Аренда квартиры с последующим выкупом: образец и структура договора, особенности оплаты

Содержание
  1. Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил
  2. Суть договора аренды с последующим выкупом
  3. Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом
  4. Риски покупателя
  5. Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом
  6. Основные пункты договора аренды с последующим выкупом
  7. Какие нужны документы?
  8. Как платить?
  9. Основные варианты оплаты
  10. Договор аренды с последующим выкупом
  11. Аренда жилья с последующим выкупом
  12. Преимущества
  13. Недостатки
  14. Возможные риски
  15. Для покупателя
  16. Для продавца
  17. Требуемые документы
  18. Порядок совершения сделки
  19. Согласование условий
  20. Переход права собственности
  21. Государственная регистрация
  22. Образцы документов
  23. Аренда квартиры с последующим выкупом
  24. Преимущества аренды квартиры с последующим выкупом
  25. Требуемые документы
  26. Структура договора аренды с последующим выкупом
  27. Образец договора аренды с последующим выкупом
  28. Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
  29. Что можно сделать с квартирой при аренде с выкупом?
  30. Возможные риски
  31. Договор найма с последующим выкупом квартиры образец — Управление персоналом
  32. Договор аренды жилья с последующим выкупом
  33. Особенности аренды жилья с последующим выкупом
  34. Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы
  35. Договор аренды автомобиля с последующим выкупом
  36. Образец договора аренды дома с последующим выкупом в 2018
  37. Составление
  38. Сроки
  39. Нужно ли регистрировать

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец и структура договора, особенности оплаты

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски. 

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

  • покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
  • продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
  • стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
  • связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — образец:

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Какие риски придется принять на себя продавцу:

  • Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
  • Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
  • Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

  • На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
  • Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
  • Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
  • Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

  1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются.

    Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.

  2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена.

    Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.

  3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
  4. Схема оплаты.

    Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца.

    Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.

  5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
  6. Положения об арендной плате.

    Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.

  7. Тарификация.

    Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.

  8. Ответственность за неисполнение условий договора.

    Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.

  9. Условия расторжения договора.

    Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.

  10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
  11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
  • свидетельство о заключении брака;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
  • договор, дающий право на квартиру;
  • сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
  • оценка стоимости квартиры;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

  • наличными со взятием расписки;
  • банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
  • перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Договор аренды с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец и структура договора, особенности оплаты

Многим людям приходится снимать какое-либо имущество, в том числе и недвижимость. В некоторых ситуациях условиями сделки может быть предусмотрена возможность последующего выкупа используемого объекта.

Аренда жилья с последующим выкупом

Одним из возможных типов сделок по съему квартир является аренда с последующим выкупом.

Это актуально в ситуациях, когда заинтересованная сторона не имеет возможности приобрести помещение сразу, ввиду отсутствия необходимой суммы.

В таком случае стороны могут договориться о постепенном выкупе недвижимости в рассрочку Следует отметить, что такая процедура имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Четкого перечня преимуществ процесса найма недвижимости с последующим ее выкупом законодательством не утверждено. Такие факторы определяются правоприменительной практикой.

Прежде всего, это возможности арендатора. Он в отличие от покупателя или участника долевого строительства, он имеет право использовать помещение изначально, до завершения возведения или окончания процедуры выкупа. Также нет необходимости в привлечении третьих лиц, например, банковской инстанции, которая выдает ссуду.

То есть в данном случае арендатор не выплачивает проценты, соответственно снижаются расходы. В процессе эксплуатации пользователь имеет возможность произвести улучшение занимаемого помещения.

При аннулировании договора заинтересованная сторона утрачивает только средства, которые были выплачены в качестве расчета за аренду объекта.

Недостатки

Процесс сдачи недвижимости с последующим выкупом занимаемого помещения имеет и свои недостатки. Прежде всего, к ним отнесено право собственника в любой момент инициировать процедуру изменения оплаты за использование помещения.

Если договор заключен на неопределенный срок, его можно расторгнуть, уведомив об этом другого участника сделки не позднее чем за три фактических месяца.

То есть арендатор может утратить свои права не только на использование жилища, но и на последующий его выкуп.

Возможные риски

Процесс аренды с дальнейшим выкупом несет определенные риски для обеих сторон сделки. То есть в данном случае как потенциальный покупатель, так и собственник объекта договора могут столкнуться с определенными проблемами.

Для покупателя

Потенциальный покупатель столкнется, прежде всего, с вопросами финансового характера. В данном случае это касается в первую очередь суммы оплаты. По условиям большинства договоров аренды её размер может изменяться при росте цен.

То есть возникают дополнительные расходы, в отличие от купли-продажи, где сумма, как правило, фиксирована. При досрочном расторжении долговременного договора арендатор не сможет вернуть средства, которые были выплачены ранее, поскольку они начисляются за фактическое использование предмета соглашения.

Также риск связан с возможной утратой прав на сам физический объект (квартира, дом и т.д.).

В случае расторжения договора заинтересованная сторона не сможет в дальнейшем использовать объект по назначению, а также выкупить его.

Если условиями договора было предусмотрено проведение ремонтных работ в помещении, арендатор не сможет возместить затраты, поскольку средства будут учтены в расчет за фактическую эксплуатацию жилья.

Для продавца

Риски, которые возникают для продавца при подобных сделках, также носят финансовый характер. Это обусловлено снижением стоимости объекта, в процессе естественного износа. То есть в период долгосрочной эксплуатации жилья возникают некоторые недостатки, обусловленные временем, а не действиями арендатора.

Даже несмотря на проведенные пользователем ремонтные работы, качество помещения может ухудшиться, например, будут использованы более дешевые строительные материалы либо установлена менее функциональная техника.

Если договор был заключен на неустановленный срок, сам арендатор имеет право инициировать процедуру его расторжения, уведомив об этом собственника жилья не позднее, чем за три месяца.

Иными словами, владелец планировал увеличить свой доход за счет последующего выкупа объекта, но сделка неожиданно сорвалась.

Требуемые документы

Чтобы заключить любой договор, стороны сделки должны представить определенные документы. Такое правило касается и соглашения об аренде с последующим выкупом.

К ним отнесены:

  1. Паспорта обеих сторон – владельца и арендатора либо их законных представителей.
  2. Документы, подтверждающие право собственности на объект сделки – договор купли-продажи, свидетельство, выписка из Единого реестра недвижимости.
  3. Доверенности законных представителей, если стороны не участвуют в заключении лично.
  4. Акт приема-передачи объекта.
  5. План помещения, с его детальным описанием, площадью и местом расположения.
  6. Свидетельство о регистрации одной из сторон в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
  7. Учредительные документы организации.
  8. Приказ либо протокол общего собрания учредителей о назначении руководителя компании.
  9. Документ о регистрации в качестве плательщика налогов.

Указанный перечень является стандартным и применяется на практике в случаях заключения большинства договоров аренды, в особенности тех, что касаются недвижимости. Следует отметить, что действующим законодательством допускается представление как оригиналов документов, так и их заверенных копий.

Порядок совершения сделки

Сделка об аренде с последующим выкупом складывается из нескольких этапов. Первым из них являются предварительные переговоры. На данном этапе стороны подготавливают необходимые документы, а также обсуждают условия предстоящей сделки. Поскольку законодательство часто ссылается на содержание самого договора, то участники могут свободно учитывать все особенности процедуры.

Следующий этап – оформление соглашения. Он является наиболее важным. Договор станет документальным подтверждением факта сделки. От его соответствия требованиям действующего законодательства зависит процедура аренды в целом. Образец соглашения прилагается к статье.

Завершающим этапом станет государственная регистрация документа. Это правило касается большинства договоров аренды, предметом которых является недвижимость.

Согласование условий

На этапе составления документа стороны должны согласовать его условия.

К ним отнесены:

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Сведения о сторонах сделки – фамилии, имена, отчества участников либо их представителей, название юридического лица, если оно выступает в качестве участника. Также указываются данные документов, подтверждающих полномочия сторон – паспорт, доверенность, Устав, приказ или решение собрания учредителей о назначении руководителя организации.
  3. Предмет договора. В данном разделе дается подробное описание объекта с указанием его названия, характеристик, качества, размеров и места нахождения.
  4. Стоимость договора и порядок расчетов. Здесь указывается размер арендной платы, а также способы её перечисления. Это может быть твердая фиксированная сумма, перечисляемая с определенной сторонами периодичностью, оказание услуг, процент от прибыли, возникающей в связи с использованием объекта сделки, улучшение качества предмета договора. График оплаты может быть отражен в тексте соглашения либо оформлен в виде отдельного документа, который будет являться приложением к основному соглашению.
  5. Выкуп имущества о размер оплаты. Включение такого раздела в текст договора не является обязательным условием. Его можно оформить в виде дополнительного соглашения. Но на практике все-таки рекомендуется это сделать. В данном разделе можно предусмотреть не только размер выкупа и порядок его выплаты, но также и другие нюансы сложившейся ситуации. Например, стороны могут определить причины и условия изменения стоимости объекта, а также включается ли в окончательный расчет арендная плата. В обязательном порядке следует установить, что после окончания срока соглашения либо внесения всей суммы выкупа, объект переходит в собственность пользователя.
  6. Срок действия договора. Здесь необходимо указать конкретную дату. Такой подход наиболее выгоден для покупателя. Он дает последнему гарантию реализации выкупа предмета сделки в последующем. В противном случае арендодатель может прекратить договорные отношения в любое время, предупредив об этом пользователя.
  7. Права и обязанности сторон. Основной их перечень указан в Гражданском кодексе РФ. Однако участники сделки могут его расширить за счет установления дополнительных прав и обязанностей.
  8. Ответственность сторон. В этом разделе указываются меры воздействия, которые применяются к участнику, в случае нарушения условий договора – штраф, пеня, неустойка, компенсирование причиненного вреда.
  9. Порядок и основания расторжения договора. Здесь указываются причины, по которым аннулирование соглашения произойдет досрочно.
  10. Иные условия. В этом разделе обычно указывается количество экземпляров договора, обстоятельства, возникновение которых не зависит от намерения сторон, а также возможность каждого участника сделки решать возникший спор в судебном порядке.

В завершении стороны должны указать свои банковские реквизиты и контактную информацию – телефоны, электронную почту, адреса места нахождения. Главным условием является отражение в договоре обязательной информации – предмет, стоимость, сроки. Без них соглашение может быть признано недействительным.

Переход права собственности

Согласно статье 624 Гражданского кодекса РФ, передача прав собственности на арендуемое жилье возможна в следующих случаях:

  1. Истечения срока договора.
  2. Внесение арендатором суммы выкупа в полном объеме.

Одно из таких условий определяется сторонами сделки и находит свое отражение в тексте соглашения.

Государственная регистрация

Ещё одним условием перехода права собственности на арендуемое имущество является государственная регистрация договора.

Согласно статье 624 ГК РФ соглашение, предметом которого является недвижимость, должно быть внесено в специальный учетный перечень, с присвоением ему номера.

Для государственной регистрации договора инициатор должен оформить заявление и приложить к нему все документы, касающиеся сделки. Также услуга оказывается только после оплаты государственной пошлины.

Образцы документов

Образец заявления о государственной регистрации договора арендыОбразец договора аренды с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец и структура договора, особенности оплаты

Наряду с распространенными способами приобретения недвижимости – традиционной купли-продажи или ипотечного кредитования, существует и еще один – аренда квартиры с последующим выкупом. Право заключить подобную сделку предусмотрено гражданским законодательством в ст. 624 ГК РФ.

Преимущества аренды квартиры с последующим выкупом

Приобретение недвижимости на условиях съема с дальнейшим выкупом имеет ряд преимуществ. Для продавца это возможность:

  • найти покупателя на жилплощадь, которую продать сложно (из-за высокой цены, проблемного месторасположения и т. д.);
  • получить двойную выгоду – за аренду и за продажу;
  • быстрее решить финансовую проблему, получив часть оговоренной суммы вперед.

И для покупателя такой способ приобретения квадратных метров выгоден, поскольку есть возможность:

  • купить квартиру в рассрочку, избежав кредита;
  • пожить некоторое время, чтобы самостоятельно оценить удобство района, соседское окружение, качество коммунальных услуг;
  • не теряя времени, на правах будущего владельца вкладывать средства в улучшение условий в квартире.

Выкуп арендуемой жилплощади для некоторых людей – единственно возможный вариант приобрести жилье. Не каждый может взять ипотечный кредит и соответствовать тем требованиям, которые выдвигает банк перед заемщиком.

Кроме того, ипотека с учетом процентов приводит к удорожанию квартиры в 2–3 раза по сравнению с первоначальной стоимостью. И если будут допущены просрочки по платежам, к расходам добавятся штрафные санкции.

Требуемые документы

При юридическом оформлении сделки аренды квартиры с последующим выкупом составляется договор, заверенный нотариусом. Для оформления потребуются:

  • документы, удостоверяющие личность владельца жилья и арендатора;
  • свидетельство о праве на собственность;
  • согласие совладельцев в случае, когда квартира находится в долевой собственности;
  • если арендодатель – юридическое лицо, то потребуется устав организации, заверенный нотариально, подтверждающий регистрацию в качестве юридического лица;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и налогам;
  • оценка стоимости помещения;
  • три экземпляра арендного соглашения;
  • техпаспорт, в котором отражена общая жилплощадь.

Соглашение об аренде достаточно зарегистрировать у нотариуса. Регистрация в Росреестре происходит тогда, когда квартира переходит в собственность покупателя, выплатившего оговоренную сумму. Впрочем, можно поступить по-разному:

  • вначале зарегистрировать соглашение о найме жилья, а после уплаты всей суммы за объект зарегистрировать как куплю-продажу;
  • сразу зарегистрировать соглашение как куплю-продажу, но с обременением в пользу владельца объекта до момента выплаты всей причитающейся суммы за жилплощадь.

Внимание! Юристы советуют зарегистрировать договор в Росреестре, если предполагается долгосрочная аренда от года и более.

Структура договора аренды с последующим выкупом

Установленной формы договора аренды квартиры с последующим выкупом не существует. Но обязательные разделы необходимо включить:

  • полная характеристика помещения, ее техническое описание;
  • условия съема и внесения платы за аренду;
  • график платежей и способ оплаты;
  • полная выкупная цена недвижимости;
  • временной период соглашения;
  • ответственность сторон.

Отдельным дополнительным пунктом надо обозначить условия перехода жилплощади в собственность. Это можно сделать после окончания аренды либо раньше, если покупатель внесет оговоренную сумму за квартиру.

График платежей оговаривается сторонами. К примеру, арендатор может ежемесячно вносить плату за съем жилья и одновременно часть платы за недвижимость. А возможно, что деньги за покупку квартиры он будет вносить поквартально.

Кстати, нередко соглашение об аренде с последующим приобретением квадратных метров предлагают людям владельцы жилья в новостройках. В структуру договора могут входить такие пункты, как возможность вернуть ранее уплаченные деньги за квартиру, если по какой-то причине покупатель-арендатор передумал приобретать недвижимость или не справился с финансовой нагрузкой.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом заполняют по образцу. Такой документ представляет из себя некий гибрид:

  • соглашения о найме жилого помещения между арендатором и арендодателем;
  • договора о купли-продаже недвижимости между покупателем и продавцом.

Если стороны не договаривались вначале о возможности выкупа жилой площади, а составляли только соглашение об аренде, можно составить и позже дополнительное соглашение о выкупе. При этом часть уже уплаченных денег за съем можно пересчитать как взнос на покупку квартиры. Это редко встречается на практике, но вполне возможно.

Внимание! Образец – это основа, документ всегда можно дополнить новыми пунктами.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Есть особые нюансы при составлении договора аренды квартиры с последующим выкупом, в частности, между физическими лицами:

  • В официальном документе о сделке требуется конкретно определить право выкупа жилья арендатором. То есть должна содержаться фраза: «Арендатор вправе выкупить арендуемое помещение…».
  • Важно четко разграничить выкупную стоимость квартиры и плату за съем.
  • Следует четко прописать характеристики арендуемого помещения и того, что впоследствии будет продано.
  • Стоит зафиксировать условия передачи в собственность жилплощади после внесения всей выкупной суммы.

Важно! Выкуп жилплощади – это не обязанность, а право арендатора. Он в любой день вправе отказаться выплачивать покупную стоимость, ограничившись только платой за съем.

Что можно сделать с квартирой при аренде с выкупом?

Владелец квадратных метров, заключивший сделку об съеме жилья с последующим выкупом, может распоряжаться своим имуществом до того момента, пока является юридически ее собственником. То есть он может:

  • взять деньги в долг под залог жилого помещения;
  • завещать;
  • подарить;
  • продать.

Только при составлении грамотного соглашения можно ограничить владельца в его правах. Арендатор в свою очередь может:

  • пользоваться жилым помещением не для проживания, а, например, для коммерческой деятельности или сдачи в аренду третьим лицам;
  • делать ремонт внутри;
  • отказаться от приобретения арендуемого помещения.

Чтобы не возникло спорных ситуаций, все риски надо учесть при составлении соглашения, обозначив ответственность сторон.

Важно! Для страховки покупателю лучше настоять на регистрации в арендуемом помещении. Это защитит его от недобросовестного продавца, лишив возможности совершать какие-либо действия по отчуждению квадратных метров.

Возможные риски

Сделка по съему квартиры с последующим выкупом на практике применяется нечасто, поэтому опыта в этой сфере накоплено немного. И фиксированной формы такого документа с требованиями для двух сторон не существует. Отсюда возможны риски как для покупателя, так и для продавца:

  • для продавца это упущенная выгода, если за время действия соглашения стоимость жилья на рынке недвижимости возрастет;
  • финансовые убытки, если вырастут коммунальные платежи и налоги на недвижимость;
  • потеря времени и денег, если арендатор вдруг передумает покупать жилье;
  • для покупателя это риск потерять деньги в случае, если жилое помещение к моменту приобретения окажется под залогом или арестом;
  • продавец вправе поднять арендную плату и стоимость жилья, если в соглашении это предусмотрено;
  • собственник жилья может умереть, и тогда будет сложно перезаключать сделку с родственниками собственника.

Лучше сразу оговорить моменты, отразив их в документе о сделке:

  • включение ежегодной индексации платежей с учетом инфляции;
  • наименование той валюты, в которой выкупается жилплощадь;
  • невозвратный пятипроцентный налог продавцу как компенсация риска отказа покупателя от выкупа квартиры.

Ввиду того, что переход права собственности должен произойти после уплаты всей оговоренной суммы за недвижимость, а не при составлении соглашения о купле-продаже, обе стороны сильно рискуют. Так как сделка сопряжена с рисками, лучше обратиться за составлением договора к опытному юристу. Он поможет учесть нюансы, защитив обе стороны от возможных потерь.

Договор найма с последующим выкупом квартиры образец — Управление персоналом

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец и структура договора, особенности оплаты

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.

При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать: 

  1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
  2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
  3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
  4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • Переход права собственности по договору– этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении  договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами.

В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора.

Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре. 

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Образец договора аренды дома с последующим выкупом в 2018

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец и структура договора, особенности оплаты

Составление договора аренды дома с условием о выкупе должно проводиться с четким соблюдением требований законодательства. Нарушение закона влечет отказ в регистрации сделки в органах Росреестра, что влечет ее недействительность при заключении соглашения сроком от 1 года.

Впоследствии при несоблюдении требований правовой базы уполномоченный орган может отказать во внесении сведений о переходе права собственности на недвижимость на нового владельца, что влечет негативные последствия для сторон договора и материальные убытки. Как правильно составить договор и какие условия учесть, образец представлен в этом материале.

Сделка считается заключенной при урегулирировании всех существенных условий договора. В отношении аренды дома с выкупом к ним относятся указание:

  • полных ФИО покупателя (арендатора) и продавца (арендодателя), их паспортные данные, адреса постоянной регистрации и фактического проживания;
  • характеристики объекта недвижимости – дома, сдаваемого в аренду с последующим выкупом, при наличии – с земельным участком, если права на него установлены, их площадь, целевое назначение надела;
  • размер ежемесячных платежей, полная стоимость договора, то есть выкупная стоимость строения;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок внесения коммунальных платежей, оплаты других услуг обслуживающих компаний;
  • формы оплаты – наличными средствами с получением расписки, на карту, на счет безналичным путем, путем зачета другой недвижимости или ценных предметов, другое;
  • момент перехода права собственности при условии внесения полностью выкупной цены к назначенному моменту;
  • порядок возврата или зачета платежей в счет стоимости дома при досрочном расторжении договора по инициативе продавца или при допущении нарушений со стороны покупателя.

При отсутствии указания на выкупную цену и момента перехода права собственности на недвижимость договор признается недействительным в связи с отсутствием существенных условий.

Дополнительно в договор могут включаться такие условия, как возможность повышения выкупной цены на определенный процент с каждым годом. Это требование учитывает экономические показатели, такие как уровень инфляции.

Желательно определить порядок решения споров. Для начала нужно попробовать решить конфликтную ситуацию путем обмена письмами или претензиями.

Совет!

На практике стороны могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами, как болезнь или смерть одной из сторон договора. Для таких случаев необходимо предусмотреть порядок зачета сумм или возврата внесенных платежей в счет стоимости дома.

Либо, как вариант, можно предусмотреть оформление страховки, которая понадобиться также для компенсации рисков неправомерного использования переданного в пользование имущества, его порчи.

Аренда дома с последующим выкупом рассматривается на этой странице.

Основным отличием договора с последующим переходом собственности на объект недвижимости является указание на выкуп.

Арендные ежемесячные или поквартальные платежи должны расцениваться как взносы в счет оплаты стоимости квартиры, иначе они будут засчитаны как обычные взносы за пользование чужим имуществом.

Таким образом, договор отражает элементы аренды и соглашения о купле-продаже одновременно. Обязательно в документе должна присутствовать фраза по типу «имущество передается в аренду на срок в Х лет с правом последующего выкупа».

Также возможно заключение договора с такими формулировками, как оплата арендных платежей и выкупной стоимости или только платежей в счет стоимости квартиры. Соответственно, обязательно должна указываться полная стоимость недвижимости и размер взносов.

Обязательно указание на то, что продавец обязуется передать имущество в собственность после внесения определенных платежей, то есть выплаты выкупной стоимости в полном объеме.

Одновременно покупатель, он же арендатор, может приобрести имущество в собственность, или отказаться от такого права, поскольку обязанность не может в таких пределах возлагаться на него по закону.

Образе договора скачайте здесь.

Составление

Договор оформляется в письменной форме, заверять его у нотариуса не требуется. Если срок действия аренды с выкупом составляет более 1 года, то обязательно требуется регистрация обременения как ограничение по распоряжению недвижимостью в органе Росреестра по месту нахождения жилья.

Если срок не определен, то по закону он принимается равным 5 годам, соответственно, обязательно обращение в регистрирующий орган.

При обращении в Росреестр договор составляется в трех идентичных экземплярах. Их в оригинале лично или по доверенности подписывают стороны договора.

Передаются они на регистрацию в полном комплекте, желательно подписание актов приема-передачи для установления даты фактического пользования имуществом.

Заключение договора аренды с выкупом представляет такой риск для покупателя, как возможность осуществления сделок с недвижимостью до момента истечения срока для перехода права собственности в связи с выплатой полной стоимости дома.

Во избежание таких последствий рекомендуется заключать договор сроком от 1 года  и проводить обязательно регистрацию в Росреестре.

В этом случае в базу недвижимости будут занесены сведения об ограничении в виде аренды и передать в качестве залога банку, продать или иным способом реализовать имущество будет сложнее. Для этого потребуется, по сути, согласие арендатора или расторжение договора с ним.

Также в качестве рисков можно предусмотреть возможность ареста дома, если продавец объявил себя банкротом или имущество находится в залоге, ипотеке по договору с банком, или по судебному решению о его изъятии в счет долгов.

Сроки

Период действия договора аренды с выкупом не является существенным условием сделок подобного типа. Однако при заключении соглашения это становится необходимостью в связи с определением периода выплаты выкупной цены в течение срока действия договора.

Аренда с выкупом – редкое явление на практике. Характерна она для отношений близких родственников. Однако имеет такая схема приобретения жилья ряд несомненных преимуществ:

  • для продавца возникает источник пассивного дохода в виде сдачи жилья в аренду при получении ежемесячной прибыли;
  • для покупателя есть возможность приобрести жилье при условии, по сути, рассрочки;
  • такая сделка представляет гарантию от порчи имущества как для продавца, так и покупателя в арендных отношениях.

Договор может расторгаться досрочно. Этому моменту лучше посвятить целый раздел соглашения, в котором нужно предусмотреть все возможные варианты отказа от выкупа и аренды, порядок компенсаций и наложения неустоек.

Связано заключение договора аренды на длительный срок и с множеством рисков. К примеру, стоимость жилья за 5-10 лет может значительно увеличиться.

Способствует этому не только инфляция, но и возможное обустройство инфраструктуры рядом с домом, проведение ветки метро, возведение популярного развлекательного комплекса и др.

Нужно ли регистрировать

Регистрация договора аренды с последующим выкупом обязательна только в тех случаях, когда срок ее действия составляет более 1 года или не определен и принимается равным 5 годам по закону. 

Отсутствие регистрации на договоры влечет недействительность договора, ее ничтожность. Стороны не смогут ссылаться на его условия, как на законные основания, для получения компенсаций или взыскания убытков.

Они должны будут вернуть все полученное по такой сделке и привести права в первоначальное состояние.

То есть если осуществлен переход права по договору, но сделка не зарегистрирована в Росреестре, такое действие не признается законным и не влечет правовых последствий.

При передачи документов в регистрирующий орган проверяется соответствие текста договора требованиям закона, проводится анализ правоустанавливающих бумаг и основания для перехода права собственности.

Регистрационные действия осуществляются в срок до 14 дней. Подать заявление с бумагами можно как через отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости, так и онлайн через сайт Госуслуги или Многофункциональные центры.

Забирать заверенный документ, однако, все равно придется в регистрирующей органе, где осуществляется помещение сведений о недвижимости в единую государственную базу.

Как оформить договор аренды дома между физическим и юридическим лицом, читайте здесь.

Какие нужны документы для регистрации договора аренды земельного участка, узнайте в этой статье.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: