Как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно: основные правила

Содержание
  1. Как сдать квартиру в аренду правильно?
  2. Особенности ценообразования аренды квартиры
  3. Выбор оптимальной системы налогообложения арендодателей
  4. Грамотное заключение договора на аренду
  5. Разрешение спорных и конфликтных ситуаций
  6. Кому и как сдавать квартиру в аренду
  7. Аренда муниципального имущества
  8. Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция
  9. Шаг первый. Исследуем рынок
  10. Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче
  11. Шаг третий. Делаем фото квартиры
  12. Шаг четвёртый. Составляем объявление
  13. Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте
  14. Шаг шестой. Общаемся по телефону
  15. Шаг седьмой. Показываем квартиру
  16. Шаг восьмой. Подписываем договор
  17. Заключение
  18. Как сдать квартиру в аренду правильно?
  19. Что значит сдать правильно?
  20. Долгосрочная аренда — договорные отношения
  21. Как вести себя после сдачи квартиры?
  22. Как сдать квартиру в аренду и избежать проблем с жильцами
  23. Как подготовить квартиру к сдаче в аренду
  24. Комплект мебели и техники для съемной в квартиры
  25. Как найти арендатора и определить цену ежемесячной оплаты
  26. Особенности договора аренды
  27. Как сдать квартиру в аренду правильно
  28. Преимущества сдачи квартиры в аренду по закону
  29. Подготовка пакета документов
  30. Особенности заключения официального договора аренды квартиры
  31. Обязательная информация в официальном договоре
  32. Передача денежных средств в счет оплаты аренды квартиры
  33. Как платить налоги в пользу государства?
  34. Процесс уплаты налогов на практике

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно: основные правила
Как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно: основные правила

На рынке существует немалое количество желающих снять квартиру, которое превышает число тех, кто хочет ее сдать. Но получается так, что на рынке постоянно присутствует много свободной жилой площади. Это обусловлено тем фактором, что некоторые просто не знают основных правил и нюансов аренды.

Многих арендодателей волнует ответ на вопрос: «Как сдать квартиру в аренду правильно?», ответ на который содержится в этой статье. 

Особенности ценообразования аренды квартиры

В первую очередь надо определиться с тем, за сколько будет сдаваться квартира. От этого решения может зависеть доход. Необходимо учитывать во время образования стоимости район, в котором находится квартира, ее состояние, количество комнат, общая площадь, наличие мебели, техники и прочие подобные нюансы.

Если квартира находится где-то в отдаленном районе города, то вряд ли можно будет за нее попросить слишком большую сумму, как за квартиру в центральной части. То же самое касается ее состояния. Для того, чтобы сдать квартиру за приличные деньги, необходимо, чтобы она выглядела привлекательна и была оборудована всем необходимым для создания комфортных условий.

Часто стоимость аренды квартиры можно сделать более значительной, если сделать в ней элементарный косметический ремонт. Если квартира будет опрятной и привлекательной, то можно сделать ее аренду более выгодной. Необходимо все в ней вымыть, привести в порядок. Можно поклеить самые простые, но новые обои, подкрасить кое-какие элементы и добавить новизны.

Если квартира расположена в центре, то можно попросить за нее неплохую сумму. А для создания максимально комфортабельных условий для квартиросъемщиков можно и вовсе пригласить дизайнера, который поможет сделать там интересный интерьер. Благодаря разработке индивидуального проекта интерьера квартира будет выглядеть гораздо лучше.

Дело не только лишь в том, что можно запросить за такую квартиру на порядок больше. Еще одним очень немаловажным фактором является то, что квартиры с дизайнерским интерьером обычно сдаются намного быстрее обычных.

Это обусловлено желанием некоторых людей снять красивую и действительно уютную квартиру. А на рынке представлено очень много простых и типовых вариантов. Вот поэтому что-то оригинальное и пользуется такой популярностью.

Выбор оптимальной системы налогообложения арендодателей

Первая система работает между арендодателем и физическим лицом.

Для этого есть соответствующие нормы в законодательстве, согласно которым человек, который сдает квартиру в аренду, должен каждый квартал выплачивать государству часть от полученного дохода.

Это средства должны уплачиваться в налоговые органы, которые находятся непосредственно по месту регистрации арендодателя.

Выплата происходит на протяжении сорока дней после окончания каждого квартала. При этом нотариус, который берет на себя регистрацию о заключении договора на аренду, в обязательном порядке должен тут же уведомить налоговую службу о таком договоре.

Для уплаты этого налога необходимо посетить соответствующий офис, взять там специальный бланк для заполнения декларации. Его можно распечатать на принтере или же размножить на ксероксе. На нем необходимо будет каждый квартал указывать сумму, которая была получена за аренду квартиры.

Налог оплачивается в любом банковском учреждении. После оплаты нужно просто приобщить квитанцию к заранее заполненному бланку. Вся эта документация отправляется в государственные органы по почте. В случае наличия желания можно лично пойти в налоговый офис и передать им все бумаги.

Каждая из схем легализации полученных от аренды квартиры доходов обладает своими особенностями и интересными нюансами. Система, когда уплачивается единый налог, предполагает фиксированную оплату за определенный период.

Если человек зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, то можно будет оплачивать налог по сниженной ставке. Процедура оформления ИП происходит в налоговой инспекции. Для этого понадобится не такое большое количество документов.

Надо будет иметь при себе копию паспорта, квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины, заявление. Но ИП должен оплачивать и ежегодные страховые взносы.

Альтернативным путем является приобретение специального налогового патента. Его стоимость может варьироваться в разных регионах. Например, для столицы России стоимость патента составляет 60 тысяч рублей. Надо отдать сразу третью часть данной суммы, а остальное придется погасить после того, как истечет срок действия свидетельства.

В таком случае размер страховых выплат обязательного порядка сокращается в два раза. Этот вариант является удобным для тех, кто собирается сдавать в аренду дорогостоящие квартиры.

Грамотное заключение договора на аренду

Можно условно разделить стандартный договор на несколько частей. Вначале в договоре прописываются подробности касательно конкретного предмета договора, то есть непосредственный адрес недвижимости, основные характеристики, реквизиты собственника из свидетельства.

Арендодатель должен обязательно убедиться в том, что документ содержит все необходимые данные касательно собственника недвижимости. В обратном случае можно будет довольно просто оспорить заключённое соглашение.

После первой части надо указать назначение аренды. Желательно прописывать, что квартиру предоставляют именно для того, чтобы в ней проживал арендатор.

В обратном случае у съемщика будет полное юридическое право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, например, сдавать ее субаренду либо же открыть там какой-то предпринимательский объект, к примеру, салон красоты или парикмахерскую.

Надо оговорить сроки, через которые квартиры переходит в распоряжение человека, арендующего ее. К примеру, это может произойти через неделю после того, как будет заключен договор.

Надо в обязательном порядке прописать сроки действия договора. Надо указывать там реальные даты, а не предполагаемые. Например, можно указать срок в двенадцать месяцев. В другом случае может быть совсем непросто выселить жильца в какой-то определенный срок, исключение составляет краткосрочная аренда.

Договор аренды также может быть посуточным, более подробную информацию вы можете получить тут.

Совет!

В договоре также надо прописывать в отдельности все обязанности и права каждой из сторон. Среди обязательных условий рекомендуют указывать пункты, которые запрещают самостоятельно менять бытовые приборы, мебель. Арендодатель должен внести пункты, которые запретят арендатору делать какие-то нежелательные вещи, например, водить туда гостей, приносить животных и так далее.

Стандартные обязанности арендаторов также должны прописываться в договоре, чтобы в будущем не возникало никаких проблем и спорных ситуаций. Например, человек должен вносить оплаты за квартиру в какие-то конкретные числа каждого месяца. Оплата должна осуществляться строго в той валюте, которая была оговорена заранее.

Также там прописывается необходимость в аккуратном отношении к технике, мебели. В случае порчи имущества прописывается и обязанность по возмещению причиненных убытков. В договоре должна быть прописана также и оплата коммунальных услуг, если она ложится на плечи арендатора.

Может фиксироваться также и порядок средств. Как правило, деньги передаются один раз в месяц, причем лично в руки хозяину квартиры (исключение составляет безвозмездная аренда). Но такой способ является не самым удобным для арендаторов, потому что в случае возникновения спорных ситуаций будет непросто доказать, что деньги четко и без перебоев вносились в оговоренный срок.

Еще одним способом перестраховки может быть постоянная расписка, в которой говорится о получении средств арендодателем.

Разрешение спорных и конфликтных ситуаций

Как правило, средства за испорченное имущество могут удерживаться из залога, который оставляется за квартиру. Единственным способом согласовать размер таких издержек является опись имущества, которое находится в квартире до момента заселения туда людей.

Надо указать в документе предметы, которые имеются в квартире.Также надо описать их состояние, стоимость. Перечень может быть оформлен, как приложение к договору или одна из его частей. Можно указывать отдельно, что именно в будущем будет подразумеваться под «естественным износом».

Арендаторы обычно могут настаивать, чтобы в договор внесли пункт касательно отсутствия каких-либо материальных обязательств в случае повреждения чего-то из-за обстоятельств непреодолимой силы, к примеру, по причине потопа или пожара, когда все случилось из-за некачественных соседских труб.

Надо очень тщательно прописать порядок, в соответствии с которым может расторгаться соглашение и осуществляться выселение квартирантов.

Есть некоторые причины, которые могут стать основанием для одностороннего расторжения.

Как правило, стороны должны договориться заранее касательно того, что соглашение не будет больше действовать, если перестанут поступать выплаты или начнутся нарушения условий проживания.

В качестве дополнительных условий обычно происходит перечисление правил, по которым нужно жить в квартире. Можно, например, указать, что в квартире может проживать конкретное число людей. Также там могут указываться нюансы касательно курения, содержания животных и прочие подобные детали.

В конце договора принято прописывать паспортные данные сторон.

Кому и как сдавать квартиру в аренду

Если вы не знаете, как сдать квартиру в аренду самостоятельно без посредников, то вы можете воспользоваться услугами специализированных компаний. Иногда можно попробовать найти арендаторов при помощи специальных агентств, которые занимаются недвижимостью.

Конечно, в таком случае придется заплатить им определенную сумму за услуги, однако можно будет немного упросить поиск подходящих людей. По возможности можно воспользоваться рекомендациями знакомых, которые, например, знают потенциальных арендаторов. В таком случае можно будет подыскать действительно надежных людей, с которыми вряд ли возникнут какие-то проблемы во время аренды квартиры.

Информация о том, как правильно самостоятельно сдать квартиру в аренду содержится также в следующем видео:

Необходимо внимательно изучить человека, который намерен снять квартиру. Нужно пообщаться с ним, познакомиться поближе, чтобы в будущем не возникало никаких спорных ситуаций, потому что человек вдруг окажется совсем не тем, за кого он себя выдавал в первое время.

Некоторые не желают пускать в свою квартиру семей, у которых на руках есть маленькие дети. Это объясняется возможностью, что ребенок испортит имущество. Но обычно семьи гарантируют чистоту в квартире и своеобразную стабильность.

Через определенное время после заезда новых людей в квартиру, надо наведаться туда, чтобы проверить порядок. Необходимо стараться делать все максимально деликатно. Лучше всего заранее договориться о визите, чтобы он не был сюрпризом и чтобы арендатор не испытывал никаких проблем и неудобств. Помимо этого можно поговорить с людьми, проживающими по соседству.

Аренда муниципального имущества

Если квартира является часть муниципального жилого фонда, то нельзя ее сдавать самостоятельно. На это человек не имеет права. Этот вариант становится возможным только лишь в случае наличия специального разрешения от местных властей.

Надо получить согласие от каждого жильца, который проживает в этой квартире. Если там прописан ребенок, который еще является несовершеннолетним, то правила сдачи недвижимости будут применяться особые. Закон требует обращение в отдел по опеке и получение разрешения от властей на сдачу недвижимости, в которой прописан несовершеннолетний.

Если человек не является собственником квартиры, то заключение соглашения является возможным только лишь при наличии доверенности, подписанной непосредственным собственником. Оптимальным вариантом будет наличие документа, заверенного у нотариуса. Он должен зарегистрировать доверенность по всем существующим правилам.

В таком случае удастся избежать практически всех проблем, которые могут возникать в процессе. Например, если кто-то заехал в квартиру без заключения такого документа, а потом появляется настоящий хозяин и просит освободить ее. Он обладает всеми основаниями для такого шага.

Арендатор в таком случае, если нет договора, должен съехать. Если не сделать это добровольно, то выселение может произойти при помощи суда. В любом случае суд становится на сторону собственника, из-за чего все равно придется съезжать.

Знания того, как надо сдавать квартиру, помогут сэкономить большое количество времени, усилий, а также нервов. Если делать все грамотно, то не возникнет совершенно никаких проблем. Избежать их поможет тщательный подбор арендатора и грамотное заключение договора, в котором надо прописать все необходимые пункты максимально четко и понятно.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно: основные правила

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё.

Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами.

Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

  • Как найти хороших жильцов?
  • Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
  • Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов.

Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов.

Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного.

А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен.

То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры.

Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду.

Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор.

Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт.

Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте.

Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Совет!

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах.

Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении.

Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все.

Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок.

Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Буду рада, если это поможет и вам.

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно: основные правила
Как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно: основные правила

Агентство недвижимости МГН 495 »»» Сдать квартиру »»» Как сдать квартиру в аренду 2018

Это бесплатно – владелец жилья нам ничего не платит
Это быстро – потенциальные жильцы уже в день обращения
Клиенты есть всегда — наши риэлторы работают по районам

Схема работы

Заявка — знакомство с риэлтором

Размещаем рекламу на 55 площадках

Отбор подходящих кандидатов

Показы в удобное время

Составление договора найма

Услуги БЕСПЛАТНЫЕ для собственника

Гарантированная поддержка на весь срок действия договора

Сдать квартиру — оставить заявку >>>

Как сдать квартиру в аренду правильно в Москве — чаще всего, собственника интересует сдача в аренду с точки зрения налогов, своей выгоды, безопасности и собственного комфорта.

У большинства людей, получающих доход с сдачи в найм, имеется определенный опыт, тем не менее, и они сталкиваются с одними и теми же проблемами. Что необходимо знать о сдаче жилья в Москве?

Если коротко, то весь процесс выглядит так: поиск добропорядочного арендатора, обязательно заключить договор найма, и как один из основных факторов с точки зрения официальности – заплатить налог.

Консультации ведущих специалистов агентства по телефонам 8 (495) 504-86-79 или 8 (925) 430-78-17

Что значит сдать правильно?

Универсального ответа на вопрос: «как сдать квартиру правильно» не существует — в аренде жилья есть определенный порядок действий. Что нужно, чтобы сдать квартиру в аренду?

  • Это определение цены — завышенная стоимость приведет к простоям и потере денег;
  • Поиск потенциальных нанимателей — это размещение рекламы минимум на 10-15 ресурсах — времена изменились и правила тоже;
  • Правильный договор с необходимыми приложениями — опись имущества, график платежей

Кризис в аренде? Нет, не слышали)) >>> Статья о том, почему у нас ВСЕГДА есть желающие снять жилье в аренду — много полезной информации о способе поиска потенциальных нанимателей

Нередко собственника жилья посещает мысль самостоятельно разместить объявления о сдаче в интернете и сдать квартиру квартирантам по закону, возможно, без посредников. Забегая вперед, скажем, что сдавать квартиру через агентство недвижимости в долгосрочную перспективу выгодно.

Что в итоге происходит с нанимателем, который снял без посредника? Сначала, как обычно, все гладко да сладко, а затем начинаются проблемы в виде отсутствия денег, задержек и недопонимания в целом.

Все дело в качестве арендатора — через агентство недвижимости приходят люди более обеспеченные и это уже доказанный факт.

Одним из основных шагов, по нашему мнению, является четкая позиция владельца недвижимости: если решено сдавать через агентство недвижимости, выбирайте одного риэлтора и плотно сотрудничайте с ним до победного конца.

Если один агент уже есть, но никакого результата нет и вам не объяснили в чем причина — смело меняйте риэлтора на другого.

Собственнику нужен активный личный консультант, умеющий четко формулировать свои мысли и верно оценивающий ситуацию на рынке недвижимости.

Позиция «позвоню я всем, кто первый сдаст, тот и молодец..» — очень невыгодна для хозяина жилья.

Последствия: ежеминутные, бесполезные звонки, холостые выезды на показы (обещали приехать и не приехали), общее снижение стоимости жилья (в погоне за клиентом, чаще всего, занижается цена).

Более того, собственник часто даже не помнит имен агентов. Потому что их много и они звонят с разных номеров.

Не проще ли иметь дело с одним риэлтором, которого вы знаете (проверили паспорт, убедились лично в том, что риэлтор может связать 2 слова и подобающе выглядит)?

Долгосрочная аренда — договорные отношения

Договорные отношения должны быть основой для взаимодействия сторон. Верно составленный и грамотно оформленный договор дисциплинирует нанимателей и собственника, а также позволяет избежать в дальнейшем разногласий, которые непременно появятся в процессе проживания.

Мы рекомендуем заранее все обсудить и четко поддерживаться своей позиции. У собственника сдающего в аренду, после прочтения оформленных бумаг не должны возникать вопросы:

  1. Что делать, если люди не платят — в договоре есть строгие сроки и если они не соблюдаются, собственник имеет право расторгнуть договор;
  2. Как быть, если проживает больше человек, чем планировалось — перед заселением все будущие жильцы поименно перечисляются, записываются их паспортные данные;
  3. Квартиранты поломали мебель и часть техники – обязательно делайте опись имущества и акт приема передачи , прописав состояние мебели и техники на момент заселения. Если ухудшения на момент выезда очевидны – эквивалентная сумма удерживается из страхового депозита;
  4. Затопили, пожар и т.д – проводится экспертная оценка причины, сумму ущерба оплачивает виновный. Кстати, на подобные случаи есть страхование ответственности. Стоит это недорого, около 5 тысяч рублей в год, зато выплаты доходят до 1 000 000 рублей.

Как вести себя после сдачи квартиры?

Один из пунктов договора найма как раз и описывает права владельца недвижимости: право посещать жилье один раз в месяц с предварительного уведомления. Мы РЕКОМЕНДУЕМ придерживаться этого правила и приезжать за деньгами лично, проверять состояние ремонта, мебели и техники. Иначе же, через год проживания, вы рискуете увидеть квартиру не совсем в том виде, в котором она сдавалась.

Сдача в аренду предполагает не только получение дохода. Заранее зная обо всех подводных камнях в сдаче, можно в будущем оградить себя от многих неприятностей.

Консультации ведущих специалистов агентства по телефонам 8 (495) 504-86-79 или 8 (925) 430-78-17

Вы просто присматриваетесь на будущее?

Добавьте страницу в закладки, а телефоны в записную книжку. Мы уверены — они вам пригодятся!

Важная информация и полезные статьи

Как сдать квартиру в аренду и избежать проблем с жильцами

Как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно: основные правила

Сдача недвижимости в аренду — один из популярных вариантов бизнеса среди  владельцев квартир, домов или офисных помещений.

И несмотря на то, что этот вид заработка является лакомым кусочком для многих современных бизнесменов, путь рантье достаточно сложен и сопряжен с определенными рисками.

О том, как избежать “подводных камней”, а также наладить прибыльное дело и пойдет речь в нашем материале.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Спрос на недвижимость зависит от ее местоположения, комплектации и дизайна квартиры.

Владельцы квадратных метров задаются вопросом — “Как сдать квартиру в аренду быстро и безопасно”, и обращаются к посредникам. Это абсолютно обоснованное решение, тем более, когда это делается впервые.

До момента подписания договора арендодателю придется пройти не менее важный этап — подготовить квартиру.

Купив квартиру в предчистовой отделке нужно быть готовым к тому, что ремонт не окупится. Выбирать самые дешевые материалы не стоит, так как отделка потеряет вид, и через несколько лет придется переделывать ремонт или же снижать арендную плату за “бюджетный” вид жилья. Оформить помещение рекомендуется в классическом нейтральном стиле.

Нелишним будет позаботиться о дополнительных электроточках и качестве стройматериалов. Удобный вариант это обои под покраску, так как их проще привести в порядок после неряшливых квартирантов.

Приобрести мебель и технику можно через доски объявлений типа “Авито” или на распродажах в сетевых магазинах.

Многие арендодатели сдают пустые квартиры, без мебели и техники, но стоимость и спрос на такую жилплощадь низкий.

В квартире с устаревшим ремонтом желательно, как говорится, “накрасить губы”, то есть обновить отделку или добавить аксессуаров (повесить постеры, поменять окна, занавески, кухонный гарнитур).

Комплект мебели и техники для съемной в квартиры

Обустройство жилой площади — важный момент для привлечения клиентов и получения максимальной выгоды для арендаторов новичков. Что должно быть в квартире из мебели и бытовых принадлежностей обязательно, а что опционно решает арендодатель. Мы приводим свои рекомендации, которые могут повлиять на спрос и стоимость.

да возможно нет
холодильник телевизор ковролин
стиральная машина микроволновая печь и электрочайник старый пылесос
кондиционер диван тонкий линолеум или ламинат
швабра, веник, ведро посуда и столовые приборы растения
чайник письменный или компьютерный стол ценные вещи и предметы интерьера
кровать и диван вытяжка на кухне малофункциональная и громоздкая мебель
шкаф и комод люстра тяжелые портьеры
мебель на кухне зеркало и вешалка в коридоре “бабушкина” мебель
интернет жалюзи на кухне личные вещи и фото

Ремонт предпочтительнее делать в нейтральных тонах и дополнить элементами декора: постеры на стенах, занавески, люстра, яркое покрывало на диван/кровать. Фотография с нестандартной деталью интерьера запомнится при выборе из множества конкурентов на сайте объявлений.

Если квартира расположена в районе с большим количеством арендного жилья или же в непопулярном месте, то можно обойтись минимальными затратами на ремонт и обстановку, особенно для съема квартир рабочими или студентами. Стоимость мебели должна окупиться примерно за 2–3 месяца аренды.

Как найти арендатора и определить цену ежемесячной оплаты

После подготовки квартиры к сдаче необходимо выбрать фотографии. Не стоит делать кадры в захламленной комнате, на плохой фотоаппарат или телефон. В помещении должен быть включен свет, а в кадре присутствовать вся комната, а не угол или часть, искажающая планировку.

В квартире следует убрать следы бывших жителей, а в кадре не должно быть никаких людей (даже в зеркальном отражении). Помещение позиционируется в рекламе, как гостиничный номер, в котором нет следов от предыдущих гостей. В тексте объявления опишите преимущества квартиры, поставьте себя на место жильца.

Изложите плюсы района и инфраструктуры, которые могут заинтересовать квартирантов: университет, садик, большой торговый центр, транспортное сообщение или частный сектор.

Ознакомьтесь с чужими объявлениями, но пишите своими словами, без терминов, чтобы вас не восприняли как агента по недвижимости.

Далее нужно определиться с суммой арендной платы. Рассчитать ее можно сравнив объект аренды с конкурентами. Не заостряйте внимание на рекламе с ценой ниже рыночной, ищите реальные объявления.

Арендная плата должна быть конкурентоспособной, для того чтобы была возможность выбирать арендатора, а не подписывать договор с первым, кто готов выложить необходимую сумму. Установить стоимость ренты помогут риэлторы. Проконсультироваться со специалистами можно в любом агентстве недвижимости.

“Правильная цена” сократит текучку жильцов, которые не будут искать более выгодный вариант. Помните, что пустующая квартира — это убытки, а долгосрочная аренда с правильно установленной рентой поможет их избежать.

Особенности договора аренды

Договор сдачи квартиры в аренду необходим при передаче имущества и помещения стороннему лицу, образец можно найти в интернете. В нем должен быть прописан адрес недвижимости, паспортные данные арендатора и арендодателя, номер свидетельства собственности, опись имущества, сроки и порядок платы за квартиру.

Стандартный договор заключается на 11 месяцев продлевается раз в 1 год, в нем указываются сумма задатка (от 50 до 200% от стоимости аренды), порядок и форма оплаты коммунальных услуг, сроки изменения платежей.

Недобросовестных людей, желающих поживиться за чужой счет, множество, поэтому будьте внимательны и проверяйте личности (паспорт и права), не отдавайте свои персональные данные и не вручайте ключи без подписания договора и оплаты.

Важно!

  1. За сдачу квартиры нелегальным мигрантам ответственность несет арендодатель.
  2. Родственники не лучшие арендаторы, с ними сложнее уладить споры и расторгнуть договор.
  3. Все расходы за ремонт, починку и затопление соседей несет арендатор.
  4. С “проблемными” и необязательными квартиросъемщиками разрывайте отношения без отсрочек и не “входите в их положение”, это бизнес. В жизни бывают разные ситуации, но систематические задержки оплаты без предупреждения — это первый звоночек.
  5. Передачу денег лучше осуществлять на банковскую карту или с распиской о размере суммы, дате и периода оплаты.
  6. Долг за коммунальные услуги и жилье вернуть не получится даже через суд, поэтому нужно контролировать все платежи и показания счетчиков и делать все самостоятельно и своевременно.

Как сдать квартиру в аренду правильно

Как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно: основные правила

Если у человека имеется свободное помещение, он может сдать его в аренду. Действие позволяет получать прибыль. Однако далеко не все знают, как сдать квартиру в аренду правильно по закону.

Нарушение установленной процедуры может стать причиной применения штрафных санкций.

 Если человек хочет действовать правильно, ему предстоит заключить соглашение с клиентом и уведомить о сдаче квартирыв аренду уполномоченные органы.

Дополнительно предстоит начать осуществлять уплату налогов. Договор должен быть заполнен правильно. В иной ситуации бумага может быть признана недействительной. В соответствии с нормами осуществляется и передача денежных средств в счет оплаты аренды.

 Если человек хочет не допустить ошибок, он должен заранее ознакомиться с процедурой оформления договора и заключения сделки.

О том, какой пакет документации предстоит подготовить, об особенностях составления договора, а также о нюансах уплаты налогов поговорим далее.

Преимущества сдачи квартиры в аренду по закону

Соблюдение норм действующего законодательства способно защитить гражданина от целого перечня проблем. Так, владелец квартиры может не бояться, что арендатор будет распоряжаться недвижимостью вне рамок заключенного договора. Выполнив все установленные законом предписания, человек защищает себя от того, что его жилье будет использоваться в мошеннических целях.

Эксперты не советуют сдавать квартиру друзьям или родственникам, заключив устное соглашение. Единственной положительной особенностью подобного способа выступает тот факт, что человек знает людей, которых пускает в свою квартиру.

Если хозяин жилья планирует получить доход со сдачи квартиры, лучше начать сотрудничество с незнакомыми арендаторами и предоставить им недвижимость по хорошей цене.

Чтобы подобное действие не вызвало проблем, оформление должно быть выполнено с соблюдением всех правил действующего законодательства.

Совет!

Заключив договор с арендатором, владелец имущества может заранее спланировать все расходы, в том числе самые мелкие. В официальный договор можно включить все права и обязанности каждой из сторон.

Кроме того, гражданин может не беспокоиться, что у него возникнут проблемы с налоговой из-за сокрытия прибыли.

Подготовка пакета документов

Если планируется официальная сдача квартиры в аренду на длительный срок, потребуется подготовить пакет документов. Процесс не требует наличия большого перечня бумаг, как при заключении сделки купли-продажи. Однако некоторые документы все же предстоит подготовить.

Чтобы сдать квартиру в аренду по закону, необходимо предоставить:

  • свидетельство о праве собственности на жилье, назначение, если была выполнена приватизация квартиры, или договор, подтверждающий наличие права собственности;
  • справка обо всех лицах, которые прописаны в квартире;
  • нотариально заверенное согласие на сдачу жилья в аренду.

Последний документ должны предоставить все собственники квартиры. Они должны в обязательном порядке присутствовать в момент заключения сделки. Соблюдение этого правила позволит избежать ряда проблем, которые могут возникнуть в будущем. Арендатор, желающий снять квартиру по договору, также должен предоставить документы. Однако с его стороны достаточно только паспорта.

Особенности заключения официального договора аренды квартиры

Выясняя, как правильно сдать квартиру в наем физическому лицу, гражданин выяснит, что осуществлять процесс необходимо с составлением соответствующего договора. Он подтверждает факт заключения сделки. В договоре содержится вся информация об условиях соглашения, а также о правах и обязанностях сторон. Сделка заключается между арендатором и арендодателем.

Сегодня существует две разновидности официального договора о временном предоставлении имущества в пользование другому лицу.

Первой бумагой является официальный договор найма. Он заключается, если недвижимость предоставляется в аренду физическим лицам. Такой договор не нужно регистрировать в обязательном порядке. На это правило не оказывает влияние срок, на который заключается соглашение.

Второй разновидностью документа является договор аренды. Документ используется, если сделка заключается с юридическим лицом. Документ в обязательном порядке нужно регистрировать, если имущество предоставляется в аренду на срок больше 1 года.

Официальный договор является важным документом. Он способен защитить владельца имущества от целого перечня проблем. Потому к составлению бумаги стоит подойти максимально внимательно. Если договор отсутствует, это существенно повышает риск для обоих участников сделки.

Подобное происходит по следующим причинам:

  • Гражданин не сможет отстоять нарушенные права в суде, если ему попадутся недобросовестные жильцы, которые не платят за аренду имущества и коммунальные услуги. Возместить стоимость испорченного имущества также не удастся.
  • Уполномоченные органы откажутся принимать заявление о проблемах с жильцом, если сделка официально не зарегистрирована.
  • Если жильцы нанесут ущерб соседям, ответственность за его возмещение ляжет на хозяина помещения.

Обязательная информация в официальном договоре

Чтобы договор был признан действительным, в нем должна содержаться обязательная информация.

Стороны должны обозначить следующие данные:

  • количество денежных средств, которые арендатор обязан предоставлять за пользование помещением;
  • число жильцов, которые будут проживать в съемной квартире;
  • информация о собственниках;
  • сведения о том, приватизировано ли помещение;
  • особенности предоставления оплаты с указанием числа или даже времени;
  • точное время и порядок проверки имущества собственником помещения;
  • особенности использования имущества хозяина квартиры;
  • информация об оплате коммунальных расходов и том, кто будет выполнять действие;
  • порядок действий в случае неуплаты;
  • особенности возмещения убытков арендодателю, если они были нанесены;
  • дополнительные договоренности, не противоречащие действующему законодательству.

Если выполняется сдача жилья в аренду от хозяина или от агентства недвижимости, в дополнение к договору предстоит оформить акт приема-передачи личного имущества владельца помещения. В нем указывается факт передачи квартиры и вещей, которые находятся в ней. Благодаря оформлению документов, участники сделки могут снизить всевозможные риски.

Однако ряд рисков все же остается даже при заключении договора. Так, арендатор имеет право получить точную информацию о том, является ли арендодатель собственником помещения и может ли его сдавать.

Дополнительно стоит выяснить, нет ли с жильем проблем, внесены ли платежи за коммунальные услуги, а также не числится ли задолженности за помещением. Вся эта информация должна быть заранее честно оговорена. Затем сведения в обязательном порядке фиксируются в договоре.

Арендатор должен подтвердить тот факт, что ознакомился с данными и претензий не имеет.

В качестве дополнительной информации в договоре могут быть указаны сведения, подтверждающие платежеспособность нанимателя. Так, гражданин может предоставить справку с места работы и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить предоставленную информацию.

Отдельным пунктом стоит вывести тот факт, что помещение не сдано другим лицам и является юридически чистым. Ограничиваться стандартными фразами не стоит.

Необходимо как можно подробнее зафиксировать в документе сведения о помещении и имуществе, находящемся в нем. Все устные договоренности также должны быть отражены на бумаге.

Подойдя к составлению договора максимально щепетильно, участники сделки смогут минимизировать риски.

Передача денежных средств в счет оплаты аренды квартиры

На заключительном этапе сделки, которую хотят оформить по закону, осуществляется передача денежных средств. К выполнению этапа стоит подойти максимально серьезно. Сегодня существуют два способа предоставления средств. Самый быстрый и простой из них — из рук в руки. Однако он не всегда удобен для участников соглашения.

 Дело в том, что для выполнения процесса потребуется найти время для встречи. На практике иногда ни у той, ни у другой стороны времени нет. Объясняется это тем, что большинство людей работает в дневные часы, а вечером предпочитает отдыхать.

Если стороны все же примут решение передавать деньги наличными, рекомендуется в обязательном порядке заключать акт приема-передачи средств или расписку, в которой указывается сумма, дата на момент приема платежа и подпись. Альтернативой метода выступает использование расчетных безналичных счетов.

На них в определенный срок арендатор перечисляет плату за жилье. В этом случае эксперты рекомендуют нанимателю сохранять все квитанции.

Все действия проводится на основании заключенного договора. Никто из сторон не имеет права изменять особенности расчета в одностороннем порядке.

Каждый из участников сделки должен следовать заранее оговоренным условиям. Если денежные средства предоставляются доверенным лицам, они должны подтвердить факт наличия соответствующих полномочий.

Для этого должна быть предоставлена оформленная в соответствии с правилами доверенность. Перечисление денег на банковский счет существенно упрощает процедуру. Факт передачи денежных средств будут подтверждать квитанции.

В этом случае продавец не сможет отрицать получение денег в счет оплаты аренды.

Как платить налоги в пользу государства?

Если человек хочет легально сдать помещение в аренду, он должен понимать, что ему придется платить налоги. Несоблюдение правила является нарушением действующего законодательства. Подобное чревато последствиями.

 Нередко нерадивых арендодателей выдают налоговой сами соседи. Обычно подобное происходит, если жильцы нарушают покой и ведут себя по-хулигански в ночное время. Это приводит к тому, что соседи начинают жаловаться.

В результате их обращения всплывает наружу факт сдачи помещения внаем в Москве без уплаты налогов.

Избежать отчисления в пользу государства можно, осуществив сдачу недвижимости в аренду через специальное агентство. Они выступают в роли посредника. Однако в этом случае большая часть прибыли будет уходить к подобной организации.

Статистика показывает, что значительно выгоднее производить уплату налогов самостоятельно. Однако далеко не все знают, как выполнить действие. Если гражданин хочет сдавать принадлежащее ему помещение, налогооблагаемой базой будет выступать арендная плата, указанная в договоре.

Размер отчисления в пользу государства в этом случае составит 13% от полученной прибыли сдачи имущества в аренду. В некоторых случаях размер процентной ставки может повышаться.

Размер отчислений в пользу государства составит 17%, если доход за отчетный месяц от сдачи помещения в 10 раз превысил размер минимальной оплаты труда.

Процесс уплаты налогов на практике

Чтобы произвести расчет с государством, хозяин недвижимости должен заполнить декларацию. Она оформляется по форме 3-НДФЛ. Документ предоставляется в налоговые органы по месту осуществления предпринимательской деятельности.

В ином случае заполненный в соответствии с правилами документ предоставляется по местонахождение квартиры. После того, как представители ФНС получат документ, они проверяют декларацию на правильность оформления.

Если все требования соблюдены, Через какое-то время на почту владельца недвижимости придет квитанция. На ее основе необходимо произвести оплату.

Сроки сдачи декларации и внесение денежных средств установлены действующим законодательством. Предоставить документы и произвести расчет необходимо до 30 апреля года, который следует за отчетным периодом.

Лицо, сдающее квартиру в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Выполнение процедуры позволит существенно упростить схему уплаты налога на доход.

Для этого предстоит пройти процедуру регистрации, обратившись в ФНС.

Индивидуальный предприниматель имеет право вносить в бюджет 6% с полученной прибыли, если расчет с государством осуществляется по упрощенной системе налогообложения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: