Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Содержание
  1. Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?
  2. Обмен приватизированного жилья
  3. Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру
  4. Родственный обмен квартирами соцнайма
  5. Документы при родственном обмене квартир
  6. Обмен квартирами в собственности
  7. Как обменять квартиру
  8. Как происходит обмен квартир
  9. Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов
  10. Обмен жилья: как это происходит?
  11. Как обменять жилье, находящееся в собственности?
  12. Родственный обмен квартирами
  13. Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья
  14. Обмен квартир в собственности
  15. Обмен квартир в собственности менее 3 лет
  16. Как обменять квартиру на квартиру? Порядок процедуры и оформление документов
  17. Причины обмена и цели
  18. Варианты
  19. Риски
  20. Trade-in
  21. Обмен с ипотекой
  22. Обмен с муниципальной собственностью
  23. Налог и пакет документов
  24. Гарантии
  25. Междугородний обмен
  26. Прямой обмен и альтернативный
  27. Как правильно обменять квартиру? Советы юриста!
  28. Как правильно провести сделку по обмену квартиры (прочей недвижимости)?
  29. На какие еще моменты нужно обратить внимание?
  30. Родственный обмен квартирами между близкими: оформление договора мены
  31. Законодательная база
  32. Какие варианты обмена чаще используют
  33. С чего начинать?
  34. Куда необходимо обратиться?
  35. Какие нужны документы?
  36. Стоимость оформления и сроки
  37. Возможные причины отказа
  38. Некоторые особенности

Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

Обмен приватизированного жилья

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства.

В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата.

Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты.

Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади.

Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе.

Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.

2013  такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя.

Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

  1. Наличие паспортов обеих сторон договора.
  2. Документ, который подтверждает родственную связь.
  3. Свидетельство о праве собственности на жилье.
  4. Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
  5. Справка из кадастровых органов.
  6. Техпаспорт жилого помещения.
  7. Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Договор обмена должен быть:

  • Составлен в письменной форме.
  • Нотариально заверенным.
  • В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
  • Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
  • Предоставлен в трех экземплярах.
  • Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Скачать образец  договора родственного обмена квартирами

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье.

Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем.

Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов.

Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным.

В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

  • Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
  • Право на использование жилья оговаривается в суде.
  • Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
  • В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
  • Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

  • Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
  • Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
  • При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
  • Заверенное заявление об обмене квартир.
  • Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
  • Саправка из домовой книги.
  • Документ о состоянии жилого помещения.
  • План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Документы при родственном обмене квартир

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

  • Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
  • Копии паспорта каждого участника обмена.
  • Ордера, полученные на квартиры.
  • Постановление на вселение в новое жилое помещение.
  • Документ о соцнайме предыдущего помещения.
  • Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
  • Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
  • Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Обмен квартирами в собственности

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Меню

— Новости — Обмен квартирами в собственности

Во-первых, количество вновь строящегося частного жилья несоизмеримо больше, чем муниципального, а во-вторых, бесплатная приватизация жилья продолжается. Недавно её срок снова продлили до марта 2017 года.

С 1991 года и до сегодняшних дней (апрель 2016 года) в Москве приватизировано 2,8 миллионов квартир, а муниципальными осталось примерно 400 тысяч квартир и комнат.

С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано.

Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море. Обмен муниципального жилья В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём– это обмен.

Как обменять квартиру

Важно Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре. Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь — ГУП «Московский городской Центр арендного жилья».

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма. И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости). Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный.

Как происходит обмен квартир

Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для родственников существуют какие-то льготы? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей статье. Сразу стоит отметить, что обмен квартир между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между посторонними лицами, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такое понятие, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому данную тему мы будем рассматривать в соответствии с обменом квартир по общим правилам.
Родственный обмен квартиры социального найма Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение.

Обмен жилья: как это происходит?

7. Справка отдела опеки несовершеннолетних (если таковые на жилплощади прописаны или имеют доли). Гарантии Сделки, заключающиеся в обмене одной недвижимости на другую, всегда более сложны, чем обычная купля-продажа.

Эта процедура наверняка потребует профессионального подхода, но даже и в этом случае существуют определённые риски.
Теряется большое количество времени и прилагаются гораздо большие усилия. Только привлечение услуг грамотного риелтора некоторым образом экономит время и нервы.

Особенные риски существуют в проверке документов.

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137). Шаг 5.

Получите в Управлении Росреестра выписки из ЕГРН на жилые помещения Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и о последующем отказе в ней, о чем заявителю выдается уведомление.

Внимание В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке (ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173). Обратите внимание! При обмене жилья возможно возникновение облагаемого НДФЛ дохода. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора.

Родственный обмен квартирами

Пакет документов

  • договор мены;
  • паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
  • нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
  • правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее).

Обмен жилья: как это происходит? А доказать его возмездность проблематично. Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями.

Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним.

Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья

А доказать его возмездность проблематично. Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями. Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса.

Имеют, более того — равное с ним. Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих. А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Обмен квартир в собственности

Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач. Прямой обмен и альтернативный Есть два основных способа квартирного обмена между городами — по прямой и альтернативной технологиям.

Прямой обмен известен с советских времён и осуществляется по взаимному интересу сторон, то есть, например, жители Москвы, желающие переехать в Рязань, должны в Рязани найти желающих переехать в столицу, причём так, чтобы жилые помещения соответствовали пожеланиям обеих сторон. Самое сложное — поиск вариантов. Все существующие способы поиска недостаточно эффективны, даже через Интернет. Поэтому только первая ступень обмена чаще всего длится годами. Второй способ — встречная покупка (альтернатива).

Обмен квартир в собственности менее 3 лет

И только в редакции 2015 года этого постановления мы видим, что строка о возможности обмена неприватизированного жилья на приватизированное исключена. На этот раз, видимо, окончательно.

Что касается других регионов, то трудно составить общую картину, но во многих из них подобный обмен был запрещён гораздо раньше.

Напомним, что кроме непосредственного «честного» обмена схема с обменом приватизированного жилья на неприватизированное применялась при скрытой покупке неприватизированного.


Для этого покупатель «покупал» с помощью посредника подставную недвижимость, которую на самом деле в глаза не видел, а далее эта недвижимость формально обменивалась на неприватизированное жильё продавца. Покупателю доставалась нужная ему квартира, а продавец «продавал» доставшуюся ему по обмену недвижимость посреднику.

Как обменять квартиру на квартиру? Порядок процедуры и оформление документов

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Обмен недвижимости — не самый простой и удобный способ изменения и улучшения жилищных условий. И всё-таки всегда будет актуален вопрос о том, как обменять квартиру на квартиру.

Такого плана сделка в альтернативном её варианте предполагает гораздо более быстрый переезд на новое место, да и хлопот участникам от приготовления и совершения сделки значительно меньше. Существуют самые разные возможности и множество способов того, как обменять квартиру на квартиру.

Наверное, нет экспертов по недвижимости, которые не обсуждали бы и не классифицировали каждый случай. В этой статье будет предоставлен список обычного пакета документов, который придётся собрать до того, как обменять квартиру на квартиру.

Причины обмена и цели

Причин обмена можно перечислить длинный список, и все они с огромной силой побуждают отдельных граждан обменивать своё жильё, менять уже ставшее привычным место жительства. И потому появилось множество способов того, как обменять квартиру на квартиру, в зависимости от условий в каждом отдельно взятом случае.

Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки.

Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость.

Обмен квартиру на квартиру, как утверждают риелторы, может потребоваться и для поправки материального положения, когда большая жилплощадь обменивается на меньшую с доплатой. В этом случае и место для жизни сохраняется, и появляются средства для улучшения качества этой жизни.

Но гораздо чаще в последнее время происходят случаи как раз обратные — сохраняя недвижимость, обмен квартиры на квартиру люди совершают из меньшей в большую, добавляя пространство в виде дополнительных квадратных метров.

Не менее часто обменивается одна большая квартира на две меньшие, если семья решает разъехаться. Такое бывает при разводах, которых сейчас очень много, при разделе наследства или отселении взрослых детей в отдельное жильё. Например, обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную встречается реже.

Здесь причиной может послужить смена района на более престижный или серии дома с более удобной планировкой.

Варианты

В советское время квартиры практически не продавались, поскольку почти все были, как теперь говорят, в муниципальной собственности. Потому такая операция с недвижимостью, как обмен, превалировала.

Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город. Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств. Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий.

И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом. И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Совет!

Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать. В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям.

С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится. Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры. Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять.

Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Риски

И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики.

Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить.

Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно).

Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли. Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой. Денег не хватает, а жить уже негде. Альтернативная сделка этот риск исключает.

Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве.

Trade-in

Это способ называется Trade-in, при котором обменивающий жильё клиент быстро переезжает в новостройку, а в счёт оплаты принимается его старая квартира. В настоящее время в столице этот способ является довольно востребованным.

Способ удобный и быстрый — вся сделка занимает от силы три дня.

Конечно, вторичный рынок пока преобладает по численности сделок, но всё больше людей хотят обменять старый дом на новостройку, и всё чаще практикуется этот способ, позволяющий сделать выгодно даже обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную.

Московская реновация теперь движется в этом же направлении. Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка — ничуть не экзотика.

Подобная услуга есть в перечне любого уважающего себя агентства недвижимости.

Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).

Обмен с ипотекой

Вопросы по обмену квартиры, которая находится в ипотеке, поднимаются довольно часто.

Это ещё одна достаточно сложная разновидность работы с недвижимостью причём с течением времени она становится всё более распространённой, поскольку весьма значительная доля квартир покупается в кредит.

Эта операция требует не только одобрения, но и непосредственного участия того банка, который кредитовал покупку жилья.

Техническая сторона этой сделки заключается в том, что единовременно заключены бывают не один, а два договора: один из них — по продаже, а второй — по покупке.

Покупатель при продаже квартиры должен выплатить долг банку вместо продавца, либо на него переводятся долговые обязательства. Последнее банки делают более чем неохотно.

Кроме того, на квартиру банком налагается обременение одновременно с переоформлением, и это в дальнейшем не позволит новому владельцу продать эту недвижимость до полного расчёта по долгу.

Обмен с муниципальной собственностью

Ещё одна разновидность — обмен собственной квартиры на муниципальную, и наоборот. Нужно сказать, что огромная часть недвижимости даже в столицах ещё не перешла в частное владение, и в городских фондах достаточно много собственности муниципальной.

Это, безусловно, не значит, что такую квартиру невозможно обменять. Все граждане страны имеют одинаковое право претендовать на лучшие жилищные условия.

Можно сменить район или расширить жилплощадь, но единственный способ, который позволяет сделать это, — обмен квартиры на новую.

Способы купли и продажи здесь работать не могут. Даже обмен в этом случае будет достаточно затруднён по сравнению с приватизированными квартирами. Очень много бумаг придётся собрать владельцу муниципального жилья, а владелец приватизированного практически никакой выгоды от обмена не получит.

Договор обмена квартиры подкрепляется договором социального найма, которым регулируется проживание в муниципальной квартире, и владельцу частной жилплощади придётся переоформлять его на себя. А владелец муниципальной квартиры получает новую в полную собственность.

Желающие изменить свои жилищные условия собственники квартир могут выбрать способ из множества перечисленных, то есть использовать обмен квартиры большей на меньшую, рассчитывая на доплату, либо применить договор продаж, договоры обменов и тому подобное.

Проживающие в муниципальной квартире находятся в совершенно других условиях — здесь действует только обмен. Многие сначала приватизируют жильё, а потом уже его продают и обменивают, так проще и выгоднее.

Налог и пакет документов

И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена — налогообложение. Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа.

Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона — покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены.

Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет.

О пакете документов лучше всего говорит список содержимого:

1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.

2. Кадастровый паспорт.

3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги.

4. Документ оценочной стоимости квартиры после оценки недвижимости.

5. Документы, удостоверяющие личность (свидетельства о рождении и паспорта проживающих).

6. Свидетельства о расторжении или заключении брака (если недвижимость приобретена до развода, для сделки нужно письменное согласие бывших супругов).

7. Справка отдела опеки несовершеннолетних (если таковые на жилплощади прописаны или имеют доли).

Гарантии

Сделки, заключающиеся в обмене одной недвижимости на другую, всегда более сложны, чем обычная купля-продажа. Эта процедура наверняка потребует профессионального подхода, но даже и в этом случае существуют определённые риски. Теряется большое количество времени и прилагаются гораздо большие усилия.

Только привлечение услуг грамотного риелтора некоторым образом экономит время и нервы. Особенные риски существуют в проверке документов.

Специалист из агентства недвижимости сможет предотвратить хотя бы эти неприятности, связанные с обменом вторичного жилья.

Ведь здесь наверняка сменились несколько владельцев, а потому существует опасность признания сделки недействительной, если чьи-либо права оказались нарушенными.

Междугородний обмен

Особенно риск касается междугородных сделок, даже если происходит обмен квартиры на пригород.

Это и в пределах одного города задача довольно-таки непростая, поскольку является наиболее сложным видом операций с жильём.

А здесь собственники и объекты отдалены друг от друга чисто географически, а в разных местах практика сделок с недвижимостью отличается, и хорошо, если просто заметно отличается, а не кардинально.

Но бывает и последний вариант, который серьёзно влияет на конечный результат этого предприятия. Организация таких сделок чрезвычайно сложна. Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач.

Прямой обмен и альтернативный

Есть два основных способа квартирного обмена между городами — по прямой и альтернативной технологиям. Прямой обмен известен с советских времён и осуществляется по взаимному интересу сторон, то есть, например, жители Москвы, желающие переехать в Рязань, должны в Рязани найти желающих переехать в столицу, причём так, чтобы жилые помещения соответствовали пожеланиям обеих сторон.

Самое сложное — поиск вариантов. Все существующие способы поиска недостаточно эффективны, даже через Интернет. Поэтому только первая ступень обмена чаще всего длится годами. Второй способ — встречная покупка (альтернатива). Это вариант рыночного характера, обеспечивающий большую вероятность успешной сделки. Суть в том, что сначала нужно продать квартиру в Москве, а потом купить в Рязани.

Обмен совершается через прямые финансы, а потому дело пойдёт быстрее и более качественно, хотя без определённых сложностей и здесь не обойтись (время на покупку нового жилья, когда старое уже необходимо освободить, например, или перепрописка).

Совет!

Одно из самых важных обстоятельств — увязка по времени всех ступеней сделки, которую нужно подготовить так, чтобы ни на одном из её этапов не возникло проволочки. Также ключевым моментом является и проведение расчётов.

Чаще всего (и это лучший из вариантов) используется банковская ячейка.

Вся сумма, предназначенная для приобретения квартиры, в день подписания документов и договора закладывается в ячейку, к которой продавец получает доступ лишь после государственной регистрации договора, после чего он автоматически становится владельцем этой жилой площади.

Как правильно обменять квартиру? Советы юриста!

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Начнем с того, что договор мены должен быть заключен в письменной форме, но многие утверждают, что он должен быть нотариально удостоверен, скажу сразу, нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости процедура не обязательная, но далее вы узнаете, чем может быть полезен вам нотариус в данном вопросе. Но если вы меняете долю в квартире, то по закону со 2 июня 2016 года, подобные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

При заключении договора мены квартиры, вам необходимо обязательно как можно тщательнее провести проверку квартиры второй стороны по договору и чем больше критериев проверки, тем безопаснее пройдет сделка и далее у вас не возникнет проблем.

Вообще как я говорил участи нотариуса в таком деле все же очень кстати, ведь нотариус сможет проверить принадлежность недвижимого имущества, ведь при обращении к нотариусу предоставляются правоустанавливающие документы на квартиру, а это может быть договор приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи. Еще одним плюсом является обязанность нотариуса при удостоверении таких сделок, сделать запрос в Росреестр и запросит выписку и ЕГРН, а так же запросить другие документы для совершения данного нотариального действия и после запроса нотариусу должны быть предоставлены данные документы в течении 1 рабочего дня. Но если вы по каким либо причинам не захотели обращаться к нотариусу, то у вас так же есть право, запросить все необходимые документы в Росреестре самостоятельно.

Обязательно выясняем имеются ли в квартире второй стороны людей сохраняющих даже после обмена и продажи квартиры, право на пользование данной квартирой и нотариус при удостоверении сделки обмен недвижимости выясняет данный момент Этот момент очень важен, потому как если в договоре мены информация о таких людях отсутствует, то можно в дальнейшем расторгнуть такой договор и признать его незаключенным. Обычно такие проблемы возникают когда вторая сторона передала свою квартиры в безвозмездное пользование кому либо и такие моменты обязательно нужно выяснять при совершении сделки и указать их в договоре, отметив, что при нарушении данного условия, договор считается незаключенным.

Не мало ситуаций, когда собственником обмениваемой квартиры является несовершеннолетний ребенок и в такой ситуации нужно проверить, имеется ли у родителей или других представителей ребенка разрешение на совершение данной сделки выданное органом опеки и попечительства. Нотариус в таком случае может самостоятельно направить запрос в орган опеки и попечительства и проверить выдавалось ли такое разрешение или запросить выдачу такого разрешения.

Если обмениваемые объекты не равноценны, то в договоре указывается цена как первой так и второй квартиры и разница между стоимостью первой и второй, так же обязательно указывается порядок оплаты разницы.

После того как нотариус провел все этапы проверки и они прошли успешно в результате чего подтвердилась принадлежность данных объектов, нотариус удостоверяет договор мены недвижимого имущества.

Как правильно провести сделку по обмену квартиры (прочей недвижимости)?

Первым делом вам следует подготовить все необходимые документы:

  • Договор мены жилых помещений;
  • У вас обязательно на руках должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Данные документы удостоверяют государственную регистрацию прав собственности на недвижимость;
  • Заявление каждой стороны договора о регистрации перехода права собственности на старую квартиру и регистрации права собственности на новую квартиру;
  • Потребуется удостоверенные нотариусом заявления обоих супругов подтверждающие согласие на совершение сделки обмена жилого помещения;
  • Как говорилось выше, если собственником квартиры является несовершеннолетний, то требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Так же вам необходимо будет уплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности и размер государственной пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей.

Информация об уплате государственной пошлины после оплаты появляется в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, так что квитанцию об оплате не обязательно предоставлять, но если вы не оплатили государственную пошлину, то по истечении 5 дней с момента подачи заявления, орган регистрации просто на просто вернет вам заявление и все приложенные к нему документы, соответственно регистрация в таком случае не произойдет, так как документы будут оставлены без рассмотрения, поэтому я бы все же приложил хотя бы ксерокопию квитанции об оплате, а оригинал оставил у себя.

Выше был перечислен полный перечень документов, но ситуации всегда разные и могут потребовать дополнительные документы.

Все документы вместе с заявлением передаются в Росреестр и сделать это можно разными способами.

Вы можете прийти самостоятельно в отделение Росреестра или обратиться в МФЦ, так же возможна выездная регистрация уполномоченного сотрудника Росреестра. Так же вы можете направить все документы по почте и сделать это необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Так же есть вариант подать все документы в электронной форме через сайт Росреестра.

Если вы подаете документы лично в Росреестр, то при себе вам необходимо иметь паспорт гражданина РФ.

В случае если вы направили документы через сайт Росреестра, то каждый документ должен быть заверен квалифицированной электронной подписью принадлежащей лично заявителю.

Если вы направляете документы почтой, то подпись заявителей должна быть удостоверена нотариусом, так же сама сделка обмена должна быть удостоверена нотариусом, а так же не забудьте приложить ксерокопии документов удостоверяющих личность.

В течении 7 рабочих дней после подачи документов в Росреестр и в течении 9 рабочих дней в случае подачи документов через МФЦ, право собственности должно быть зарегистрировано.

Но срок сокращается до 3 дней в случае если вы предоставили в Росреестр документы удостоверенные нотариусом. Срок в 1 день на регистрацию возможен в случае если вы подали документы в электронной форме.

Течение срока регистрации начинается на следующий день с момента подачи документов одним из указанным мною способов.

После того как регистрация завершена, вы можете получить выписку их ЕГРН, она подтверждает право собственности на объект недвижимости и если вам выдали такую выписку, то государственная регистрация прошла успешно.

На какие еще моменты нужно обратить внимание?

В договоре мены в обязательном порядке должны быть указаны признаки идентифицирующие как первое, так и второе жилое помещение. Такими признаками являются наименование объекта, то есть это комната или квартира, должно быть указано количество комнат, адрес, площадь общая и площадь жилой зоны.

В договоре должен быть указан порядок в котором должно проходить освобождение жилого помещения после заключения договора, ведь к моменту совершения сделки, помещения как правило занимаются предыдущими владельцами и в квартирах находятся их вещи, так вот, нужно определить порядок и сроки освобождения квартир сторонами.

Если вместе с квартирой передается мебель и прочие вещи находящиеся в квартире, то такие вещи должны быть в обязательном порядке указаны в акте приема-передачи квартиры. В акте необходимо отметить все недочеты которые имеются на момент совершения сделки, что бы далее не возникало никаких претензий.

Договор обязательно должен быть подписан и составлен в количестве равному числу сторон договора и так же должен быть отдельный экземпляр который подается в регистрирующий орган.

Не забудьте указать в договоре все данные правоустанавливающих документов на каждую квартиру.

В сделках о переходе прав собственности на недвижимость, обязательно участие профессионального юриста и если у вас остались вопросы, то спросите у нашего юриста, он всегда готов проконсультировать вас, ответить на самые сложные вопросы и оказать всяческое содействие в решении вашей проблемы.

Родственный обмен квартирами между близкими: оформление договора мены

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Обмен квартирами между родственниками является одним из законных способов решить жилищную проблему одной или нескольких семей.

Различные варианты родственного обмена жилья могут предусматривать как совершение гражданско-правовых сделок, так и действия, не влекущие переход права собственности на недвижимость.

Законодательная база

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Регистрация подобных сделок осуществляется органами Росреестра на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Однако, таким способом невозможно обменять муниципальную квартиру.

Если происходит обмен между родственниками, занимающими жилье на условиях соцнайма, ключевое значение приобретают нормы жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

  • квартиры на квартиру;
  • долями квартиры;
  • комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

  • улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
  • получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
  • переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
  • решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Еще один способ обмена квартир между родственниками заключается не в оформлении документов с юридической силой на жилые помещения, а во взаимной выписке и прописки граждан.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.

С чего начинать?

Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.

Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.

Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.

Совет!

Вариант родственного обмена квартиры на квартиру, находящихся в муниципальной собственности, начинается с получения разрешения уполномоченных органов по распоряжению имуществом.

В этом случае первым этапом обмена будет выступать одновременное обращение граждан к собственнику или наймодателю жилищного фонда.

Куда необходимо обратиться?

Обмен жилых помещений между родственниками должен быть зафиксирован в уполномоченных органах.

Для этого стороны обмена должны обратиться в следующие органы и учреждения:

  • в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
  • органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.

Территориальные подразделения Росреестра зарегистрируют переход прав на объекты недвижимости и выдадут новые правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН).

Муниципальные учреждения по распоряжению имуществом произведут обмен путем переоформления договоров социального найма.

Какие нужны документы?

Необходимый перечень документов на совершение мены объектами недвижимости также будет отличаться в зависимости от правового статуса жилья и выбранного способа обмена.

В документацию на квартиру, находящуюся в собственности граждан, входят:

  • свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, на основании которого была приобретена квартира (договор купли-продажи, приватизационный договор и т. д.).

Данная документация на жилье должна быть собрана обеими сторонами обмена.

Для переоформления прав на муниципальные помещения от граждан потребуется представить договоры соцнайма и доказательства, что осуществляется родственный обмен квартирами на другую квартиру. Помимо этого, потребуется взять поквартирные карточки для обеих сторон данной процедуры.

Стоимость оформления и сроки

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если граждане проживают в квартирах на условиях соцнайма и обмениваются помещениями через муниципальные органы, срок оформления документов может устанавливаться местными органами власти.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Возможные причины отказа

Если граждане поменялись жилыми объектами, принадлежащими им на праве собственности, основанием для отказа может выступать только нарушения при составлении договоров. Собственники вправе самостоятельно распоряжаться своим жильем, а ограничение такого права может быть установлено только законом.

Для обмена муниципальным жильем причиной отказа может стать нежелание наймодателя проводить данную процедуру. Кроме того, в ходе проверки документов может быть установлено сознательное ухудшение жилищных условий для одной или обеих сторон, что также повлечет отказ в оформлении.

Некоторые особенности

Для обмена отдельными видами объектов предусмотрены особенности оформления документов. Чтобы обменять комнату в квартире на земельный участок или дом, необходимо чтобы такие разнородные объекты находились в собственности граждан.

Для совершения подобной сделки в отношении жилья при обмене доли квартиры будет необходимо дополнительно подготовить следующие документы:

  • кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН в отношении участка и дома;
  • нотариальное согласие владельцев долей в жилом помещении на отчуждении части квартиры.

Можно ли обменять ипотечное жилье без согласия банка? Установленное обременение (залог) в пользу кредитного учреждения требует обязательного согласия залогодержателя, что на практике является труднореализуемым действием.

Как обменять квартиру с приличным износом на новое жилое помещение? Законодательство не запрещает менять старую квартиру на новостройку. Условия таких договоров могут определять сами граждане.

При оформлении родственной квартиры в новостройке взамен старого жилья может быть установлена доплата, соответствующая разнице в рыночной стоимости объектов. Получите бесплатную юридическую консультацию

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: