение судебного порядка взыскания неустойки, в случае игнорирования требований, изложенных в претензии.

Исковое заявление о взыскании неустойки При игнорировании застройщиком направленной ему претензии, а также отказа выполнения изложенных в ней требований, взыскание неустойки возможно исключительно в судебном порядке.

Для этого дольщику необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика исковое заявление. В случае если сумма неустойки не превышает 50 тыс. рублей, заявление подается в мировой суд.

Получение неустойки за просрочку по 214 фз

Так, расчет штрафных санкций за каждый день просрочки будет иметь вид: неустойка (пеня) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки умноженная на два (согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ). В случаях, когда Дольщик получает жилье позже необходимого срока и у него нет в собственности иного, пригодного для проживания имущества, а по адресу постоянной или временной регистрации проживать возможности не имеется, то такой Дольщик вправе потребовать и возмещения убытков, вызванных увеличенным сроком вынужденной аренды жилья. В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Размер такой компенсации устанавливает суд.

  • Дольщик имеет право привлечь Застройщика к административной ответственности (в виде штрафа) за оказание услуг ненадлежащего качества (ст.14.4, КоАП РФ), за обман потребителя (ст.14.7, КоАП РФ), за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.14.28, КоАП РФ).
  • Дольщик имеет право привлечь руководство компании-застройщика к уголовной ответственности (ч.2.2, ст.1, ФЗ-214, ст.200.3, УК РФ).
  • Дольщик имеет право потребовать от Застройщика возмещения всех судебных издержек, в случае, если иск дольщика будет удовлетворен судом.

Чтобы грамотно предъявлять претензии Застройщику, в том числе инициировать привлечение Застройщика к ответственности, а также для составления исковых заявлений в суд – лучше, конечно, обращаться к специализированным в этой области юристам.

Какая ответственность застройщика за просрочку по дду в 214 ap

Вместе с тем правовая безграмотность дольщиков не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями, что позволяет застройщикам в подавляющем большинстве случаев избежать ответственности.

Вопрос Отказ в заключении соглашения застройщику Могу ли я отказать застройщику в заключении соглашения об изменении сроков сдачи квартиры, если да, то по каким причинам? Ответ Правовая природа соглашения об изменении сроков сдачи квартиры предполагает волеизъявление обеих сторон, ввиду чего, обязать дольщика к его заключению нельзя.

Таким образом, Вы вправе отказать застройщику от заключения соглашения, без указания мотивов или сославшись на его обязанность по передаче квартиры, не позднее оговоренного договором срока (п.
3 ст.

Какая ответственность застройщика за просрочку по дду в 214 фз

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?
Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

<

Односторонний отказ от договора Если с даты в договоре, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ.

Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.

При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за использование чужих денег (1/150 ставки Центробанка за один день). Причем пеня рассчитывается за весь срок действия договора. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.

Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Рекомендуем распечатать два экземпляра: один лично отдать представителю застройщика, а на втором попросить сделать отметку о вручении претензии с указанием даты, ФИО и должности представителя застройщика, печати застройщика.

Если лично отнести претензию нет возможности отправьте ее заказным письмом. В случае игнорирования застройщиком претензии либо отказа в добровольном выполнении Ваших требований мы переходим к четвертому этапу – необходимо обращаться в суд.

По общему правилу составляется исковое заявление с учетом ст.131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.

От уплаты государственной пошлины Вы освобождаетесь в соответствии с п.4 ч.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.

Заявление подаете как правило в районный (городской суд) по месту нахождения застройщика или по Вашему месту жительства – ст.24, 28, 29 ГПК РФ.

Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком

Разберем на конкретных примерах. Пример 1. Классический случай Стоимость квартиры (цена договора) – 1 000 000 рублей. Срок сдачи квартиры – не позднее 4 квартала 2017 года.

Квартира передана – 15 мая 2018 года Дольщик (гражданин) – Иванов Иван Верховный Суд говорит, что неустойка начинает течь «с первого дня после последнего дня, когда квартира должна была быть передана по договору». Перевожу на русский язык. В этом случае квартира должна быть передана не позднее 31 декабря 2017 года (для понимания квартал равен 3-м месяцам; в году 4 квартала).

Это значит, что 31 декабря 2017 года – последний день – красная черта.

В чем заключается ответственность застройщика по договору долевого участия?

Помимо перечисленных карательных санкций, дольщики защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ). Это, прежде всего, залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом, и обязательное страхование ответственности Застройщика перед дольщиками.

При этом сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого строительства те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком.

Важно

Подробнее об условиях Договора долевого участия в строительстве – см. в Глоссарии по ссылке. Нужна помощь в споре с Застройщиком?Юристов по долевому строительству можно найти — ЗДЕСЬ.

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров.

Чаво: неустойка по 214-фз за нарушение срока передачи квартиры по дду

Отдельно следует обратить внимание на тот факт, что если Дольщик – физическое лицо, то в данных правоотношениях применяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (Закон «О защите прав потребителей»). По этой причине Дольщик вправе также предъявить Застройщику требование об уплате штрафа при отказе от добровольного удовлетворения претензии.

Согласно п. 6 ст.

13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с виновной стороны за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Т.е. если претензия Дольщика не будет удовлетворена Застройщиком в полном объеме добровольно, то при обращении в суд следует требовать также уплату и названного штрафа.

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Внимание

Стоит только учесть, что подписав соглашение, дольщик не может требовать неустойку, поскольку он согласился на продление срока строительства. Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре.

В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию. Если дольщик не согласен продлевать договор, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  1. Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
  2. При отрицательном результате подавать в суд на застройщика.

В обоих случаях необходимо самостоятельно сделать расчет неустойки.

Получение неустойки за просрочку по 214 фз

В отличие от вас он его нарушил. Вопрос 5. Если по договору изначально за квартиру плачу я, но при этом я не исполнил свое обязательство по уплате. Что с неустойкой? Ответ: По тексту ст.328 ГК РФ предполагается, что другая сторона вправе не исполнять свое обязательство, пока вы не исполните свое.

В этом случае ни о какой неустойке речи быть не может. Сначала заплати, потом получи квартиру. Раз я могу не передавать квартиру, значит я не могу нести ответственность за просрочку ее передачи. Логично. Вопрос 6. Я приобрел квартиру в строящемся доме по переуступке (цессии).

Как считать неустойку? Ответ: Если вы специально не оговорили уступку прав в части, то считаете неустойку с первого дня просрочки. В этом смысл уступки – в покупке права требовать квартиру и всей начисленной неустойки.

Поверните дело в свою пользу Поскольку статья носит просветительский характер, в целях повышения уровня ее усвоения мы будем пользоваться при объяснении теоретических положений примером, имевшим место в реальной жизни.

Гражданин заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве и приобрел квартиру в многоквартирном доме стоимостью 1 658 759 рублей, срок завершения строительства – первое полугодие 2016 года, срок передачи объекта долевого строительства участнику договора – не позднее шести месяцев после завершения строительства.

Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию было получено застройщиком 30 июня 2016 г. И первое, о чем нужно задуматься при рассмотрении вопроса о неустойки при пропуске сроков строительства – с какого момента начинает течь шестимесячный срок передачи квартиры участнику долевого строительства.

Какая ответственность застройщика за просрочку по дду в 214 ap

составленного дольщиком искового заявления должно соответствовать содержанию направленной ранее претензии, а также требованиям ст. 131 ГПК РФ. При составлении и подачи искового заявления в суд истец имеет право требовать взыскание морального вреда и фактического ущерба, а также штрафа (п. 6 ст. 13

ФЗ «О защите прав потребителей»). Кроме вышесказанного, необходимо учитывать, что:

  • Вместе с иском дольщику необходимо представить в суд документы, на которых он основывает свои требования. Среди них можно выделить:
    • копию паспорта;
    • копию договора участия в долевом строительстве;
    • документ, подтверждающий уплату цены договора;
    • претензию, направленную застройщику, уведомление о ее вручении, ответ на нее (при наличии);
    • расчет суммы неустойки.
  • В случае если взыскиваемая неустойка менее 1 млн рублей, согласно п.

    3 ст.

И в качестве последнего препятствия на пути взыскания неустойки следует назвать риск банкротства застройщика. Возможно данное препятствие наиболее значимо при принятии решения о начале процедуры взыскания неустойки, поскольку если застройщик банкрот, то получить с него деньги будет невозможно.

Предвидеть банкротство на 100% невозможно, но можно сократить риски от его неблагоприятных последствий.

В практической деятельности по взысканию неустойки с застройщика мы применяем простое правило – разбиваем процедуру взыскания на несколько этапов и частично взыскиваем неустойку до окончания сроков строительства (как правило застройщик начинает процедуру банкротства незадолго до окончания данных сроков, чтобы успеть продать как можно больше квартир).

И такое простое решение приносит положительные результаты.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства сколько леь

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Устранение недостатков в квартире Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
  • возмещения расходов при устранении недостатков;
  • уменьшения цены договора долевого участия.

В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи! Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):

  • один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом;
  • второй остается у участника долевого строительства.

Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения.

Передача квартиры по договору долевого участия

Это значит, что процесс покупки квартиры будет достаточно долгим.

  • Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по инициативе дольщика заложены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что заключенный договор долевого участия в 2018 году просто так расторгнуть не получится – нужные основания. И вы не сможете просто так отказаться от его исполнения, читай, от оплаты стоимости договора.
  • Получить у застройщика рассрочку на долгий срок достаточно сложно – девелоперы нехотя дают возможность платить за квартиры по ДДУ больше чем в течение полугода. Поэтому придется брать ипотеку.

Что такое дду?

Внимание Другие же и вовсе не брезгуют собирать деньги и пропадать в никуда. Сейчас есть две основные схемы уловок обхода закона о ДДУ.

Вексель Достаточно запутанная схема, в которой сложно разобраться без знания сопутствующего законодательства. Существует в России так называемый «вексель» — ценная бумага, которую можно купить у организации.

В долевом строительстве застройщики действуют следующим образом:

  • Они предлагают вам заключить договор долевого участия и заплатить за него с помощью векселя – так якобы дешевле. Или называется любая другая причина.
  • На самом же деле причина в другом – согласно закону девелопер может привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если такого нет – то и собирать деньги нельзя.

Основные права и обязанности сторон долевого участия

  • Нужна дата сдачи дома, указанная в договоре ДУ – считаем количество прошедших от нее дней
  • Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства – это 8,5%
  • Далее считаем по формуле: 1/150 Х 8,5% Х количество дней Х стоимость квартиры

Например, за день просрочки при стоимости договора в 1 млн рублей застройщику придется заплатить вам чуть меньше 600 рублей. Обязанности застройщика по ДДУ Не будем останавливаться на полной структуре обязанностей застройщика перед всеми участниками долевого строительства.

Сосредоточимся на том, что конкретно интересно дольщику.

  • В рамках договора долевого участия застройщик обязан предоставлять в управление госстройнадзора проектную декларацию.

Какие права и обязанности имеет участник долевого строительства?

Важно Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Порядок смены застройщика Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве.

Долевое строительство: что нужно знать? закон о долевом строительстве

Судебная практика исходит из того, что к отношениям между застройщиком и гражданами, приобретающими жилую недвижимость для себя, применяются положения законодательства о защите прав потребителей. Это:

  • освобождает дольщика от уплаты госпошлины;
  • дает ему право требовать компенсацию морального вреда, причиненного действиями застройщика.

Здесь представлена судебная практика о взыскании неустойки по договору долевого строительства.
О застройщике Права застройщика во многом совпадают с таковыми у участника строительства. Например, право:

  • расторгнуть договор с дольщиком-нарушителем, не вносящим вовремя плату;
  • потребовать уплаты неустойки за просрочку;
  • судебной защиты при возникновении споров.

Имеет он право и выбирать, будет ли строить здание своими силами или же привлечет подрядчиков.

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте

Гражданским законодательством установлены следующие способы, которые указывают на:

  • конкретную календарную дату передачи (число, месяц, год);
  • период времени, который исчисляется с момента заключения ДДУ;
  • наступление неизбежного события (независимого от воли сторон).

Если в договоре долевого участия обозначены приблизительные либо ориентировочные сроки передачи, он не будет считаться заключенным.

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком В случае, когда строительство дома не заканчивается в сроки, установленные договором, застройщик обязан сообщить об этом участникам, и предложить внести изменения в договор относительно передачи и принятия объекта. Проинформировать дольщиков закон требует не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока, указанного в договоре.

Какие введены изменения в долевом строительстве с 2018 года?

С 2018 года составление договора долевого участия со строительной компанией является своеобразной гарантией защиты прав дольщиков. При возникновении разногласий с застройщиком необходимо иметь зарегистрированный договор.

Все остальные проблемы решаются в установленном порядке и не представляют собой особенной сложности. Оплата госпошлины Оплата государственной пошлины является необходимым шагом на пути к новой квартире.

Оба участника долевого строительства должны заплатить определенную сумму государству. Дольщик как физическое лицо платит 350 рублей. Застройщик в качестве законного представителя юридического лица должен уплатить целых 6 тысяч рублей.

Стоит заметить, что если в процессе участвует большее количество людей, то сумма будет справедливо разделена поровну на количество участников. Оплатив госпошлину, еще нельзя считать договор состоявшимся.

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Договор долевого участия не разрешает изменять цену на право требования на квартиру, поэтому девелоперу приходится закладывать возможные риски в имеющуюся цену. Демпинговать же не выходит из-за конкурентного рынка.

Поэтому привести к банкротству может например такая заурядная ситуация, как повышение цен на кирпич или бетон.

  • Стоимость квартиры обычно больше, если вы приобретаете ее по договору долевого участия. В том числе и из-за обязательства сбрасываться в компенсационный фонд долевого строительства. Так, участники ЖСК лишены этого обязательства, поэтому могут на старте предлагать цены выгоднее.
  • Договор долевого участия обязателен для регистрации в управлении Росреестра.

Это происходит при регистрации первого договора – поэтому если вы стали первым человеком, который приобретает квартиру в этой новостройке, хоть такая ситуация и редкость, придется контролировать этот процесс.

  • Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему требованию. Это означает, что у девелопера есть возможность замолчать какую-то информацию, если вы самостоятельно не озвучите вопрос. Что именно нужно спрашивать у застройщика, рассмотрим ниже
  • Если вы заключили договор долевого участия, то вы вправе контролировать расходование ваших средств – застройщик обязан тратить их только на строительство многоквартирного дома, в котором будет находиться квартира, принадлежащая вам по праву требования.

Ответственность застройщика по законодательству

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость.  Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве.

Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку.

И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.

В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.

Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).

Когда начинается строительство многоквартирного дома, договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома заключается между застройщиком и дольщиком (потребителем), а соответственно застройщик, заключает договора с подрядчиками, подрядчик может быть один или несколько.

Правоотношения между дольщиками и застройщиками, возникают на основании закона от 01.04.2005 ФЗ № 214.

В Федеральном законе № 214 статья 7, четко прописано, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и требованиям технического регламента и иным требованиям.

В соответствии с фз № 214 в случае если дольщик обнаружит не соответствие объекта, недоделки, сроки сдачи, то он может предъявлять требования к застройщику:

  • безвозмездное устранение недостатков в разумный срок
  • дольщик имеет право заключить договор с другим подрядчиком на устранение недостатков за счет застройщика
  • соразмерное уменьшение стоимости по договору и требование оплаты неустойки

Для устранения недостатков, дольщики могут обращаться к застройщику как на стадии приема передачи объекта, так и после сдачи объекта в эксплуатацию. Гарантийный срок на строительный объект не может быть менее пяти лет, срок которого начинает исчисляться с момента приема передачи объекта. В соответствии с гражданским законодательством, ответственность застройщику перед дольщиком регулируется не только ФЗ № 214, а так же Гражданским кодексом РФ.

Гражданский кодекс РФ статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

  1. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

    При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

  2. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Гражданский кодекс РФ статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

  1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

    Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

  2. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
  3. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
  4. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Гражданский кодекс РФ статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 — 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 Гражданского кодекса, составляет пять лет. Гражданский кодекс РФ статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы

  1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
  1. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
  2. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
  3. Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
  4. Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475).

Уголовная ответственность застройщика серьезнее, чем административная и гражданская – срок страшнее неустойки?

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

 В апреле текущего года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении поправки к Уголовному кодексу, которыми устанавливается уголовная ответственность застройщиков за нарушение прав дольщиков.

На первый взгляд, нынешних и потенциальных покупателей квартир это нововведение должно обнадежить в буквальном смысле – мол, застройщики будут выполнять свои обязательства аккуратнее.

Но, во-первых, надо разобраться в том, за что можно привлечь застройщика к уголовной ответственности.

Во-вторых, ответить на вопросы: а есть ли смысл в этой норме, и как это может выглядеть на практике? В-третьих, а сильно ли напугает такая угроза застройщиков?

Для начала рассмотрим, за что и к какой ответственности можно было привлекать застройщиков до введения для них уголовной ответственности?

Административная ответственность застройщика

Сразу стоит сказать, что привлечение застройщиков к административной ответственности вряд ли играет существенную роль в их деятельности – они несут разве что репутационные потери.

Вот, скажем, недавно мы писали про конфликт в Ульянке, где одним из нарушений со стороны застройщика были попытки ограничения прав дольщиков.

Так, застройщик внес в договоры долевого участия пункты о запрете на переуступку права третьим лицам без согласия самого застройщика, а также об обязанности дольщика после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с определенной управляющей компанией. Оба требования абсолютно незаконны, поскольку серьезно ограничивают права дольщиков.

В итоге – штраф для застройщика в 10 000 рублей. Сопоставима ли серьезность правонарушения с наказанием? Нет, конечно. Да, кто-то может обратиться в соответствующие инстанции и привлечь строительную компанию к административной ответственности.

Но подавляющее большинство дольщиков этого не сделает – из-за незнания, нехватки времени и все равно будет де-факто ограничено в правах.

Ну а что такое 10 000 рублей для строительной компании, ворочающей миллионами или миллиардами – разве будет она опасаться такой ответственности?

Возьмем другой пример. В этом году прокуратура Петродворцового района по результатам прокурорской проверки возбудила в отношении ООО «Адмирал» три дела об административных правонарушениях, совершенных при ведении долевого строительства.

Данный застройщик в итоге был привлечен к административной ответственности за то, что в нарушение положений 214-ФЗ привлекал денежные средства граждан не на основании зарегистрированного в установленном законом порядке ДДУ, а на основании соглашения об обеспечении исполнения обязательств по данному договору.

Вообще-то налицо прямое мошенничество, выраженное в намерении уйти от ответственности. Но мошенничеством это деяние выглядит только в бытовом плане, а не в юридическом.

В итоге – штраф покрупнее, чем в предыдущем примере, но и 500 000 рублей для застройщика – не великие потери.

Совет!

А вот если бы никто не заметил подлога договора, он бы «сэкономил» десятки миллионов рублей, избежав ответственности, предусмотренной Законом 214-ФЗ.

Или вот другие действия застройщика, которые выглядят именно мошенническими, а с точки зрения закона привлечь его можно только к административной ответственности, и то не очень-то значительной.

Речь идет о рекламе своих жилых объектов недвижимости. Так, закон предусматривает, что информация об объекте строительства, публикуемая в СМИ или в Интернете, должна быть абсолютно достоверной. Кроме того, чтобы рекламировать свой объект недвижимости, необходимо иметь разрешение на строительство.

А что на практике? Соблюдаются ли эти требования? Да нет, конечно, — и информация об объектах зачастую не соответствует действительности, и разрешение на строительство зачастую еще отсутствует.

А какова же ответственность застройщика за такие нарушения? В первом случае – штраф до 400 000 рублей, во втором – до 500 000.

И что? Ну, заплатил полмиллиона, зато привлек денег дольщиков на полмиллиарда.

Защищает такое законодательство дольщиков, боятся ли такой ответственности застройщики? Да ни то и не другое – кроме чувства глубокого морального удовлетворения дольщикам это ничего не даст, да и строителям все равно – прекрасно знают, на что идут.

А как на это реагируют законодатели? Да почти никак, а если реагируют, то это все равно плодов не приносит.

Вот, скажем, депутаты Заксобрания Петербурга предлагают увеличить размеры штрафов для строительных компаний, ведущих строительные и погрузо-разгрузочные работы в выходные и нерабочие праздничные дни с 7.00 до 12.

00: сейчас максимальный размер штрафа для юрлиц за такие деяния составляет 15 000, а предлагается повысить до 500 000 рублей.

А что будет на практике? Многие ли граждане бросятся в какие-то учреждения с жалобами? А многие ли учреждения по выходным работают? А если работают, то как качественно? А почему только до 12.00 – праздники на то и праздники, чтобы и праздновать, а не отбойный молоток слушать? А что – других проблем со строительством нет?

Так что какой-либо серьезной защиты привлечение застройщиков к административной ответственности нет. Пожалуй, за одним исключением, о котором поговорим ниже.

Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки

Самая распространенная ситуация, когда застройщик привлекается к гражданской (материальной) ответственности – это, разумеется, просрочка передачи квартиры дольщику. Срок просрочки начинает течь со дня, следующего за днем передачи, указанного в договоре долевого участия. Если в договоре вдруг указан квартал, то – с первого дня следующего квартала.

В договоре долевого участия должен быть указан и размер неустойки за просрочку передачи квартиры, если такого указания нет, то неустойка взыскивается в размере, предусмотренном законом.

Отметим, что в договоре нельзя указывать размер неустойки при наступлении гражданской ответственности застройщиков меньше прописанного в законе, если он все-таки меньше, то этот пункт ничтожен, и взыскивается «законная» неустойка.

Рассчитывается она следующим образом:

количество дней просрочки x 11% (ставка рефинансирования Банка России) x 1/300 x цена договора x 2 = неустойка.

Например, в договоре указана цена квартиры 3 млн рублей, просрочка составила ровно год, получаем: 365 х 0,11 х 1/300 х 3 000 000 х 2 = 803 001.

Вроде солидная сумма, а если учесть, что в квартиры во многих домах покупают сотни дольщиков, то степень гражданской ответственности застройщиков в виде неустойки должна быть очень высокой – это риск потерять десятки, а то и сотни миллионов рублей. Но почему же большинство жилых комплексов все равно сдается с задержками, причем нередко многолетними?

Тут два момента. Во-первых, бездеятельность дольщиков, которые ждут годами, но не обращаются с требованиями вернуть уплаченное за квартиру и, тем более, с неустойкой. Кстати, не обязательно совмещать и то, и другое.

Можно и дождаться квартиры, получить акт приема-передачи и с ним требовать неустойки за ожидание.

Но вот мало кто это делает, да и застройщики, разумеется, не стремятся нести гражданскую ответственность – некоторые даже ее страхованием не занимаются.

Во-вторых, застройщики в столь критических ситуация порой просто «сливают» активы и банкротятся. Но шанс получить свое все равно есть.

 Уголовная ответственность застройщика

Выше было упомянуто, что есть лишь один вариант, когда застройщик может быть привлечен к административной ответственности «по-серьезному». Это привлечение денег дольщиков без наличия разрешения на строительство.

Вроде штраф и тут не очень-то велик для строительной компании – от 500 000 до 1 млн рублей.

Но дела в том, что этот штраф может быть наложен за заключение каждого договора долевого участия, и если в доме сотни квартир, то сумма получается весьма и весьма серьезной.

Но почему все равно застройщиков это не пугает? Да причины те же: безволие дольщиков и возможность «слить» деньги. Ну и как можно взыскать сумму штрафа, если у фирмы ничего нет – ни денег, ни имущества? А вернуть деньги дольщиков? 

Потому необходимо привлекать к ответственности не строительную компанию, которая может в любой момент оказаться «пустышкой», а ее руководство – и не к административной, а к уголовной. Личная ответственность всегда действует сильнее корпоративной.

Это очевидная необходимость начала реализовываться лишь в 2014 году, когда депутат Александр Хинштейн – глава парламентской группы по защите прав дольщиков не внес в Госдуму соответствующий законопроект, принятый в третьем чтении 20.04.2016 года.

Совет!

Данный закон предусматривает введение в Уголовный кодекс РФ статьи 200.3, которая так и называется: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

За подобное деяние при наличии крупного размера должностное лицо строительной компании может быть наказано:

  • обязательными работами на срок до 360 часов;
  • исправительными работами на срок до 1 года;
  • принудительными работами на срок до 2 лет;
  • лишением свободы на срок до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года либо без такового.

Если же данное преступление совершено в особо крупном размере или группой лиц по предварительному сговору, то наказание будет строже:

  • обязательные работы на срок до 480 часов;
  • исправительные работы на срок до 2 лет;
  • принудительные работы на срок до 5 лет;
  • лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.

При этом крупным размером признается привлечение средств на сумму свыше 3 млн рублей; особо крупным – более 5 млн рублей.

А ведь крупный размер здесь не такой уж и крупный – стоимость средней однокомнатной квартиры в новостройки, особо крупный – стоимость средней «двушки». То есть обратиться в органы может даже один дольщик. А если их несколько, то эффективность будет куда выше.

Но мы ж обсуждали выше: привлекут застройщика к ответственности или нет – какая разница-то дольщику, если деньги ему так и не вернут?

Однако тут, можно сказать, просто уникальный случай. Новая статья УК РФ содержит весьма полезную для дольщиков норму о том, что совершившее подобное преступление лицо освобождается от уголовной ответственности, если в полном объеме возместит привлеченные средства или примет меры для ввода дома в эксплуатацию.

То есть закон дает возможность руководителю компании-застройщика «откупиться» от наказания (даже если его не сажают, иметь судимость не хочет никто), но если он выполнит свои обязательства перед дольщиками. Так что ему придется поупираться, но либо деньги вернуть, либо дом достроить.

Ну а дальше, получив деньги или дождавшись квартиры, можно обращаться в суд с иском о взыскании неустойки за незаконно использование денег за все время просрочки – об этом мы уже говорили.

Тут невозможно не согласиться с заявлением Хинштейна о том, что это очень важная норма, которая намного надежнее защитит права дольщиков. Высказывается, конечно, мнение, что статья 159 УК «Мошенничество» тоже их защищает, но по сравнению с этой новеллой она куда более размытая, а потому уйти от ответственности руководству застройщика куда проще. Здесь же все более четко.

Тем не менее, стоит предостеречь потенциальных покупателей жилья о рисках заключения ДДУ с компаниями, не имеющими хотя бы основного пакета документов, к которым относятся:

  • документы на участок застройки (владение или аренда);
  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство.

Новости рынка недвижимости
Тайный покупатель. Обзор новостроек у Звездной. ЖК Триумф Парк и Грин Тауэр Тайный покупатель. Обзор ЖК у Звёздной: Сириус, Две столицы Тайный покупатель. Отделка от застройщика в ЖК Живи в Рыбацком от СПб Реновация Тайный покупатель. ЖК Два ангела от РосСтройИнвест Тайный покупатель. ЖК Магнифика от Бонава Тайный покупатель. ЖК Суворов от Росстройинвест

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: