Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Содержание
  1. Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил
  2. Общая характеристика договора купли-продажи квартиры
  3. Когда возможна отмена сделки
  4. Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
  5. По обоюдному согласию
  6. Если согласия нет
  7. Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа
  8. О негативных последствиях для каждой из сторон
  9. В каких случаях договор не расторгают
  10. Инструкция по расторжению до регистрации
  11. Если возникла неуплата
  12. О заявлении на расторжение
  13. О гарантиях безопасности и сроках
  14. Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя
  15. Что должны делать сами продавцы
  16. Заключение и дополнительные советы
  17. Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018 — можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика
  18. В какой срок можно расторгнуть договор купли продажи квартиры
  19. Основания
  20. Как это осуществить
  21. Заявление
  22. По соглашению сторон
  23. По инициативе покупателя
  24. В связи с неуплатой
  25. Судебная практика
  26. Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?
  27. Законодательная база
  28. Как расторгнуть договор до регистрации?
  29. Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)
  30. Отсутствие оплаты
  31. Обременение в виде прописанных в квартире граждан
  32. Недействительные сделки
  33. Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
  34. Безопасная продажа
  35. Покупка без проблем
  36. Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации
  37. Законодательная база
  38. Как расторгнуть договор до регистрации?
  39. Расторжение договора купли продажи после регистрации
  40. Отсутствие оплаты
  41. Обременение в виде прописанных в квартире граждан
  42. Недействительные сделки
  43. Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
  44. Безопасная продажа
  45. Покупка без проблем

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.

Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

  1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
  2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

  • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
  • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
  • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
  • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
  • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

По обоюдному согласию

Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

Если согласия нет

Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

  1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
  2. Одна из сторон нарушает условия договора.

Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.

Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа

Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

  • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
  • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
  • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

О негативных последствиях для каждой из сторон

Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.

Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.

Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.

Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.

В каких случаях договор не расторгают

Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.

Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому. После этого договор расторгать нельзя.

Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

Инструкция по расторжению до регистрации

До регистрации порядок будет таким.

  • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

Если возникла неуплата

Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

О заявлении на расторжение

Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

  • Доказательства попыток досудебного регулирования.
  • Справка о том, что денежные средства были переданы.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Подтверждение законного права собственности.
  • Справку об оплате госпошлины.
  • Копия искового заявления.

Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

О гарантиях безопасности и сроках

На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.

Образец претензии.

Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

Действия для покупателя должны быть такими.

Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

Что должны делать сами продавцы

Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.

Заключение и дополнительные советы

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.

Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018 — можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.

Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее.

Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст. 450 ГК РФ (далее также – Кодекс).

Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.

Получается, если ДКП хочет аннулировать покупатель квартиры, нужно договориться с продавцом, если наоборот, продавец желает прекратить правоотношения, нужно взять согласие от покупателя. То есть стороны должны прийти к взаимосогласию о расторжении.

Норма ч. 1 статьи является диспозитивной. Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.

Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч. 2 ст. 450 Кодекса:

  • если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;
  • в иных случаях, определенных законом или договором.

Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.

Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.

В какой срок можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

На основании ч. 3 ст. 425 Кодекса, законом или договором может предусматриваться, что обязательства сторон прекращаются вместе с окончанием времени действия договора.

По ДКП стороны считаются исполнившими обязательства после передачи квартиры от продавца к покупателю и госрегистрации права собственности в Росреестре.

В ч. 3 настоящей статьи также указано, что при отсутствии в контракте условия о времени действия, он действителен до момента окончания выполнения сторонами взаимных обязательств.

Таким образом, как только право на квартиру перейдет к покупателю, договор считается исполненным, обязательства сторон друг перед другом – выполненными.

Расторжение может быть произведено только в судебном порядке или путем обратной сделки – продажи покупателем квартиры бывшему продавцу.

По отношению к недвижимости применяется общее время исковой давности для защиты прав – согласно ч. 1 ст. 196 Кодекса, он составляет 3 года.

Ч. 1 ст. 200 ГК регламентирует – указанное время начинает течь со дня, когда физлицо узнало или должно было узнать о факте нарушения собственных прав.

Важно! Помните, что сроки давности могут прерываться, прекращать свое течение, а в отдельных случаях – восстанавливать свой ход. В Главе 12 ГК РФ приведены все необходимые нюансы.

Основания

Итак, как было сказано выше, основаниями для расторжения договора могут послужить:

  • обоюдное согласие сторон;
  • существенное изменение условий одной из сторон;
  • другие условия, предусмотренные в законе или в контракте.

Однако законом предусматривается еще одно основание для расторжения сделки – ее оспоримость или ничтожность.

Общие положения об оспоримости и ничтожности сделок приведены в ст. 166 Кодекса. Так, оспоримым является соглашение, которое признается таковым вследствие судебного решения, ничтожным – вне зависимости от такого признания.

Так, суд по заявлению стороны, чье право было нарушено, может признать сделку недействительной, если установит факты, что в отношении охраняемых законом прав заявителя были допущены серьезные нарушения.

В частности, ДКП могут аннулировать в следующих случаях:

  • если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
  • если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
  • квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
  • гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.

Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст. 167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Как это осуществить

Процедура расторжения будет зависеть от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в регистрирующем органе.

Так, согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218, договор между физлицами является основанием для госрегистрации перехода прав на имущество.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП с выдачей соответствующего свидетельства – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех прилагаемых к нему бумаг (ч. 1 ст. 16 настоящего Закона).

Таким образом, если стороны уже подписали ДКП, но еще не подали документы в Регистрационную Палату, необходимо заключить соглашение о расторжении ДКП. Такой порядок указан в ч. 1 ст. 452 Кодекса.

Согласно нормам этой статьи, соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и контракт о купле-продаже, то есть в письменной, без обязательного нотариального заверения.

Совет!

Разумеется, заключение соглашения возможно, если обе стороны согласны на расторжение и не имеют взаимных претензий.

На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа.

Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.

Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.

В силу ч. 3 ст. 425 Кодекса, если нет отдельного условия в соглашении, контракт действует до момента исполнения сторонами обязательства.

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств:

  • существенное нарушение условий контракта одной из сторон;
  • наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 Кодекса).

В течение 3 лет с момента обнаружения указанных выше обстоятельств заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата сторон в изначальное правовое положение.

Образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры вы можете посмотреть на этой странице.

Перечень документации зависит от того, подали ли стороны ДКП в Росреестр для осуществления госрегистрации.

Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.

Если же процедура уже была запущена, начинают действовать правила, установленные в ст. 31 ФЗ № 218.

Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется.

Заявление

Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

С исковым заявлением можно ознакомиться здесь.

По соглашению сторон

Досудебный порядок урегулирования споров является основным. Более того, обращаться в суд необходимо лишь после того, как другая сторона отказывается от расторжения или не дает вообще какого-либо ответа.

По прошествии 30-дневного срока заявитель может обращаться в суд, если считает, что его права были нарушены. Обращаем внимание, что суд расторгнет сделку только, если усмотрит наличие действительных оснований для прекращения правоотношений.

По инициативе покупателя

Закон не устанавливает отдельных положений для покупателя и продавца. Согласно положениям, обе стороны процесса находятся в равном правовом положении.

Соответственно, покупатель может расторгнуть договор только, если продавец согласен на такое действие.

В остальных случаях действует общее правило – обращаться в суд можно только, если нарушаются права. К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества.

В связи с неуплатой

На основании ч. 1 ст. 486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором. Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе.

В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:

  • требовать оплаты за товар;
  • а также % согласно ст. 395 Кодекса.

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

В связи с этим, при рассмотрении споров, которые связаны с неуплатой цены за квартиру, юридически значимыми будут факты – имела ли место быть передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования. В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной.

Так, нужно указать:

  • о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
  • о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
  • если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.

Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.

Продажа квартиры без налога рассматривается тут.

Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке, читайте в этой статье.

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Законодательная база

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  1. Возникшей неожиданно;
  2. Непреодолимой;
  3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Если ничто не предвещало проблем, сделка купли-продажи состоялась, а потом выяснилось, что в приобретенном жилище зарегистрированы жильцы, есть неплатежи в серьезных объемах или иные сложности, то можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть все обратно?

Законодательная база

Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.

Законом в лице ст. 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора купли-продажи в зависимости от причин.

На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.

Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.

Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.

Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст.

451 ГК РФ, также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ.

При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.

Согласно Федеральному закону №122, который регламентирует проведение операций с объектами недвижимости, все акты купли-продажи требуют регистрационных мер: сначала договора, а потом – переноса прав собственности от продавца к покупателю.

Проведение процедуры аннулирования сделки может иметь место при таких ситуациях:

  • взаимное согласие сторон;
  • нарушение важнейших условий контракта;
  • по судебному решению;
  • когда расторжение документа предусмотрено законодательными актами.

Расторгнуть договор купли-продажи – значит, прекратить действие договора, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом. Когда продавец или покупатель утверждают, что сделку нужно отменить из-за недействительности договора об акте купли-продажи, то это совсем другая история, в нашем случае договор действителен, но есть следующие основания для его расторжения:

  • в деле фигурируют поддельные или ошибочно представленные бумаги;
  • оплата за купленную недвижимость не выполнена в полном размере;
  • из квартиры не выезжают, жильцы не снимаются с регистрации;
  • нарушаются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • в квартире есть обременения и пр.

Если одной из сторон выступает юр. лицо, уставные бумаги которого не в порядке, то такое обстоятельство тоже приведет к прекращению отношений между продавцом и покупателем. Нельзя назвать редко встречающейся ситуацию, когда из мест, не столь отдаленных, после отбывания тюремного возвращается жилец в квартиру, уже купленную другой семьей.

В любом случае, обстоятельства должны быть внезапно открывшимися, непредвиденными.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До того, как данные о договоре купли-продажи внесены в реестр, прекратить действие документа о сделке проще всего, в этом случае нужно уведомить регистратора в срочном порядке, что проводить записи об операции с недвижимостью не нужно (если документ уже передан в орган регистрации).

Уведомление должно быть в виде взаимного двустороннего соглашения.

Если стадия оформления не перешла в плоскость регистрации, то тогда разорвать отношения продавца и покупателя еще проще, так как уведомлять никого не нужно, но составить обоюдный документ следует обязательно. Подобная бумага может быть подписана исключительно при мирных, нормальных отношениях между обоими участниками сделки.

Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости должно содержать все обстоятельства, повлекшие расторжение, а также пункт об отсутствии претензий друг к другу.

Усиленное внимание следует уделить тем пунктам, в которых говорится о денежных суммах и объектах имущества, подлежащим передаче. Даты начала и конца действия соглашения и прекращения действия договора также имеют немаловажное значение, эти моменты нельзя игнорировать.

Следует заметить, что соглашение – редчайший случай в юридической практике, так как ни деньги, ни имущество после расторжения не возвращаются, требуется вмешательство суда.

Расторжение договора купли продажи после регистрации

Последствия регистрации сделок регламентируются ст. 453 ГК РФ.

Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.

Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.

Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку.

Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.

Отсутствие оплаты

При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.

Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).

Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.

В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:

  • исковое заявление;
  • купчую;
  • бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.

После получения решения суда и вступления его в законную силу следует обратиться в Росреестр для внесения корректировки данных о собственнике недвижимости.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.

В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.

Недействительные сделки

Сделку признают недействительной, если:

  • одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
  • заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
  • одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
  • налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.

Если будет доказано наличие любого из этих обстоятельств, купчая будет признана недействительной, имущество и деньги вернутся к своим прежним владельцам.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.

Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:

  • такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
  • это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
  • если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
  • из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.

Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.

Безопасная продажа

Продавец рискует не получить деньги за свою собственность, это главная проблема, которая может оказаться и продающей стороны.

Безопасная продажа включает ряд мер, уже на стадии составления договора:

  • четко оговорить условия и процедуру передачи денег;
  • указать способ получения платы.

Неплохим вариантом расчета признано использование банковской ячейки, в этом случае наличку можно переложить из одной ячейки, оплаченной покупателем, в другую, арендованную продавцом.

К тому же, представитель банка может служить свидетелем состоявшегося расчета.

Полный расчет нужно производить непосредственно перед подписанием бумаги о сделке, а пункт об этом должен присутствовать в тексте купчей.

Продавец, получая средства, должен каждый раз писать расписку, подтверждающую получение им н-ной суммы (цифрами и прописью), в двух экземплярах, с подписью покупателя.

Сумма сделки должна указываться в национальной валюте, то есть в рублях.

Есть нет уверенности в своих действиях, то есть смысл привлечь агента по недвижимости.

Покупка без проблем

Покупатель, чтобы обезопасить себя, должен понимать, что ему нужно сделать, прежде чем подписывать купчую:

  • проверить наличие правоустанавливающих документов на предмет покупки;
  • убедиться, что в жилище нет несанкционированной перепланировки;
  • потребовать от хозяина справку с места жительства по форме №9, но не обычную, а архивную.

Так можно избежать многих проблем. Покупка жилья – процедура серьезная и дорогостоящая, поэтому не стоит полагаться на свои поверхностные знания, и поручить дело надежному риэлтеру из проверенного агентства.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: