Договор цессии — переуступка прав на недвижимость

Содержание
  1. Переуступка прав: особенности сделок
  2. Виды переуступки
  3. Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
  4. Выгода для продавца и риски для покупателя
  5. Договор цессии при сделках с недвижимостью – что это такое и какие его особенности?
  6. Особенности договора при сделках с недвижимостью
  7. Условия договора переуступки права требования
  8. Документы, на основании которых заключается сделка
  9. Преимущества заключения данного типа договора
  10. Требования текста соглашения
  11. Подводные камни договора цессии
  12. : Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и что такое договор цессии?
  13. Переуступка прав собственности на квартиру
  14. Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования
  15. Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки
  16. Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав
  17. Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки
  18. Переуступка – что это?
  19. Переуступка квартиры в новостройке: виды
  20. Процесс оформления
  21. Важные моменты
  22. Риски
  23. Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»
  24. Плюсы
  25. Минусы
  26. Что означает переуступка прав собственности на квартиру в 2018 году
  27. Что это такое
  28. Переуступка прав собственности на квартиру
  29. При совершении покупки
  30. При продаже жилья
  31. Долевое участие
  32. Порядок проведения сделки
  33. Проверка документации у застройщика
  34. Образец договора
  35. Регистрация в Росреестре
  36. Необходимо ли платить налог
  37. Плюсы и минусы соглашения

Переуступка прав: особенности сделок

Договор цессии - переуступка прав на недвижимость

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Договор цессии при сделках с недвижимостью – что это такое и какие его особенности?

Договор цессии - переуступка прав на недвижимость

Договор цессии представляет собой определенное соглашение по отчуждению прав на задолженность по кредиту другому лицу на основании закона.

Попросту говоря — это сделка, которая дает возможность передать материальную ответственность без согласия должника.

Особенности договора при сделках с недвижимостью

Договор цессии (он же договор уступки права) в сфере недвижимости представляет собой свидетельство, которое удостоверяет не сам факт приобретении квартиры, а право требования ее передачи в собственность.

На сегодняшний день можно встретить два вида договоров о уступках на недвижимость:

Первый вид цессии на недвижимость подразумевает предварительную выплату всей стоимости недвижимости.

Второй вид договора подразумевает, что неоплаченные средства будут переданы покупателю в виде его обязательств.

Совет!

Кроме того, цессия может оформляться и до передача объекта недвижимости. До того, как ключи будут переданы покупателю, квартира может переуступаться несколько раз.

Сама цессия и соглашение о долевом участии должны быть государственно зарегистрированы.

Если говорить о втором варианте, то в этом случае будущее основное соглашение о купли-продажи будет заключаться на особых условиях в определенный срок.

Этот документ говорит не о самой купли-продажи, а о том, что ее обязуются совершить в будущем.

Условия договора переуступки права требования

Право изначального кредитора переходит к другому кредитору в том количестве и на тех основаниях, которые были оговорены на момент перехода права.

Поэтому достаточно весомым критерием в договоре уступки является указание, по какому именно документу уступается данное право, какие договора и документы продавцу необходимо будет передать покупателю этого права.

Кроме того, можно назвать сроки цессии, ее цену, содержание данного уступаемого права и любые другие условия, если они имеют разницу с условиями, установленными по изначальному договору.

Уступка прав требования разрешается лишь в том случае, если стоимость договора была оплачена или будет оплачена в одно и то же время с переходом долга на нового участника соглашения, а именно покупателя.

Если производится уступка с переводом долга, то документ должен включать в себя еще дополнительные детали по проведению взаимных расчетов всех присутствующих сторон.

Договор цессии на недвижимость является трехсторонней сделкой и не может быть заключен без непосредственного участия компании, производимой застройку. Застройщик должен дать свое разрешение на переуступку.

При этом стоит убедиться, что квартира до этого не переуступалось кому-либо другому.

В случае, если компания-застройщик откажется передавать квартиру лицу, которое ранее получило на нее право по переуступке, ему не удастся переложить полную ответственность на передающего права и вернуть денежные средства.

Как правило, застройщик определяет плату за переоформление документа или выдачу разрешения на договор цессии.

Документы, на основании которых заключается сделка

У стороны, которая осуществляет покупку после заключения договора цессии, на руках должны быть следующие документы:

  1. Основной договор с застройщиком либо его копия, заверенная нотариусом. При этом должны иметься все дополнительные соглашения и приложения к основному документу.
  2. Подтверждение произведения расчетов между сторонами сделки. Обычно, это фиксируется в самом договоре цессии.
  3. Составленный акт о передачи всех вышеперечисленных бумаг.
  4. Согласие второго лица на уступку. В случае, если этот документ не предусмотрен непосредственно в договоре.
  5. Сам договор цессии.

Преимущества заключения данного типа договора

Как правило, по схеме переуступки прав недвижимость продают инвесторы, которые выкупают квартиры. Бывают случаи, когда квартиры выкупаются блоками или подъездами.

Квартиры закупают в привлекательных районах городов еще на первых уровнях проведения строительных работ.

Продавцы с этого имеют немалую выгоду – ведь изначально, на первых этапах строительства квартиры стоят очень дешево. Через несколько лет стоимость на квартиру может возрасти от сорока до шестидесяти процентов.

Во многих новостройках продажи квартир начинаются в самом начале проекта, еще на уровне получения разрешительных документов. В это время к проведению строительных работ только приступают.

В процессе строительства многоквартирного дома цена за квадратные метры растет на следующих этапах:

  1. На этапе, когда роют котлован под здание или при возведении паркинга под замлей цена возрастает на десять процентов.
  2. После того, как произошло строительство первого этажа над землей, прибавляется еще десять процентов к изначальной стоимости.
  3. В период, когда постройка здания уже наполовину выполнена – еще десять процентов.
  4. Когда возведена крыша – прибавляется еще десять процентов.
  5. Поле того, как права собственности были получены, стоимость квартиры еще увеличится.

Зачастую этот процесс сдачи дома в эксплуатацию надолго затягивается, поэтому вкладчики не хотят ждать, а сразу начинают работать по схеме цессии.

Требования текста соглашения

Во время заключения данного типа договора стоит обратить особо пристальное внимание на некоторые нюансы.

В договоре, в обязательном порядке, должно быть указано следующее:

  1. Обязательство — право, по которому производится уступка ( номер документа, реальная дата заключения и предмет сделки).
  2. Объем договора цессии и условия передачи прав к другому кредитору по обязательству.
  3. Порядок выполнения и сроки уведомления должника в письменном виде о уступке права, которая состоялась.
  4. Список документов, которые должны быть переданы изначальному кредитору новому.
  5. Ответственность изначального кредитора за то, что переданные права требования действительны.

Образец договора цессии можно скачать здесь.

Необходимо указать и возможные причины расторжения договора как со стороны застройщика, так и по инициативе сторон передающих право на объект недвижимости.

Подводные камни договора цессии

Главными сложностью заключения такого рода сделки является то, что помимо того, что в сделке принимают участие покупатель и продавец, в заключении договора присутствуют третьи лица, как строительная компания и банк, если новое построение закупалось в кредит.

Кроме того, девелопер зачастую требует слишком большой процент «отступных» денег, а дольщик не имеет никаких оснований юридического характера, с которыми можно было бы оспорить запрашиваемую сумму.

В случаях, когда имеется ипотека, в кредитном договоре в обязательном порядке будет присутствовать условие о том, что право на недвижимость не может быть передано без согласия банка.

И конечно, вопрос с организацией по кредитам необходимо будет решить до того, как будет заключен договор цессии.

Если не брать во внимание все вышеперечисленные обстоятельства, то договор цессии можно считать достаточно безопасной сделкой.

Кроме того, все договора такого рода проходят обязательную государственную регистрацию, что делает их еще более безопасными.

Стоит отметить, что цессия является выгодной практически для всех сторон.

: Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и что такое договор цессии?

В видеосюжете доступно объясняются способы приобретения жилья в строящемся доме, рассказывается о сильных и слабых сторонах договоров участия в долевом строительстве, вступления в жилищно-строительный кооператив и цессии.

Даются советы как для дольщика предпочтительнее оформить договорные отношения с застройщиком многоквартирного дома.

Переуступка прав собственности на квартиру

Договор цессии - переуступка прав на недвижимость

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е.

, переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади.

Однако по договоренности между сторонами  устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

  1. По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

    Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

    Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

    Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному — дополнительных действий совершать не требуется.

  2. По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214.

Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Договор цессии - переуступка прав на недвижимость

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.

Совет!

Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества.

При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке.

К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной.

Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации.

Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Что означает переуступка прав собственности на квартиру в 2018 году

Договор цессии - переуступка прав на недвижимость

Строительство многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц, на сегодняшний день, не является редкостью. Долевое участие выгодно обеим сторонам сделки.

Кроме того, дольщик, при возникновении трудной ситуации, может переуступить своё право на данную квартиру. Как это происходит?

Что это такое

Переуступка права на жилое помещение — это сделка, предусматривающая передачу права на данное помещение третьему лицу.

Если же помещение покупалось с помощью привлечения заёмных средств банка, или же в рассрочку у застройщика, то кроме права собственности и требования, передаются также и долговые обязательства по выплате полной суммы за данную квартиру.

Переуступка оформляется только посредством заключения письменного договора, который, в обязательном порядке, регистрируется в органах Росреестра. Переуступка права требования, по-другому, называется цессией.

Такой договора заключают 2 стороны:

 Продавец квартиры цедент — именно он купил квартиру у застройщика, и решил уступить своё право другому лицу
 Покупатель квартиры цессионарий — покупатель права требования

Законодательство не устанавливает каких-либо ограничений относительно правового статуса сторон сделки. Это могут быть как физические, так и юридические сделки.

По договору цессии можно переуступить третьему лицу следующие права:

 Требования то есть, цессионарий приобретает право требовать от застройщика своевременной сдачи объекта строительства в пользование дольщиков
 Аренды на нежилое помещение такая сделка актуальна для ведения бизнес
 Долговые обязательства другие права и обязательства

Предметом договора цессии является либо обязательственное право, либо право требования. Договор является возмездной сделкой.

Безвозмездность не запрещена законом, но может привести к неприятным налоговым последствиям для обеих сторон.

Переуступка прав собственности на квартиру

Как правило, цессия актуальна при долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Такая сделка выгодна всем!

Цедент, он же продавец права и первичный покупатель квартиры, покупает её по довольно низкой цене на начальном этапе строительства.

Затем, когда цены на эти квартиры вырастут (обычно, это происходит к окончанию строительства), он продаёт своё право требования другому лицу, цессионарию — вторичному покупателю квартиры.

Первичный покупатель окупает свои затраты и получает сверху прибыль, вторичный покупатель имеет возможность купить именно ту квартиру, которая ему нравится, а застройщик — получает свои средства.

При этом стоит понимать, что вторичный покупатель несёт все риски, связанный с покупкой недостроенного жилья, а также с процессом сдачи объекта в пользование.

Процесс цессии имеет свой закономерный порядок, нарушение которого может привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

: оформить право собственности

Цессия осуществляется в следующем порядке:

 Необходимо получить письменное согласие застройщика это необходимо в том случае, если первичный покупатель квартиры ещё должен средства за данную квартиру
 Стороны должны составить предварительное соглашение, и обсудить все его пункты по этому соглашению вносить никакие денежные средства не нужно
 Если вопросов относительно предварительного соглашения нет, то заключается основное соглашение оно должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре
 Только после этого производится оплата оговоренной суммы с помощью банковской ячейки

Заключить договор цессии на квартиру можно до тех пор, пока не будет подписан акт о передаче многоквартирного дома, в котором располагается уступаемая квартира, в эксплуатацию.

Как только этот документ будет подписан, сделка по уступке невозможна. Можно заключить только сделку по купле-продаже, с подписанием соответствующего договора.

При совершении покупки

Не стоит путать сделку по купле-продаже недвижимости и сделку по уступке права собственности на неё.

Главное отличие — при цессии передаётся или продаётся право, при купле-продаже – объект.

Однако недобросовестные застройщики и продавцы квартир ловко «превращают» одну сделку в другую, тем самым обманывая вторичного покупателя недвижимости.

Поэтому стоит внимательно читать договор уступки. А ещё лучше — пригласить для его согласования и подписания компетентного юриста.

Стоит понимать, что все риски по приёму обязательств от первичного покупателя, вторичный покупатель принимает на себя.

Чтобы их минимизировать, необходимо затребовать у застройщика справку об отсутствии задолженности по платежам за квартиру.

В противном случае, новый покупатель рискует тем, что цедент не платил несколько месяцев по договору с застройщиком, и застройщик аннулировал в одностороннем порядке договор с таким дольщиком.

Права требования у дольщика уже отсутствует, поэтому и продавать его он не имеет права.

При продаже жилья

Уступка права собственности на квартиру невозможна, если уже подписан акт приёма-сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В этом случае, возможна только сделка по купле-продаже объекта недвижимости.

При заключении договора цессии, тем более, если есть долговые обязательства по отношению к застройщику, необходимо наличие письменного согласия этого застройщика на смену владельца квартиры.

Если долгов нет, то застройщика нужно обязательно уведомить о предстоящей сделке. Такая обязанность «ложится на плечи» первичного покупателя квартиры.

Именно он должен позаботиться о том, чтобы застройщик был должным образом уведомлён.

Уведомление составляется в свободной форме в письменном виде. Его, лучше всего, направить по почте заказным письмом с уведомлением.

Тогда на руках у уведомителя останется бланк уведомления с подписью лица, принявшего данное письмо.

Это будет являться доказательством того, что цедент уведомлял застройщика о предстоящей сделке. И застройщик не сможет предъявить претензии относительно состоявшейся сделки.

Долевое участие

Сделка цессии при таких обстоятельствах наиболее распространённая. Она заключается в следующем — дольщик в строительстве многоквартирного дома продаёт своё право требовать у застройщика своевременной сдачи объекта в эксплуатацию за определённую сумму.

Такая ситуация может возникнуть, например, так: Господин К. становится частным инвестором в строительстве многоквартирного дома.

Инвестирует он в строительство конкретной 2-ухкомнатной квартиры. Он внёс первоначальный взнос, и продолжает ежемесячно выплачивать застройщику определённую сумму.

Вдруг у него меняются обстоятельства, и он больше не может платить. Он продаёт своё право требования и собственности на данную квартиру другому лицу.

Совет!

Вместе с правом требования и собственности он также продаёт и обязательства по выплате долга застройщику.

В договоре нужно обязательно прописать и сумму, которую новый покупатель выплачивает бывшему дольщику, а также сумму долга, которую он принимает на себя.

Желательно, чтобы к договору шёл приложением график платежей по долгу перед застройщиком.

Порядок проведения сделки

Сделка по уступке права собственности оформляется в определённом порядке. Алгоритм её заключения следующий:

 Получение письменного согласия от застройщика либо письменное его уведомление о предстоящей сделке
 Сбор необходимых документов обеими сторонами когда застройщик подготовит все необходимые документы, он передаёт их продавцу квартиры (то есть, первичному покупателю или дольщику). Факт передачи документов оформляется соответствующим актом
 Когда все документы будут готовы необходимо заключить предварительное соглашение, и обсудить его
 Когда будет достигнута договорённость относительно предварительного соглашения, нужно заключить основной договор и сдать основной договор вместе с остальными документами на регистрацию в Росреестр. Специалисты этой организации ещё раз проверят все документы на их правомочность, прежде, чем регистрировать договор и когда договор будет зарегистрирован, происходит его оплата с помощью банковской ячейки

Проверка документации у застройщика

Чтобы проверить застройщика, необходимо затребовать все его документы:

  1. Учредительные документы.
  2. Выписку с банковскими счетами.
  3. Выписку из ЕГРЮЛ. В этом документе будет указано, не находится ли данное юридическое лицо в стадии ликвидации, банкротства или реорганизации.

Также стоить проверить все имеющиеся документы на покупаемую квартиру. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРИП, и потребовать у застройщика справку об отсутствии долгов.

В выписке ЕГРИП будет указано, кому точно принадлежит данная квартира, нет ли на ней обременений, и не совершается ли, в данный момент, с этой квартирой какая-либо сделка.

Также стоит изучить проектную документацию, которая, у добросовестного застройщика, находится в открытом доступе. Проверка документов очень важный момент при заключении сделки.

Поэтому ему стоит уделить максимально возможное количество времени. Рекомендуется пригласить специалиста, который будет компетентен в таких вопросах.

Образец договора

Договор заключается только в письменной форме, и подписывается обеими сторонами.

В нём необходимо указать:

  Сведения о сторонах сделки желательно указать не только о продавце и покупателе права, но и о застройщике квартиры
 Сведения о самой квартире и о предмете сделке
 Права и обязанности каждой стороны по отношению к квартире, долгу и друг к другу
 Ответственность сторон которая наступит, если стороны нарушат условия данного договора
 Обстоятельства при которых возможно расторжение договора в одностороннем порядке и при которых стороны могут подать в суд
 Меры досудебного урегулирования конфликта а также реквизиты и подписи сторон

Чем подробнее будет составлен данный договор, тем меньше будет «лазеек» для мошенничества.

Регистрация в Росреестре

После того, как все документы будут готовы, а стороны достигнут соглашения относительно основного договора, его необходимо подписать. После этого сдать на регистрацию в Росреестр.

Сделать это можно 2-мя способами:

  • передать документы через МФЦ;
  • напрямую через Росреестр.

Регламентный срок исполнения услуги — 10 дней, если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов к документам и к самому договору.

Если подавать документы через МФЦ, то срок регистрации может увеличиться до 15 дней, так как стоит учитывать время документов «в пути».

В крупных городах, такие государственные органы, как Росреестр, уже несколько лет не работают с населением напрямую.

Они работают с помощью посредников — многофункциональных центров, в обязанности которых входит принятие документов у населения для оформления различных услуг.

Необходимо ли платить налог

Обязанность по уплате налога возникает только цедента, то есть продавца права собственности (он же первичный покупатель).

Дело в том, что после продажи права он получает дополнительный доход, с которого и нужно заплатить налог.

Согласно ст. 224 НК РФ, необходимо заплатить налог в размере:

  1. 13% от полученного дохода для резидентов РФ.
  2. 30% от полученного дохода для нерезидентов РФ.

    Застройщик и вторичный покупатель не должны уплачивать какие-либо налоги.

Кроме того, вторичный покупатель имеет право на налоговый вычет, согласно ст. 220 НК РФ:

 В размере суммы которую он потратил на приобретение этой квартиры, но не больше 2 млн. рублей
  В размере процентов по ипотечному кредиту если для покупки квартиры привлекались заёмные средства банка

Продавец также может получить имущественный вычет в размере фактически понесённых расходов на оплату квартиры застройщику.

То есть, на эту сумму он может уменьшить полученный от продажи квартиры по ДДУ доход.

Для получения вычета необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации налогоплательщика.

Сделать это нужно до 30 апреля того года, который идёт за годом получения дохода. К декларации нужно приложить все документы, подтверждающие право на получение вычета и документы, подтверждающие расходы.

Обязанности по уплате налога не возникает в том случае, если происходит переуступка прав собственности на квартиру между родственниками.

При этом родственник могут быть только близкими:

  • муж / жена;
  • сын / дочь;
  • брат / сестра;
  • бабушка / дедушка.
    Родство нужно будет подтвердить при регистрации договора.

Плюсы и минусы соглашения

В переуступке права собственности есть свои положительные и отрицательные стороны. К плюсам можно отнести:

 Покупка именно той квартиры, которая нравится а также можно привлечь заёмные средства банка
 Стоимость квартиры по уступке будет несколько ниже нежели при покупке готового жилья
 Для продавца — это отсутствие штрафов за неуплату средств а сделка по уступке права происходит намного быстрее, чем сделка купли-продажи

Но есть и некоторые недостатки. Это:

  Вторичный покупатель принимает на себя все риски, связанные со сдачей объекта в использование дольщикам такие риски при переуступке прав собственности на квартиру в новостройке бывают
 Обязанность по уплате налога на доходы возникает у продавца и по уплате налога на имущество возникает у покупателя после оформления права собственности на купленную квартиру

Сделка по уступке права собственности довольно популярна при долевом строительстве жилья.

Как правило, этот процесс происходит с привлечением инвесторов, которые и вкладывают свои средства в покупку недвижимости. А потом они получают дополнительный доход, уступая своё право другому лицу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: