Как купить квартиру в новостройке в 2018 — от застройщика, без риска, военная ипотека

Содержание
  1. Как купить квартиру в новостройке в 2018 — от застройщика, без риска, военная ипотека
  2. Особенности сделки
  3. Какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку
  4. Какие документы понадобятся
  5. Покупка по военной ипотеке
  6. Подводные камни
  7. Покупка квартиры по военной ипотеке: особенности, порядок действий
  8. Особенности военной ипотеки
  9. Порядок оформления военной ипотеки и покупки жилья
  10. Покупка жилья на вторичном рынке
  11. Покупка жилья в новостройке
  12. Приобретение жилья без кредита
  13. 214-ФЗ — защита прав дольщиков, в т.ч. участников военной ипотеки в Москве
  14. 214–ФЗ: новое
  15. Что касается ДУДС:
  16. В итоге
  17. Квартира по военной ипотеке – схема действий при покупке + опыт
  18. 1. Купля-продажа квартиры по военной ипотеке – как работает накопительная ипотечная система
  19. Как работает накопительно-ипотечная система
  20. Плюсы и особенности военной ипотеки
  21. 2. Кому доступна покупка квартиры по военной ипотеке
  22. Как приобрести квартиру в новостройке с помощью военной ипотеки
  23. В чем отличие военной ипотеки от обычной?
  24. Плюсы и минусы военной ипотеки
  25. Кому предоставляется кредит?
  26. Могут ли военные приобрести жилье в новостройке на стадии строительства?
  27. Сумма кредита
  28. Готовим документы для получения ипотечного кредита
  29. В 2018 году «военную ипотеку» ждет повышенный спрос

Как купить квартиру в новостройке в 2018 — от застройщика, без риска, военная ипотека

Как купить квартиру в новостройке в 2018 - от застройщика, без риска, военная ипотека

Со сложностями с оформлением документов покупатели недвижимости сталкиваются при заключении договоров купли-продажи на новое жилье. В чем особенности таких сделок, что на практике оказывается выгоднее – приобретение готового объекта или на этапе застройки? О том, какие документы нужно подготовить для оформления отношений и о порядке проведения сделки пойдет речь в этом материале.

Особенности сделки

Приобретение новостройки возможно как в доме, завершенном строительством, на основании договора купли-продажи, так и на этапе возведения в непригодном для проживания состоянии до подписания акта приема-передачи с органом власти, отвечающем за контроль строительства.

При приобретении имущества от застройщика отмечается как ряд положительных моментов, так и недостатков.

К плюсам можно отнести:

  • невысокая стоимость недвижимости на этапе застройки;
  • возможность выбора планировки квартиры, квадратуры, вида;
  • оплата коммунальных услуг за квартиру с момента сдачи квартиры в эксплуатацию;
  • возможность оформления ипотеки на приобретение квартиры на любом этапе строительства после заливки фундамента дома, также как и на готовое жилье.

К минусам относятся:

  • необходимость съема жилья или проживания в другой квартире до момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для заселения;
  • риски неполучения квартиры в связи с возможным банкротством застройщика или недостатком у него материальной базы для проведения части строительных и монтажных работ и сдачи дома в эксплуатацию в срок;
  • приостановка строительства, перенос сроков приемки дома государственной комиссией;
  • контроль оформления документов, несколько этапов заключения сделок на объект – подписание договора долевого участия в строительстве, при необходимости – переуступка права требования, на основании которого осуществляется передача недвижимости до момента сдачи дома государственной комиссии, в качестве промежуточного звена при реализации квартиры, затем получение свидетельства или выписки из ЕГРН, подтверждающих владение квартирой после сдачи дома в эксплуатацию, длительность процедуры.

Какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку

Гражданам предоставлено право решать, приобретать ли недвижимость в готовом виде или на этапе строительства. Оценив все преимущества каждого схемы есть возможность определить наиболее выгодный и менее рискованный вариант улучшения жилищных условий. Для выбора наиболее приемлемого варианта необходимо провести детальный анализ ситуации с недвижимостью.

Выделим несколько важных моментов:

  1. При оформлении новостройки, в том числе на этапе застройки, покупатель приобретает преимущество по цене, которое зачастую достаточно существенное. Стоимость может быть ниже в 1,5-2 раза, чем на готовый объект долевого строительства или квартиру на вторичном рынке.
  2. Покупая новую квартиру можно с уверенностью сказать, что все коммуникации и инженерное оборудование, отделка будут в новом состоянии и прослужат достаточно длительное время без необходимости их замены. В старой квартире придется после въезда сделать ремонт, не только текущий, но зачастую и дорогостоящий капитальный, что дорого и некомфортно, поскольку на период проведения работ придется арендовать жилье или переезжать к родственникам. Кроме того такие меры оказываются дорогостоящими.
  3. При приобретении новостройки не факт, что работы по благоустройству будут завершены в обусловленный срок. Особенно, если акт о вводе дома в эксплуатацию подписан в зимний период. По законодательству есть возможность перенести эти работы на летний период в связи с особенностями проведения определенных мер в другой сезон.
  4. Приобретая квартиру в новостройке нужно определяться сразу с инфраструктурой. Возможно рядом с домом нет школ и детских садов и придется возить ребенка на другой конец города. Предусмотреть это можно выбрав жилой комплекс в обжитом районе.
  5. При покупке жилья на вторичном рынке необходимо обращать внимание на год строительства и общее состояние дома. Есть есть желание жить в историческом центре, то нужно быть готовым к тому, что вероятно переселение в другую квартиру по распоряжению властей или предоставления компенсации в связи со сносом дома при признании его аварийным или ветхим, грозящим обвалом и подлежащим сносом с расселением жильцов. Переезд в другое помещение, особенно, если в квартире сделан дорогостоящий ремонт, составит определенный дискомфорт и принесет убытки.

Какие документы понадобятся

При приобретении жилья на стадии застройки предоставляются в органы Росреестра для регистрации долевой недвижимости:

  • проектную декларацию – действие осуществляется самостоятельно застройщиком, одновременно предоставляется разрешение на строительство, выданное органом государственной власти;
  • договор приобретения квартиры, составленный на основании закона о долевой собственности №214, иные документы об инвестиционной деятельности не гарантируют защиты лица, вложившего средства в покупку имущества, на что следует обратить внимание при достижении договоренностей;
  • разрешение на выделение земли в аренду или собственность строительной компании для возведения многоквартирного дома при обязательном соблюдении целевого назначения и прямом указании об этом в документации, к примеру, наделы, выделенные под индивидуальное строительство или личное подсобное хозяйство под цели возведения дома не подойдут, такое будет признано самостроем, подлежащем сносу без предоставления соответствующей компенсации.

При приобретении квартиры в доме, завершенной строительством, необходимо предоставить в органы Росреестра для регистрации сделки по установлению права собственности на имя участника долевого строительства:

  • акт сдачи дома в эксплуатацию при контроле органом строительного надзора;
  • документ о приемке-передачи определенного жилого помещения, предусмотренного договором долевого участия в строительства покупателю.

Если новостройка уже оформлена в собственность застройщика, граждан или юридических лиц, то в регистрирующий орган предоставляются:

  • свидетельство о регистрации собственности;
  • выписка ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений на объект недвижимости – свободная к продаже недвижимость без ареста, залога, ипотеки и др.;
  • правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, долевого участия в строительстве на основании закона №214, дарения или совершении иной возмездной, безвозмездной сделки (передачи в дар).

Если квартира находится на стадии застройки, то единственным вариантом передачи прав на объект недвижимости является заключение договора о переуступке права требования. Сделка может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами.

Когда финансирование на приобретение имущества осуществляется за счет банковского займа, обязательно на оформление сделки нужно согласие кредитного учреждения и участие его в органах Росреестра при оформлении сделки.

Кто имеет право на льготу по налогу на имущество, узнайте тут.

Для того чтобы воспользоваться предложением застройщика по приобретению объекта долевого строительства необходимо проконтролировать следующие моменты:

  • анализ юридической документации – уставной, приказа о назначении руководителя, ответственного и уполномоченного за совершение сделок от имени организации, правоспособность организации, возможность занятия определенными видами деятельности в сфере строительства;
  • наличие разрешительных актов – допуска СРО на ведение строительных и монтажных работ, разрешение на возведение многоквартирного дома на выделенном земельном участке;
  • если возведение дома завершено и приобретается по договору купли-продажи, то нужно проверить наличие акта ввода в эксплуатацию о принятии дома государственной комиссией;
  • обязательна проверка наличия проектной декларации, ее согласование с государственными органами строительного контроля, без этого возведение дома нельзя начинать.

При заключении договора долевого участия в строительстве к документу обязательно прилагается не только график платежей при рассрочке оплаты, но и план квартиры с экипировкой – выделение на нем отдельного помещения, приобретаемого по сделке. Это связано с тем, что технический паспорт на многоквартирный дом и в частности на приобретаемую квартиру еще не готов до момента ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса органами БТИ.

При реализации квартиры на основании договора о долевом участии в строительстве необходимо проверить документы на соответствие специальному закону №214, что гарантирует соблюдение прав и интересов покупателя, возведение дома в заявленные сроки для целей проживания и оформления собственности.

При приобретении квартиры в строящемся виде по ипотеке обычно финансирование осуществляется объектов, возведение которых осуществляется определенными застройщиками.

Со списком аккредитованных организацией обычно можно ознакомиться на официальном сайте банковского учреждения или получить его в ходе консультации в отделении.

Предложить другой вариант жилого комплекса заемщик вправе в качестве рекомендуемого, но одобрение такой сделки не всегда гарантированно, как и предоставление средств должнику на финансирование приобретения недвижимости.

Предварительно осуществляется проверка документации на застройщика, установления его надежности, репутации и стажа работы на строительном рынке определенного региона.

При установлении его положительного статуса возможно принятие объекта на стадии застройки даже при отсутствии информации о нем у банковской организации, где оформляется ипотека.

При оплате стоимости недвижимости за счет кредитных средств и совершении переуступки права требования на всех этапах сделки проходит контроль документации и полномочий застройщика, легитимности его действий юридическим отделом банка, предоставившего заемные средства.

Покупка по военной ипотеке

Приобретение квартиры в новостройке возможности по специальной государственной программе – военной ипотеке. Субсидирование проекта осуществляется за счет федеральных средств. При обращении в банк следует предоставить информацию о выбранном объекте недвижимости, либо кредитная организация предоставляет собственный список компаний, у которых возможно приобретение недвижимости.

Оплата стоимости объекта происходит аккредитивом, то есть в порядке передачи средств напрямую со специального накопительного счета на реквизиты строительной организации. Передавать их или перечислять деньги непосредственно покупателю не требуется.

Первоначальный взнос в связи с приобретением недвижимости погашается за счет накопленных по программе НИС (накопительно-ипотечной системы) денег прямым переводом.

Остальные средства перечисляются в рамках программы с федерального бюджета по программе помощи военнослужащим на основании специального закона. Максимальная сумма субсидирования составляет 2,30 млн руб.

Работают с программой определенные банки России, число их ограничено получением аккредитации государством. К ним относятся Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Банк Москвы. Информацию нужно уточнять на момент подачи документов.

Средства перечисляются за счет бюджета в счет погашения задолженности, однако финансирование прекращается при оставлении служащим должности и расторжения контракта до истечения срока 20-летней выслуги лет. В этом случае погашение ипотечной задолженности должно осуществляться за счет собственных накоплений или дохода из любых других источников заемщика.

Подводные камни

При оформлении договора на приобретение новостройки нужно тщательно проводить анализ документации на всех этапах заключения сделки.

На что обратить внимание в приоритетном порядке:

  • при оформления отношений нужно быть готовым к тому, что даже при полном соблюдении закона 100% гарантии выполнения обязательств не происходит, причиной непредвиденного приостановления или прекращения строительства может стать банкротство застройщика, экономический кризис, при котором существенно увеличивается стоимость работ, расходных материалов;
  • если строительство начато без получения разрешительной документации или на участке, не выделенном в установленном законом порядке, такой дом подлежит сносу как самострой, получение компенсации с застройщика для дольщиков будет в этом случае достаточно затруднительным в связи с возможным отсутствием активов или средств на счетах компании;
  • обязательно проведение регистрации в Росреестре договора долевого участия на строительство дома, разрешение на возведение которого получено после 2003 года, если это требование не выполнено, сделки по реализации таких квартир являются ничтожными и не влекут юридических последствий.

Покупка квартиры по военной ипотеке: особенности, порядок действий

Как купить квартиру в новостройке в 2018 - от застройщика, без риска, военная ипотека

Последние изменения: август, 2018 года

Купить квартиру по военной ипотеке в текущем году можно точно так же, как и ранее. Требования и процедуры остались практически неизменными. Разница – в увеличенном размере годового накопительного взноса (260 тыс. рублей) и в изменившихся по условиям банковских продуктах, параметры которых стали и разнообразнее, и выгоднее.

Особенности военной ипотеки

Военная ипотека – программа льготного кредитования (предоставления целевого жилищного займа) для военнослужащих, являющихся участниками федеральной накопительно-ипотечной системы (НИС).

Единая схема действий (механизм функционирования системы):

  1. Потенциальный участник НИС должен начать службу после 01 января 2005 года.
  2. Военнослужащий, имеющий право на участие в НИС, подает по месту прохождения службы рапорт с просьбой о включении в реестр участников накопительно-ипотечной системы. С началом членства в НИС из федерального бюджета ежегодно будут перечисляться денежные средства (сейчас это 260 тыс. рублей) на именной накопительный счет участника. Сумма корректируется в зависимости от инфляции. 2016 год был пропущен из-за экономического кризиса, поэтому корректировка состоялась только в текущем году.
  3. Через три года после начала участия в НИС военнослужащий получает право на целевой жилищных заем (ЦЖЗ). На этом этапе возможны два варианта действий:
  • реализация права путем оформления соответствующего свидетельства, получения по нему в течение 6 месяцев (срок действия свидетельства) льготногокредита и (или) займа на приобретение жилья;
  • продолжение участия в системе для накопления средств и получения дохода от их инвестирования.
  1. При продолжении участия в программе по истечении 10 лет календарной выслуги военнослужащий получит право на использование всех накоплений и дополнительного дохода в случае досрочного увольнения по льготным основаниям.
  2. При 20-летней и более выслуге участие в НИС позволит в случае досрочного увольнения на льготных основаниях или увольнения по возрасту (45 лет) получить накопленные средства и потратить по своему усмотрению.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Порядок оформления военной ипотеки и покупки жилья

Для возможности реализовать свое право на получение военной ипотеки и приобретение жилья военнослужащий должен:

  1. Быть действующим участником НИС минимум 3 года.
  2. Подать рапорт на имя командира воинской части по месту службы для оформления Свидетельства на получение ЦЖЗ. С весны 2017 года действует новый Приказ Минобороны РФ №245, регулирующий, среди прочего, порядок подачи и рассмотрения таких рапортов. Рекомендуемая форма рапорта определена Приложением 13 к Приказу. Учитывая его содержание, предполагается, что к моменту подготовки рапорта военнослужащий определился как минимум с регионом, населенным пунктом и базовыми характеристиками приобретаемого жилья (вторичный рынок или новостройка). Эти сведения необходимо будет изложить в рапорте.
  3. Дождаться рассмотрения рапорта и оформления Свидетельства. Процедура – многоэтапный процесс передачи информации и документов по инстанциям, который может занять несколько месяцев. Пока решается вопрос с оформлением документов, время ожидания стоит потратить на анализ банковских предложений, поиск выгодного кредитного продукта и подходящего жилья. Разумно и заранее подготовить пакет документов для банка. Если процесс затянулся более чем на 6 месяцев, необходимо обращаться напрямую в Департамент Жилищного обеспечения (ДЖО) Минобороны. Сюда же адресуются все заявления, связанные с ошибками в Свидетельстве или истечением его 6-месячного срока действия.
  4. Определиться с жильем, банком, кредитным продуктом и направить в банк установленный пакет документов:
  • анкету-заявление;
  • копию Свидетельства на ЦЗЖ;
  • копию паспорта заемщика;
  • копию свидетельства о браке и письменное согласие супруга на получение кредита и приобретение жилья (для военнослужащих, состоящих в браке);
  • другие документы по требованию банка.
  1. Оформить кредитный договор с банком и сделку по приобретению жилья.

Покупка жилья на вторичном рынке

Стандартный порядок действий в этом случае следующий:

  1. оформление свидетельства ЦЖЗ;
  2. выбор банка и продукта, уточнение всех требований банка и условий оформления ипотеки;
  3. подбор жилья на вторичном рынке, его оценка, оформление предварительного договора купли-продажи;
  4. оформление кредитного договора, открытие банковского счета, оформление договора ЦЖЗ, отправка документов в Росвоенипотеку (все эти процедуры осуществляются в банке);
  5. решение вопроса в Росвоенипотеке (без участия заемщика), перечисление учреждением денег на банковский счет заемщика и направление ему подписанного договора ЦЖЗ;
  6. заключение и регистрация договора купли-продажи жилья, получение выписки из ЕГРП, свидетельствующей о праве собственности участника накопительно-ипотечной системы и наличии обременений (залога) с пользу государства и банка;
  7. предоставление оформленных документов по сделке и зарегистрированному праву собственности в банк;
  8. расчеты с продавцом жилья (осуществляются банком за счет выделенных заемщику средств);
  9. предоставление оформленных документов по сделке и зарегистрированному праву собственности в Росвоенипотеку;
  10. снятие залога после завершения расчетов по ипотеке.

Практически по такой же схеме действий приобретаются и жилые дома с земельным участком.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Покупка жилья в новостройке

В данном случае алгоритм будет несколько иным:

  1. оформление свидетельства ЦЖЗ;
  2. выбор банка и продукта, уточнение всех требований банка и условий оформления ипотеки;
  3. подбор жилья и оформление предварительного договора участия в долевом строительстве (ДУДС);
  4. оформление кредитного договора, открытие банковского счета, оформление договора ЦЖЗ, отправка документов в Росвоенипотеку;
  5. решение вопроса в Росвоенипотеке (без участия заемщика), перечисление учреждением денег (части цены по ДУДС) на банковский счет заемщика и направление ему подписанного договора ЦЖЗ;
  6. заключение ДУДС с застройщиком, регистрация договора и залога прав требования в пользу государства и банка;
  7. предоставление оформленных документов по сделке и залогу в банк;
  8. расчеты между банком и застройщиком за счет выделенных заемщику средств;
  9. предоставление оформленных документов по сделке, залогу и кредиту в Росвоенипотеку;
  10. после ввода объекта в эксплуатацию оформление акта приема-передачи и права собственности на жилье;
  11. предоставление документов на собственность в Росвоенипотеку;
  12. снятие залога после завершения расчетов по ипотеке.

Независимо от характеристик жилья при военной ипотеке обязательно оформление договора страхования. Вопрос со страховкой решается в процессе подписания кредитного договора.

Этот момент, особенно в плане его финансовой стороны, следует учитывать при выборе банка и кредитного продукта. Обязательно страхуется залог.

Но вполне возможно, потребуется застраховать жизнь, здоровье и титул жилья (права на него).

Приобретение жилья без кредита

При достаточности средств целевого жилищного займа, в том числе с добавлением своих собственных денег, жилье можно приобрести и без привлечения банковского кредита. В этом случае из схемы просто выпадает банк и связанные с его участием процедуры. Расчеты с продавцами (застройщиками) осуществляются Росвоенипотекой, и залог оформляется только в пользу государства. 

214-ФЗ — защита прав дольщиков, в т.ч. участников военной ипотеки в Москве

Как купить квартиру в новостройке в 2018 - от застройщика, без риска, военная ипотека

02.02.2017

Интерес военнослужащих-участников НИС к новостройкам планомерно возрастает. Логика участников военной ипотеки проста: новая квартира без «истории», новые коммуникации, современные планировки и относительно низкая цена квадратного метра, в сравнении со «вторичкой». Основная масса квартир в новостройках раскупается на этапе строительства и здесь так же играет роль вопрос цены.

Но не стоит забывать, что долевое строительство, даже по военной ипотеке – это определенный риск. 214 ФЗ стоит на страже интересов «дольщиков».

Целый ряд поправок, касающихся порядка расчетов, процедуры покупки жилья и взаимоотношений девелоперов с контролирующими органами, внесены в закон о долевом строительстве.

В тоже время трансформированы и другие законодательные акты, в той или иной степени, затрагивающие долевое строительство.

214–ФЗ: новое

1. Особое внимание уделено прозрачности деятельности застройщика.

Законом предусмотрен определенный перечень документации, которая подлежит обязательной публикации в интернет-ресурсах. К обязательным документам отнесли:

  • проектная декларация с заключениями органов власти;
  • шаблон договора долевого участия;
  • договор поручительства, в случае, если размер уставного капитала не соответствует требованиям закона;
  • фотографии стройки;
  • информация о кредиторской и дебиторской задолженности (с ежеквартальным обновлением).

Безусловно, это изменение имеет социальную направленность. Зачастую дольщики даже не догадываются о том, какие документы они имеют право запросить у застройщика и как это сделать. Теперь все стало предельно просто.

2. На благо потребителя работает и еще одно нововведение: Единый реестр застройщиков. Отныне все девелоперы, деятельность которых не противоречит законодательству, обязаны предоставлять сведения о себе для отражения их в данном реестре. Ознакомиться с реестром не составит труда, размещается он в открытом доступе сети Интернет.

Не стоит забывать и о уже имеющихся ранее способах проверки контрагента. Совершенно бесплатно можно получить выписку из ЕГРЮЛ. Так же можно воспользоваться базой судебных дел и посмотреть, нет ли там негативной информации о девелопере.

3. Увеличен минимальный размер уставного капитала девелопера.  Теперь его размер «привязан» к площади всех объектов и должен быть от 2,5 млн. до 1,5 млрд.! Данная норма кажется, как минимум, странной.

Реально в  настоящий момент размер уставного  капитала у большинства девелоперов не превышает 50 000 руб.

Если застройщик не отвечает требованиям к размеру уставного капитала, то он не имеет право привлекать денежные средства граждан.

Любопытно, что закон сам предлагает выход из сложившейся ситуации. Предлагается дополнительный способ обеспечения, кроме поручительства банка и страхования, — поручительство учредителя.

Совет!

4. В случае банкротства девелопера дольщики остаются защищенными благодаря созданию специального фонда. Каждый добросовестный девелопер обязан производить в него отчисления. Размер такого взноса не фиксированный и зависит от стоимости строящегося дома исходя из проектной документации. Единственное ограничение: он не может быть более 1 % от этой стоимости.

5. Отдельно выделено положение о невозможности занимать должность руководителя и главного бухгалтера лицом, имеющим судимость по экономическим статьям, запрещается организации находящейся на стадии банкротства или ликвидации привлекать денежные средства граждан, а также, если имеется задолженность по налогам и сборам, нельзя пользоваться услугами недобросовестных поставщиков.

6. В соответствии с нормами закона, застройщиком теперь может быть юридическое лицо, владеющее земельными участками не только на правах аренды, но и субаренды.

7. Следующим пунктом идет усиление контроля над деятельностью девелопера. Законодательно определено строго целевое расходование средств и их учет.

Проще говоря, теперь нельзя потратить деньги собранные на строительство одного объекта на достройку другого. Это изменение, безусловно, направлено на защиту интересов дольщиков.

Дольщики, в свою очередь, получили право проверять все затраты строительной компании.

Если же факт нецелевого использования взносов по договорам имеет место быть, по инициативе участника долевого строительства, такой договор расторгается в суде.

Важно! В случае если привлечение денежных средств осуществлялось лицом, не имеющим на это права, гражданин может требовать незамедлительного возврата внесенной суммы, а также штрафных процентов в соответствии с ГК РФ и возмещения убытков.

Что касается ДУДС:

1. Денежные средства в качестве полной или частичной оплаты стоимости квартиры должны приниматься девелопером строго на основании договора участия в долевом строительстве (ДУДС) и только после государственной регистрации такого договора. Ужесточен порядок расчетов по ДУДС. Рассрочка платежа не может быть больше двух месяцев.

2. Конкретизированы правила посвященные цене договора. Здесь, собственно, ничего нового, закон прописывает даже не требование, а возможность привязки цены договора к стоимости квадратного метра, как, зачастую и было.

Но есть один интересный нюанс: при определении площади балкона, лоджии и аналогичных помещений теперь должен применяться понижающий коэффициент. К сожалению, какой именно и как он определяется, в законе не прописано, поэтому застройщики применяют самостоятельно разработанный коэффициент.

Остается только надеяться, что в ближайшем будущем эта недоработка будет устранена. А пока же для дольщика это может быть чревато, получением в собственность квартиры меньшей площади, чем оплачено.

3. Предусмотрена защита прав дольщика и после окончания строительства. Зачастую после получения квартиры собственник принимался за устранение недостатков.

Теперь с этим покончено, девелопер обязан согласовать с собственником сроки устранения недостатков, а при нарушении договоренностей на недобросовестного застройщика возлагаются штрафы.

Размер такой неустойки определяется в процентном соотношении к расходам, понесенным при устранении недостатков. В настоящий момент это 1 % от суммы расходов.

В соответствии с ДУДС девелопер предоставляет гарантию на технологическое и инженерное оборудование, установленное в сданном доме. Срок гарантии не может быть менее 3 лет.

В итоге

Экономические потрясения в стране не могли не отразиться на строительном рынке. В таких условиях участие в долевом строительстве было делом опасным. Риск банкротства девелопера, «долгострои», «недострои» заставляло граждан с осторожностью относиться к новостройкам.

Государство встало на защиту интересов граждан. Произошла череда трансформаций в законодательной базе. Изменения коснулись не только основного закона, они планомерно прошли по всем другим НПА, так или иначе затрагивающих работу девелоперов.

Результат не заставил ждать – интерес к новостройкам резко вырос.

Не обошли этот рынок и военнослужащие-участники НИС. Более того для них новостройка стала выгодным решением жилищных проблем, ввиду расширения программ кредитования банками и относительно недорогой стоимости квадратного метра.

Не смотря на все изменения «к лучшему» участникам военной ипотеки рекомендуется пред заключением ДУДС обязательно изучить информацию о застройщике, внимательно изучать все пункты договора на соответствие законодательной базе и отсутствие «подводных камней». В случае возникновения затруднений следует обратиться к профессионалам, имеющим опыт работы с застройщиками.

Квартира по военной ипотеке – схема действий при покупке + опыт

Как купить квартиру в новостройке в 2018 - от застройщика, без риска, военная ипотека

Как купить квартиру военным в новостройках и на вторичном рынке? Каковы условия покупки и продажи квартиры по военной ипотеке? Кто поможет в получении и оформлении ипотечного кредита?

Здравствуйте, уважаемые посетители и читатели журнала «ХитёрБобёр»! На связи Денис Кудерин.

Тема новой публикации – покупка квартиры под военную ипотеку. Материал будет интересен военнослужащим, членам их семей, а так же всем, кто желает повысить уровень своей юридической и финансовой грамотности.

Итак, приступим!

1. Купля-продажа квартиры по военной ипотеке – как работает накопительная ипотечная система

Обеспечение военнослужащих полноценным жильём – актуальная для России проблема. Наличие у офицеров, прослуживших государству десятки лет, просторной квартиры для всей семьи – вопрос государственного престижа.

Ещё десять лет назад у военнослужащих было всего два варианта решения жилищного вопроса – годы (а то и десятилетия) ожидания в общей очереди или приобретение недвижимости на свои личные деньги.

К счастью, в 2005 году появился новый вариант – Военная Ипотека (ВИ). Принципиально новый механизм покупки жилья позволяет получить квартиру военным уже через 3 года после участия в специальной федеральной программе.

Как работает накопительно-ипотечная система

Программа получила название «Накопительно-Ипотечная Система» (НИС). Каждый участник этой системы получает право на покупку жилья по ВИ в любом регионе РФ.

Система работает достаточно просто:

  • на личный счет участника проекта регулярно перечисляется определенная сумма денег (платежи одинаковы для всех военнослужащих и каждый год индексируются);
  • спустя 3 года (36 месяцев) после участия в проекте военный имеет право направить накопленные средства на погашение первичного взноса за жильё по ипотечному кредиту;
  • через банк оформляется покупка квартиры в кредит – за ипотеку в течение установленного срока рассчитывается Министерство Обороны, а заёмщик получает в собственность полноценный жилой объект.

Можно не торопиться с покупкой квартиры, если особых проблем с жильём у военного нет, а купить дом или новую квартиру после выхода на пенсию в 45 лет. В этом случае денег вполне хватит на единовременную покупку без оформления ипотеки.

Правда, сделку всё равно придётся оформлять через банк или посредническую организацию, поскольку «живые» деньги на руки не выдаются. Если объект стоит больше, чем накопилось на счету за 20 лет безупречной службы, военный вправе добавить собственные сбережения.

Таким образом, воспользоваться накопленными на счету средствами участник НИС может в тот момент, когда это будет для него актуально. Единственное условие – трехгодичный срок участия в программе.

Полковник Петров участвовал в НИС 5 лет, после чего завёл семью и ребёнка. Возникла острая необходимость в более просторной жилплощади. Офицер решил воспользоваться правом на военную ипотеку и нашёл застройщика, согласного продать ему квартиру стоимостью в 2 000 000 руб.

Петров обратился в Сбербанк, который дал согласие на выдачу средств под военную ипотеку. Минобороны (а точнее ответственное подразделение этой структуры) перечислило средства, накопленные за 5 лет службы офицера, на банковский счет, погасив первоначальный взнос. Военнослужащий переехал в квартиру и стал её законным владельцем.

Важный нюанс: государство остаётся залогодержателем имущества до полной выплаты по ипотеке. Если заемщик по каким-то причинам решит уволиться из вооруженных сил, остаток долга ему придётся выплачивать самостоятельно.

Подробности читайте в отдельной статье «Военная Ипотека».

Плюсы и особенности военной ипотеки

Теперь о преимуществах и особенностях ВИ:

  • погашением кредита занимается не заемщик, а государство;
  • приобрести недвижимость можно как в месте прохождения службы, так и в любом другом регионе России;
  • на средства НИС служащий имеет право купить дом, коттедж, таунхаус и другие виды полноценных жилых объектов;
  • максимальный размер ипотечного военного кредита в текущем году – 2,4 млн. руб.;
  • военнослужащий получает возможность приобрести жилье в самом начале своей карьеры;
  • наличие личной жилплощади на момент вступления в программу не является препятствием для покупки ещё одной квартиры.

Застройщика (продавца) квартиры участник программы находит самостоятельно. Заемщик заинтересован также в получении кредита на максимально выгодных условиях, поскольку ответственность за выплаты при досрочном увольнении из армии перейдёт к нему.

Ответственность за юридическую чистоту сделки и транзакции с финансами военнослужащих осуществляет орган, представляющий Минобороны – Федеральное Государственное Казенное Управление «Росвоенипотека». Эта структура параллельно занимается доверительным управлением бюджетными средствами, вкладывая их в прибыльные государственные проекты.

Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной статье блога.

2. Кому доступна покупка квартиры по военной ипотеке

Автоматическое право на участие в программе получают все офицеры, заключившие контракты о прохождении службы с 01.01.2005. Военнослужащие этой категории могут воспользоваться накопленными средствами в регламентированные сроки или проигнорировать такую возможность.

Право на добровольное членство в НИС имеют:

  1. Мичманы и прапорщики

Как приобрести квартиру в новостройке с помощью военной ипотеки

Как купить квартиру в новостройке в 2018 - от застройщика, без риска, военная ипотека

Военная ипотека позволяет военнослужащим приобрести жилую недвижимость на основании накопительно-ипотечной системы (НИС), действующей во всех регионах России.

Эта программа была принята в 2005 году для обеспечения жильем военных, проходящих службу по контракту.

Как получить военную ипотеку и какие изменения в программе приведут к повышению спроса на нее в 2018 году, DomostroyNN рассказала исполняющая обязанности директора по развитию ГП НО «НИКА» Анна Махова.

В чем отличие военной ипотеки от обычной?

Такая поддержка на федеральном уровне более выгодна по сравнению с обычным кредитованием. Ее основным преимуществом является получение денег из государственного бюджета, но при этом, по закону о военной ипотеке, в Вооруженных силах нужно прослужить не менее 20 лет.

Основные отличия заключаются в том, что право кредитования имеют только военнослужащие, соответствующие требованиям программы. Долг погашается Министерством обороны РФ, выступающим залогодержателем, а размер кредита имеет ограничение. Сумму сверх этого лимита, придется выплачивать самому заемщику.

Увеличиваются также сроки получения жилой недвижимости, поскольку Минобороны перечисляет нужные суммы не сразу.

Совет!

Кроме того, кредитный договор подписывается раньше договора купли- продажи. При этом получить займ военный может даже если у него уже есть дом или иная недвижимость. Делается это не только в месте прохождения воинской службы, но и в любом другом российском регионе.

Чтобы исключить риски в процессе кредитования, Министерство обороны полностью контролирует процедуру приобретения жилья и вносит первоначальный взнос. Военнослужащему нужно самостоятельно найти для себя продавца или застройщика либо выбрать банковское учреждение, которое предлагает максимально выгодные условия ипотечного кредитования.

Плюсы и минусы военной ипотеки

У накопительной военной ипотеки есть свои плюсы и минусы

К основным положительным сторонам можно отнести:

  • возможность приобрести жилье в любом российском регионе, независимо от наличия другой жилой недвижимости;
  • отсутствие рисков из-за постоянного контроля процесса Минобороны РФ — от выбора жилья до заключения сделки;
  • регламентированный порядок предоставления и погашения целевого жилищного займа;
  • возможность оплаты первоначального взноса не за счет собственных средств;
  • низкие процентные ставки – около 9% годовых;
  • отсутствие необходимости иметь конкретный доход или определенное воинское звание;
  • возможность приобретения жилой недвижимости, независимо от ее ценовой категории;
  • наличие некоторых льгот в процессе кредитования. В определенных случаях государство может погасить кредитную задолженность и выплатить её вместо военнослужащего.

К основным минусам военной ипотеки относится:

  • ограниченность во времени кредитования;
  • необходимость соответствовать некоторым требованиям для получения кредита;
  • проведение сделки разбивается на два этапа, продолжительностью более 10 дней;
  • перечисление средств целевого жилищного займа (ЦСЖ) продавцу, только после регистрации права собственности военнослужащего.

Кому предоставляется кредит?

В соответствии с положениями ФЗ «О накопительной ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» №117 от 20 августа 2004 года (далее – Закон № 117-ФЗ) для вступления в накопительно -ипотечную систему (НИС) необходимо:

  • получить звание офицера в первый раз после 1 января 2005 года, когда начали действовать нормы Закона № 117-ФЗ;
  • иметь контракт до 1 января 2005 года;
  • иметь офицерское звание, вернуться из запаса после 1 января 2005 года, отслужив до этого в качестве офицера не менее трех лет;
  • быть офицером, проходившим службу до вступления в действие этого закона и заключившим новый контракт после его принятия. 

Могут ли военные приобрести жилье в новостройке на стадии строительства?

Военные, конечно же, могут приобрести жилье в новостройке на стадии строительства. Это может быть как квартира в многоэтажке, так и дом блокированной застройки. При этом заключается обычный договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Если квартира приобретается на этапе строительства, то здесь есть небольшой нюанс: помещение должно находиться в здании, включенном в перечень объектов, аккредитованных для участников НИС, размещенном на сайтах АО «ДОМ.РФ» и ФГКУ «Росвоенипотека» на дату подписания договора целевого жилищного займа, выдачи ипотечного займа.

В Нижегородской области кредитованием участников накопительно-ипотечной системы (участников НИС) жилищного обеспечения военнослужащих по программе АО «ДОМ.РФ» занимается государственное предприятие Нижегородской области «НИКА».

  • приобретение квартиры в многоквартирном доме путем заключения договора купли-продажи;
  • приобретение квартиры в многоквартирном доме (в том числе в доме блокированной застройки) путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Срок кредита может составлять от 36 месяцев по последнее число календарного месяца, в котором заканчивается срок целевого жилищного займа (в соответствии со свидетельством участника НИС).

Сумма кредита

  • минимальная — 500 000 рублей;
  • максимальная сумма кредита определяется расчетным способом в зависимости от размера процентной ставки, размера накопительного взноса участника НИС, утвержденного в соответствии с федеральным законом о бюджете в год подписания кредитного договора (договора займа) и срока кредита. Однако она не может превысить 2 486 000 рублей.

Когда права собственности на жилое помещение зарегистрированы, участник НИС осуществляет имущественное страхование (страхование риска повреждения и утраты предмета залога).

По желанию заемщика может быть произведено личное страхование и страхование титула.

При желании погасить взятый кредит военнослужащий может досрочно за счет использования материнского капитала.

Готовим документы для получения ипотечного кредита

Чтобы оформить первоначальную заявку и подать её в ГП НО «НИКА», нужно подготовить такие документы:

  • паспорт военнослужащего;
  • анкету заемщика;
  • документ, подтверждающий право участника на получение целевого жилищного займа.

Кроме этого, надо собрать перечень документов, который почти ничем не отличается от списка для обычного ипотечного кредита:

  • документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на жилое помещение;
  • техдокументацию на помещение (технический и кадастровый паспорт, технический план);
  • выписку из государственного реестра недвижимости;
  • отчет об оценке, подтверждающий определение рыночной стоимости жилого помещения.

В список могут вноситься коррективы в зависимости от категории приобретаемой недвижимости. В ФГУП «Росвоенипотека» направляется другой пакет документов, утвержденный Постановлением Правительства РФ «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих…» № 370 от 15 мая 2008 года:

  • договор целевого жилищного займа, подписанный военнослужащим в трех экземплярах;
  • копия кредитного договора и договора об открытии на имя заемщика банковского счета, подписанного военнослужащим;
  • копия зарегистрированного договора о приобретении недвижимого имущества;
  • отчет об оценке недвижимого имущества;
  • график кредитных платежей;
  • документ, содержащий сведения из Единого госреестра недвижимости о наложении обременения на недвижимость в виде залога или подтверждающий их отсутствие.

В 2018 году «военную ипотеку» ждет повышенный спрос

Эксперты прогнозируют рост количества участников программы «Военная ипотека» в России в 2018 году. По словам Анны Маховой, военная ипотека в сегодняшнем ее виде появилась только в 2015 году. Разумеется, внедрение новой программы выявило массу неточностей и вопросов, которые будут решаться по ходу реализации. В текущем году изменения коснулись следующих условий:

  • Размер военной ипотеки в 2018 году проиндексирован и составил 260 тысяч рублей. Напомним, что в 2015 году был установлен размер в 246 тысяч рублей, а в 2016 году необходимую индексацию не производили по причине серьезных экономических проблем в стране. С текущего года индексация военной ипотеки возобновлена. Таким образом, за  последние три года на лицевых счетах военнослужащих накопится 246+246+260=752 тысячи рублей.
  • Решен вопрос с объединением субсидий. Так, если оба супруга военнослужащие, то каждый из них имеет право на военную ипотеку. С 2018 года разрешено объединение двух субсидий для покупки общего жилья. Кроме того, убраны все препятствия для использования материнского капитала в комплексе с военной ипотекой.
  • Если военнослужащий увольняется из Вооруженных сил в связи с болезнью, ранением, выходит на пенсию, то для него сохраняются все накопленные средства, более того – он может использовать их не только для покупки жилья, но и на другие цели. С 2018 года снято условие, по которому выплаты были возможны исключительно в случае отсутствия у военного собственной недвижимости.

В связи с этим, эксперты прогнозируют рост числа участников программы «Военная ипотека» в 2018 году.

Главное в оформлении военной ипотеки – правильно рассчитать необходимые суммы, собрать нужные документы, найти выгодное кредитное учреждение и оформить договор строго в соответствии с нормами действующего законодательства.

 postnews.ru

Рефинансирование военной ипотеки под меньший процент

При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: