Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации

Содержание
  1. Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации
  2. Каким способом можно арендовать землю
  3. Что учесть при выборе участка
  4. Как участвовать в торгах и выиграть
  5. Нюансы, о которых стоит помнить при заключении договора
  6. Что предусмотреть, если в последующем требуется выкуп данной земли
  7. Рассмотрение заявления
  8. Аренда земли с последующим выкупом у администрации
  9. Законодательство
  10. С какой целью возможно арендовать участок с последующим выкупом?
  11. При каких условиях возможен данный вид аренды земли?
  12. Как взять землю в аренду с последующим правом выкупа — пошаговый алгоритм
  13. 1-ый этап
  14. 2-ой этап
  15. 3-ий этап
  16. 4-ый этап
  17. 5-ый этап
  18. 6-ой этап
  19. Стоимость и сроки
  20. Какие могут возникнуть проблемы?
  21. Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации
  22. Законодательство об аренде земли с последующим выкупом
  23. Для каких целей можно взять в аренду, а потом выкупить землю?
  24. Порядок действий
  25. Какие документы надо готовить?
  26. Какие особенности могут встретиться?
  27. Сходства и различия договоров аренды без выкупа и с ним
  28. Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом в 2018 году
  29. Что это такое?
  30. Главные основания
  31. Правовые акты
  32. Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом у государства
  33. Права собственности
  34. Сбор документов
  35. Образец договора
  36. Алгоритм выкупа
  37. Преимущества получения
  38. Стоимость

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации
Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации

Последующий выкуп земли – процедура перехода в собственность земельного участка, ранее находившегося в аренде или безвозмездном пользовании. Процедура получения земельного участка в аренду регламентирована как законодательством РФ, так и локальными нормативными актами.

Каким способом можно арендовать землю

На сегодняшний день получить землю в аренду можно несколькими способами:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.
  • Принять участие в торгах, проводимых администрацией города (поселка и т.д.).
  • Принять участие в аукционе, инициированном гражданами.

Заключить договор аренды на безвозмездной основе. Это вариант доступен лишь при соблюдении определенных условий (например, семьям с 3 детьми, в сельской местности – молодым специалистам определенных профессий). Как правило, согласно условиям договора, арендная плата не вносится на протяжении нескольких лет, до момента выкупа участка.

Заключить договор в упрощенном порядке (без необходимости проводить аукцион). Такой порядок допустим, если на участке планирует строительство жилого дома (многоэтажного), либо объектов социального назначения, либо ведения фермерской деятельности).

Что учесть при выборе участка

Обязательное требование к арендуемому участку – отсутствие на нем построек. В противном случае собственник объекта недвижимости имеет приоритет в заключении договора аренды.

Для подбора территории используется онлайн-карта на портале Росреестра. После этого в муниципалитет подается заявление, в котором указываются основные данные по участку (местоположение, размеры и т.д.). Специалистами муниципалитета на основании заявления предоставляются сведения о зарегистрированных правах и иных помехах.

Кроме того, можно подобрать земельный участок на аукционе, где представлены свободные от каких-либо обременений территории.

В результате изучения представленного пакета документов и рассмотрения заявления, потенциальному арендатору могут предложить следующие варианты:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.
  • Заключить договор, минуя тендер. Это наиболее длительный по времени вариант. Основные затраты времени связаны с ожиданием ответов на запросы о возможных владельцах и выяснении иных предусмотренных законодательством деталей. Только по завершении данной процедуры можно начать оформление аренды.
  • Принять участие в тендере. Ускоренный вариант, так как участникам аукциона предлагаются лишь те участки, которые учтены в государственном земельном кадастре и выделены для аренды. О проведении торгов муниципалитет, как правило, извещает на своем сайте.

Как участвовать в торгах и выиграть

В случае, когда избежать участия в торгах не представляется возможным, нужно учесть несколько тонкостей, которые помогут одержать победу.

Организатор торгов должен выполнить совокупность условий в ходе их подготовки:

  • Определить период, в течение которого принимаются заявки,
  • Определить дату и время проведения торгов,
  • Провести подготовительные мероприятия,
  • Известить посредством сообщения в СМИ о статусе заявки на участие в аукционе,
  • Принимать заявки и документы,
  • Предоставлять по запросам необходимые документы,
  • Допускать/не допускать участников к тендеру,
  • Соблюдать процедуру проведения торгов,
  • Определять победителя.

Основными ошибками заявителей становятся предоставление неполного комплекта документов или документов с ошибками, отсутствие подтверждения уплаты залогового платежа, наличие причин, не позволяющих заявителю воспользоваться правом на аренду.

В случае отказа участник должен быть уведомлен об эт

ом в письменном виде и подтвердить факт уведомления своей подписью.

Нюансы, о которых стоит помнить при заключении договора

В договоре аренды стороны согласуют условия передачи участка и его использования. Для заключения договора потребуется подготовить комплект документов:

  • Заявление арендатора,
  • Правоустанавливающие документы заявителя,
  • Кадастровый паспорт участка и 2 экземпляра плана, на котором указаны границы,
  • Документы, удостоверяющие личность сторон,
  • Документ об оплате государственной пошлины.

Существенными (обязательными для указания) условиями договора являются:

  • Наименование объекта и подробное описание, которое позволяет точно его идентифицировать,
  • Назначение арендуемого участка,
  • Срок, на который заключается договор,
  • Размер ежемесячного платежа и порядок его определения,
  • Способ оплаты,
  • Права/обязанности арендатора и арендодателя,
  • Требование по охране либо сохранению состояния участка,
  • Порядок разрешения спорных ситуаций,
  • Порядок возврата и/или продления договора.

Что предусмотреть, если в последующем требуется выкуп данной земли

ГК РФ определяет, что по завершении срока аренды выкупить землю можно, только если в договоре между сторонами имеется соответствующая оговорка. Договором может быть оговорено право арендатора выкупить участок, не дожидаясь истечения срока аренды.

Для этого необходимо в полном объеме выплатить выкупную стоимость. Сумма может быть внесена единовременно, либо накапливаться в результате внесения арендных платежей.

Собственник недвижимости, возведенной на участке, вправе выкупать участки без оглядки на срок аренды.

Необходимо помнить, что при заключении договора на срок свыше 5 лет, его необходимо зарегистрировать у нотариуса.

Независимо от способа получения участка, потребуются следующие документы:

  • Паспорт физического лица либо учредительные документы юридического лица,
  • Заявление о предоставлении участка в аренду,
  • Справка из ЕГРН

Правом взять участок в аренду наделены не только рядовые граждане, но и юридические лица. Это позволяет получать доходы от использования земель. Арендовать у муниципалитета земельный участок можно на период от 1 до 49 лет. При этом, если срок, на который заключен договор, более 5 лет, аренда будет долгосрочной.

Рассмотрение заявления

Начисление платы за пользование участком (арендной платы) производится на основании первоначальных платежей и действующих налоговых ставок. При расчете используется множество показателей:

  • Площадь арендуемого участка,
  • Базовая ставка – устанавливается в каждом регионе индивидуально,
  • Рыночная цена и цена, определенная в результате аукциона,
  • Размер налоговых платежей,
  • Поправочный коэффициент,
  • Территориальный коэффициент.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Аренда земли с последующим выкупом у администрации

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации

Аренда земельного участка с последующим его выкупом, это отличное решение для приобретения земли с минимумом расходов. Данный вариант оптимален если его оформление провести согласно информации в нашей статье.

Покупка земельного участка по этой схеме позволит вам сэкономить много фремени и финансов.

Законодательство

Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ. Кодифицированный нормативно-правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.

Помимо Земельного кодекса отношения в сфере аренды земли с последующим ее выкупом регулируются:

  • Гражданским кодексом РФ, определяющим предельный срок, на которой возможно арендовать землю без ее выкупа в собственность. Максимальные сроки необходимы для прекращения соглашения (договора) в случае, если стороны не отказываются от аренды, но при этом и не хотят ее продлевать;
  • 606 и 624 статьей ГК РФ, закрепляющей что такое договор аренды земли, правила оплаты за аренду по такому договору, право дальнейшего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность;
  • КоАП РФ (Кодекс об административных правонарушениях) — статья 7, пункт 34, где указаны размеры штрафов за нарушение порядка процедуры приватизации земельного участка либо оформления бессрочной аренды.

С какой целью возможно арендовать участок с последующим выкупом?

Аренда участка может проходить к с торгами, так и без них.

Как правило, торги проходят на земли для нецелевого использования. К примеру, арендовать сельскохозяйственные земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Аренда земли без торгов с последующим выкупом требует от арендатора использование земли с определенными целями, установленными государством:

  • Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения. Государство позволяет арендовать без торгов с дальнейшим выкупом земли в случае, если на ней планируется построить сельскохозяйственное поселение либо организовать фермерское хозяйство;
  • Земельный участок под ИЖС либо постройка многоэтажного дома. Строительство многоэтажного дома в основном проводится по договору, в соответствии с которым возможно будет выкупить землю в будущем.
  • Социальная застройка. Построить детский сад, школу и другие здания для социальных целей.

Если землю планируется арендовать с вышеназванными целями, то необходимо обратиться в администрацию города (района) для предварительного согласования, проведения межевания и кадастровой регистрации.

Затем составляется заявление об аренде земли у муниципалитета без торгов. После чего в региональные СМИ делается объявление о намерении арендовать земельный участок.

Если по прошествии 30 дней других кандидатов на землю не найдется, заключается договор аренды земельного участка с правом выкупа. Если же появятся, то власти объявят торги.

При каких условиях возможен данный вид аренды земли?

В случае, если на арендованной земле нету недвижимости, то органы власти на местах организовывают продажу земельного участка путем торгов на аукционе, что может резко увеличить стоимость земли.

Чтобы избежать торгов, следует заранее организовать на земле какую-либо постройку (баня, сарай, летняя веранда и пр.

), осуществить регистрацию такой недвижимости, и только затем оформить документы на выкуп земельного участка.

Взяв участок в аренду участок и построив недвижимое имущество на арендованной у муниципалитета земле, арендатор имеет исключительное право на выкуп земельного участка.

Если на земле есть приватизированная недвижимость, то выкупная цена не может превысить кадастровую стоимость участка. Являются ли муниципальные власти хозяевами земли или же государство — это не имеет значения для цены выкупа.

Религиозные организации имеют право выкупить земельные участки, на которых располагаются здания и сооружения религиозного или благотворительного характера, на весь период использования данных зданий.

В отношении земель сельхозназначения у арендатора есть исключительное право на выкуп земельного участка из аренды лишь по прошествии 3-х лет с даты подписания договора аренды и при условии надлежащего применения участка. При ненадлежащем использовании земли арендатор может потерять преимущественное право на выкуп.

Государственные органы вправе запретить реконструкцию или строительство объектов на арендованном участке, но только в отношении собственности государства, но никак не муниципалитета.

Помимо всего прочего, государство не имеет права запретить реконструкцию объектов капитального строительства, если данная реконструкция не ведет к изменению применения участка земли.

Как взять землю в аренду с последующим правом выкупа — пошаговый алгоритм

Лицо, желающее выкупить арендованный земельный участок, должно обратиться в орган исполнительной власти на местах либо в орган местного самоуправления.

1-ый этап

В местную администрацию гражданин или юридическое лицо приходит с личным паспортом (свидетельство о государственной регистрации для юр. лиц), с кадастровым паспортом (либо выпиской оттуда), договором аренды земли и планом участка.

2-ой этап

Выписки из кадастра предоставляет Федеральное управление, в функции которого входят вопросы картографии и постановка земель на кадастровый учет.

Сотрудники кадастровой службы региона проведут оценку стоимости территории. Для этого необходим кадастровый план участка, составляемый самой службой кадастра.

После того, как будет проведено межевание и согласование границ участка с соседними, Федеральное управление выдаст необходимую техническую документацию.

3-ий этап

Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную собственность, которое выносится на основании предоставленной документации. В постановлении будет указана стоимость перехода участка в собственность.

4-ый этап

В местный муниципалитет подается заявление установленной формы (бланк можно скачать ниже):

  • В «шапке» указывается кому (заявление составляется на имя Главы муниципалитета) и от кого (ФИО, адрес регистрации, адрес проживания, ФИО представителя, контактный телефон, адрес электронной почты, документ, удостоверяющий личность, его вид и данные);
  • Наименование по центру: заявление о предоставлении земельного участка за плату, на котором расположены здания, строения, сооружения;
  • Далее текст. Просьба о предоставлении в собственность на возмездной основе земельного участка, указывается его адрес, площадь, цели использования (личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство), категория земли, кадастровый номер;
  • Согласие на использование и обработку персональных данных;
  • Подтверждается полнота и достоверность предоставленных в заявлении сведений;
  • Указывается, куда необходимо предоставить результат рассмотрения заявления (почтовый адрес, адрес электронной почты, личное получение);
  • Перечень документов, прикладываемых к заявлению;
  • Дата, подпись.

К заявлению прикладывается необходимый пакет документов:

  • Копия документа, удостоверяющая личность заявителя, либо личность представителя физического лица.
  • Кадастровый паспорт земельного участка.
  • Копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание.
  • Выписка из ЕГРП о правах на здание.
  • Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок.

5-ый этап

Заключение договора об аренде земельного участка с правом выкупа.

6-ой этап

После выплаты всей суммы происходит составление договора купли-продажи участка, а также государственного акта на землю (свидетельство собственника).

Стоимость и сроки

Поэтому цену нельзя установить точным образом, однако максимальный ее предел определен.

Стоимость арендуемой земли будет представлять собой процентную ставку от ее стоимости по кадастру. Кадастровая цена зависит от региона, в котором земельный участок находится:

  • Как правило, физические и юридические лица, построившие собственное здание или сооружение на арендованном участке, смогут приобрести его за сумму в пределах 60% от кадастровой цены;
  • Самая минимальная ставка — 2,5%. Такой процент возможен при выкупе земельного участка из государственной собственности. Та же ставка будет и для юридических лиц в отношении разделенных участков, которые предоставлены в целях создания дачного хозяйства;
  • Если требуется изменить назначение использования земель, сумма может вырасти до 80% от стоимости по кадастровому паспорту;
  • В случае отсутствия каких-либо преобразований на участке, ставка для получения выкупленного участка будет около 20%.

Срок, на который должен быть заключен договор аренды с правом выкупа, составляет не менее 3-х лет.

Заявление о выкупе из аренды земли без торгов необходимо подать до окончания арендного срока.

Какие могут возникнуть проблемы?

В выкупе арендованной земли могут отказать по ряду оснований:

  • Документация оформлена неправильно или поданы не все необходимые документы;
  • Обнаружена недостоверная информация в поданной документации;
  • Возбуждена процедура банкротства либо покупатель-юридическое лицо прекратило свою деятельность;
  • Есть законодательные запреты на передачу данного земельного участка в частное владение;
  • Невозможно выкупить земельный участок в связи с его целевым назначением. Это могут быть земельные участки лесного и водного фондов, заповедников, общего использования и пр.;
  • Если покупатель — нерезидент Российской Федерации.

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации
Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации

Аренда земли, строго регламентированная Земельным Кодексом, является настоящим спасением для тех, кто решил заняться сельским хозяйством или строительством, но не располагает достаточной суммой для выкупа надела.

А в том случае, если в процессе использования арендуемой земли появилась возможность ее выкупить, арендатор начинает искать возможные пути заключения такой сделки. В этот момент необходимо знать, что может ожидать арендатора? И как можно осуществить такую сделку?

Законодательство об аренде земли с последующим выкупом

Регулирование вопросов аренды осуществляется Гражданским Кодексом РФ (все вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении сделки по аренде того или иного имущества, разрешаются в Главе 34 этого нормативного акта).

Если говорить непосредственно об аренде земли, то эти вопросы будет регулировать дополнительно и Земельный Кодекс РФ. Именно в этом нормативном акте зафиксировано положение о том, что аренда земельного участка доступна любому желающему.

А вот относительно выкупа участка будет небольшая сложность, так как на продажу земли наложены определенные ограничения.

Так, в том случае, если выкуп собирается оформлять гражданин Российской Федерации, кроме ограничений на продажу земель, отданных в распоряжение органов обеспечения правопорядка и безопасности государства, а также особых режимных объектов (например, атомных электростанций) на продажу не будет.

Если же речь заходит об осуществлении сделки с иностранным гражданином или лицом без гражданства, то здесь могут возникнуть определенные, причем достаточно существенные сложности.

Так, лица без гражданства и иностранцы, а также те юридические лица, которые признаны иностранными, имеют право приобрести только те участки, продажа государством которых не нанесет ущерб интересам его безопасности.

То есть, в случае, если иностранец или какая-то зарубежная компания решила приобрести в собственность участок, находящийся на приграничной территории, осуществить такую сделку будет невозможно.

Кроме участков, находящихся в приграничной зоне, строго запрещено таким категориям покупателей приобретать те участки, которые прилегают к объектам особой эксплуатации (например, неподалеку от которых проходят линии правительственной связи).

Для каких целей можно взять в аренду, а потом выкупить землю?

Так как далеко не все земли можно взять в аренду с последующим выкупом, действующее земельное законодательство установило перечень целей, для достижения которых такие действия с землей будут реальными. Этот перечень является исчерпывающим и, на настоящий момент времени, изменениям подвергаться не будет.

К таким целям относятся:

  • Аренда участка, имеющего сельскохозяйственное назначение, для занятий фермерским или подсобным хозяйством, а также для организации сельскохозяйственного производства;
  • Аренда участка, который относится, в том числе, и к сельскохозяйственным ресурсам, для проведения на нем индивидуального жилого строительства;
  • Участки земель могут быть предоставлены с целью осуществления на них социальной стройки (возведение школы, больницы, детского сада и любого другого объекта социального значения, который может существенно улучшить качество жизни тех людей, которые живут неподалеку от такого объекта).

В том случае, если в аренду для последующего выкупа берется земля, не относимая к сельскохозяйственным ресурсам, ее выкуп будет возможен только в том случае, если по такому участку не проходят различные инженерные сети (газопровод, линии канализации и водоснабжения) или использование участка в соответствии с поставленными целями никоим образом не повлечет усложнение эксплуатации такой сети.

В этом случае арендатору необходимо будет подтвердить возможность проведения на такой участок коммуникаций без ущерба для окружающих (то есть при проведении коммуникаций качество их функционирования для соседних участков упасть не должно).

Порядок действий

Так как процесс подбора и последующей аренды с выкупом земельного участка —достаточно трудоемкий и сложный процесс, он должен осуществляться в несколько этапов. К таким этапам будет относиться:

  1. Поиск наиболее приемлемого варианта (он может осуществляться методом простого осмотра на месте с последующим выяснением возможностей аренды его, а также с помощью определения необходимых требований к таковому методом оценки данных через сайт Росреестра и размещенные на нем кадастровые карты).
  2. После того, как наиболее удачный вариант был подобран, следует обратиться с заявлением о предварительном согласовании найденного участка и возможностей его аренды в тот орган местной администрации, который ответственен за заключение подобных соглашений и получить информацию о том, каким способом будет такое соглашение заключаться — методом торгов или без таковых.
  3. В том случае, если руководство администрации приняло решение о возможности заключения договора аренды с потенциальным арендатором, последнему необходимо обратиться в кадастровую службу (или к кадастровому инженеру) с целью уточнения границ участка (если он ранее был поставлен на учет) или новой регистрации такового (если на учет он ставится впервые).
  4. После получения документов, подтверждающих прохождение регистрации в кадастровой службе конкретного участка, наступает момент обращения потенциальным арендатором в местную администрацию с заявлением о заключении договора аренды на этот участок. К заявлению должны быть приложены полученные на предыдущем этапе документы из кадастровой службы, подтверждающие факт постановки на учет.

Также после подачи этого заявления наступает этап подготовки его текста юридическим отделом непосредственно самой администрации. На это ей дается срок не более тридцати календарных дней.

В течение этого времени они должны, с учетом возможных сложностей, провести консультации с потенциальным арендатором (если вопрос аренды будет решаться без проведения торгов) и проработать текст договора (с учетом всех достигнутых компромиссов).

После предоставления текста договора для итогового ознакомления арендатору (ему дается также тридцать календарных дней) происходит процесс подписания соглашения.

После того, как договор аренды подписан, он должен пройти обязательную регистрацию в Едином государственном реестре прав. Только после этого он считается вступившим в силу.

Что касается заключенного соглашения, то здесь необходимо отметить, что его срок не может быть меньше трех лет.

Это условие относится ко всем договорам, которые будут завершены выкупом арендуемого имущества.

С момента вступления договора в законную силу арендатор обязан на участке установить какую-либо капитальную постройку (например, гараж) и зарегистрировать ее.

Такую регистрацию можно получить путем оформления документов через БТИ (для технических строений) или в Росреестре (для жилых домов).

В том случае, если постройки были возведены, то у арендатора появляется возможность выкупить участок по стоимости, равной 3% от его кадастровой величины.

Для того, чтобы полноценно начать пользоваться участком с момента подписания договора аренды, арендатор в момент заключения соглашения обязан внести за него арендную плату в размере шестимесячной суммы. Эта сумма является залогом для муниципалитета, что договор не будет расторгнут ранее такого срока.

Последним этапом на пути подготовки к приобретению земли в собственность станет обращение в местную администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса осуществления выкупа конкретного участка.

Совет!

В случае положительного ответа наступает последний этап на пути приобретения земли — оформление перехода права собственности и регистрация договора в Росреестре.

В том случае, если все этапы соблюдены полностью, сложностей с заключением договора о выкупе земли возникнуть не должно.

Какие документы надо готовить?

Так как порядок приобретения земли в собственность путем аренды с выкупом — процесс достаточно сложный и длительный, для его облегчения необходимо сразу определиться и подготовить по максимуму пакет документов.

Итак, в такой пакет будет входить:

  • Оригинал и заверенная копия паспорта арендатора;
  • Кадастровые документы на участок (как правило, в таком случае предоставляется кадастровый паспорт на него);
  • Документы, подтверждающие законность возведения построек на этом участке, а также их техническое состояние и назначение;
  • Выписка из ЕГРП, которая сможет подтвердить возникновение права возведения построек на конкретном участке;
  • Договор аренды (экземпляр арендатора), в котором условие выкупа участка зафиксировано;
  • Квитанция об оплате госпошлины за заключение договора.

При этом, такое заявление должно быть подано как минимум за три месяца до окончания договора аренды. Связан такой срок с обязательной проверкой всех документов на участок и законности предъявляемых требований.

В момент проведения регистрации права собственности на участок необходимо будет в территориальные подразделения Росреестра предоставить соответствующее заявление, к которому также необходимо будет приложить следующие документы:

  • Оригинал и копию в заверенном виде документа, подтверждающего личность заявителя;
  • Договор купли-продажи на конкретный участок;
  • Постановление администрации муниципального образования, в котором будет отражен факт предоставления участка, а также его передачи новому собственнику;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины за оформление свидетельства о праве собственности;
  • Документы, подтверждающие тот или иной размер кадастровой стоимости участка.

На основании предварительной проверки поданных документов новый собственник получает расписку от сотрудников Росреестра (или, в случае, если подача происходит через МФЦ, от его специалиста), где будет указана дата получения нового свидетельства.

Какие особенности могут встретиться?

При заключении договора аренды необходимо быть готовым к тому, что в ней могут возникнуть некоторые тонкости.

К ним относятся:

  • Возможность администрацией выставить участок на аукцион и продать его через торги в случае отсутствия на участке каких-либо строений в течение трех лет с момента заключения договора аренды (то есть неиспользование арендатором участка для возведения каких-либо капитальных строений);
  • В том же случае, если на арендуемом участке арендатор построил какую-то недвижимость и зарегистрировал ее, он пользуется правом преимущественного выкупа (то есть сначала выкупить землю предлагается собственнику строения на ней, а потом уже всем остальным);
  • Если земля относится к категории сельскохозяйственных, то на них распространяется условие возможности выкупа такого участка только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. До этого срока участок должен использоваться строго по назначению;
  • Если были неправильно оформлены документы, изначально осуществлен подлог информации, объявлена процедура банкротства покупателем, в покупке будет однозначно отказано даже несмотря на возведение на участке дома или капитального гаража и правильного оформления документов на него.

Сходства и различия договоров аренды без выкупа и с ним

Возможностей арендовать землю у большинства желающих обзавестись таким наделом две: либо с последующим выкупом участка, либо без него. В чем заключается разница, а в чем сходство между двумя договорами?

Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом в 2018 году

Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации

Получить участок под индивидуальное жилищное строительство не так просто.

Некоторые категории граждан имеют право получить его от государства бесплатно.

Остальным приходится либо покупать его у государства, либо брать в аренду.

А можно ли, впоследствии, выкупить участок у государства?

Что это такое?

Индивидуальное жилищное строительство — это форма пользования и владения земельными участками, на которых возможно возведение объектов капитального строительства.

Строительство осуществляется за счёт личных средств граждан. Изначально, собственником земли является государство.

Оно может предоставить участок в пользование гражданам либо на праве собственности, либо в аренду.

Арендованный участок можно впоследствии выкупить, но это процесс необходимо правильно оформить.

Государство выделяет земли под ИЖС как в черте городских поселений, так и в садовых товариществах. Разница только в категории земель.

Если в документах на участок указано, что он предназначен для индивидуального строительства, то на нём можно возводить дома высотой не более 3-ёх этажей.

Чтобы получить участок от государства в пользование или в собственность, необходимо выиграть публичные торги.

Если речь идёт о праве собственности, то нужно указать максимальную цену за покупку земли, если же об аренде — то максимальную арендную плату.

Главные основания

Выкупить арендованную у государства землю можно, но только при наличии следующих оснований:

 Гражданин пользуется участком на праве пожизненного наследуемого владения то есть участок выдавался во времена СССР  (сейчас уже участки земли на таких основаниях не предоставляются) близким родственникам. Впоследствии, нынешний пользователь получил участок по наследству от этих родственников. Это является основанием для оформления собственности на участок
 Гражданин пользуется участком на основании права бессрочного пользования то есть, данная сделка не ограничена во времени, и право пользования принадлежит только этому гражданину
 Гражданин пользуется землёй на основании действующего договора аренды такую землю можно приватизировать

Если на участке уже есть строения, то они будут оформляться в собственность вместе с участком.

Другое дело — если строительство только началось, тогда это будут объекты незавершённого строительства, и в собственность будут оформляться также.

Правовые акты

Земельный Кодекс — это основной закон, который определяет порядок пользования землёй той или иной категории.

В ст. 7 ЗК РФ определён правовой статус земель, предназначенных именно под индивидуальное жилищное строительство.

В этой статье сказано, что на таком участке можно возводить жилые дома, предназначенные для круглогодичного проживания, этажностью не выше 3-ёх.

Кроме того, на участке можно выращивать сельскохозяйственные культуры, плодовые деревья, а также иметь и другие постройки.

Не стоит забывать о нормах ст. 48 и 49 Градостроительного кодекса.

: аренда земельного участка

Здесь сказано, что участок под ИДС должен соответствовать градостроительному плану самого муниципального образования.

Строить здания на участке ИЖС могут только физические лица.

Регистрация права собственности на землю и построенные объекты происходит на основании Закона № 122-ФЗ.

Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом у государства

Закон не запрещает выкуп земель у государства, которые сданы в аренду под индивидуальное строительство.

Но нужно соблюдать правила аренды земли под ИЖС с последующим выкупом.

Для этого необходимо:

  Подать заявление в администрацию муниципального образования которое является собственником конкретного участка
 Участвовать в аукционе и выиграть его
 Заключить договор аренды участка на длительный срок как правило, это 5-10 лет
  Затем нужно поинтересоваться, а можно ли выкупить данную территорию в некоторых регионах нашей страны есть региональные законодательные акты, которые запрещают выкуп той или иной земли
 Если выкуп этого участка возможен то нужно подготовить необходимые документы
 Сдать их в регистрационную палату и дождаться решения регистрирующего органа
 Получить на руки свидетельство о собственности и проект участка

Права собственности

Государственный орган, который отвечает за регистрацию права собственности (и других вещных прав) на территории РФ — это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Более простое название — Росреестр или регистрационная палата.

Документы на оформление права собственности сдаются именно в эту организацию.

Решение принимается в течение 1 месяца со дня подачи пакета документов. Решение может быть положительным или отрицательным.

Если специалисты Росреестра примут решение в пользу заявителя, то он на руки получит свидетельство о собственности на указанный участок.

Если же отрицательным — то оно должно быть дано в письменном виде с указанием причины отказа, и точной аргументацией.

Есть 3 основания для регистрации права собственности на участок земли «по умолчанию»:

  1. Право пожизненного наследования.
  2. Право бессрочного пользования.
  3. Действительный, на момент подачи документов, договор аренды с собственником земли — то есть, с государством в лице муниципалитета.

Если на арендованном участке уже находятся строения, то арендатор имеет преимущественное право выкупа перед другими участниками.

Сбор документов

Чтобы выкупить у государства арендованный под ИЖС участок земли, необходимо подготовить пакет документов.

В него входит:

 Заявление на выкуп арендованного участка оно подаётся в администрацию муниципального образования. Если участок принадлежит городу — то в городскую, если же району — то в районную
 Действующий договор аренды
 Если на участке находятся строения то всю документацию на них:
 Кадастровый паспорт на участок получить этот документ можно в кадастровой палате на основании действующего договора аренды. Если участок не имеет кадастрового номера (например, он сдавался в аренду достаточно давно, когда у участков были условные, а не кадастровые номера), то нужно провести межевание, определить границы участка и изготовить новый кадастровый паспорт
 Паспорт заявителя и доверенность, если документы будет подавать не заявитель лично, а через представителя. Паспорт представителя также необходим
 Документ подтверждающий, что заявитель оплатил государственную пошлину

Этот документ не входит в список обязательных. Но, как показывает практика, его лучше предъявить, чтобы сотрудник регистрационной палаты увидел оплату.

Может получиться так, что в течение срока, который отведён на совершение регистрационных действий, сотрудник Росреестра «не увидит» оплату в компьютере.

Это станет основанием в отказе регистрации права собственности.

Образец договора

Чтобы выкупить государственный участок. необходимо иметь на руках договора аренды, срок которого ещё не истёк на момент подачи документов.

Договор аренды имеет типовую форму, отвечающую требованиям гражданского законодательства.

В нём должна, в обязательном порядке, содержаться следующая информация:

 Об обеих сторонах договора арендодатель, то есть государство в лице муниципалитета, указывает:
  1. Полное наименование.
  2. Документ, на основании которого осуществляет деятельность.
  3. Адрес места нахождения.
  4. Контактная информация.

Арендатор, то есть физическое лицо, указывает о себе: 

  • полностью ФИО;
  • паспортные данные;
  • адрес места жительства;
  • контактную информацию
 Срок действия договора и размер арендной платы, порядок и сроки её уплаты
 Права и обязанности обеих сторон договора их ответственность за его неисполнение
 Порядок рассмотрения споров, которые могут возникнуть основания, по которым договор может быть расторгнут в одностороннем порядке
 Реквизиты обеих сторон печати и подписи

Также договор может содержать в себе и дополнительные условия, которые зависят от специфики сделки.

Это может быть:

  1. Назначение земли.
  2. Наличие или отсутствие на ней построек.
  3. Порядок уплаты расходов по оформлению сделки, расходов на содержание участка, и его обслуживанию.
  4. Положения о переуступке прав или сдаче участка в субаренду.
  5. Порядок пролонгации договора.

Алгоритм выкупа

Если на арендованном участке нет построек, которые принадлежат собственнику, то выкуп участка будет происходить посредством аукциона. Это влияет на стоимость сделки.

Если же есть строения, то арендатор имеет преимущественное право выкупа. Стоимость сделки будет значительно ниже.

Чтобы выкупить участок земли, необходимо иметь довольно много свободного времени, так как это процесс трудоёмкий и затратный.

Алгоритм действий следующий:

  Необходимо заключить договор предусматривающий оплату авансового платежа за участок земли
 Провести оценку рыночной стоимости участка и сравнить её с кадастровой
 Получить от муниципалитета положительное решение о выкупе участка
 Составить договора купли-продажи и заверить его у нотариуса
 Сдать сам договор и все документы на землю в органы Росреестра для регистрации права собственности

Преимущества получения

Арендатор, который имеет собственные постройки на арендованном у государства участке земли, имеет преимущественное право выкупа.

Оформив право собственности, собственник участка получает следующие преимущества:

Но есть и минус оформления права собственности — собственник должен будет уплачивать налог, сумма которого зависит от кадастровой стоимости участка.

Стоимость

Стоимость оформления собственности на арендованный у государства участок зависит от нескольких факторов:

 Есть ли на участке постройки если нет, то цена аренды земли под ИЖС с последующим выкупом увеличивается на сумму расходов на проведение аукциона
 Будет ли заявитель обращаться в юридическую фирму для оказания ими посреднических услуг в этом случае, стоимость возрастёт примерно на 50-100 тысяч рублей, в зависимости от объёма работы
 Все ли документы на участок в порядке и необходимы ли нотариальные расходы
 Размер государственной пошлины и другие расходы

Кроме того, придётся заплатить выкупную стоимость участка. Если он будет продаваться без проведения аукциона (а такое возможно, если на нём уже есть строения арендатора), то выкупная стоимость не может быть больше кадастровой стоимости.

Последняя же может быть пересмотрена после проведения независимой оценки рыночной стоимости участка.

Если же будет проводиться аукцион, то стоимость участка непредсказуема. Выигрывает тот, кто назначает максимальную стоимость.

Организаторы аукциона назначают сумму, от которой начинаются торги, и «шаг» аукциона.

То есть, «разброс» цены, на который каждый участник может повышать стоимость участка на аукционе.

Покупатель, который предложит максимальную цену, и станет собственником. И это не обязательно будет арендатор.

Аренда участка земли у государства, а затем последующий выкуп — распространённая практика.

Ещё несколько лет назад об этом нельзя было и подумать! Но сейчас, после внесения некоторых изменений в земельное законодательство, такие действия арендатора стали возможны на законном уровне.

Это даже проще и дешевле, чем ждать проведения аукциона на продажу участка под ИЖС, потом в нём участвовать и оплачивать расходы по его проведению (в случае выигрыша)!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: