Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

Содержание
  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?
  2. Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры
  3. Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры
  4. Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи
  5. Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса
  6. Предварительный договор нужен!
  7. Ошибки при составлении предварительного договора
  8. Предварительный договор купли-продажи
  9. Что такое предварительный договор купли-продажи?
  10. Каким бывает предварительный договор
  11. Предварительный договор с Застройщиком
  12. Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП
  13. Предварительный договор по ипотечной программе
  14. Предварительный договор с внесением аванса
  15. Основные пункты предварительного договора
  16. Заключение
  17. Назначение и гарантии предварительного договора купли-продажи квартиры
  18. Для чего используется и в чем отличие от основного договора?
  19. Что необходимо предусмотреть в договоре?
  20. Описание объекта договора
  21. Цена
  22. Граждане, которые проживают в квартире (кроме продавца)
  23. Срок действия документа
  24. Стороны договора
  25. Права и обязанности сторон
  26. Оплата расходов
  27. Правоустанавливающие документы
  28. Гарантии и риски
  29. Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры
  30. Для чего он необходим?
  31. Правила составления
  32. Образец договора
  33. Необходимые документы
  34. Срок действия
  35. Предварительный договор купли-продажи квартиры: инструкция по заключению
  36. Общая информация
  37. Существенные условия
  38. Другие условия
  39. Сроки
  40. Риски
  41. Пример предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

 

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.

Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее  и легко составить  с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок.  Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Нет!

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный  договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

 

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного  договора формально и использовать чужой образец.

Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется  этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или  для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры.  Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи,  ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния   Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

На основании Предварительного договора легко  составить основной договор купли-продажи > > >

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной  регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

Например:

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Например:

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать  на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.

Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Предварительный договор нужен!!!!

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы  договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко  составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное  им  лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние  дети достигшие 14 лет.

В противном случае — договор ничтожен!

Стоит почитать: Ничтожные сделки с недвижимостью

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Предварительный договор купли-продажи

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

Поиски подходящего жилья, которое удовлетворяло бы нашим критериям, зачастую становятся весьма трудоёмким процессом, отнимающим большое количество времени. Однако даже после того, когда жилье мечты уже найдено, его немедленная покупка не всегда представляется возможной — у продавца либо у покупателя могут иметь место различные препятствующие обстоятельства.

В большинстве своём такие обстоятельства обусловлены задержками, связанными с одобрением ипотеки, с отсутствием документов, необходимых для сделки. В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о способе, позволяющим официально зафиксировать договоренности, к которым пришли продавец и покупатель.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительным договором купли-продажи (ПДКП) называется документ, в котором отражены намерения сторон провести сделку в будущем.

В документе отражены условия будущей сделки, такие, как цена, сроки, иные обязательства сторон по отношению друг к другу.

Кроме того, в договоре указана ответственность сторон на тот случай, если взаимные обязательства не будут выполнены.

Документ не подлежит регистрации в органах государственного учёта, однако любая из сторон в судебном порядке может потребовать компенсацию за невыполнение обязательств.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не дает возможности сторонам отказаться от сделки просто потому, что у продавца нашёлся другой покупатель, готовый заплатить больше, или наоборот, потому, что покупатель успел заинтересоваться другим предложением.

Но этот документ имеет силу только до того, как подписан основной договор купли-продажи или до того, пока обязательства по нему окажутся невыполненными.

То есть, это просто соглашение о намерениях и сам по себе документ не может являться основанием для оплаты или передачи недвижимого имущества.

ПДКП должен соответствовать нормам, отраженным в ст. 429 ГК РФ, в противном случае этот договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.

Например, продавец, найдя более щедрого покупателя, отказывается выполнять договор и заключает более выгодную сделку, а признание судом документа недействительным означает, что он не понесет никакой материальной ответственности.

Несмотря на то, что ПДКП не нужно регистрировать, будет лучше заверить документ нотариально – нотариус заодно проверит соответствие текста законодательным нормам.

Каким бывает предварительный договор

Существует несколько разновидностей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества это:

• Предварительный договор между Застройщиком и Соинвестором;

• Предварительный договор по ипотечной программе;

• Предварительный договор с внесением аванса.

Предварительный договор с Застройщиком

Существует Федеральный Закон о долевом строительстве, в котором прописано, что застройщик должен привлекать деньги дольщика исключительно в рамках ДДУ (договор долевого участия). Закон обеспечивает защиту дольщиков от неправомерных действий застройщиков и от иных рисков, не связанных с деятельностью застройщика.

 Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками.

Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.

Покупателям (соинвесторам строительства) предлагается заключение предварительного договора купли-продажи жилья, которое находится на этапе возведения.

Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности.

Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство.

Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства.

В перечень обязательств застройщика также входит подписание с соинвестором окончательного договора купли-продажи, на основании которого будет переоформлено право собственности. Для защиты инвестиций соинвестора строительная компания выписывает ему вексель на сумму, равную размеру вложения.

Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание  ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.

Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП

Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю.

В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли).

Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.

Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре (в отличие от ДДУ) и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец.

Совет!

В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.

Предварительный договор по ипотечной программе

Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке.

Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема —  банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком.

Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.

Предварительный договор нужен, если речь идет о сделке с квартирой, которая уже готова и на данный момент находится в чьей-то собственности. Банк интересует следующее:

  • Документальное подтверждение согласия собственника продать недвижимость;
  • Договорная стоимость сделки;
  • Сроки проведения сделки;
  • Порядок расчетов по сделке и порядок передачи собственности.

Предварительный договор с внесением аванса

Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств.

Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного.

В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.

Если для продавца скорость проведения сделки не является критичным параметром, он, например, может подождать, пока покупатель соберет нужную сумму. Аванс, в данном случае, позволит возместить убытки, если покупатель не сможет обеспечить выполнения обязательств со своей стороны. Покупатель же может не переживать о том, что «уйдет» хорошее жилье, и спокойно собирать деньги.

Основные пункты предварительного договора

1. Прежде всего, в документе указывается информация об участниках сделки. Обязательно указываются имена всех, кто в данный момент обладает имущественными правами на объект недвижимости.

Каждый из них не имеет права продать вам жилплощадь поодиночке, только с письменным и нотариально заверенным разрешением и доверенностью от остальных.

Если будут внесены не все, кто каким-то образом может претендовать на жилье, то вполне может произойти следующее: нового владельца через суд обяжут компенсировать претенденту утраченную выгоду. В свою очередь, покупатель также вносит имена всех будущих владельцев (себя супругу, например);

2. Информация о жилплощади. После того, как все данные о вступающих в договорные отношения сторонах зафиксированы, обязательно следует указание адреса квартиры, её метраж, количество комнат, кадастровый номер и так далее. Максимально точное описание объекта исключает неверное толкование документа;

3. Прописывается дата сделки. Участники сделки совместно обсуждают и определяют время, необходимое на разрешение всех вопросов и подготовку требуемых бумаг. Установленный срок полагается отобразить как в виде цифр, так и прописью, дабы исключить возможное ошибочное понимание;

5. Для продавца убедительным доказательством того, что клиент действительно намерен приобрести именно эту жилплощадь по истечении указанного времени, является денежный залог.

Как только он принят, продавец больше не показывает объект недвижимости для продажи. О размере аванса задействованные лица договариваются сами.

Принято оставлять задаток в размере не более 10% от договорной стоимости жилья.

Соответственно, необходимо уточнить, как поступать с этими деньгами при невыполнении договорных обязательств, например, если вдруг покупатель найдёт другую квартиру, более подходящую ему по цене или расположению.

Чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного, например, с отказом более выгодному покупателю, продавец может оставить полученные средства у себя, в качестве неустойки за невыполнение покупателем его обязательств.

Если вы не согласны с такой политикой, тогда следует подробно обговорить все условия произведения оплаты, а также возможность возврата в случае, если вы намерены продолжить поиски. Со своей стороны покупатель должен видеть в договоре пункт о том, как возместит ущерб продавец, если откажется выполнять условия договора.

Ещё один важный момент. Владелец (или каждый из владельцев) в письменном виде должен предоставить расписку о получении средств, в которой будет указываться сумма и срок получения.

6. Участники должны чётко определить цену сделки, после подписания предварительного и основного договора цена остается неизменной. Иные пункты договора могут указывать на то, что цена может измениться (например, если покупатель найдет деньги лишь через год или будут иметь место иные обстоятельства);

7. Устанавливается порядок, согласно которому будет происходить оплата. При проведении безналичного расчёта, указываются реквизиты всех банковских счетов, которые будут задействованы в проведении данной операции;

8. Прописывается ответственность за нарушение договорных обязательств. Необходимо оговорить и письменно зафиксировать все условия;

9. Отдельный пункт определяет обязанности продавца касательно выполнения дополнительных мероприятий. Например, если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно проследите за тем, чтобы из квартиры выписались все ранее прописанные в ней жильцы.

Заключение

С помощью этого договора можно договориться обо всех пунктах, которые войдут в основной документ и все эти пункты будут перенесены в договор купли-продажи без изменений. Если присутствуют какие-нибудь сомнения касательного одного из положений, то лучше всего повременить с заключением, потому как внесение изменений в дальнейшем может оказаться невозможным (без каких-то уступок). 

Если покупатель решается на передачу задатка, для верности лучше осуществить это при незаинтересованных свидетелях (не имеющих отношения к продавцу). Настоятельно рекомендуем внимательно вчитываться в договор перед тем, как поставить свою подпись. Не доверяйте застройщику, предлагающему сказочные условия при заключении ПДКП — подобные соблазны очень часто приводят к горьким разочарованиям.

Назначение и гарантии предварительного договора купли-продажи квартиры

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

Документальное оформление купли-продажи квартиры играет в совершении этой сделки очень важную роль, ведь от правильности составленных документов напрямую зависит ее законность.

Поскольку в этом случае речь идет о крупной сумме денег, стороны стремятся максимально обезопасить себя от вероятных рисков.

Помимо основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в этой процедуре, может использоваться еще и предварительный. О необходимости, а также особенностях и правилах его составления — далее в статье.

Для чего используется и в чем отличие от основного договора?

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем провести сделку по продаже квартиры (или другого имущества) на тех условиях, которые в нем закрепляются. В том числе данные условия охватывают и цену, которая по истечении времени не может быть изменена.

Причины в этом случае могут быть следующими:

  • отсутствие у продавца необходимых документов;
  • необходимость срочного отъезда одной из сторон;
  • отсутствие у покупателя достаточной суммы денег и т. п.

На совершение всех этих действий требуется определенное время, однако, чтобы обезопасить себя, стороны подписывают предварительный договор. Его законодательное регулирование осуществляется ст. 429 ГК РФ.

Все правила и требования для данных документов также являются одинаковыми. Они составляются в письменной форме и, по желанию сторон, могут быть заверены нотариально (однако это необязательно).

Единственная разница между ними — это отсутствие необходимости обязательно регистрировать переход права собственности на квартиру, в отличие от основного, для которого это требование является обязательным.

Помимо самого предварительного договора, стороны могут заключить и другие — например, задатка или аванса. Такой вариант используется в тех случаях, когда покупатель отдает продавцу определенную часть стоимости квартиры заранее (чаще всего ее размер составляет 10%).

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Перечень обязательных условий, которые должны быть внесены в документ, включает в себя:

Описание объекта договора

В этом пункте необходимо указать данные, которые позволили бы четко идентифицировать тот объект, который подлежит продаже (то есть квартиру). Например, это могут быть такие данные:

  • полный адрес;
  • кадастровый номер;
  • общая и жилая площадь (точные сведения подобного рода содержатся в справке БТИ);
  • число комнат;
  • этаж (также можно указать этажность дома, в котором расположена квартира).

Цена

Данное условие выступает одним из наиболее важных, поскольку чаще всего именно для сохранения одной цены и заключается предварительная сделка. В договоре необходимо указать полную сумму средств (в рублях), которые должны быть уплачены покупателем в счет стоимости квартиры. В будущем данная сумма не должна изменяться.

Граждане, которые проживают в квартире (кроме продавца)

Указание перечня этих лиц является обязательным условием для основного договора купли-продажи, поэтому они должны быть включены и в предварительный.

К данным лицам могут относиться граждане, которые имеют бессрочное право на проживание в квартире или на момент заключения сделки прописаны в ней. Необходимо указать их паспортные данные, а также ориентировочные сроки их снятия с регистрационного учета.

Срок действия документа

Указывать точный срок необязательно, однако стоит учесть, что в случае его отсутствия договор будет действителен в течение одного года после подписания. Если в течение этого срока сделка купли-продажи не будет совершена, он утратит свою силу.

Стороны договора

Здесь необходимо указать такие сведения о продавце и покупателе:

  • ФИО;
  • адрес (не только регистрации, но и фактического проживания);
  • другие контактные данные (телефон, электронную почту и т. п.).

В дальнейшем это поможет быстро найти и установить связь с участниками сделки.

Права и обязанности сторон

Необходимо перечислить основные обязательства как продавца, так и покупателя, а также указать ответственность за их нарушение. Например, штраф за просрочку передачи квартиры по договору или за нарушение сроков выплаты ее стоимости.

Оплата расходов

В предварительном договоре можно установить, кто будет оплачивать различные дополнительные траты, такие как:

Правоустанавливающие документы

Должно быть отмечено, на каком основании продавец владеет квартирой (договор дарения, мены, купли-продажи и т. п.). Помимо названия документа нужно указать и его реквизиты (серия, номер, дата выдачи, орган, который выдал).

Гарантии и риски

Предварительное оформление сделки предоставляет покупателю и продавцу, с одной стороны, дополнительные гарантии, а с другой — несет некоторые риски.

Основной гарантией является обязанность сторон в будущем подписать договор купли-продажи. Покупатель сможет получить квартиру по той цене, что была определена ранее, а продавец — продать ее в заранее установленный срок.

В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд. Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора. В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.

Однако оформление предварительного договора несет для контрагентов и определенные риски, особенно если покупка происходит на первичном рынке:

  • отсутствие уверенности в получении квартиры (это связано с тем, что в документ не включаются обязательства по ее дальнейшей передаче покупателю);
  • риск того, что предварительный договор могут признать незаключенным (если квартира еще недостроена, то невозможно указать точные сведения о ней, а без этого документ не имеет силы);
  • вероятность двойной продажи недвижимости (недобросовестный застройщик может подписать такой же документ и с другими потенциальными покупателями);
  • риск потери средств, вложенных в покупку (в частности, в случае банкротства застройщика).

Если документ будет оформлен правильно и с соблюдением всех законодательных требований, его наличие только обезопасит стороны от возможного изменения цены или срока и позволит совершить сделку на определенных ранее условиях.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-66-30.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-36-67.

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

Основная цель заключения предварительного соглашения купли-продажи квартиры — установление сроков для будущего составления, оформления и подписания основного документа.

В предварительном акте устанавливаются условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут записаны в основном договоре.

Если стороны прописали в предварительном соглашении цену квартиры, условия оплаты, сроки, права и обязанности, эта информация вносится в основной акт. Регулируется такой вид актов статьей 429 «Предварительный договор» Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Для чего он необходим?

Многие задаются вопросами о необходимости такого соглашения, проще сразу составить и подписать основной документ.

Зачем откладывать это и составлять промежуточный акт? Предварительный договор купли-продажи квартиры составляется и оформляется, когда стороны пришли к договоренностям и намерены заключить сделку в будущем, но в этот момент обстоятельства сложились таким образом, что сторона пока не может заключить основной договор (особенно часто это происходит даже не в случаях с квартирами, но с дорогими земельными участками). Причины могут быть различные: отсутствие у продавца полного пакета документов или у покупателя не готова пока вся денежная сумма для оплаты недвижимости и т. д.

В промежуточном соглашении стороны описывают свои обязательства, цену, сроки и главное — ответственность за нарушения условий. Это помогает защитить себя от рисков и защитить интересы продавца и покупателя. Стороны будут застрахованы от недобросовестности или мошенничества.

Правила составления

Устные договоренности не имеют юридической силы, поэтому в промежуточном соглашении стороны письменно прописывают все самые важные условия сделки. Все согласованные обязательства должны быть оформлены письменно. Без существенных условий договора он не будет иметь юридической силы и может быть признан недействительным и ничтожным.

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • Один из основных моментов — предмет договора. Обязательно полное описание и подробная характеристика продаваемого жилья. Для того чтобы уберечь себя от риска подмены объекта, стороны обязаны прописать адрес, площадь, точное описание внутреннего вида недвижимости, прописываются все недостатки и дефекты, количество комнат, этаж и т. д.;
  • Второй основной момент — цена жилья. Оформленная в предварительном документе цена не может быть изменена в будущем. Недобросовестный продавец будет обязан по закону продать квартиру покупателю по согласованной цене, без изменений;
  • Третий основной момент — сроки заключения. Обычно стороны стараются указывать в акте меньшие сроки, потому что рыночная стоимость недвижимости меняется каждый день. В этом пункте прописываются не только сроки действия предварительного документа, но и сроки, когда будет оформлен и заключен основной.

В большинстве случаев стороны оформляют и подписывают предварительный договор, а затем переносят всю имеющуюся в нем информацию в основной акт.

Образец договора

Существенные условия промежуточного документа оформляются обязательно письменно, на листах А4, в произвольном порядке. Можно оформить от руки или напечатать на компьютере.

предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • у листа пишется название документа — «Предварительный договор купли-продажи квартиры»;
  • Оформляется информация о документе, дата его заключения (цифрами и прописными буквами) и место заключения;
  • Наименование сторон, а именно паспортные данные продавца и покупателя. Если среди них есть юридическое лицо, то подробная информация о фирме, наименование, регистрационные номера, должность представителя и т. д.;
  • Далее идет описание предмета договора, вся информация о квартире;
  • Ниже полные расчеты, цена, имеющийся задаток, аванс, залог и т. д. Полная цена, график выплат, способы оплаты. Все эти условия оговариваются сторонами и оформляются в акте;
  • Описываются сроки предварительного акта и будущие сроки основного договора;
  • Права и обязанности как продавца, так и покупателя по условиям и требованиям этой сделки. Все неоформленные обязательства и права регулируются Законодательством РФ;
  • Заключительные или дополнительные условия или требования;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры можно по ссылке.

Необходимые документы

Список документов, необходимый для оформления предварительного договора купли-продажи квартиры мал и совпадает он со списком документов для любого другого договора купли-продажи.

Основными бумагами для заключения такого типа актов считаются бумаги на установление прав собственности владельца. Продавец обязан предоставить для заключения договора все документы, доказывающие его право на владение конкретно этой собственностью.

Покупателю рекомендуется тщательно проверить эти бумаги, в них должна быть серия, номер, дата выдачи и наименование выдавшей организации.

Еще один обязательный документ — свидетельство о государственной регистрации. Без этого документа не стоит заключать даже предварительный акт.

Обязательно предоставление паспортов сторон, а лучше даже если стороны сделают их копии и приложат их к составленному соглашению.

Покупателю важно проверить, не является ли жилье собственностью каких-либо других третьих лиц, не поделена ли на доли, для этого можно обратиться в административные органы за информацией или попросить соответствующие бумаги у продавца.

Срок действия

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры зависит от согласованной даты, когда будет составлен и заключен основной договор. Условие сроков, оформленное письменно в промежуточном соглашении, соблюдается обязательно.

При несоблюдении этого требования стороны могут понести ответственность. Но, согласно статьям Гражданского Кодекса Российской Федерации, если срок в акте не указан, то между заключением промежуточного документа и основного акта — 12 месяцев.

Случаются ситуации, когда предварительный акт был составлен, срок написан, но стороны подготовились заранее, до даты основного оформления. В таком случае, можно заключать основной договор, не опираясь на написанные в предварительном сроки.

Совет!

Если же сроки были нарушены, а продавец или покупатель все еще не готовы к сделке, то противоположная сторона может подать иск в суд. Нарушившая условия сторона будет выплачивать компенсацию, штраф, убытки и т. д.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Предварительный договор купли-продажи квартиры: инструкция по заключению

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

В качестве подтверждения намерения заключить сделку в ближайшем будущем продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. О его видах и формах, а также типичных ошибках при составлении текста рассказано в статье.

Общая информация

Часто перед оформлением основной сделки продавец и покупатель заключают предварительный договор, или соглашение о намерениях.

Причиной может быть невозможность осуществить куплю-продажу в данный момент: стороны не готовы технически, документально, финансово обменяться правами и обязанностями. К примеру, продавец еще не собрал все документы на квартиру или не выписал жильцов либо покупателю нужно время на подготовку суммы к оплате по договору.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса России заключение предварительного договора купли-продажи квартиры подразумевает исполнение сторонами в будущем договора о передаче имущества на условиях, оговоренных в соглашении о намерениях.

Соглашение о намерениях является гарантией заключения основного договора на таких условиях, которые были согласованы на первой этапе сделки, в особенности — по оговоренной цене.

Важно указать все значимые для сторон условия в преддоговоре.

Если покупатель не имеет собственных ресурсов для покупки квартиры, он может получить заемные средства в банке либо воспользоваться мерами государственной помощи — материнским капиталом или жилищной субсидией.

Для получения этих средств и банк, и Пенсионный фонд, и муниципалитет потребуют предварительный договор, который подтвердит реальную необходимость предоставления денежных средств и общую сумму расходов.

Таким образом, преддоговор купли-продажи квартиры заключается по инициативе сторон, чтобы выиграть время на подготовку к сделке, а также для получения покупателем сторонних средств.

Существенные условия

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

  • предмет;
  • цена;
  • перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением после смены собственника.

Предметом договора в данном случае будет являться объект недвижимости, который должен быть идентифицирован в документе путем указания его наименования, кадастрового номера и адреса.

Кадастровый номер присваивается при постановке объекта на кадастровый учет в Росреестре. Его можно узнать через сервис.

Цена — это сумма сделки, о которой договорились стороны. Цена указывается в рублях.

Важно: если указанная в договоре цена будет существенно ниже рыночных цен или кадастровой стоимости, у налоговых органов появится повод пересчитать цену по правилам статьи 105.14 Налогового кодекса России и доначислить продавцу налог с операции.

Если к тому времени срок уплаты налога пройдет, инспекция вменит ему еще и штрафную санкцию в размере 20 % от величины налога и пеню за все дни просрочки.

Правом пожизненного пользования владеют лица, отказавшиеся от участия в приватизации муниципальной квартиры — все остальные жильцы получают доли в праве собственности, а отказавшийся имеет право пожизненного проживания.

Выписать такого человека непросто, однако при наличии таких оснований, как фактический добровольный переезд в другое жилье вместе со всеми личными вещами и длительное отсутствие в квартире, а также отсутствие попыток вернуться в рассматриваемую квартиру и попыток собственников препятствовать его возвращению, неуплата своей доли коммунальных платежей — все это в совокупности позволяет снять лицо с регистрации в судебном порядке.

Этих условий достаточно для заключения предварительного договора купли-продажи помещения, комнаты, доли, квартиры, участка и других видов имущества.

Другие условия

В соглашении о намерениях должен быть указан срок и порядок заключения основного договора.

Также стороны могут включить в него пункт об авансе или задатке. Важно понимать разницу между этими понятиями.

Дополнительное соглашение о задатке означает внесение покупателем некоторой суммы в качестве гарантии дальнейшей покупки, своего рода, бронирование имущества. В случае отказа от покупки задаток ему не возвращается.

В случае отказа от продажи со стороны продавца он возвращает двойную сумму задатка. Обе стороны рискуют одинаковой суммой при нарушении предварительного договора.

Авансовое же соглашение позволяет в любой момент вернуть сумму аванса и расторгнуть сделку.

Средний размер задатка или аванса — 5-10 % от цены квартиры.

Что еще содержит стандартная форма предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • введение — преамбула договора, в которой представляются стороны сделки;
  • основная часть — содержит такие разделы, как предмет и цена соглашения, условия сделки, обязанности и права сторон, порядок расчета, сроки, ответственность участников и т. п.;
  • заключение;
  • дата и подписи.

Что предусмотреть в договоре:

  • условия для будущей сделки, в отношении которых по инициативе одной из сторон договора должна быть достигнута согласованность при составлении преддоговора;
  • перечисление прописанных в квартире граждан и обозначение их прав относительно продаваемого объекта.

Почему важно указать прописанных жильцов и их права — если среди таких лиц есть граждане с правом пожизненного пользования жильем без возможности принудительной выписки и т.п., покупатель должен знать об этом.

В соответствии с ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации.

Окончательный документ составляется в 3-4 экземплярах — для покупателя и продавца и других лиц, если в сделке участвовали поручители, кредиторы, государственные органы (например, Пенсионный фонд).

Сроки

Обычно при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры стороны устанавливают срок, к которому необходимо заключить основное соглашение.

В соответствии с законодательством и практикой, если в предварительном договоре не определена дата или период для подписания основного соглашения, то заключить его требуется не позднее 1 года с даты подписания сделки о намерениях.

Если к сроку стороны не инициируют основную сделку, то предварительное соглашение перестает действовать. При наличии в нем обязанностей, наступающих у сторон, их необходимо выполнить, например, вернуть аванс.

Если за период действия преддоговора покупатель или продавец уклоняются от заключения главного соглашения, то, в соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса России, вторая сторона может в судебном порядке требовать исполнения обязательств уклоняющегося участника.

Иск возможно подать в срок 6 месяцев с даты нарушения обязанностей по предварительному договору купли-продажи квартиры, бесплатно скачать бланк иска можно здесь.

Основной договор при этом заключается по тем условиям, которые установит суд в своем решении.

Риски

При заключении соглашения в случае покупки жилья на вторичном рынке рисков практически нет, особенно если имеет место предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка: при бездействии обеих сторон обязательства по соглашению просто аннулируются.

Если такой договор составляется и подписывается при участии в долевом строительстве, покупатель несет серьезные риски, поскольку недобросовестные застройщики могут настаивать на заключении предварительной сделки из-за нежелания соблюдать требования ФЗ № 214.

Важно — сделка о намерениях с застройщиком должна иметь форму предварительного договора долевого участия, зарегистрированного в Росреестре. Перед этим необходимо изучить 214-ый закон и составить документ в соответствии с условиями законодательства.

Пример предварительного договора купли-продажи квартиры

Пошаговая инструкция важных элементов договора:

  • Название документа — «предварительный договор купли-продажи квартиры (с задатком/без задатка/с авансом/без аванса)»;
  • Место — указывается населенный пункт и регион;
  • Дата — день подписания;
  • Преамбула — нужно обозначить стороны сделки. Часто преамбула записывается в первом лице: «Мы, гражданин Ромашкин Роман Романович… именуемый далее «Продавец» и гражданин Петров Петр Петрович… именуемый далее «Покупатель»…»;
  • Имена и персональные данные сторон должны в точности совпадать с написанием в документах — паспортах, если сделку заключает представитель — доверенности и паспорте.

Желательно записать адреса прописки и реальные адреса проживания, а также телефонные номера и адреса электронной почты.

  • Предмет договора — формулировка выбирается сторонами. Это может быть и обязанность заключить основной договор в определенный срок с перечислением условий основного договора. Также можно сразу указать обязательства продать-купить квартиру с перечислением условий операции. Обязательно записывается основание права собственности продавца, идентификационные данные квартиры;
  • Цена — конкретная цена в рублях, записанная прописными буквами и числами;
  • Порядок расчета — сюда можно записать этапы оплаты: с использованием задатка или аванса, частичной или единовременной полной оплатой. Важно установить сроки для расчета;
  • Оформление основного договора — с нотариусом или без и пр. Можно обозначить количество экземпляров, распределить расходы на оформление документа;
  • Сроки передачи имущества — когда квартира переходит право собственности покупателя, нужен ли передаточный акт. Сколько времени у продавца есть для освобождения жилья, выписки жильцов;
  • Ответственность и санкции за неисполнение;
  • Гарантии — «продавец обязуется передать квартиру надлежащего вида (можно описать состояние квартиры)», «продавец обязуется не заключать договор купли-продажи с другими лицами…», здесь же продавец может гарантировать «чистоту» сделки — отсутствие обременений, ограничений, полноценности права собственности. Покупатель гарантирует покупку;
  • Можно добавить раздел об отсутствии пороков воли, осознанном заключении договора;
  • Указываются полные имена и подписи сторон;

По желанию стороны могут внести в преддоговор различные дополнительные условия.

Условия об авансе и задатке можно оформить отдельными соглашениями.

Шаблоны предварительного договора купли-продажи квартиры: вариант №1 и вариант №2.

Заполненный образец предварительного договора купли-продажи квартиры можно изучить здесь:

После передачи имущества или денег, например, задатка или документов, стороны подписывают расписки.

При наступлении срока, оговоренного договором, стороны заключают основную сделку.

Если ни одна из сторон не производит действия для заключения основной сделки, то предварительное соглашение утрачивает юридическую силу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: