Как правильно сдать квартиру квартирантам

Содержание
  1. Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону?
  2. Чем грозит незаконная сдача квартиры?
  3. Сдача квадратных метров по закону
  4. Как правильно оформить аренду?
  5. Страхование гражданской ответственности
  6. Как правильно сдать квартиру в аренду: подробная инструкция
  7. Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?
  8. Как правильно сдать квартиру – оформление и документы
  9. Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
  10. Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?
  11. Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру?
  12. Как выгодно сдать квартиру в аренду? Определяем размер арендной платы
  13. Как правильно по закону сдать квартиру квартирантам? Нюансы для собственника
  14. Как правильно сдать квартиру в аренду
  15. Определение стоимости
  16. Необходимые документы
  17. Поиск арендатора
  18. Составление договора найма жилья
  19. Акт приёма-передачи
  20. Соблюдение договорённостей
  21. Обязанность по уплате налогов
  22. Упрощённая система
  23. Приобретение патента
  24. Как сдать квартиру в аренду официально и правильно?
  25. Стоимость сдаваемой квартиры
  26. На какой срок сдавать?
  27. Общее состояние и ремонт квартиры
  28. Кого пускать?
  29. Аренда
  30. Как правильно сдать квартиру в аренду
  31. Основные моменты оформления договора аренды
  32. Скачать бланк договора аренды квартиры
  33. Как найти арендатора и заключить договор аренды
  34. Значение договора найма
  35. Налоговые обязанности арендодателя

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону?

Как правильно сдать квартиру квартирантам

   Отношения нашего общества и государства традиционно можно характеризовать как не самые простые. Нашему человеку часто нужно объяснять, почему выгоднее поступить «по закону», почему нарушать неправильно и часто слишком дорого.

В крупных городах, сдача в аренду жилой площади  – неплохая доходная статья круглый год. Приезжают учиться студенты, люди на заработки; кому-то просто нужна отдельная квартира; большим предприятиям нужно жилье для сотрудников – спрос велик.

 

   В сельской местности это тоже может быть хорошим заработком, но там, больше сезонным – на лето, многим хочется снять уютный домик где-нибудь на природе: деревенский колорит, свежий воздух влекут потенциальных инвесторов. Соблазн напрямую связаться с арендатором и сдать жилье, конечно, большой, но и риск нажить себе неприятностей тоже немаленький.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

   Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

   Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

  • начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
  • может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
  • может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
  • может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

   В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России.

Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов.

Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку.

Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть.

   Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.

Сдача квадратных метров по закону

   Сдавать жилье в аренду может только ее собственник – тот, на чье имя оформлено свидетельство о регистрации прав собственности. Единственным исключением из этого правила, может быть нотариальная доверенность, где прописано право  физического лица сдавать конкретную жилую площадь внаем.

Если жилец сам пользуется квартирой по договору социального найма, то есть собственник квартиры – государство, то у жильца нет прав сдавать ее в аренду, потому квартира ему не принадлежит.

Если в квартире, помимо собственника, зарегистрированы другие лица, то от них потребуется письменное согласие на сдачу жилья в аренду; если в квартире проживает несовершеннолетние, то такое разрешение потребуется от органов опеки.

   Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.

   Альтернативный вариант законной сдачи жилья – организоваться как индивидуальный предприниматель. ИП будет обязан оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Еще можно приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник тоже регистрируется как ИП.

Патент действует максимум год. Получение дохода от сдачи квартиры по закону не может считаться прибылью от предпринимательской деятельности. А регистрация ИП нужна только для того, чтобы СНИЗИТЬ налоговое бремя, по сравнению с теми, кто платит налоги как физическое лицо – 13 % (НДФЛ).

   Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый   не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его.  Поэтому извещать участкового не требуется.

Где найти квартиросъемщиков?

   Можно обратиться в агентство недвижимости, там вам подберут квартиросъемщика и предоставят некоторые гарантии, но за эти услуги придется заплатить.

Можно найти «клиента» самостоятельно через друзей или объявление, но тогда вам придется самим оценить  добропорядочность вашего арендатора.

В любом случае, контролировать арендаторов нужно, проверять коммунальные платежи, содержание жилья, отзывы соседей.

Как правильно оформить аренду?

   Договор найма бывает краткосрочным и долгосрочным( от 1 года и дольше). Существуют договоры, которые заключаются между юридическим  и физическим лицом. Любой договор должен заключаться в письменной форме.

ВНИМАНИЕ: помощь в заключении договоров с нашей стороны сейчас идет по выгодной акции – Договор за 1 000 рублей.

   В договоре в обязательном порядке следует указать:

  1. собственника;
  2. тех, кто собирается проживать в квартире;
  3. размер оплаты;
  4. сроки оплаты каждый месяц или установить иную периодичность.

    Нужно прописать, состояние передаваемого в аренду имущества, его перечень – это будет акт-приемки квартиры. Важно прописать, как разрешено использовать,  предоставленное в наем, имущество, что  будет считаться порчей, какие  санкции предусмотрены  за поломки.  

   В этом пункте, хорошо предусмотреть обеспечительный платеж, который «заработает» в случае порчи Вашего имущества. Можно указать, что дозволено делать в квартире, например:

  • можно ли держать домашних животных или устраивать шумные праздники, приглашать гостей или позволять ночевать кому-то, кто не является арендатором;
  • можно ли жить в квартире с детьми и т.д. на усмотрение собственника.

   Чем более подробно вы опишите что можно, а что нельзя в Вашем жилье, тем меньше споров возникнет потом и тем проще доказать свою правоту в суде, при необходимости.

Рекомендуется, также прописать график посещения квартиры ее собственником с целью контроля состояния жилого помещения и аккуратности по части коммунальных платежей.

Правильно составленный и правильно зарегистрированный договор найма является юридическим документом, может приниматься к рассмотрению в судах. Читайте еще советы, как составить договор аренды помещения по ссылке на основной части сайта.

Страхование гражданской ответственности

    Как ни старайся, но полностью отвечать за других людей не получится. Поэтому, когда жилье сдается в аренду, страхование гражданской ответственности может оказаться очень полезным.

Ведь в случае потопа, все вопросы возмещения будут все равно к вам  – вы же собственник.

А если это не соседи, а магазин мехов, под вашей квартирой? Суммы убытков возрастут в разы! Где гарантия, что ваши арендаторы не затопят, не спалят, не причинят иного глобального вреда, не только вашей квартире, но и другим площадям? Стоит подумать.

Смотрите еще рекомендации по составлению договоров на нашем канале:

Как правильно сдать квартиру в аренду: подробная инструкция

Как правильно сдать квартиру квартирантам

Сдать квартиру в аренду – это получать ежемесячный пассивный доход. Однако в этом деле лучше не спешить, а узнать заранее все тонкости и нюансы. Читайте в статье, как правильно сдать квартиру в аренду, можно ли сдавать муниципальную или ипотечную жилплощадь и какие особенности следует учесть.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

Если вы хотите сдавать квартиру в аренду, не прибегая к помощи посредников в виде различных агентств, стоит быть готовыми к тому, что это на начальном этапе займет много времени. Несмотря на возможные сложности и затраты, лучше и выгоднее сдавать квартиру законно. И вот почему:

  1. Вы сможете не бояться, что квартирант внезапно съедет с занимаемой жилплощади, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Когда вы сдаете квартиру законно, с оформлением договора и выплатой налогов, вы можете не опасаться, что попадете на недобросовестного жильца.
  2. Вы гарантировано будете получать ежемесячный доход. Этого, к сожалению, зачастую нельзя сказать о ситуации, когда квартира сдается в аренду родственникам или друзьям. Единственный плюс от таких квартирантов – то, что вы будете знать их лично.
  3. Сдавать квартиру официально – это заранее иметь возможность рассчитать будущие расходы на содержание жилья. Все пункты расписываются в договоре аренды.
  4. Вы сможете не опасаться визита или звонка из налоговой службы. Если вы сдаете квартиру законно, вас никто не обвинит в сокрытии доходов.

Квартиру выгодно сдавать хотя бы потому, что пустующая жилплощадь все равно будет требовать оплаты за услуги. Сдавая квартиру в аренду, вы будете уверены, что расходы на ее содержание окупятся в несколько раз.

Как правильно сдать квартиру – оформление и документы

Первое, что вам нужно знать – никогда не договаривайтесь окончательно о сдаче квартиры в аренду, пока не увидите лично потенциального жильца. Конечно, вы сможете пообщаться одним из множества способов видеосвязи, но рекомендуется предварительно встретиться с квартиросъемщиком «вживую».

Никогда не сдавайте квартиру на длительный срок без правильного оформления договора аренды. Даже если жилплощадь сдается друзьям или родственникам. Так вы обезопасите себя от возможных неприятных ситуаций. Кроме того, в таком договоре будут прописаны все права и обязанности сторон.

Договор аренды не может быть заключен без следующих документов:

  • подтверждения прав собственности на квартиру;
  • общегражданских паспортов сторон договора;
  • выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
  • списка лиц, зарегистрированных в квартире.

Если квартира находится в долевой собственности, вам необходимо получить согласие на сдачу в аренду от сособственников. Это может быть сделано тремя способами:

  1. Сособственник пишет согласие собственноручно и заверяет его нотариально.
  2. Оформление доверенности на одного из собственников квартиры, чтобы он мог заниматься всеми вопросами без привлечения сособственников. Доверенность заверяется у нотариуса.
  3. Личное присутствие всех собственников жилья при составлении договора аренды.

Если вы сдаете квартиру физическому лицу, оформляется договор найма. При этом его не обязательно регистрировать. При сдаче квартиры юридическому лицу заключается договор аренды. При сроке договора от года его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Официальный договор о сдаче квартиры в аренду необходим в первую очередь собственнику. Отсутствие договора – неоправданный риск для арендодателя. При возникновении вопросов, касающихся правильного оформления сдачи квартиры в аренду, рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Согласно законодательству, сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. Такая квартира находится у заемщика в собственности, но с некоторыми ограничениями. Тем не менее, он также может ею пользоваться, владеть и распоряжаться.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ, в отношении квартиры в ипотеке есть допустимый предел правомочий. Собственник обремененного жилья не может своими действиями нарушать интересы заинтересованных третьих лиц. В данном случае третьим лицом будет банк, предоставивший ипотеку.

Отношения с банком, в котором оформлена ипотека на квартиру, регулируются не только гражданским законодательством, но и ФЗ № 102 «Об ипотеке».

В ст. 29 ФЗ № 102 говорится, что заемщик вправе:

  • использовать обремененную квартиру по прямому назначению (жить в ней);
  • извлекать из нее возможный доход.

Соответственно, сдавать квартиру в ипотеке в аренду можно. Однако следует учесть, что залогодатель имеет право оберегать залоговое имущество от порчи. Посягательство третьих лиц (в данном случае арендатора квартиры) включено в список возможных причин порчи имущества.

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

В ситуации, когда вопрос касается муниципального жилья, ответ однозначно отрицательный. Но это не окончательный запрет.

Вы можете получить разрешение от собственника квартиры (государства или муниципалитета). Для этого необходимо соблюсти ряд условий и получить согласие всех зарегистрированных на муниципальной жилплощади людей.

Еще один важный момент. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, вам потребуется получить разрешение на сдачу жилья также в органах опеки и попечительства. Решение будет положительным, если ребенку предоставляется другое жилье, соответствующее по метражу и условиям проживания квартире, которую планируется сдать в наем.

Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру?

Если вас интересует, как сдавать квартиру правильно и официально, то без вопроса налогообложения не обойтись. Конечно, вы можете сдать квартиру и не платить налоги, но в этом случае вы не можете быть уверенны, что на вас не донесут бдительные соседи и вам не придется иметь дело с государственными органами.

Если сдавать квартиру по закону, то не обязательно становится индивидуальным предпринимателем. Налог будет рассчитываться исходя из размера арендной платы, которая указывается в договоре аренды или найма. Ставка равна 13 % от фактически полученного дохода.

Предусмотрены также случаи, когда процентная ставка повышается до 17 %. Это касается лиц, чей доход от сдачи квартиры в аренду превышает десять МРОТ.

Как выгодно сдать квартиру в аренду? Определяем размер арендной платы

Чтобы определить размер арендной платы и не продешевить, изучите рынок аренды жилья, аналогичного вашей квартире. На стоимость аренды влияют следующие критерии:

  • транспортное сообщение (удаленность от метро и остановок общественного транспорта);
  • инфраструктура (если возле дома находятся все необходимые организации – поликлиника, школа и т.д., то арендная плата будет выше);
  • наличие бытовой техники;
  • наличие мебели;
  • состояние квартиры;
  • жилая площадь помещения;
  • расположение района (квартиры в центре населенного пункта стоят дороже).

Ежемесячные платежи за квартиру арендатор может передавать вам лично или посредством какого-либо перевода (банковского, почтового и т.д.). Этот момент должен оговариваться заранее.

Еще один способ узнать размер арендной платы, чтобы сдать квартиру выгодно – позвонить в любое агентство недвижимости.

Как правильно по закону сдать квартиру квартирантам? Нюансы для собственника

После заключения договора в него нельзя внести какие-либо изменения. Проследите, чтобы в договоре аренды или найма обязательно были прописаны следующие пункты:

  • размер и сроки выплаты арендной платы;
  • степень разрешенного использования арендуемого имущества;
  • вопрос оплаты коммунальных платежей;
  • порядок проверки состояния квартиры собственником;
  • порядок возмещения возможных убытков арендодателю.

Перед составлением договора аренды или найма рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Также следует учесть, что если арендатор захочет сделать в квартире ремонт, его результаты принадлежат собственнику жилплощади. Все работы возможно проводить только с согласия собственника. Его следует оформить письменно, чтобы избежать недоразумений в будущем. Без согласия собственника менять что-либо в квартире запрещено.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Как правильно сдать квартиру квартирантам

Имея «лишнюю» жилплощадь, многие хотели бы использовать её в качестве дополнительного источника дохода. Однако не все знают, как правильно сдать квартиру, чтобы не нарваться на мошенников.

Определение стоимости

Прежде чем давать объявление об аренде, необходимо определиться с её стоимостью самостоятельно самыми простыми способами. Цена складывается из двух составляющих:

  • района, в котором расположена квартира;
  • размеров и технического состояния жилплощади.

Сначала следует ознакомиться с другими объявлениями, предлагающими аналогичное жильё в этом районе.

Величина арендной платы будет ощутимо выше, если квартира имеет удобное расположение в центре города или находится в районе с развитой городской инфраструктурой. Важно также наличие современных транспортных развязок.

Если всё это есть, то каждый может с уверенностью заявлять: «Я сдам квадратные метры по лучшей цене и быстро».

Необходимо самому оценить состояние своей квартиры с точки зрения будущего жильца:

  • насколько она чиста и уютна;
  • исправна ли проводка;
  • сдавалась ли квартира ранее;
  • не протекает ли сантехника в сдаваемом помещении.

Если позволяют средства, желательно произвести недорогой ремонт. Чем привлекательнее выглядит квартира, тем быстрее найдутся желающие арендовать её.

Нужно оплатить все текущие коммунальные платежи, отключить городской телефон, забрать ценные вещи. Важно перед сдачей квартиры оформить на неё страховой полис.

Он потребует небольших затрат, но поможет в случае конфликтов с соседями. Стоит застраховать также ответственность третьих лиц.

Необходимые документы

Как же сдать квартиру в аренду правильно? Сдавать жильё в официальном порядке имеет право лишь её владелец или человек, обладающий доверенностью на право заключения договора аренды по просьбе собственника, заверенной нотариусом.

В тех случаях, когда жилплощадь принадлежит государству, согласно законам, сдача её внаём возможна лишь с согласия муниципалитета. Наниматель может потребовать документы на собственность, чтобы удостовериться в их подлинности.

Показывая, ни в коем случае нельзя их отдавать.

При наличии нескольких собственников должно иметься их согласие на аренду, заверенное нотариусом. Подобный документ нужен и при сдаче внаём комнаты в общей квартире.

Только при соблюдении всех этих условий договор аренды, если его срок превышает один год, получит регистрацию в росреестре. Если имеется жильё в ипотеке, возникает вопрос о том, как законно сдать квартиру, чтобы избежать штрафов? Для этого необходимо иметь разрешение банка на сдачу её внаем.

Поиск арендатора

Арендатора можно быстрее найти через агентство недвижимости. У таких организаций есть регулярно обновляющаяся база данных. Они могут также подготовить и необходимые документы.

В то же время самостоятельно проведённые действия по поиску нанимателя и сдаче квартиры позволят сэкономить деньги на услугах агентов, хотя и займут больше времени.

  Поиск арендатора можно вести с помощью объявлений в газетах и на веб-сайтах.

Если нашёлся человек, готовый снять квартиру, необходимо заключить с ним договор о найме жилья. Он нужен обеим сторонам для защиты их прав в случае появления спорных моментов. Многие не видят необходимости в таком документе. Однако доверчивость и юридическая безграмотность могут стать причиной неприятных последствий.

Совет!

Наниматель может съехать с квартиры, не заплатив за неё. Он также может жить в ней, отказываясь платить.

Некоторые недобросовестные съёмщики арендуют квартиру, а потом сами сдают её нескольким людям, приехавшим на заработки.

Как же правильно сдать квартиру квартирантам, чтобы застраховать себя от таких людей? В этих случаях договор станет подтверждением факта аренды, позволяющим через суд выселить мошенника или взыскать с него деньги.

Составление договора найма жилья

Договор должен быть составлен правильно. Необходимо распечатать его в двух экземплярах. Если составленный документ является договором найма жилого помещения, можно его заполнить от руки. Если же предусматривается заключение арендного договора с юридическим лицом, его может оформить штатный сотрудник фирмы-арендатора. В документе нужно указать:

  • реквизиты сторон, между которыми будет заключаться договор;
  • если в квартиру въезжают и другие лица, их паспортные данные также нужно указать;
  • необходимо оговорить все права и обязанности сторон, касающиеся оплаты коммунальных услуг, платы за аренду, содержания помещения в чистоте, отношений с соседями и т. д.;
  • нужно прописать в документе условия его досрочного расторжения;
  • следует оговорить также возможность и время посещения квартиры владельцем для проверки;
  • на обоих экземплярах проставляются подписи сторон.

Есть ещё следующие особенности.

  • По закону, если договор аренды заключается на срок до одного года, его не надо нигде регистрировать.
  • Договор найма не требует обязательной регистрации в любом случае.
  • Однако договор лучше заключать сроком не более 11 месяцев. В нынешнем законодательстве остались ещё положения о правилах съёма жилья. Согласно им, съёмщик, проживший в квартире более 11 месяцев, имел право проживать в ней и далее, несмотря на расторжение договора.

Акт приёма-передачи

Следующим необходимым документом станет акт приёма-передачи. Он также должен быть составлен в двух экземплярах. Подписывается собственником и съёмщиком. В акте подробно описываются мебель и бытовая техника, имеющиеся в наличии, их состояние. Отдельно отмечаются какие-то повреждения, чтобы потом в них не обвиняли нанимателя квартиры.

После оформления и подписания основных документов съёмщик передаёт деньги за месяц или несколько месяцев в зависимости от того, что прописано в договоре, и взамен получает ключи от квартиры. Пишутся расписки, удостоверяющие эти действия. В них указываются паспортные данные сторон, дата и сумма прописью.

  • У арендатора остаётся расписка в том, что он внёс арендную плату за определённый период.
  • Арендодатель получает расписку в том, что он передал ключи.

Чтобы защитить себя от вероятных рисков, можно взять залог. Обычно его размер равен стоимости месячной аренды. Он является страховкой последнего месяца оплаты, если вдруг съёмщик скроется раньше срока.

Соблюдение договорённостей

Во избежание штрафа следует предоставить квартиросъёмщику временную регистрацию на период действия договора. При её наличии обозначенная мера не грозит владельцу квартиры.

Периодически надо контролировать съёмщика квартиры. Конечно, не следует делать этого слишком часто, но время от времени проверка необходима. Можно проводить её в день арендной платы, приходя раз в месяц. Сдав квартиру в наём физическому лицу, следует заранее предупреждать о посещении, не пугая жильцов неожиданным визитом. О проживании посторонних людей можно узнать у соседей.

Нужно постараться соблюдать все условия по договору. Нельзя повышать арендную плату в этот период или досрочно выселять арендатора, если он со своей стороны не нарушил ни одного важного пункта. Если же возникла острая необходимость расторгнуть договор, нужно подыскать жильцам другое место.

Если в договоре найма не указан срок его действия, то расторгнуть его можно, предупредив жильцов об этом за три месяца. Иначе никак нельзя. После истечения срока действия договор найма можно продлить, составив акт продления. В нём можно оставить прежние договоренности или прописать новые условия проживания и оплаты.

Обязанность по уплате налогов

В Налоговом Кодексе России прописана статья об обязанности лица, получившего доход, уплатить с него налог. Ставка зависит от статуса гражданина, проживающего на территории страны. Для жителя РФ она составляет 13 % от полученного дохода – это то, что нужно отдать, чтобы сдать квартиру официально.

Налог платится один раз в год со сдачей декларации, подтверждающей получение данного дохода. В случае неуплаты грозит штраф в размере, равном 20-40 % от суммы прибыли.

Если собственник жилья не является гражданином РФ и не проживает на территории страны более 183 дней, он обязан уплатить налог в размере 30 % от полученного дохода. Такой же взнос должен уплатить и гражданин России, проживающий в другой стране.

Упрощённая система

Существует и другой вариант. Он требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, находящегося на упрощённой системе налогообложения. Она предусматривает уплату всего 6 % от размера доходов или 15 % от размера прибыли. Если человек является владельцем нескольких квартир и сдаёт их, ему в обязательном порядке придётся оформить ИП.

Применение упрощённой системы налогообложения – это удобный способ, как сдать квартиру в аренду самостоятельно и существенно сэкономить деньги. Авансовые платежи, которые надо отсчитывать каждый квартал, идут нарастающим итогом, и к концу отчётного года их сумма будет равна начисленному налогу на арендную плату за год.

Если арендодатель уплачивает взносы в ПФР и ФСС, то сумма налога уменьшится на эту величину. В целях налогового учёта необходимо также вести книгу доходов и расходов.

Приобретение патента

Ещё одним вариантом, позволяющим сэкономить деньги, является приобретение патента на сдачу в аренду жилья. Этот способ также требует регистрации в качестве ИП. Для расчёта годовой суммы налога исходят из предполагаемого дохода за год. Он устанавливается законодательно. Сумма налога составляет 6 % от годового дохода.

Патент можно покупать на несколько месяцев. Ещё вариант – приобрести его на весь год. Патент, купленный на срок от шести месяцев и до года, позволяет производить уплату налога поэтапно:

  • третья часть всей суммы уплачивается не позднее 25 следующих за покупкой патента дней;
  • оставшуюся часть можно уплатить за месяц до конца налогового периода.

Изучив все способы, как правильно сдавать квартиру в аренду, можно застраховать себя от многих неожиданностей как со стороны налоговой службы, так и со стороны разного рода мошенников.

Как сдать квартиру в аренду официально и правильно?

Как правильно сдать квартиру квартирантам

С ростом общего благосостояния граждан и интенсивным строительством в жилищной сфере у многих людей в последнее время появляются свободные квартиры, которые они пытаются сдавать в аренду. Сдача жилья в аренду в первую очередь объясняется желанием получить дополнительный доход и сэкономить на коммунальных платежах. 

Все это, конечно, хорошо, но при этом большинство собственников не имеют представления, как правильно сдавать лишние метры. Чтобы средства в семейный бюджет поступали на регулярной основе, необходимо знать ряд тонких моментов — как избежать штрафных санкций, где искать клиентов, как не допустить порчу имущества, как сэкономить на налоговых отчислениях и прочее.

По закону сдавать жилье в аренду имеет право только непосредственно владелец помещения либо его доверенное лицо, имеющее письменно подтвержденный документ на такие действия.

 Но здесь есть свои определенные нюансы:

  • Если собственник жилья является его единственным владельцем, то и сдавать квартиру имеет право только он.
  • Если права на квартиру принадлежат сразу нескольким лицам, то для оформления сделки потребуется согласие каждого из них. В этом случае возможны два варианта — либо все участники присутствуют в момент сделки и подписывают договор, либо для этой цели выбирается только один, но при этом все должно быть оформлено нотариально.
  • Если сдается неприватизированная квартира, по закону принадлежащая государству, то должен быть заключен с муниципалитетом специальный договор поднайма. При этом опять же должно быть получено согласие всех лиц, прописанных на данной жилплощади.
  • Встречаются и такие случаи, когда сдаются в аренду помещения, приобретенные по ипотечному кредиту. В этом случае обязательным условием является письменное разрешение банка. Лучше такое разрешение получить, иначе в случае обнаружения банком такого факта, возможны карательные меры — штраф или требование досрочно погасить кредит.

Статья, прочитав которую, вы узнаете, как найти квартиру без посредников.

Стоимость сдаваемой квартиры

Первым условием удачной сделки по сдаче квартиры внаем является адекватная оценка ее стоимости, которая формируется, как правило, из двух факторов:

  • В каком районе она расположена. Например, в центре города будет одна цена, а где-то на окраине — совсем другая. По уверениям риэлтеров, наибольшим спросом пользуются помещения в новых и кирпичных домах, желательно с выделенной парковкой. Также большое значение имеет развитая инфраструктура района — близость школ, детских садов, супермаркетов и др.
  • Состояния самой жилплощади. Арендаторам нравятся квартиры с хорошим ремонтом, где все краны, трубы, сантехника в исправном состоянии и надежно функционируют. И если при этом еще имеется встроенная бытовая техника и интернет, то отбоя от жильцов точно не будет.

Слишком высокая цена отпугнет арендаторов и они начнут искать что подешевле, ведь конкуренция в этом сегменте рынка довольно высокая и предложений хватает. С другой стороны, низкая стоимость может привлечь большое количество неплатежеспособных граждан и ежемесячное «выбивание» долга с них может стать для вас обыденным явлением.

Поэтому совет здесь может быть таким — позвоните или еще лучше лично посетите несколько агентств недвижимости и проконсультируйтесь.

Опытный риэлтор, отталкиваясь от состояния квартиры и расположения дома, может сразу сказать примерную стоимость аренды. Но, поскольку в разных агентствах цены могут сильно колебаться, имеет смысл обзвонить несколько риэлторских контор.

На какой срок сдавать?

Тут тоже имеются два варианта и зависят от предпочтений владельца жилплощади — можно оформить долгосрочный договор, рассчитанный на несколько лет и с ежемесячной оплатой. Или же сдавать квартиру посуточно. Оба способа имеют свои плюсы и минусы.

Помесячная оплата, которая и практикуется в большинстве случаев, является более спокойным вариантом. Если попадется хорошая семья со стабильным заработком, то пассивный доход «на автомате» вам обеспечен на долгое время.

Преимущество посуточной аренды в том, что дает собственнику неплохо заработать — 5-6 дней использования жилья в этом качестве равносильна месячной стоимости обычной аренды.

Но в большинстве своем клиентами будут не совсем надежные товарищи — подвыпившая молодежь, командировочные и др. После таких граждан обнаружить в квартире совершенный бедлам, отсутствие некоторых вещей совершенно обыденное явление.

Общее состояние и ремонт квартиры

Каждый арендодатель желает быстро сдать квартиру, причем надежным жильцам и за хорошую цену. Чтобы желание стало реальностью необходимо соответствующим образом подготовиться. Если сдаваемое помещение долго не знало ремонта, то нужно сделать хотя бы косметический ремонт — обновить обои, старую сантехнику, постелить новый линолеум и прочее.

Вследствие этих мер, квартира примет более презентабельный вид и оставит положительное первое впечатление. Да и вы сами будете чувствовать себя более уверенно при назначении цены.

Чтобы повысить комфортное проживание арендаторов можно оснастить квартиру необходимыми бытовыми приборами — телевизором, электроплитой, стиральной машиной, а также предметами мебели.

Но если собственник ограничен в средствах, то лучше полностью освободить ее от ненужных предметов типа старой мебели и сломанных стульев.

Тем более что большинство квартиросъемщиков предпочитают пользоваться собственным имуществом.

Где же найти жильцов? Есть четыре варианта решения проблемы:

  1. Обратиться в агентство недвижимости. Сотрудники компании предложат вам множество вариантов с предоставлением некоторых гарантий, но за их услуги необходимо заплатить. Тем не менее обращение к ним имеет ряд преимуществ:
  • риэлторы, особенно давно работающие в этом бизнесе, хорошо знают рынок, поэтому быстро установят оптимальную цену и найдут клиента;
  • учтут все нюансы сделки и составят грамотный договор;
  • при возникновении каких-либо форс-мажорных ситуаций берут на себя улаживание всех проблем и конфликтов.
  1. Подать объявление в интернете или через газету. Также высокоэффективна реклама в «бегущей строке» на телевидении.
  1. Идеальным вариантом было бы найти клиента через родственников, друзей и знакомых. В этом случае можно быть спокойным за оплату, свое имущество, так как вряд ли люди, пришедшие по протекции, будут вести себя неадекватно. Даже если они сбегут, не заплатив за аренду, их всегда можно будет отыскать.
  1. Сдавать в аренду своим знакомым, родственникам. Поскольку народ российский отличается широтой души, вряд ли собственник потребует с родственника денег, но оплачивать коммунальные услуги тот будет просто обязан.

При выборе любого варианта, конечно, следует контролировать ситуацию — надлежащее состояние жилья, коммунальные платежи, нет ли жалоб от соседей и т. д.

Кого пускать?

От грамотного решения этого вопроса зависит и бесперебойное поступление денежных средств, и сбереженные нервы. Как показывает практика, найти действительно хорошего квартиросъемщика, устраивающего собственника во всех отношениях, дело довольно сложное, если не сказать невозможное. Надо полагаться на свой жизненный опыт и интуицию.

Даже если человек пришел по рекомендации хороших знакомых, нужно попытаться узнать как можно больше информации о нем.

Собственник имеет законное право поинтересоваться о месте работы претендента, его вредных привычках, сколько человек будут проживать с ним и даже заглянуть в паспорт.

Немаловажным обстоятельством при выборе арендатора является срок будущего проживания. Сдача жилья на несколько месяцев нерентабельна — через короткое время опять придется заниматься этой проблемой. Если он планирует заселиться на длительное время, то это будет большим плюсом в его пользу.

Психологи утверждают, что то или иное решение человек принимает обычно в первые минуты разговора. Первое впечатление, конечно, может быть обманчивым, но жизнь довольно часто опровергает это выражение.

Аренда

Собственник жилья имеет полное право контролировать квартиросъемщика — его обращение с жильем и вашим имуществом. Для этого достаточно посещать сдаваемое жилье раз в месяц.

Также по закону арендатор не имеет права менять входные замки. Исключением может стать только форс-мажорная ситуации в виде кражи или пожара. Но при этом обязан дать копии ключей хозяину помещения.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Как правильно сдать квартиру квартирантам

Арендные взаимоотношения участников договора коммерческого найма должны оформляться с соблюдением действующего законодательства. Согласно правилам, арендодатель предоставляет арендатору пригодную для проживания жилплощадь. Квартирант обязан использовать жилой объект по назначению, вовремя оплачивать проживание и соблюдать отраженные в соглашении правила.

Сдача квартиры в аренду представляет собой юридическое действие, затрагивающее некоторые обязательные установки, знание и соблюдение которых надежно защитит интересы владельца квартиры. Невнимательность, отсутствие правовых знаний повышает риски и влечет за собой конфликтные ситуации. Предлагаем вам ознакомиться с основными рекомендациями по грамотному сопровождению аренды жилплощади.

Основные моменты оформления договора аренды

Участники соглашения прописывают в документе стандартные положения, касающиеся оплаты, сроков и содержания квартиры. По желанию сторон, документ может быть расширен дополнительными условиями, удовлетворяющими обе стороны. Правом предоставления жилого объекта в найм обладает собственник или его доверенное лицо.

Типичной является ситуация, когда квартиру предлагает в аренду родственник проживающего в ином населенном пункте владельца. Такое обстоятельство считается законным и не противоречит ГК РФ, при наличии нотариально заверенной доверенности на осуществление подобной юридической операции. Распорядиться возможностью предоставления найма можно при выполнении обязательных условий:

  • 1. Распоряжаться недвижимостью имеет право только владелец, имеющий свидетельство на право собственности.
  • 2. При совместном владении, независимо от выделенных долей, участие в оформлении договора найма должен принимать каждый из собственников. Потребуется присутствие и подписание арендного соглашения всеми владельцами или наличие нотариальной доверенности на имя одного из них на совершение сделки. Если собственником является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, документ за него подписывает родитель или опекун, обладающий официальными полномочиями.
  • 3. Сдача муниципального объекта, занимаемого на правах социального найма, позволена законом. При этом варианте необходимо согласовать проводимую сделку с собственником, то есть жилищным отделом муниципалитета. Наличие разрешения избавит арендодателя от возможных проблем при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Документ должен быть согласован и завизирован со всеми зарегистрированными в квартире жильцами.
  • 4. Предложения об аренде членов семьи собственника должны подкрепляться нотариальной доверенностью, как иных официальных представителей. В тексте документа отображаются данные о доверенности, отмечается согласие квартиранта иметь юридические отношения с представителем владельца недвижимости.
  • 5. Развитие рынка ипотечного кредитования привело к многочисленным случаям сдачи в найм залогового имущества, которым является квартира. Участники сделки рискуют получить неприятности, если действие производится без согласования кредитора. В ипотечном договоре прописываются штрафные санкции и иные ограничения, наказания за сдачу квартиры в аренду. Внеплановая проверка банковской службой может привести к выселению квартиранта и требованию к заемщику досрочно погасить ипотечные обязательства.

Скачать бланк договора аренды квартиры

Скачать бланк договора аренды (найма) квартиры

Скачать бланк передаточного акта к договору аренды (найма) квартиры

Скачать бланк расписки в получении платы за аренду квартиры

Как найти арендатора и заключить договор аренды

Основными вопросами, встающими перед арендодателем, являются поиск претендента, расчет арендной платы и подписание договора, отражающего юридические взаимоотношения сторон.

Каждый вопрос требует продуманных шагов и взвешенного отношения. Кроме прочего, перед собственником возникают законодательные требования об уплате налога за получаемый доход.

Правила получения платежей могут устанавливаться различным образом, устраивающим участников соглашения.

Сдавать свою недвижимость можно лично или воспользоваться услугами агентства, оба пути имеют преимущества и отрицательные моменты.

На рынке недвижимости всегда присутствовали недобросовестные риэлтеры, которые применяют различные мошеннические схемы. Контролируя процесс, владелец может анализировать происходящее и доверять собственным предпочтениям. Экономя затраты на оплату посреднических услуг, следует понимать всю ответственность за происходящее и тщательно соблюдать инструкции.

Лицензированное и дорожащее своей репутацией агентство снимает с арендодателя временные затраты, корректно составляет договор аренды и проводит сделку согласно актуальным правовым нормам. Практический опыт, отсутствующий у владельца квартиры, имеется у профессиональных риэлтеров, что дает им следующие преимущества:

  • знание конъюнктуры рынка позволяет выдвигать адекватную на текущий момент цену аренды;
  • специалист самостоятельно разрабатывает имеющуюся базу желающих снять жилье, отбирает подходящие кандидатуры;
  • ответственность за заключение и соблюдение правил несут участники сделки, но агентство может консультировать обе стороны по возникающим спорам и помогать преодолеть непредвиденные обстоятельства;
  • согласуясь со своим практическим опытом и знанием правовых норм, сотрудник агентства точнее предусмотрит все положения документа, тем самым снизив риски сторон.

Участники арендного процесса могут не обратить внимание на особенности конкретного соглашения, не указать дополнительные условия, допустить непроизвольные или преднамеренные отклонения от стандартного образца.

Квалифицированный риэлтер, составляющий арендные соглашения регулярно, выявит сомнительные моменты и укажет на них клиенту. Оптимальным вариантом будет, если арендодатель обратится с знающему профессионалу, опытному сотруднику риэлтерской фирмы.

Избежать мошеннических действий со стороны недобросовестных специалистов можно, если обращаться в работающую несколько лет на рынке фирму. Необходимо внимательно отнестись к подписанию соглашения с компанией.

Совет!

Если вашу квартиру берут в работу и начинают ее предлагать потенциальным квартирантам, то владельцу должны регулярно сообщать о всех возможных предложениях.

Договорные отношения с агентством, оформленные документально, могут предусматривать исполнение штрафных санкций и требования неустойки за неисполнение и не своевременное выполнение обязательств обеими сторонами. Подписывать документ стоит после тщательного изучения всех предложенных условий предоставления услуги.

При личном поиске квартирантов, потребуется самостоятельное составление арендного соглашения. Следует помнить, что документ имеет юридическую силу, поэтому перед подписанием желательно проконсультироваться со специалистом, чтобы максимально обезопасить себя.

Значение договора найма

Грамотный, с юридической точки зрения, документ является гарантией при возникновении досудебных и судебных споров. Документ может быть напечатан или заполнен от руки, нотариальное заверение не требуется. Если вопрос стоит о долгосрочной договоренности или особых условиях, отличающихся от стандартных, то предпочтительно обратиться в нотариат за официальным заверением контракта.

В зависимости от правового статуса квартиры, предпринимается непосредственная аренда или поднайм.

Последний случай, когда жилплощадь является муниципальным объектом или залоговым имуществом по ипотеке, необходимо получить письменное согласие администрации или банка.

Документ должен содержать личные данные сторон, срок проживания, размер платы, дату ежемесячного расчета и порядок передачи средств. Оплата может передаваться лично, производиться перечислением безналичных платежей на карту собственника.

По желанию сторон, в текст включаются важные для них пункты, индивидуальные в каждой конкретной ситуации. Практикующие специалисты по сдаче недвижимости рекомендуют обратить внимание на следующие моменты:

  • данные о местоположении сдаваемого объекта недвижимости не должны допускать разночтения, координаты требуется сопоставить с документами на квартиру, например, свидетельством на право собственности;
  • количество квартирантов с указанием паспортных данных. Если при проверке будут обнаружены жильцы, не предусмотренные обязательствами, то факт является основанием для досрочного расторжения договора или изменением условий оплаты;
  • составляется опись оборудования, мебели и предметов обихода с оценочной стоимостью, находящихся в квартире и предоставляемых к пользованию. Наниматель, соглашаясь с предложенной оценкой, может внести дополнительные пункты о возможном ремонте и режиме его оплаты. Ответственность за порчу устанавливается в обязательном порядке, чтобы избежать спорных моментов;
  • контроль за состоянием квартиры и сохранностью имущества должен проводиться с указанной периодичностью. На практике, проверка состояния совпадает с получением платежа, если он осуществляется наличными. Квартирант имеет право отказать в визите владельца, если такое действие не совпадает с подписанными условиями;
  • оплата коммунальных услуг может быть включена в стоимость аренды или погашаться отдельными платежами. Следует оговорить платежи за интернет, кабельное телевидение, телефон и другое дополнительное оборудование, требующее регулярных платежей. Если оплата электричества, газа и водоснабжения осуществляется по установленным счетчикам, то при заселении первичные показания должны фиксироваться или цифры начала отсчета прописываются документально;
  • порядок и требования, позволяющие досрочно расторгнуть договоренность, возможность возмещения не использованной оплаты и возврат в такой ситуации залоговой суммы за последний месяц проживания отражаются в обязательном порядке;
  • пролонгация отношений устанавливается при согласии сторон и является обязательной для исполнения. Например, пункт о продлении найма может сопровождаться тезисом о допустимом поднятии арендных платежей;
  • внесение залога в размере месячной оплаты за сохранность имущества и последний месяц проживания намного обезопасит владельца квартиры.

Кроме главного документа, регламентирующего отношения сторон, юридическую защиту предоставляют дополнительные акты. Например, отдельным документом может стать акт приемки/передачи предоставленного имущества.

Залог за пользование берется согласно выставленной актом оценки, но может отличаться в меньшую сторону. Когда квартиранты съезжают, то залог возвращается при исправности и наличии предметов обстановки и обихода.

Сдавая жилплощадь, не стоит стесняться и следует сделать копии паспортов всех жильцов, прописанных в договоре. Сверяя личные данные квартирантов, указанные в соглашении, с подлинниками предоставленных удостоверений, владелец жилплощади должен внимательно отнестись ко всем пунктам паспортов.

В случае наступления аварийной ситуации по вине арендатора, ответственность перед понесшими ущерб соседями несет собственник недвижимости. Оговаривая возможность затопления или пожара, следует уведомить квартирантов об ответственности, если квартира застрахована или предложить им самостоятельно оформить страховку.

Налоговые обязанности арендодателя

Доход, получаемый от сдачи недвижимости в найм, облагается налогом по установленным правилам. Если собственник сдает несколько объектов, то он обязан оформиться как индивидуальный предприниматель. Гражданину предоставляется право выбора системы налогообложения, по упрощенной схеме платится 6% без расчета прибыли.

Выбирая общую систему платежей, потребуется производить расчет дохода и с полученной суммы оплачивать ставку в размере 15%. Заключенный в единственном числе арендный договор потребует налогового отчисления в 13% от установленной соглашением суммы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: